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博能万力上饶体育馆综合体项目定位及物业发展建议本报告是严格保密的。2一城精华，价值高地项目梳理关键词——城市核心、中大规模、综合体物业气韵暗生，贯通古今住宅战略方向——上饶房市盘点、上饶豪客洞悉、豪宅本源解码、豪宅趋势追踪、项目定位神充身强，巅峰之作住宅物业发展建议——上饶豪客梦想居所、内外城规划思考、产品及服务体系构建精气神本报告是严格保密的。3属于上饶的价值高地项目天生丽质，出身不凡，承担着使命、战略和效益!本报告是严格保密的。4综合体价值之一：一个城市总有一处标志性的综合体建筑，代言时尚前沿，引领居住潮流。成为一个城市的中心与国际化的象征SOHO之于北京CBD六本木之于日本万象城之于深圳太古城之于香港洛克菲勒中心之于曼哈顿拉德芳斯之于巴黎本报告是严格保密的。5综合体价值之二：功能复合，多重功能的相互联动使其具备很强的自我成长、自我繁荣能力商业办公酒店住宅作用相互关系提升整体档次的有力手段标志性（尤其是对外地和外籍人士）资产沉淀或整售实现较高的销售价格保持物业形象项目活力的核心，建立高端形象形成完善配套、信息平台项目利润实现的关键利用其它功能，实现价值最大化现金流来源为商业带来基本消费人流商业为写字楼、酒店和公寓提供配套商业可能对公寓带来负面影响酒店为公寓或者办公提供共享的服务和配套设施酒店可以提高项目整体档次写字楼为商业、酒店和公寓带来潜在客户写字楼可提高商业整体档次公寓为商业提供客源公寓可能降低项目整体档次本报告是严格保密的。6综合体价值之三：形成都市综合体的价值链：办公、住宅、商业、酒店共享人流写字楼商业公寓（酒店）高档住宅高品质人流提高住宅价值写字楼客户是高质量的居住和商业消费人群公寓客户是商务人士商业不仅仅是满足生活需要，还要具有休闲娱乐的功能本报告是严格保密的。7项目位于上饶市老城区，属于城市繁华地段，窗口区域，交通便利，区域公共配套和生活配套齐全区位：项目位于上饶市老城城区，属于城市核心区域；交通：项目处于城市主干道滨江路与体育馆路的交汇处，通达性较强，交通便利；配套齐全：周边多为市级机关，如教育局、计生委、出入境检验检疫局、人事局等；公共配套、生活配套、教育配套均比较齐全。本报告是严格保密的。8项目拥有较好的江景资源和山景资源，资源优势突出，且景观面位于项目南侧信江：鄱阳湖水系五大河流之一。发源于浙赣两省交界的怀玉山南的玉山水和武夷山北麓的丰溪水，在上饶汇合后始称信江。云碧峰森林公园：融山、林、江、寺为一体，以亚热带天然次生林和人工林为主.是市区最大的一块森林绿地，具有城市公园和森林公园双重功能。本报告是严格保密的。9项目指标：城市核心、中大规模、综合体物业位臵体育路与滨江东路交汇处占地面积80682.6㎡建筑面积266252.6㎡酒店面积3-3.5万㎡写字楼1.5万㎡商业面积街铺2.5-3万㎡，集中商业6万㎡（4万㎡计容，2万㎡不计容）住宅面积16万㎡（不含赠送面积）容积率＜3.3建筑密度≤45%绿化率≥30%限制条件限高90米酒店用地不少于16000㎡体育活动场地8000㎡本报告是严格保密的。10豪宅客户认知：上饶人最值得期待的一个绝对高端项目，是步入上饶上流社会的显性标签是城中心最后一块最好的地，黄金山脉，位臵最好，最牛的一块地，民众比较接受，做好了，即使7000，也会有人买——房管局邓科很看好这块地，个人认为开盘价在7000以上，大家都对它有8000的认知感，但是具体能不能来购买，还是个问号——规划局华科这里面有企业形象和社会效益在里面，这个项目的规划很难做，商业要很丰富，住宅要做高端——润丰集团潭总90-95%以上都知道这块地，是朋友之间传播的。项目拍地的价格决定了高端产品，本项目必须要内外都具备高品质，如房型结构、装修、环境等——泽众制药余总房子肯定会买的，考虑一家人买在一起，有山有水，想养老用。