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第一章工程部异常情况报告程序一、目的规范工程部内部管理，提高工作效率和工作质量，及时处理紧急、突发事件或异常情况，确保设施设备正常运行。二、适用范围本公司各工程部异常情况报告。三、职责1工程部员工及时报告异常情况，并采取相应的应急措施进行处理。2工程部主管接到报告，立即组织人员进行抢救处理，并根据具体情况，向服务中心项目经理报告事件的处理过程。3服务中心项目经理负责向业主解释事件原因及处理情况，并根据需要向公司领导报告。4工程部主管负责技术支持，并向公司领导报告。四、工作程序工程部员工发现异常情况，应立即报告工程部主管，并及时采取相应的应急措施进行处理。准确记录事件的发生及处理过程的情况。工程部主管1接到异常情况报告，应立即组织人员赶到现场，按照相应的应急措施进行抢救、处理，防止事态的扩大。2在事件处理完毕，应及时填写异常情况报告，将事件的发生、处理情况向管理处经理报告。3如果突发事件严重、影响范围大，需要技术支持，应立即报告服务中心项目经理,公司技术部，以便获得及时支援。4事件处理完毕，应组织工程部员工进行总结，采取预防措施，防止类似事件的出现。工程部经理1接到工程部异常情况报告、请求支援，应及时赶到现场。2到达现场后，应立即了解事件发生的原因、现场情况，根据具体情况，指挥工程部人员采取相应的应急措施进行处理。3事件处理完毕，应及时将事件的处理过程向公司领导报告。服务中心项目经理1事后接到工程部异常情况报告，如有影响客户的正常办公、经营等情况，应及时作好解释、善后工作。2当接到工程部请求支持，应立即赶到现场，协助指挥处理，并根据需要向公司领导报告。3重大事件处理完毕，应将处理过程向公司领导报告。五、相关记录、文件1《事件报告》。第二章供配电应急措施一、单路停电应急措施1如果外部主供（或备供）电源突然停电，应立即报告工程部经理（或主管）。2工程部经理（或主管）应马上派电梯技工带人去检查电梯是否困人，并采取措施解救乘客出困境，具体操作按电梯困人的应急措施进行。3值班人员必须立刻赶到配电房。4值班人员负责转换外部供电（由备供转主供，主供转备供为自动）。5转换时，应将已停电的高压进线开关断开并摇出至试验位，再摇入另一高压进线开关。6确认无误方可合高压进线，合上变压器开关。其余按操作规程进行操作，恢复正常供电。检查设备运行情况，如有因停电受影响而停止运行的设备，应重新恢复运行。二、双路停电应急措施1.如果外部主供、备供电源全部突然停电，应立即报告工程主管。2.工程部主管应马上派电梯技工带人去检查电梯是否困人，并采取措施解救乘客出困境，具体操作按电梯困人的应急措施进行。3.值班人员立刻赶到配电房待命。4.值班人员到发电机房，自动启动应急柴油发电机，检查发电机的电压、频率在正常范围，排烟正常；合上发电机供电开关。5.合上应急配电柜供电开关，向低压房送电。6.到低压房，断开市电开关，合上发电机电源开关。7.按操作规程进行操作，向应急设备供电。8.市电恢复供电后，应先卸掉发电机负载，断开发电机供电开关，再停发电机。9.然后按照正常的市电供电操作规程进行操作，恢复正常供电。10.检查设备运行情况，如有因停电受影响而停止运行的设备，应重新恢复运行。第三章发电机应急处理规程一、目的规范操作程序，保持设备良好状态，确保设备正常运行。二、适用范围适用于-物业服务中心三、方法过程控制电机不能自动启动1.蓄电池电压是否与发电机匹配，如不足立即转换至备用电池。2.机油油位是否在两个刻度口中间偏上的位置，油量不足需加油。3.冷却水温度是否正常（不高于90度）。4.操作面板上操作按钮是否在自动位置，紧急按钮是否正常（可以通过旋转按钮检查）5.燃油是否充足。6.无误后，将发电机打到手动位置，手动启动发电机。市电来电时发电机不能自动停止通过操作面板上按钮打到手动位置，再按停止停机，或直接按下紧急按钮进行停机检修电机组运行异常发电机组输出电压或电流超出正常范围，或运行声音有较大异常时，应立即按下紧急按钮进行停机检修.