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大连项目运营管理体系汇报部门：项目运营汇报日期：2014年11月2世茂集团2014年3月运营简报运营管理目录1.项目运营架构2.计划管理体系4.核心指标点评7.拓展信息管理3.SAP办公体系6.档案管理体系5.会议管理体系3世茂集团2014年3月运营简报1.项目运营架构1.1架构设置原则1.2项目运营架构4世茂集团2014年3月运营简报部门经理虚拟运营对接人部门其他成员1.1架构设置原则设置原则虚拟运营地块≥3个同时开工面积≥50万平工作职责虚拟运营梳理计划、核心指标完成情况，定期点评，为项目总监决策提供依据组织完成区域、集团运营会议资料，并组织会议召开组织各部门充分交圈人员构成虚拟运营专职运营负责人虚拟运营主管（带教及梯队建设需要）信息专员虚拟运营对接人（部门梯队建设需要）项目设置虚拟运营组一名专职运营负责人个别项目开工面积小，可以设置兼职运营负责人5世茂集团2014年3月运营简报1.项目运营架构1.1架构设置原则1.2项目运营架构6世茂集团2014年3月运营简报1.2项目运营架构项目总监财务运营成本工程销售设计开发综合物业李海涛房成徐林李雪薛广唐辉李申王士峰7世茂集团2014年3月运营简报运营管理目录1.项目运营架构2.计划管理体系4.核心指标点评7.拓展信息管理3.SAP办公体系6.档案管理体系5.会议管理体系8世茂集团杭州区域主要指标：从项目核心指标抽取出应由部门负主责的核心指标专项计划：为达成部门核心指标所必须完成的主要事项、重点事项分项计划：个人工作计划或楼栋施工计划（执行层对专项计划分解编制）部门主要指标项目核心指标专项计划分项计划项目总监项目职能负责人执行层核心指标：签约、回款、利润率、入账、一二级节点等区域经营指标区域运营总监计划管理体系——分级计划管控图头顶我的指标或计划眼盯下属指标或计划脚踩下属的评价事项合作方9世茂集团2014年3月运营简报2.计划管理体系2.1全景计划2.2专项计划2.3分项计划2.4月度核查会2.5跟进范例10世茂集团2014年3月运营简报全景计划编制项目工程部组织项目内部评审项目运营组织区域职能评审区域运营管理部组织集团职能评审集团运营管理部三级节点批准项目总监二级节点批准区域总裁一级节点批准集团总裁录入SAP系统信息专员录入SAP系统信息专员录入SAP系统信息专员2.1全景计划备注：全景一二三级节点计划经批准部门审批通过后，项目信息专员录入SAP系统，作为考核依据。运营全程督导时间：新地块开工前考核部门经理考核部门员工考核项目总监11世茂集团2014年3月运营简报2.计划管理体系2.1全景计划2.2专项计划2.3分项计划2.4月度核查会2.5跟进范例12世茂集团2014年3月运营简报2.2专项计划工程施工计划项目工程部项目内部评审项目运营组织签批项目意见项目总监区域联审区域运营部组织批准区域总裁调整计划并签字存档项目运营组织招标采购计划项目成本部设计出图计划项目设计部开发报建计划项目开发部销售签约计划项目销售部1、调整后计划作为区域、项目内控考核依据；2、月度根据实际情况，若需调整，必须经区域同意后方可调整。年度资金计划项目成本部年度回款计划项目销售部年度入账计划项目销售部编制时间：年中、年底项目运营督导13世茂集团2014年3月运营简报2.计划管理体系2.1全景计划2.2专项计划2.3分项计划2.4月度核查会2.5跟进范例14世茂集团2014年3月运营简报2.3分项计划分项计划编制项目专业部门部门内部审核部门虚拟运营对接人批准部门经理存档及考核部门虚拟运营对接人完成作为部门内考核依据，由部门虚拟运营对接人统计并形成考评报表，作为部门经理对员工结果考核的依据。计划督办部门经理编制时间：年初、年底计划分类：样板施工计划原材料进场计划交付专项计划培训计划月度工作计划……15世茂集团2014年3月运营简报2.