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郑州战区许昌金玉堂项目2019年度策略沟通会2019年1月背景信息业态整盘面积（㎡）已售面积（㎡）成交均价（元/㎡）剩余面积（㎡）高层27317282067000264966小高层94107698830093409商业3000————3000车位2301个————2301个经营指标投模数据对比原投模定价（运营版）最近批次定价与原投模对比偏差高层均价78287313-6.57%小高层均价93458565-8.34%全案利润率1.83%-3.45%-10.68%全案IRR10.59%4.31%-59%项目本体|经营目标当前在售（或首开货量）产品面积段套数均价货值（万元）开盘去化高层9923700013419010146910592561092313小高层13920830046904142201合计2241810976项目本体|货量情况2018年12月16日首开首推高层5#楼，共计184套，去化71套。首推小高层3#楼，共计40套，去化5套。首推224套，去化76套，去化率34%。截止2019年2月12日，去化99套，剩余125套首开区域3#5#推出（套）：224开盘成交：76套到场人数：130开盘去化率：34%成交均价高层71套7000元/㎡小高层5套8250元/㎡优惠政策认筹政策0元登记优惠5千，入会1百抵1万开盘政策开盘优惠99折开盘认购99折按揭99折全款98折市场分析|许昌市供销价存许昌市2018年新增供应364.21万方，去化204.44万方，月均去化17.03万方，全年成交均价6294元/㎡，截止12月底，市场库存300万方，2019年潜在供应380万方，共计存量680万方。预计去化周期40个月。1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月供应（万㎡）3.410.44.348.743.630.828.720.93128成交（万㎡）11.110.712.515.411.318.610.717.920.515.7成交均价（元/㎡）55575569530654966719670066746135605962823.410.44.348.743.630.828.720.9312811.110.712.515.411.318.610.717.920.515.7555755695306549667196700667461356059628201020304050600100020003000400050006000700080002018年许昌市场供求量价分析供应（万㎡）成交（万㎡）成交均价（元/㎡）数据来源：许昌市房地产开发协会市场分析|竞品地图核心竞品华润紫云府距本案约0.1公里建业世和府距本案约0.5公里鹿鸣湖壹号距本案约1公里金科芙蓉天宸距本案约1公里德正西湖春距本案约1.5公里碧桂园芙蓉台距本案约1.5公里金科芙蓉阅府距本案约1.5公里恒大悦龙台距本案约3公里二级竞品保利堂悦距本案约4.3公里中梁魏都府距本案约4.3公里雅居乐国际花园距本案约5公里旭辉1857距本案约3公里康桥九溪天悦距本案约4公里芙蓉湖板块2018年成交结构分析（单位：套）面积段总价段80㎡以下80-100100-120120-140140-160160-180180-200200㎡以上合计40万-60万—89——————8960万-90万—159565560————128490万-120万——327870981———2178120万-150万————425548210—1183150万以上———————109109合计—248892143014065482101094843市场分析|板块竞品成交结构芙蓉湖板块2018年成交主力面积段为120-140㎡及140-160㎡，分别销售1430套、1406套，次主力面积段为100-120㎡，共销售892套成交总价段主力为90-120万，共成交2178套，次主力总价段为60-90万，共成交1284套2018年上半年许昌市场供应量稀少，市场上行，建业世和府、鹿鸣湖壹号、恒大悦龙台、碧桂园以洋房及大面积高层去化为主，下半年主力去化面积段为100-140㎡数据取自芙蓉湖板块（德正西湖春天、鹿鸣湖壹号、建业世和府、碧桂园、恒大悦龙台、金科芙蓉天宸、金科芙蓉阅府）7个竞品项目成交情况市场分析|竞品主力户型竞品项目主力户型为三室二厅二卫，主力面积段为125—145㎡，户型以三室朝南为主，本案首推户型面积段为99—109㎡，其中以99㎡和101㎡为主力户型，该户型两室朝南，首推房源非市场畅销户型。