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大嶼山物流園邀請提交意向並就規劃參數建議誠徵意見書1.目的1.1香港特別行政區政府經濟發展及勞工局邀請有興趣人士，就未來大嶼山物流園的規劃參數建議及在園內進行的活動發表意見。2.引言2.1行政長官在《二零零三年施政報告》中宣布，計劃在北大嶼山興建現代化物流園，以加強香港作為首選運輸及物流樞紐的地位。這項在北大嶼山小蠔灣發展物流園的建議，是綜合多項顧問研究得出的結果。2.2土木工程拓展署聘用的顧問最近完成了該項目的範圍界定研究，而研究所得正是這次邀請提交意見書的基礎。2.3政府推動興建大嶼山物流園，旨在增強香港的運輸和物流能力，鞏固香港作為首選樞紐的角色。珠江三角洲已是目前全球最重要的製造中心之一。大嶼山物流園可憑地利盡享優勢，其發展將為本地經濟支柱之一的物流業帶來重大的長遠利益。2.4大嶼山物流園會為物流服務供應商提供量身定造的運作環境，尤其可作為發展增值服務的核心設施，而這類服務的需求預計在未來十年將會大增。此外，物流園亦會與香港國際機場(機場)、葵涌貨櫃碼頭及各道路網連接，四通八達。3.選址位置3.1選址位於北大嶼山公路臨海一邊，在小蠔灣地鐵車廠以北及東北，位置詳見附件。3.2選址毗連海陸空運輸樞紐，與機場、港珠澳大橋日後的香港陸點及葵涌貨櫃碼頭僅幾分鐘車程之遙，可謂佔盡地利，能確保貨物迅速快捷地運往全球各地，為增值物流活動創造商機。14.規劃考慮因素建議4.1物流園規模4.1.1建議填海72公頃，平整土地供發展物流園。大嶼山物流園會提供類似商業園的運作環境，備有現代化物流活動所需的各種配套設施、高素質的園景美化區和精心設計的休憩用地，包括海濱大道。4.1.2選址大小反映下文第4.1.6段撮述的需求預測。由於對香港物流服務的需求主要取決於流經香港的國際貿易量，將來的需求預測仍需研究。4.1.3據本局進行的港口貨運量預測，港口總貨櫃吞吐量將由二零零二年的1914萬個標準貨櫃單位，增至二零二零年的4020萬個。機場管理局最近進行的研究，預測機場的貨運量將由二零零二年的248萬噸，增至二零二零年的597萬噸。4.1.4海空貨運服務需求雖有增加，但是現有的物流場所及設施將可滿足部分新增需求。4.1.5物流業的性質正在轉變。新興的第三方物流服務較傳統的(如貨物集運等)業務活動需要更大的空間。再者，珠江三角洲製造商通過外判工作以降低成本的趨勢日顯，故預計運輸、物流和增值服務的外判會增加。由於第三方物流服務在香港和華南的滲透率較歐洲及北美為低，而各項國際及自由貿易協議(包括《內地與香港更緊密經貿關係安排》)也使物流業面對更大的國際競爭，因此，該類服務需求大增是一項合理的預測。4.1.6按照現有計劃，大嶼山物流園會提供約600000平方米的樓面總面積作物流用途。根據香港貨運代理物流服務的需求預測，在二零零二年至二零二零年之間，樓面總面積需求預計會由110萬平方米上升至240萬至320萬平方米之間。換言之，在新增的130萬至210萬平方米之間的面積需求中，有60萬平方米會由大嶼山物流園提供，其餘的則由其他的設施來滿足。24.1.7選址的大小亦已顧及多項因素，包括地積比率，以及大嶼山物流園整體的淨面積／總面積比率。4.1.8大多數物流公司都傾向選擇在單層建築物內運作，而毗連的辦公室則通常設於多層建築物之內。