计划管理体系2.1全景计划2.2专项计划2.3分项计划2.4月度核查会2.5跟进范例16世茂集团2014年3月运营简报2.4月度核查会当月到期节点项目运营当月完成其他节点职能部门当月及未来三个月到期节点项目运营找出不合理节点项目运营组织分析原因及纠偏方案项目运营核查会议纪要通过区域审批区域运营修改后节点录入SAP项目运营录入实际完成时间项目运营未完成职能部门已完成职能部门录入预计完成时间项目运营发起SAP节点审批流项目运营召开时间：每月月底；会议组织：项目运营会议作用：避免节点爆红、扣星。17世茂集团2014年3月运营简报2.计划管理体系2.1全景计划2.2专项计划2.3分项计划2.4月度核查会2.5跟进计划落实18世茂集团2014年3月运营简报2.5跟进计划落实2.5.1专项计划双周报梳理节点：由运营信息专员梳理近三个月一二级节点、其相应的专项计划节点；沟通进展：由运营信息专员与各部门沟通确认当前进展情况，形成专项计划双周报，以督促各部门执行，促使节点按时完成；及时预警：运营部对无法及时完成节点及时预警，沟通预案。2.5.2实时点评点评时间：项目月度例会19世茂集团2014年3月运营简报部门标段节点名称节点类型SAP时间专项计划时间当前进度及风险说明风险等级工程A05二标段1-26~30#主体结构封顶完成工程二级已完成I工程A04地块1-2#~7#、12#~15#、18#~22#室外景观、道路完成工程二级根据交付计划，节点调整为2014.12.25，节点审批发起中。II开发A05地块1-29#、30#取得预售许可证一级KPI根据销售计划，节点调整为2015.9.30，节点审批发起中。III成本A05二标段1-23~33#，2-1#，3-2~3#完成外立面门窗工程定标运营二级SAP时间调整为10.30日，已通过区域审批，时间节点未到。已发标。I成本A05一标段2-2~2-7#完成外立面门窗工程定标运营二级SAP时间调整为10.30日，已通过区域审批，时间节点未到。已发标。II成本61#地块1-1#~15#、2-1#~8#完成综合机电工程定标运营二级已完成I工程A04地块1-2#~7#、12#~15#、18#~22#室内机电安装工程完成工程二级已完成III2.5.3节点进展及风险双周报2.5.4原因分析及处理方案本月III级风险项共2项：A05地块1-29#、30#因销售推盘计划调整到2015年6月30日，相应调整预售证取得时间。A04地块1-2#~7#、12#~15#、18#~22#室内机电安装工程完成，因招标节点滞后，机电单位未按期进场导致。2.5跟进计划落实20世茂集团2014年3月运营简报2.5.5月度核查会调整结果地块分期产品类型包括单体节点名称计划时间计划调整时间节点类型纠偏原因纠偏措施A区04地块一期叠拼别墅1-1#楼取得预售许可证2015.04.302015.05.15一级KPI根据开工时间调整调整SAP节点1-8#~1-10#2016.05.151-16#、1-17#2015.04.30A区05地块一期高层2-2#2015.04.302015.06.30根据营销需求调整调整SAP节点2-3#2014.12.20叠拼别墅1-29、30#2014.10.202015.06.30A区23地块二期联排别墅L16#2015.03.302015.04.30受拆迁影响调整SAP节点D区一期商墅1#,2#（现为9~17#）2015.06.152016.06.30由于拆迁问题，推货计划调整为2016年8月天街开业前后，以实现价值最大化调整SAP节点3-20#（现为1~8#、18~23#）天街24#2014.08.252014.11.30由于前期土地滞纳金问题影响与相关部门积极沟通解决E07、E08、E09地块（61#）一期花园洋房一区1-7#,1-8#,1-14#,1-15#2014.09.302015.05.30土地滞纳金问题及二期公司尚未成立影响调整SAP节点，同时加紧办理公司注册二区1-5#,1-6#,1-9~13#2015.06.30三区1-1#,1-2#,1-3#,1-4#高层2-1#、2-8#住宅2015.05.302-2#、2-6#、2-7#住宅2015.09.302-3#~2-5#住宅地下车库地下室2015.09.30住宅配套建筑配套用房1-16#变电亭、2-10#变电亭、2-11#换热站目前上述调整计划已发起，目前审批至集团，预计本周末可以审批完成。