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第二节我国物业管理的产生和发展大纲要求：物业管理产生的主要原因；我国物业管理的产生；我国物业管理的发展；物业管理在社会经济中的地位和作用。知识点一：物业管理产生的主要原因奥克维亚·希尔物业管理起源于19世纪60年代的英国。一套行之有效的管理办法，引导并要求租户严格遵守，住房秩序和居住环境有了明显的改善，形成了物业管理最早的雏形。后来社会其他人士纷纷效仿，并得到英国政府的肯定和支持，成立了世界上第一个非营利性的物业管理行业组织——皇家特许屋宇经理学会。以英国为起源，在一个多世纪时间里，物业管理在西方各国逐渐推行开来。随着物业管理机构的增加，20世纪初，美国也成立了第一个行业协会——芝加哥建筑管理人协会。以英美两国为开端，物业管理日益被业主和政府所重视，逐渐发展成为一个新型的服务行业。物业管理之所以最初在欧美资本主义国家诞生并得以发展，主要基于三个原因。（一）房地产物质形态演变要求建筑物区分所有（二）建筑物区分所有要求业主共同管理物业（三）业主共同管理物业要求引入市场机制知识点二：城镇住房制度和住房制度改革我国物业管理是在城市房地产综合开发和住房制度改革背景下，通过实行住房商品化制度而逐渐发展起来的。（一）改革开放前的城镇住房制度1949年中华人民共和国成立后，国家对城市房地产逐步实行国有化的政策。改革开放以后，国家确立了住房商品化方针，一方面，大力发展商品房市场；另一方面，积极鼓励和支持向职工和居民出售公有住房。长期以来，我国房屋管理一直采取福利型的行政管理模式，符合当时城镇住房制度的要求。我国改革开放前的城镇住房制度主要呈现三个特征（轮换考点）：一是住房投资由国家和国有企业统包；二是住房分配采取实物分配；三是住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度。（二）城镇住房制度改革城镇住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分。1978年以后，随着我国经济体制改革的逐步展开，房地产领域进行了三项改革：一是城镇住房制度改革；二是城市土地使用制度改革；三是房地产生产方式改革。房地产生产方式改革，就是改变国家统一投资、统一分配、统一修缮管理的统包统支制度，发挥国家、企业和个人的积极性，推行“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的综合开发模式，建立并完善商品房市场。综合开发后的住宅小区呈现三个特点：一是数量多，二是规模大，三是建筑水平与配套设施设备得到突破性的提升。知识点三：我国物业管理的产生1981年3月10日，深圳市第一家从事涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司挂牌成立。第一家专业化物业管理公司的成立，标志着我国内地物业管理的诞生。企业为业主提供有偿服务，收取相应的服务费用，建立了“独立核算、自负盈亏、自我发展、自我完善”的运行机制。知识点四：我国物业管理的发展1993年，深圳市人民代表大会颁布了全国第一部物业管理地方性法规——《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》，是首次以地方立法的方式对物业管理进行制度规范。建设部在认真总结深圳和广州经验的基础上，于1994年颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，明确要求“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业服务公司统一实施专业化管理”。《城市新建住宅小区管理办法》，为确立我国物业管理新体制指明了方向。1995年，建设部在青岛召开了全国第一次物业管理工作会议，推广青岛对住宅小区实施物业管理的经验。1997年，建设部在大连召开全国第二次物业管理工作会议，推广大连整治改造旧住宅小区并推进物业管理的经验。1999年，建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议，推广深圳物业管理项目招投标制度和经验。2000年，中国物业管理协会成立，对加强行业指导和行业自律起到了重要作用。2003年，国务院颁布《物业管理条例》，标志着我国物业管理进入了法制化和规范化发展的新时期。2006年，全国物业管理师资格认定考试举行。知识点五：物业管理在社会经济中的作用（轮换考点）经过30年的实践和发展，物业管理对我国经济社会发展的推动作用日益显现，突出表现在以下五个方面：（一）有助于改善人居工作环境（二）有助于推动国民经济增长（三）有助于维护社区和谐稳定（四）有助于解决城乡就业问题（五）有助于推进社会建设（一）有助于改善人居工作环境目前，我国城镇居民住房短缺问题基本解决，居民住房需求进入面积增加与质量提高并重、从单纯的生存型需求向舒适型需求转变的新阶段。提高居住质量，既要靠住宅建设的科技进步，大力推进住宅产业现代化，提高住宅规划、设计和建设水平，也要有良好的物业管理，提供房屋及其设施设备的维修养护、绿化、保洁等专业性服务，创造安全舒适的居住环境。（二）有助于推动国民经济增长住房消费主要分为四类基本消费支出：(1)购房消费支出；(2)家庭装饰装修、家具家电等消费支出；(3)水、电、气、暖等方面的长期消费支出；(4)物业管理消费支出。后三类消费支出要大大超过购房支出。物业服务业受经济周期波动影响较小，随着城镇化进程的加快和服务产业的发展，作为新的经济增长点，物业管理产值在国民经济中的比重将有所增长。不仅如此，目前在我国住房已成为大多数家庭最主要的财产，良好的物业服务能够使物业保值增值，为业主创造经济价值，进而推动整个社会财富的增长。（三）有助于维护社区和谐稳定物业服务企业在努力提高管理服务水平的同时，配合有关部门和社区各类组织，积极开展社区文化活动，促进了居民的身心健康，推动形成了邻里之间更加和谐的关系和良好的社会风尚，促进了社区精神文明建设。物业服务中的秩序管理，不仅促进了社区安定有序，而且减轻了政府治安管理的压力；物业服务中的社区文化建设，不仅丰富了居民的文化生活，而且增进了业主的和睦与社区的和谐。（四）有助于解决城乡就业问题物业服务业吸纳的劳动力中，大量来自企事业单位下岗分流人员、农村剩余劳动力及部队复转军人等，对于缓解产业结构调整中的就业矛盾作出了重要贡献。以劳动密集型为特征的物业服务业，是现阶段我国城乡剩余劳动力的重要就业途径。物业服务业每年吸纳的新增就业人数达20万～30万人。伴随着房地产业的快速发展和物业管理覆盖率的不断提高，今后物业管理行业仍然是吸纳新就业劳动力的重要渠道。（五）有助于推进社会建设随着社会经济体制的转型，社区建设越来越受到社会各界的关注，成为城市建设与管理的基础性工作。物业管理是社区服务的重要组成部分，业主、业主大会的活动与社区建设和管理密切相关，物业服务企业对于维护社区环境和秩序具有积极作用。通过规范社区建设与物业管理各主体之间的关系，整合资源，可以推进物业管理与社区建设的协调发展，形成推进社区建设的整体合力。单选例题1.（）标志着物业管理行业的成熟。a．行业自治组织的成立b．皇家特许屋宇经理学会的成立c．非盈利性行业组织的成立d．芝加哥建筑管理人协会的成立答案：a2.物业管理在社会经济中的地位与作用表现在（）。a．利于提高人民文化素质b．有助于推动国民经济增长c．有助于维护社区和谐稳定d．有助于解决城乡就业问题e．有助于推进社会建设答案：bcde