电机及油箱房起火发电机及油箱房发生火灾时，应首先按紧急按钮，停止发电机，对于初燃火灾可用二氧化碳灭火器灭火，较大火灾应立即启动七氟丙烷气体灭火系统灭火。第四章给排水设备应急设施发生故障的应急处理程序一、目的及时采取适当措施，处理给排水系统故障，确保本大厦内的正常供水、排水。二、适用范围本大厦内给排水系统的应急处理。三、职责1.工程主管负责应急处理工作的指挥。2.工程部领班负责现场应急处理工作的协调。3.工程部技工负责实施应急处理工作。4.工程部运行值班人员负责监视给排水系统的运行情况，发现给排水系统发生故障时，及时报告工程主管，并协助排除故障。5.清洁部负责协助清理现场。四、工作程序工程部运行值班人员1.注意监视给排水系统的运行情况，按时将水泵运行数据记录于《XXX大楼水泵运行日志》。2.当发现给排水系统出现故障时，要保持冷静，立即报告主管，组织人员协助现场处理工作，防止事故扩大。工程部主管1.接到给排水系统故障报告后，立即通知工程部主管组织人员赶赴现场。2.负责指挥故障现场处理工作。工程部领班1.接到通知后，立即组织技工赶赴现场抢修。2.指挥技工实施排除故障的处理工作。工程部技工1.接到通知后，赶赴现场。2.根据发生的故障种类，在主管的指挥下，进行排除故障工作的实施。五、善后工作1.给排水系统故障排除后，清洁部协助工程部技工清理现场。2.工程部技工对受给排水系统故障影响的设备设施进行检查，采取相应的补救措施。六、记录1.《事件报告》。第五章电梯运行出现异常的应急处理电梯发生紧急故障时，会有异常震动和响声，有时轿厢内一团漆黑，容易引起乘客恐惧和混乱。急救人员要镇静地采取应急措施，安定乘客情绪，迅速与监控中心或工程部联系，设法把乘客安全送出轿厢。1、电梯突然失去控制，发生超速或溜车现象时，要保持镇静，不允许有打开轿厢门安全窗安全门而跳出轿厢的任何企图。这时要等待电梯本身的安全装置发生作用将电梯强行停止。即使所有的安全装置都失效，由于本电梯的特点，轿厢或对重会落在缓冲器上，电梯失去工作条件，轿厢不会继续运行，不会出现机毁人亡的事故。2、如果安全钳动作将轿厢制停在导轨上，应立即通知维修人员。在未查明安全钳动作原因之前，不应盲目解脱安全钳，而应首先检查轿厢的停层位置，如轿厢地槛与楼层地面距离在安全范围内，则可打开轿厢门让乘客离开；如果轿厢停在楼层之间，应由维护人员设法打开相应的层门，打开安全窗，让乘客顺着梯子离去。在救人之前，务必切断电梯电源。3、电梯一般故障而非安全钳动作停车困人时，可实行以下盘车救人措施：（1）盘动电梯轿厢放人仅在紧急情况之下进行，因而操作者必须是受过适当训练的专门人员，其他人等如欲从事该项工作均属危险。（2）在盘动电梯轿厢前，先判断电梯的停层位置，然后通知被困乘客静候解救，切勿尝试自行设法离开电梯车厢，操作者如未作上述警告被困乘客则属工作上的疏忽。（3）在进行盘动电梯之前必须切断电源总制，并由两人配合，一人盘车，一人松刹车，盘车时不可过快，以防超速发生意外。（4）对无变速箱的高速电梯进行盘动电梯时应加倍小心，防止因电梯轿厢的总重量所产生重力加速过大而失去控制。（5）当盘动电梯至接近平层楼面后，制动装置定要复原，然后应用电梯外门专用锁匙在该层打开电梯内外门放出被困乘客。4、轿厢或机房内发生火灾时，应立即切断电源，用干粉灭火器、二氧化碳灭火器等扑救，不可用泡沫灭火器或水扑救。5、遇到楼层暴水管、水流很大，有冲入电梯井危险时，应采取措施防止水流冲入电梯井道，并将电梯立即升到暴水管楼层以上，关闭电梯电源。如果水流已经冲入电梯井道，淋湿电梯，则应立即关闭电梯电源，并采取措施防止水流继续流入电梯井道。第六章中央空调故障应急处理程序一、目的及时采取适当措施，排除中央空调故障，确保空调机组正常运行，保证大楼的正常供冷。二、适用范围本大厦空调系统应急处理。三、职责1.工程部主管负责应急处理的指挥协调工作。2.