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宁波银亿集团环球中心商业项目商业招商与商业管理服务建议书2008年8月-2-目录环球中心商业市场定位与业态规划环球中心的招商策略环球中心商业管理策略环球中心收益测算环球中心项目后续服务方案3-2627-3738-5657-6162-83-3-第一部分市场定位与业态规划-4-本项目整体市场定位金时金街金点风向标目的地领跑者“成功者”之家展示中心消费的满足感和成就感综合购物中心多元化复合功能-5-本项目客群定位18-40岁为主金领族个人收入2000-15000元/月月光族30％驾车购物私营业主、政府公务员、公司高管、公司白领、学生对国际品牌的认知度高-6-主题定位在分析和预测宁波以及天一商圈未来商业的竞争现实与发展趋势基础上，我们认为环球中心商业定位主题应该为宁波“Highstreet”。目前天一商圈商业的主要特点：1.第一组主要消费群年龄集中在18-25岁。由于部分“月光族”的特点，所以具有较高的有效消费力，他们对流行商品，比较热衷，同时容易接受新鲜事物和文化。2.第二组主要消费群年龄主要集中在25-40岁，他们有的刚刚组织家庭（尚无孩子），大多数拥有较高教育背景与收入，所以他们具有“金领族”的特点，希望享受品质生活。3.天一商圈商业多为传统百货，多采用返券推广来竞争。未来宁波的需求趋势1.消费者希望能够有更多的消费体验，环球中心可以用灵活广泛的推广活动来填补目前天一商圈体验式消费空白。2.消费者希望有更多餐饮区来提供就餐聚会和休闲的场所。3.品牌零售商希望能够在天一商圈拥有旗舰展示位置。4.零售商希望有高质的推广宣传活动，而不是一味的打折活动。本项目的主题定位:——宁波“highstreet”，宁波市级消费目的地所以消费者可以在这里找到新消费体验和最新的流行商品，零售商可以获得他们理想铺面的商业展示、更好的室内设计、推广区域以及全新的业态比例。-7-各楼层业态布局零售娱乐休闲餐饮服务精致欢乐L4L3潮流L2时尚L5激情L1优雅B1升级版中餐东南亚餐饮休闲餐饮潮流服饰时尚配饰美容SPA特色餐厅时尚服饰鞋箱包家居生活特色餐饮服饰旗舰店时尚服饰咖啡服饰旗舰店国际精品服饰珠宝钟表配饰甜品精选轻餐精致超市音像图书办公用品个性服饰服务设施轻餐-8-B1动线规划-9-B1:布局目标♫本层的设置方向首先是针对本项目酒店客户、写字楼客户以及公寓住户服务配套，集聚精致型小超市、办公用品店、图书音像店、个人护理品超市、美发美甲，为这些客户提供精致生活配套服务；♫同时在一些展示性好、人流量大的地方将一些特色个性服饰店集中如此，即能产生差异化效果，又能有效提升租金；♫部分快餐业态可以设置在此楼层；♫设置小体量服务设施，如花店、药店以及银行ATM机，为酒店、写字楼以及商业消费者提供便利服务。-10-B1:品牌规划个性服饰:-Hotwind-Jeaswset-Yishion-Braxton-Metersbowe-Bossini-Giordano-Robinhood-Xxezz-S&K-Baleno-Ipzone精致超市：--ole--屈臣氏服务设施:−洗衣店−修鞋店−花店−美发/美甲书籍/音像/礼品−图书−音像−杂志−办公用品轻便餐饮：−肯德基−麦当劳−吉野家−巴黎贝甜−元祖-11-F1动线规划推广活动空间-12-F1:布局目标♫第一层是购物广场的关键，基本锚定本项目的档次与形象；♫一层以针对年轻人的国际化流行服饰品牌旗舰店为主，男女装兼顾，通过品牌差异化、新品牌的引入以及购物环境与空间的塑造，打造宁波潮流服饰消费最佳场所；♫大型国际化潮流服饰品牌旗舰店把消费者吸引到楼上（1托2），缓解1层面积过小的问题，又能满足旗舰店设置所需的面积；♫为配合酒店的档次，在靠北的临街铺面上设置小体量的奢侈品品牌；♫在一层设置部分轻餐饮，位置放置于写字楼部分；♫首层是主要的推广区域，建议在一层设置面积较大的推广区域，满足品牌的推广活动组织。