价格高了承受不起，可考虑按揭，反正别人付得起，自己也付得起，反正至少买1套——成长钢门洪总本报告是严格保密的。11【项目属性小结】这是博能万力赋予上饶的献礼这是上饶最具有成长性的价值高地它即将成为上饶人最值得炫耀的优质资产本报告是严格保密的。12321使命大：承担社会责任和使命战略高：建立企业未来发展战略效益强：实现项目的效益最大化项目目标梳理——通过与发展商的深入沟通，我们对项目梳理了三大核心目标本报告是严格保密的。13品牌目标：打造上饶市场标杆产品，形成影响力；利润目标：在保证产品品质的前提下追求利润最大化；战略目标：通过本项目拉动企业品牌飞升，为后期运作项目奠定基础。品牌：有一定的品牌基础，但不强势；经验：有一定开发经验，没有高端项目的操作经验；区域：属于中心城区，但城市更新需要较长的时间；项目：拥有较为强势的自然资源，生活配套丰富，但周边环境杂乱。R1非期望结果：由现实的特定情境导致的特定结果R2期望结果：不喜欢某一结果，想得到其它结果C=R1,R2Q=如何从R1到R2基于C-Q模型的分析：从现状与目标体系的对比分析入手，寻找项目发展面临的问题实现从现状到目标的途径是我们解决问题关键Q本报告是严格保密的。14核心问题提出——基于对项目的理解，我们认为项目应该解决的核心问题是：三线城市，成本价远超市场价，中大规模项目，如何占位未来，定位高端，实现利润最大化？明确战略方向。本报告是严格保密的。15一城精华，价值高地项目梳理关键词——城市核心、中大规模、综合体物业气韵暗生，贯通古今住宅战略方向——上饶房市盘点、上饶豪客洞悉、豪宅本源解码、豪宅趋势追踪、项目定位神充身强，巅峰之作住宅物业发展建议——上饶豪客梦想居所、内外城规划思考、产品及服务体系构建精气神本报告是严格保密的。16。破题面对如此身负厚望的一个项目，再来审视上饶的房地产市场格局？本报告是严格保密的。17上饶概况——豫章第一门户、四省通衢，是全国13个空气、水质最优的城市之一，江西省最具幸福感的城市“上饶”得名于“山郁珍奇，上乘富饶”，地处江西省东北部。东邻浙江衢州，南连福建武夷山，西濒鄱阳湖、北连安徽黄山，居于闽、浙、皖、赣四省结合;辖10县1区(信州区、上饶、广丰、玉山、婺源、鄱阳、余干、万年、弋阳、横峰、铅山)，代管1市（德兴市）。本报告是严格保密的。18上饶的城市发展战略——江西省第三大城市，努力打造区域交通枢纽城市和世界旅游大市城市发展目标：产业承接前沿、区域交通枢纽、商贸物流中心、旅游服务中心、文化教育基地、宜居园林城市；2009年上饶GDP为728.5亿元，超过九江703亿，继南昌、赣州之后，成为江西省第三大城市，城市发展潜力大。上饶市南昌市浙江省安徽省本报告是严格保密的。19上饶市GDP近年保持11%以上的增长速度，对房地产发展提供了强大的动力房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩停滞稳定发展高速发展数据来源：上饶市统计年鉴388.1451.4628.3528.1728.513.60%13.50%11.60%11.50%14.10%01002003004005006007008002005年2006年2007年2008年2009年0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%2009年，上饶市实现GDP728.5亿元，首次超过九江，成为江西第三大城市，其中，第一产业增长7.6％；第二产业增长17％；第三产业增长11.7％。上饶近年GDP增长情况本报告是严格保密的。20上饶市产业结构良性发展，并被商务部列为全国20个承接产业转移的基地城市，对房地产发展提供了强大的支撑21.20%19.40%18.60%19.10%18.60%42.40%44.50%45.90%47.40%49.10%36.40%36.10%35.50%33.50%32.30%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%2005年2006年2007年2008年2009年第一产业第二产业第三产业产业结构高度化也称产业结构高级化。