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江西鄱阳湖现代物流园江西鄱阳湖现代物流园物流园盈利模式专题分析2013.09.27江西鄱阳湖现代物流园江西鄱阳湖现代物流园目录1、物流园盈利模式概述2、物流地产商盈利模式分析及案例3、小结江西鄱阳湖现代物流园江西鄱阳湖现代物流园物流园盈利模式概述江西鄱阳湖现代物流园江西鄱阳湖现代物流园什么是盈利模式？盈利模式指按照利益相关者划分的企业的收入结构、成本结构以及相应的目标利润；简单的说，盈利模式就是企业赚钱的渠道，通过怎样的模式和渠道来赚钱。盈利模式是企业在市场竞争中逐步形成的企业特有的赖以盈利的商务结构及其对应的业务结构。企业的商务结构主要指企业外部所选择的交易对象、交易内容、交易规模、交易方式、交易渠道、交易环境、交易对手等商务内容及其时空结构；企业的业务结构主要指满足商务结构需要的企业内部从事的包括科研、采购、生产、储运、营销等业务内容及其时空结构，业务结构反映的是企业内部资源配置情况，商务结构反映的是企业内部资源整合的对象及其目的。业务结构直接反映的是企业资源配置的效率，商务结构直接反映的是企业资源配置的效益。任何企业都有自己的商务结构及其相应的业务结构，但并不是所有企业都盈利，因而并不是所有企业都有盈利模式。江西鄱阳湖现代物流园根据国外物流园区的发展经验，其投资回收期大约在十年左右，其主要原因是物流园区投资大，赢利途径有限，投资回报缓慢。在我国，由于地价相对更为低廉，同时物流园区大多利用了原来的仓储设施存量，因此，理论上来说，其赢利前景应该更为看好。由于投资主体的不同(有的以政府为主，有的以企业为主)，以及物流园区功能上的不一样，各园区投资者有着不同的赢利能力，回报率也不一样。物流园区的赢利主要来自五个方面，即土地增值、出租收入、服务费用、项目投资收益及其他收益。土地增值出租收入服务费用项目投资收益其它收益仓库租赁费用物流园区赢利设备租赁费用房屋租赁费用停车场收费其它管理费用信息服务费用培训服务费用融资中介费用其它服务费用增资扩股上市物流园盈利模式概念江西鄱阳湖现代物流园江西鄱阳湖现代物流园物流园的盈利模式的演变物流园区的盈利模式随着园区发展阶段的改变而不断变化。一般情况下，物流园区的盈利模式随着园区发展阶段的改变而不断变化。在形成初期，应着重利用基本功能盈利，使园区稳固发展。进入成长期，应充分发展增值服务，使园区在基础稳固的情况下形成质的飞跃。而进入成熟期则需要注意拓展园区服务，如果园区管理者不能充分结合市场及自身情况拓展物流园区的服务功能，园区的发展将进入第4象限中的衰退期。江西鄱阳湖现代物流园江西鄱阳湖现代物流园流物园区的主要收入来源首先是库房/货场等租金及管理费。物流园的盈利模式解析（一）办公楼租金、配套设施租金/管理费和物业管理费核心收入主要收入：增值服务费、设备租金及整合收入次要收入：业务整合收入流物园区的主要收入来源首先是库房/货场租金，办公楼租金、配套设施租金/管理费和物业管理费；其次是入驻物流企业的增值服务费、设备租金等；再次是业务整合收入；最后是土地升值后出售。当然，还有政府的税收优惠以及国家扶持政策获得的收益等，也是物流园区主要收入来源的一部分。边缘收入：升值后出售江西鄱阳湖现代物流园江西鄱阳湖现代物流园收入类型收入内容商务办公区经营收入包括物流企业总部大厦和中小型物流企业创业成长中心入驻企业办公间租金和物业管理费收入物流电子商务平台的收入包括货运交易信息费和电子结算费用物流配送区的收入包括基本收入和增值收入，基本收入主要来源是城际物流中心、城区配送中心办公用房出租收入、仓储中心仓库出租收入、运输中心停车收入等。增值收入指业务整合收入。商务生活服务区的收入包括园区管理服务中心、经济型商务酒店、物流经理人商务会所、餐饮购物中心和公寓等。（其中园区管理服务中心是园区经营管理办公场所，不计算收入）。