-13-F1:品牌规划奢侈品：−D&G−Prada−Canali−Cerruti1881−Paulsmith−Tiffany时装旗舰店：-C&A-H&M-Gap-Bestseller-Esprit-NEXT-Novo精品服装：−CK−DKNY−G.Ferre−Givenchy−Valentino−KarlLagerfeld−Trussardi−Aquascutum−Kaltendin−Testoni−BMWSTYLE−CharlesJourdan－ZZegna－ArmaniExchange－MIUMIU－GucciGlass钟表/珠宝/时尚配饰：-施华洛世奇-FolliFollie-Enzo-Agatha-Swatch-TimeZone-琉璃工坊-Clarks便利快餐：−肯德基−麦当劳−吉野家−巴黎贝甜−元祖−哈根达斯-14-F2动线规划-15-F2:布局目标♫旗舰店区域的延伸（1托2）；♫精品服饰的延伸，2层主要组合针对成功男士（25-40岁）的国际化服饰品牌，打造宁波市相对集中的白领男士精品服饰购物目的地；♫在二层设置咖啡店，为二层的聚会点，既能为商业消费者提供聚会、休闲空间，又能为写字楼客户提供商务会晤的功能；-16-F2:品牌规划精品服饰–PIOMBO-POLOR.L.–MarcoAzzali–Lavico–Marlboroclassic–Jeep–Ports–DanielHechter–Gentle–Nautica–Trek&travel–Lacoste–FCUK–Sisley–TommyH–Diesel–HushPuppies–Satchi–Clarks–Ecco–Skap–Camel–Geox时装旗舰店：-C&A-H&M-Gap-Bestseller-Esprit-NEXT-Novo咖啡：-SPR-星巴克-17-F3动线规划-18-F3:布局目标♫3层的布局安排以时尚女装品牌为主，目标人群主要针对25-40岁白领女性。品牌例如：Ninewest、Mng、ports、sisley等；♫3层同时穿插中高端鞋帽箱包品牌，满足目标人群一站式服饰消费需求；♫同时部分动线难以组织的部分设置家居用品店，主要以软性家居饰品为主；♫这层中的餐饮可以是中等面积的轻餐用户，例如pizzahut、吉野家等，为三楼的聚会点。-19-F3:品牌规划时尚女装：–Lapelle–MissSixty–Moiselle–Promod–NineWest–Marisfrolg-CharlesRiver-Energie-Fornarina-Jessica-Kookai-Mango-MaxStudio-Morgan-Scofield-Mng-Fcuk-FA:GE-Sisley-PORTS-Uniqlo-Lapargay鞋/箱包：-GEOX-Ninewest-Skap-百丽-CNE-天美意-真美诗-BATA-思佳图-新秀丽便利快餐：−必胜客−吉野家−味千拉面家居生活：-无印良品-伊利诺伊-20-F4动线规划-21-F4:布局目标♫4层的主题是潮流，主要针对较年轻的女性，组合价位稍低的流性服饰品牌，形成年轻女性服饰消费集聚地；♫4层的布局安排以潮流品牌女装为主，目标人群是消费价位较低的更年轻女性（18-25岁）。品牌例如：OTT、Eland、Etam、Benetton等；♫4层穿插部分牛仔服装，目标人群是年轻人。品牌例如：G-star,lee,levis等；♫同时设置部分时尚饰品业态，如MGS、twice等品牌；♫这层中的餐饮可以是中等面积的用户，例如季诺意餐、星期五餐厅等特色餐饮；♫动线不好组织的部分设置美容SPA业态，针对25-40岁白领女性。