指一国经济发展重点或产业结构重心由第一产业向第二产业和第三产业逐次转移的过程，标志着一国经济发展水平的高低和发展阶段、方向。数据来源：上饶市统计年鉴上饶近年产业结构发展情况从经济结构来看，上饶市现代工商业已经完全超过了传统农业，成为占优势地位的主导产业。2009年第二产业与第三产业对GDP的贡献度分别为60.6%与29.8%，大大超过第一产业对GDP9.6%的贡献度。本报告是严格保密的。21上饶市居民生活消费结构已经向中高层次的享受性过渡，消费购买力不断增强，开始注重生活品质的提升上饶消费特点：汽车、住房成为消费热点；商品性消费平稳增长，服务性消费明显增加；从消费结构看，上饶市居民的商品消费等级开始从千元级商品，向万元级甚至更高等级的商品跨越；从消费需求看，休闲、保健、娱乐、科技、教育和旅游等相关产品旺销，一些发展型、享受型的服务消费正成为新的热点。从消费观念看，开始从传统的量入为出型消费向适度超前消费转变。历年来，上饶市城镇居民人均可支配收入由1999年的4346元，到2007年超10000元，2009年达到13990元，年均增长12.4%；近年来，居民对居住类、汽车类、家电类、通讯器材类、文化体育娱乐类的消费需求显著增加，呈现出感性消费、绿色消费、休闲消费的新特点、新趋势，居民消费能力明显增强。本报告是严格保密的。22上饶重点发展市域中心城市，项目所在区域是政治、经济、文化中心，处于城市主要发展方向的核心发力点本案上饶市域体系规划总体战略：重点发展市域中心城市，积极发展经济板块中心城市和县（市）域中心城市，打造信江河谷城镇带；上饶城市性质为赣浙闽皖四省交界地区重要的中心城市、交通枢纽和旅游服务中心，上饶市区域政治、经济、文化中心；上饶城市发展方向：信江以北地区为城市主要发展地区，同时跨越信江向南适当发展。本报告是严格保密的。23上饶交通的发展对全市经济具有战略支撑意义，将使上饶区位优势更加明显，打造两小时经济圈。公路不再是“穿境而过”，而是“有始有终”：上饶—武夷山高速公路征地拆迁工作已经开始，上德高速公路前期工作也在积极推进中，将与沪昆高速公路在上饶形成高速公路十字交汇。如此，在建的上德、上武、昌德和已通车的沪瑞、景鹰、景婺黄等高速在上饶形成“两纵三横”的高速公路网。本报告是严格保密的。24上饶交通的发展对全市经济具有战略支撑意义，“海陆空”立体现代交通体系，为新一轮发展带来机遇铁路不仅限于“一线生机”，而倾向于“磁场效应”：“国家动脉”京福高速铁路已确定经过上饶，与既定的杭昌长客运专线将在上饶形成高速铁路十字交汇。水上交通方面，上饶市推动“铁海联运”建成“无水港”等物流基础设施，实现口岸大通关。三清山机场“零的突破”最终将在上饶形成以中心城市为枢纽的网格状、“海陆空”立体型现代交通体系。本报告是严格保密的。25上饶城镇化水平需要提高，吸纳人口，促进城市的高效发展市域总人口：近期2010年市域总人口（户籍人口与暂住一年以上人口之和减去外出人口）为600万人，远期2020年市域总人口为680万人；中心城区人口：近期（2010年）：规模为48万人。远期（2020年）：规模为72万人。远景上饶中心城区人口规模达到100万人城镇化水平：近期（2010年）为38％左右，远期（2020年）达到50％以上。本报告是严格保密的。26宏观环境为项目发展提供了更大的空间，城市规划确立了项目的地段优势。从而奠定了项目腾飞的基础！居民的购买力不断增强，开始注重生活品质的提升；城市以信江以北为主要发展方向，城镇化水平不断提高。近年以来，上饶经济发展处于上升趋势，产业结构不断优化；本报告是严格保密的。27上饶房地产市场经历了四个阶段，目前处于快速发展阶段破茧阶段（1999-2002年）崛起阶段（2003-2004年）稳步发展阶段（2005-2009年）快速发展阶段（2009