货运交易信息费：是指通过物流园区电子商务平台的网上直接货运交易和吸引货运代理参与的间接货运交易两种功能，而取得的信息代理和信息交易的费用，按会员形式或按周转量一定比例收取。电子结算费用：是指物流园区内的电子商务平台信息系统与银行合作，通过集成的金融工具（网银系统、一卡通）完成收付款等作业流程，实现交易结算电子化，结算方式先进、安全、高效、便捷。物流园的盈利模式解析（二）江西鄱阳湖现代物流园江西鄱阳湖现代物流园目前国内外物流园区的盈利模式主要包含以下六大种类：（1）基本的园区服务；（2）集聚的规模效益；（3）优惠的保税政策；（4）增长的土地价值；（5）低廉的仓库租金；（6）优良的增值服务。物流园的盈利模式分类日本最著名的物流园区是东京的四大园区——葛西、阪桥、和平岛、足立。其盈利模式集中在利用土地价值和仓库租金方面。首先，政府以很低的价格将土地出租或者出售给行业协会，再由行业协会向成员私募资金；其次，政府促使银行向经营者长期提供低息或无息贷款；同时，政府通过加大基础设施投资、加快项目竣工等方式为投资者提高当地地价。通过这些举措，利用土地价值和仓库租金就成了日本物流园区投资者与经营者最主要的盈利方式，然而美中不足的是投资回报期较为漫长。德国采用的是“政府统筹规划，企业自主经营”的方式。政府在规划初期就将园区配套基础服务设施的建设列为重点投资项目，建立大型综合生活服务中心，提高园区整体服务水平，目的是凭借优良的服务为园区增值。德国在这种模式下得到了丰厚的收益，正是凭借优良的增值服务赢得了欧洲最成功的物流园区称号。德国不莱梅物流园区就是这种盈利模式的典范，投入产出比高达1:6，投资回报期较日本模式短。中国的物流园区发展还处于起步阶段，盈利模式比较单一，主要利用基础功能来盈利，而极少利用增值服务。但是由于政府扶持力度逐渐加大，加上行业的刚性需求，所以，中国的物流园区盈利模式主要集中在“基本的园区服务”、“集聚的规模效益”、“优惠的保税政策”三个方面。江西鄱阳湖现代物流园江西鄱阳湖现代物流园从开发性物业方面分析，国内物流园区的盈利模式分为三种：第一为全部销售，即园区建成后整体或分割全部销售；第二为全部持有，自己运营物流业务或出租经营；第三为部分销售，部分持有。物流园的盈利模式分类全部销售全部持有部分销售盈利模式有业内人士认为，对于开发性物流园区，持有比例控制在20%至30%，低线不要超过20%，高线也不要超过30%较合适。如此，可以尽快收回投资，减轻资金压力。同时，部分持有也是进行运营管理的基础。但从后期运营成优质物业及整体打包销售或上市的角度来考虑，上述观点有待考量。江西鄱阳湖现代物流园江西鄱阳湖现代物流园物流地产商盈利模式分析及案例江西鄱阳湖现代物流园商业地产盈利模式分析商业地产操盘获利的三大战略战略途径从房地产收益中获利（显性）出售商铺获得；以商业带旺住宅，抬高住宅的售价，以住宅的售价为主，商业赢利为辅；边际收益，把周围的商铺、房产纳入规划之中，以较低的价格购入，待商业物业建成开业后，从这些商铺和房地产升值中获取一部分回报。以经营收益中获得（显性）通过和租金和营业收入获利；以自己的企业品牌获得。如以低租金为条件，和其它房地产商联手开发和经营，从中获得经营收益。输出管理。运用自己建立的和对商业物业经营独到的见解，输出管理，利用加盟者的资金发展壮大自己。以资本运营的方式获利（隐性）把物业做到旺，盘活，通过策划不断提高物业的知名度和效益，使物业成为优良的资产，提高物业的评估价值，然后找到股东加盟或者上司公司收购，这种方式只适合只租不售的商业项目操作。江西鄱阳湖现代物流园国内物流地产商主要来源两种途径：房地产开发商和物流企业房地产开发商：主要通过廉价土地成本来获取高额利润。作为房地产开发商进军物流地产是资本扩张的一种出路，物流地产与房地产有相似的地方，从房地产商转型为物流地产商，条件相比其它的投资商要成熟很多。经过3至5年的市场培育后，就进入良性循环，每个月都可以有可观的租金收益，能吸纳大量的现金流支持企业进一步发展，而且对于企业品牌延伸也很有好处。