以《香港規劃標準與準則》內適用於工業的準則為參考，許可地積比率為2.5，不過平均所得則為1.15。套用海外的經驗，建議大嶼山物流園以1.5為平均地積比率。預計平均淨地積比率將不會超過為1.8。由於要從地界往後移，以及為車輛往來預留地方，海外類似設施的淨地積比率一般低於0.5。4.1.9以海外類似的物流園和香港工業為例，在初步規劃階段，把大嶼山物流園土地用途整體的淨面積／總面積比率定為55%應屬合理。4.1.10根據這個基準，大嶼山物流園內可供出租土地的淨面積估計約為40公頃。4.1.11機場障礙物高度管制所容許的建築物高度在介乎80米至100米，向東面遞增；但整個大嶼山物流園的高度限制則劃一為40米。為美觀起見，沿海旁的一列物流中心建議以25米至30米為高度限制。4.2地段大小4.2.1大嶼山物流園會提供量身定造的環境，容納不同規模的物流公司。按初步構思，所需的最小土地面積約為1公頃，而最大則約10公頃。初步規劃以5000平方米的地段為單位，但可以靈活調整，以適應個別承租人的需要。4.3預期在大嶼山物流園進行的活動4.3.1除了傳統的貨運代理和貨物倉儲外，也可在園內進行增值物流活動(尤其是那些未必可以在本港現有的物流設施內有效率地進行的活動)，例如退貨管理、系統整合、原材料管理、揀選和分包、品質控制、報關文件處理及顧問服務、延後裝配、標籤、重新包裝、電話查詢中心管理服務等。34.3.2預計大嶼山物流園可吸引一系列的產品界別，包括成衣、電子消費品、藥劑、食品、零售等。4.4大嶼山物流園提供的共用設施4.4.1除了用水、污水處理及公用服務等基礎設施外，園內亦可提供一些共用設施，例如海運貨物處理區、膳食供應設施、園景美化休憩用地、海濱大道、訪客泊車處及公共運輸交匯處等。4.4.2園內亦需另設分戶租用的辦公地方，以容納銀行、保險及會計公司等共用支援服務。4.4.3由於大嶼山物流園營運商必須與其供應商、最終收貨人、運輸服務供應商和各種資訊科技系統充分結合，園內必須提供最先進的資訊科技基礎設施，包括與數碼貿易運輸網絡系統及求助和網絡操作中心的寬頻連接等。4.4.4大嶼山物流園可設有穿梭巴士服務，往來園內個別設施與公共運輸交匯處。4.4.5大嶼山物流園須是圍封並設有進出管制的安全地區。因此，可能會在園內設立海關設施，方便貨物經由機場、貨櫃碼頭及陸路邊界管制站進出。大嶼山物流園亦可提供合規檢查和精簡化服務，或設成保稅區，以滿足其他清關需要。4.5租賃／售賣用地4.5.1物流公司可從一系列的方案中作出選擇。4.5.1.1第一，自行興建，量身定造設施以應付具體運作需要，亦可引入第三者提供融資和擁有設施。4.5.1.2第二，在新建的分戶租用建築物內租用空間。此選擇對中小型企業(中小企)特別具有吸引力。4.5.1.3第三，最終購買或租賃園內現有建築物的全部或部分。44.5.2大嶼山物流園可提供適合中小企和新經營者使用的分戶租用設施。這些設施須量身設計，並配合優化處理物料、資訊、工序和產品所需的專業知識、技術和方法。這種做法也有助中小企盡量減少設施和系統上的資本支出。4.5.3舉例來說，在設施方面可提供最新的貨架和貯物架系統、輸送帶、分類系統、標籤和條碼等。此外，建築物內可分區作不同配置，以切合保安和溫度等方面的需要。4.6泊車及裝卸客貨設施4.6.1園內每一地段均須提供裝卸客貨、輪候和泊車設施，並預留足夠地方供地段內的交通運轉，確保貨車不致園內的公用地方輪候。