空调技工负责实施应急处理工作。3.值班人员负责监视中央空调设备的运行情况，发现中央空调设备故障及时采取相应措施并报告。4.工程部总监对上述应急工作进行指导、检查、监督。四、工作程序值班人员工作程序1.值班人员应注意监视中央空调系统的运行情况，按时记录运行数据。当发现中央空调设备出故障时，必须立即报告主管。2.值班人员应保持冷静，按中央空调操作规程，及时采取措施，防止事故扩大。工程部主管工作程序1.接到中央空调故障报告后，应立即通知工程部领班、技工赶赴现场。2.指挥所工程部人员实施应急处理工作。3.根据所发生的故障种类，在主管的指挥下，按《空调操作规程》、《应急处理方案》进行排除故障和应急处理。工程部总监。1.接到工程部的报告后，如果属于重大的应急事件，应立即赶赴现场。2.根据所发生故障种类，指导工程部人员进行排除故障和应急处理。五、善后工作1.中央空调故障排除后，应对现场进行清理。2.检查附近设备是否受影响，并作好相应措施。3.如果属空调主机故障，无法排除，应及时通知特约保养单位（专业公司）在规定时间内（24小时）派人赶到现场维修。六、记录1.《事件报告》第七章中央空调发生故障应急处理方案一、目的当发生中央空调故障事件时，能迅速、正确、有条不紊地进行处理，保持大厦内供冷。二、适用范围适用于本大厦供冷设备故障处理。三、职责1.工程部当值人员应严守岗位，加强巡查，发现问题，马上通知维修人员和工程部负责人。2.工程部主管负责组织员工对进行突发事件的处理等培训，并负责抢险现场指挥及督导。四、工作程序供电的应急处理：大厦由（小区）XXFXX及XXFX双电源供电，如果使用中的一路供电电源出现发生突发停电事故,即可投入另一备用电源供电；如果两路电源同时停电，大厦另已配备有的2台1100KW柴油发电机组也将作应急运行供电，必要时可以满足空调机组制冷用电需要。主机故障的应急处理：制冷主机的维护已委托技术力量雄厚，配件充足的约克空调特约维修单位承担，特约单位除日常定期对主机作各种运行数据的检测及对易损件的保养外，还承担对主机故障的应急检修。按合同要求该特约维修部在接到电话通知4小时内将派员到达现场进行检修工作。1.春、秋两季只需投入一台机组运行已可满足大厦的供冷需求，另两台机组处于备用状态。如运行机组突然发生故障而操作人员未能排除时，投入备用机组运行即可。2.夏季投入二台机组可满足供冷要求，一台机组备用，如运行中一台机组发生故障而操作人员未能及时排除，应投入备用机组运行，同时通知特约维修单位在规定时间内对机组进行抢修。3.在二台机组同时发生故障的情况下，由一台机组维持供冷，同时通知特约维修单位前来检修，维修单位根据实际情况对故障较轻的机组先维修，在没有重大故障的情况下，一般很快就可修复。4.特约单位在冬季不用供冷时对主机进行全面检查、保养，确保每台主机均在理想的待命状态，值班人员在机组运行时要多巡视、多观察，对隐患及早发现、及早处理，为故障的应急处理提供保证。辅助设备的应急处理：冷水机组的辅助设备主要有进口的55Kw冷冻泵四台，75Kw却冷泵四台（其中冷冻、冷却调频各一台），冷却塔三座及补充管网水量的膨胀水箱，水管道及风机盘管。1.冷冻、冷却泵：在正常供冷的情况下，投入1—2台冷却泵即可满足送冷需要，其余两台冷冻冷却泵平时均处于备用状态，如运行中的冷却泵或冷冻泵发生故障需要停止运作时，可投入相应的一套备用水泵；调频泵的投入使用，更为水泵的正常运行提供保证。根据工作手册动力部技工在接获空调水泵出现故障后，应在20分钟内到达现场维修，一般8小时内完成故障修复工作。2.冷却塔及膨胀水箱：在机组正常运行的情况下，投入1—2台冷却塔即可满足水交换的循环需要，冷却塔平时按计划作维护保养，冷却水由专业的水处理公司处理，三座冷却塔平时均在正常的待命状态，如在运行中有一台出现故障，投入备用塔即可，同时工程部技工可在接到通知后20分钟内到达现场及时对故障塔进行维修，一般8小时内完成维修工作。3.膨胀水箱由值班人员定时检查，若遇故障需检修，检修