2.5跟进计划落实21世茂集团2014年3月运营简报运营管理目录1.项目运营架构2.计划管理体系4.核心指标点评7.拓展信息管理3.SAP办公体系6.档案管理体系5.会议管理体系22世茂集团2014年3月运营简报3.SAP办公体系3.1新地块系统创建3.2运营报表录入23世茂集团2014年3月运营简报3.1新地块系统创建新项目职能人员设置项目综合WBS创建、面积审批项目设计全景节点录入项目工程目标成本录入区域成本合同录入项目成本付款录入项目成本时间：新地块启动会通过后一周内时间：新地块启动会通过后半个月内时间：新地块启动会通过后一个月内时间：目标成本编制、线下审批通过后，且在新地块启动会通过后一个半月内时间：目标成本线上审批通过后全程协调项目运营24世茂集团2014年3月运营简报3.SAP办公体系3.1新地块系统创建3.2运营报表录入25世茂集团2014年3月运营简报项目节点计划工程部项目销售计划销售部项目成本计划支付额明细表成本部项目营建成本目标成本测算表成本部项目营建成本权责表成本部项目现金流量计划财务部项目入账计划销售部项目进度计划项目运营目标成本成本部动态成本成本部费用预算成本部3.2运营报表录入录入时间：6月、12月运营职责：全程督促及协调，并在各专业提交后，整体打包，提交区域运营。26世茂集团2014年3月运营简报3.2运营报表录入6月1日、12月1日工程部6月10日、12月10日成本部6月5日、12月5日销售部6月10日、12月10日成本部6月15日、12月15日财务部27世茂集团2014年3月运营简报运营管理目录1.项目运营架构2.计划管理体系4.核心指标点评7.拓展信息管理3.SAP办公体系6.档案管理体系5.会议管理体系28世茂集团2014年3月运营简报4.核心指标介绍1.利润率指标2.现金流转正3.签约完成率4.回款完成率5.入账完成率6.客户满意度7.一级（KPI）节点指项目税后净利率。指项目现金流入、流出时间轴，并有明确的现金流转正时间指项目实际签约金额与计划签约金额比值。指项目实际回款金额与计划回款金额比值。指项目实际入账金额与计划入账金额比值。指区域、集团通过第三方调查确定的满意度分数。指集团考核的一级节点、一级KPI节点、过程管控节点。8.销售去化率指取得预售许可证后特定时间去化比例。9.开盘节点指按集团要求土地合同签订后一定时间完成开盘的时间点。29世茂集团2014年3月运营简报项目核心指标销售净利率：指项目整体可售物业的全周期一线城市（北京、上海、广州、深圳）项目或经集团认定后的个别项目不得低于12%二线（省会城市、计划单列市）、三线城市（除上述一、二线城市外）项目不得低于15%；销售去化率获取预售证后1个月累计去化率不得低于30%获取预售证后3个月累计去化率不得低于50%交付时累计去化率不得低于70%；交付满一年后累计去化率不得低于90%；开盘节点含低密度产品的项目在土地协议签署后一线城市12个月内，二线城市9个月内，三线城市6个月内须开盘；30世茂集团2014年3月运营简报项目核心指标入账节点含低密度产品的项目在土地协议签署后15个月内应力争首批入账；经营性现金流转正节点土地总价10亿元以内的项目在土地协议签署后15个月实现经营性现金流转正；土地总价10亿以上、20亿元以内的项目在土地协议签署后24个月实现经营性现金流转正；其他说明若项目包含自持物业，在分摊自持物业相应的开发成本后，项目整体利润率不小于0；项目商业部分的规划证取得、工程计划、竣备节点须与住宅部分独立分开填报（项目须向政府独立报规，若当地有特殊规定除外，但须提供相应证