♫在四层设置客服中心（如果写字楼部分不提供相应面积的话），放置在位置最差的地方；-22-F4:品牌规划潮流女装：-Eland-Theme-Cushow-Tribecca-OTT-ODBO-Etam-Benetton-B+ab-Ochirly-JNBY-Colour18-Mudd-Betu-Azona-Oxygen-X-MOOM-淑女屋-Basichouse-CKjeans-Levi’s-Lee-G-star时尚配饰：-Ecco-AdidasBag-NikeBag-米奇-Elle-Polo-Snoopy-She’s-MGS-TWICE-eesee美容/SPA：-美丽田园-贝黎诗-悠胜美地-思妍丽-自然美-玛花纤体特色餐厅：-季诺意餐-星期五餐厅-23-F5动线规划-24-F5:布局目标♫本项目餐饮集中区，综合升级版中餐、东南亚餐饮、休闲餐饮，打造国际美食中心，与本项目酒店部分餐饮差异化经营，成为天一商圈年轻人餐饮消费的目的地；♫穿插休闲娱乐业态，如休闲茶馆等适合年轻人聚会放松的商家，以便在购物、就餐之余能够进行放松、聚会，打造天一商圈年轻人的欢聚空间。-25-F5:品牌规划升级版中餐：–愉家–利苑–麻辣诱惑–鼎鼎香–伊家鲜–湖蝶餐厅–采蝶轩–外婆家东南亚风情餐饮：–呷哺呷哺–葡京茶餐厅–蕉叶（泰餐）–汉拿山烧烤–元绿回转寿司–吉野家–味千拉面休闲餐饮：–一茶一坐–避风塘-26-三大业态面积占比各业态面积占比零售68%服务5%餐饮27%-27-第二部分本项目招商策略-28-开幕（Opening）招商前准备工作招商工作执行招商后期开幕前准备工作招商工作流程招商资料的制作•招商说明书•DVD•展示间•模型市场推广/公关工作•协助举办招商说明会•专业刊物广告刊登•网络/传媒宣传商业定位及图面确认•定位确认•商业规划确认•业态及租户组合确认•经营档次•主题联络拜访目标零售商•目标商家、品牌拟定、收集及分配•进行初步洽商•带看现场及说明•设店位置•租赁条件的谈判协商意向书/合约签订•协助完成承租意向书的签订•协助收取租赁承诺保证•签订正式合约入场工作•商铺相关装修需求•设计图面•装修协调市场趋势建议•租金变动•供应预测•租赁条款制定:租金，租期，押金，管理费，调幅招商文件起草•起草租赁文件•制定租金政策•优惠条件•折扣底线-29-银亿公司汉博顾问汉博顾问招商部招商负责人签字/确认汉博顾问与租户谈成租赁确认书汉博顾问与租户换签（租赁合同）汉博顾问招商部无合作意向汉博顾问联系人银亿环球联系人有合作意向招商负责人签字/确认租户洽谈洽谈不成功则循环程序汉博顾问联系人招商部（租户确认表）明确租户、建议位置及租金标准银亿环球联系人招商负责人签字/确认招商谈判协作流程租赁确认书租赁合同确认客户-30-08年11月11年5月11年2月08年9月项目经营期11年7月招商开展及深入期招商准备期装修期开业筹备期招商完成主要节点:08年9月----------------------招商策略细化，招商材料准本完毕08年11月--------------------进入主力品牌店及次主力店招商洽谈10年4月---------------------主力店及次主力店开始签约，其它品牌全面招商11年3月---------------------招商基本完成，进入内装及补充招商11年7月---------------------商业全面营业招商进度初步安排全面招商期注：具体招商进度表见附件，可能会根据设计与工程进度略微调整。内装基本完成项目开业10年4月-31-招商目标招商进度目标：先主力店招商，后次主力店及散铺招商，到2011年2月完成90%以上商业面积招商工作。租金水平目标：项目整体首年平均租金达6元/平米/天（建筑面积）以上，并能保持良好的租金增长率。入驻商家质量目标：品牌商家，经营状况良好，聚客能力强；特色经营，建立差异化竞争优势，吸引消费者。项目品牌建设目标：项目在消费者、商家以及商业地产界的知名度及美誉度，把项目打造成宁波商业地产的成功典范。-32-招商商家与品牌策略♫“新”品牌策略，利用宁波目前没有或较少见的品牌、商家来塑造宁波商业的新形象：♪未到浙江的品牌及商家或到浙江但未到宁波开店的品牌及商家；♪已到宁波开店，但愿意用新概念、陈列商品及装修风格的品牌及商家；♪鼓励多品牌集团的概念店，鼓励现有次主力店品牌调换品质组合，♫错