对于物流地产开发商来说，影响其开发利润的关键在于土地成本，而廉价土地正是支撑其项目发展并取得不俗回报的最重要资本。物流业是当前国家鼓励发展的重点行业，所以，即使在土地资源出让收紧的大背景下，物流地产商也比较容易拿到土地。物流地产项目大多位于中心城市的郊区和边缘地带，土地价格原本就比中心区便宜，而且房地产大幅圈地，地价自然更加便宜。物流企业：通过将地产资源与其它资源整合，带动人流、物流、信息流、资金流的全面汇集，实现资源价值的最大化。一类本身有物流业务的企业涉足物流地产，比如中储、中铁、中外运等，这类企业圈地一部分为自用，另一部分超过了自用需求的圈地，以后逐渐转做租赁，获取租金收益。另一类企业因处于优越的经济与地理区位，拥有成熟的产业集群和物流需求，逐步从第三方物流企业转向建立物流园区，转型为物流平台提供商，他们通过将地产资源与其它资源整合，通过带动人流、物流、信息流、资金流的全面汇集，实现资源价值的最大化，如传化物流基地。国内物流地产商的盈利模式江西鄱阳湖现代物流园江西鄱阳湖现代物流园案例分析：浙江传化物流基地浙江传化物流基地位于杭州市萧山区，属于物流平台运营高手，国内物流园区典范。江西鄱阳湖现代物流园江西鄱阳湖现代物流园浙江传化物流基地的发展浙江传化集团位于杭州市萧山区，1986年创建以来，已从一个家庭作坊发展成为拥有精细化工、日用化工、农业高科技、物流四大产业的企业集团。集团从1997年开始涉足储运业务，2002年投资建设物流基地。这个已吸引380多家物流企业入驻，成功为周边8000余家生产企业降低40％物流成本的物流基地可谓物流平台运营高手。浙江传化物流基地由传化集团投资建设。从1997年开始探索物流，最初考虑是为集团做配送服务。传化储运公司运营两年内，将集团的物流成本成功降低了40％。1999年，储运公司转型为第三方物流企业，但面对的市场并不乐观。由于货运业门槛低，进入市场的传化物流较之一些个体运输业户并不具备优势，传化物流开始考虑再次转型。2000年，传化确立了现有的物流平台模式，建设规模560亩、投资3亿元人民币，已成为杭州湾和长江三角洲地区一个重要的公共性物流运营基地。传化物流基地主要以信息化平台为主，为中转型货主提供便利条件；传化运营主要以枢纽中心为主向长三角乃至全国进行辐射。其信息化平台借鉴于淘宝网购买交易形式，即发布信息即收费，交易由刷卡到信息化生成，客户等同于会员。江西鄱阳湖现代物流园江西鄱阳湖现代物流园浙江传化物流基地的特点传化基地首要的特点是社会效益与经济效益有机结合，这也是获得政府支持的重要筹码。物流基地是一个投资大、收效期长的项目，而且其更侧重于社会效益的实现。据统计，传化物流基地内入驻的380余家物流企业及提供配套服务企业直接提供就业岗位4000多个，而且为提供了大量的隐性就业。从传化为8000余家生产制造企业平均节省40％物流费用来看也取得了一定社会效益。传化基地形成了规模，从经济效益来看，传化物流基地的利润主要来自增值服务。利润构成中如果单纯看租金收入，还是亏损的。传化物流基地一共规划了23项增值服务，现在推行的有7项，提供增值服务的出发点是让客户拿出更少的钱，为客户提供更多实惠和必需的服务，在获取一定利润的同时才能稳定客户。物流的聚集，可以带来物业的升值。这部分的收益可以通过两种渠道兑现，一是物业的资产的分拆出售；二是资本市场上市或股权合作溢价，转化为现金流继续扩张。江西鄱阳湖现代物流园江西鄱阳湖现代物流园浙江传化物流基地的启示传化物流基地的几点启示：启示一、发展物流产业要以产业需求为基础。说到底，物流是一个服务性产业，其他产业如制造业、商贸业是其服务对象，发展物流产业一定要以产业对物流的需求为基础，包括物流园区（基地）的规模、运营模式、服务方式都要从产业的需要出发。离开了产业需求，“就物流抓物流”是不行的。启示二、完善服务功能要以资源整合为手段。物流是一个庞杂的系统工程，需要各种各样的物流资源，完善服务功能要以资源整合为手段，物流园区（基地）是资源整合的好形式。有了这样一个平台，就能够吸引和积聚各种物流资