4.7運輸和通路4.7.1建議大嶼山物流園設有本身的海運貨物設施，方便用戶收發來自和運往內地的貨物，但使用該設施的船隻需受長度、排水量和吃水等方面的限制。4.7.2建議在小蠔灣建設高架迴旋處，連接大嶼山物流園和北大嶼山公路，並經此通往機場和香港市中心。上述建議的可行性將予進一步研究，並考慮港珠澳大橋項目落成後在大蠔的交通連接。4.7.3計劃中的港珠澳大橋預計會在大嶼山西北部陸，並可能在大蠔連接北大嶼山公路，但要考慮北大嶼山公路沿線交通交匯所需的空間，以及建議中設於附近的其他發展項目的進出安排。4.8項目融資4.8.1政府會稍後始考慮此問題。5.項目進度安排5.1如按照政府擬定的時間表順利推展工作，填海及地盤基建工程將於二零零九年完成。55.2隨範圍界定研究完成，業已展開進行詳細可行性研究(包括環境影響評估條例所規定的環境評估)的工作，包括委聘顧問。此項由規劃及工程顧問負責的研究，預計可於二零零六年年初完成。5.3公眾諮詢工作將會同步展開。6.提交意見限期6.1現就上文所載的建議模式和詳情誠徵意見。此外，在不涉承諾的前提下，也歡迎貴機構表明會否在大嶼山物流園營運，以及營運的範圍和性質。意見請以書面形式在二零零五年二月二十八日前送交—香港中環下亞厘畢道中區政府合署東座2樓政府總部經濟發展及勞工局項目統籌專員辦公室意見書也可傳真至25231973，或電郵至robingill@edlb.gov.hk。7.免責聲明7.1儘管本邀請提交意向並就規劃參數建議誠徵意見書(下稱“邀請書”)的資料是本着真誠而編製，但並無聲稱是全面的或經獨立核實。政府及其任何人員、代理人或顧問都不會就本邀請書所載資料，也不會就已經或將會向回應本邀請書的人士(“回應人士”)提供或可供其索取的任何其他書面或口頭資料，在足夠性、準確性或完整性方面，承擔任何責任或法律責任；他們也不會就該等資料或本邀請書所依據的資料，作出任何明確或隱含的陳述、聲明或保證。當局表明不會對任何該等資料或本邀請書中不準確之處或遺漏負責。當局尤其沒有就本邀請書所載的任何未來預測、估計、前景或回報能否達致或是否合理，作出陳述或保證。本邀請書或任何其他已經或將會向任何回應人士提供或可供其索取的書面或口頭資料的內容，一概不應視為政府、其人員或代理人就其意向、政策或未來行動所作的陳述、聲明或保證。67.2本邀請書並非擬為任何投資決定提供依據。回應人士不得把本邀請書，或由政府或其代表，或其任何人員、代理人或顧問所發出訊息的內容，解釋為財政、法律、稅務或其他方面的意見。每一回應人士應就有關發展大嶼山物流園的財政、法律、稅務或其他事項，徵詢本身的專業顧問的意見。7.3本邀請書不得解釋為政府有責任着手進行發展或興建大嶼山物流園。政府也無責任須依循上文所列的建議規劃考慮因素和工作進度安排。建議的規劃考慮因素和工作進度安排只是概括說明政府目前對大嶼山物流園項目的構思。7.4在不損害第7.1段的原則下，對於本邀請書或任何收到的意見書所載任何陳述，政府概不承擔任何責任或法律責任。7.5政府並無責任因本邀請書而採納任何收到的意見或建議。7.6每一回應人士須獨力負責因應本邀請書擬備和提交回應所招致的費用、成本及開支。無論在任何情況下，政府均無須就任何該等費用、成本或開支，向任何回應人士負責。7.7在回應人士提交回應時，便視為接納本邀請書的條款。香港特別行政區政府經濟發展及勞工局二零零四年十二月7