项目户型面积几厅几室已推售房源套数去化率户型特点碧桂园芙蓉台143四室二厅二卫45695%户型方正、四室朝南恒大悦龙台131三室二厅二卫54648%户型方正、南北通透、三室朝南鹿鸣湖壹号139三室二厅二卫51285%南北通透、全明设计、三室朝南建业世和府140四室二厅二卫30095%户型方正、南北通透、三室朝南金科芙蓉阅府125三室二厅二卫6475%户型方正、大阳台、三室朝南金科芙蓉天宸125三室二厅二卫5640%户型方正、大阳台、三室朝南市场分析|竞品存量项目名称总体量（万㎡）主力户型销售状态成交均价（元/㎡）预估2019年推售量（套）首付分期政策德正西湖春天4599㎡两房114-139㎡三房平销7600500————恒大悦府28124-134㎡三房142㎡四房平销精装9000360首付10%，剩余2年还清金科芙蓉阅府6.2112-129㎡三房150㎡四房平销高层7300小高层7800380首付10%，剩余2年半还清，零息金科康桥芙蓉天宸19.5117-127㎡三房143-169㎡四房平销高层7400小高层7900980首付10%，剩余1年半还清，零息华润紫云府3485㎡二房115㎡三房138㎡四房开盘高层71001100————鹿鸣湖壹号三期24103-140㎡三房147、163㎡四房平销高层7200800首付10%，剩余部分到2020年年底还清碧桂园芙蓉台27140㎡四房190㎡四房260㎡五房平销毛坯7800260平大平层毛坯7500300————雅居乐国际花园2895-125㎡三房135㎡三房平销精装高层8700洋房10200840首付10%起，两年4次付完2019年预计区域内直接竞品供货约5260套，面积段覆盖85（二房）-260㎡（五房）户型段，产品同质化严重，竞争激烈目前许昌大量开发商通过实行首付分期政策来降低购房门槛市场分析|竞品展示华润紫云府项目概况占地面积195亩建筑体量（万㎡）34容积率2.98业态构成高层、洋房产品信息共计28栋住宅，其中13栋花园洋房和15栋高层住宅销售动态2018年12月营销中心开放2019年已开盘销售价格高层均价7100销售政策订房交2万确定房源项目卖点品牌、地段、产品紫云府鸟瞰图待售产品物业类型面积段预计总价高层85、115、138㎡57-77万紫云府2018年12月营销中心开放，已经开盘。截至2月10日共计认购15套。29#市场分析|竞品展示最新推售动态：已开盘目前阶段：平销产品：85两室115三室、138四室风格：新中式混合新亚洲户型展示：首推高层户型为85两室、115三室、138四室。其中115三室、138四室与本项目户型类似。华润紫云府市场分析|竞品展示金科芙蓉阅府项目概况占地面积33.4亩建筑体量（万㎡）6.3容积率2.98业态构成高层、小高层产品信息共规划6栋楼，其中3栋33F，2T4高层，3栋18F，1T2小高层，共494户销售动态2018年12月8日首次开盘，现处于平销期销售价格高层7300元/㎡，小高层7800元/㎡销售政策首付分期1年半0利息。项目卖点品牌、地段、学校金科阅府鸟瞰图在售产品物业类型面积段预计总价高层110、125㎡三室80-91万小高层143㎡四室110万金科芙蓉阅府于12月8日开盘。推售1#；5#楼，合计164套房源，去化60套，去化率30%面积为110㎡/125㎡/143㎡。高层均价：7300元/㎡，小高均价：7800元/㎡，首付分期1年半0利息。1#2#3#7#6#5#市场分析|竞品展示金科芙蓉阅府最新推售动态：1#5#在售目前阶段：平销产品：110、125三室、143四室户型展示：首推户型为110、125三室、143四室。首推面积段与本项目类似。110㎡三室两厅（高层）125㎡三室两厅（高层）143㎡四室两厅（小高）市场分析|竞品展示金科芙蓉天宸项目概况占地面积33.4亩建筑体量（万㎡）19.6容积率2.98业态构成高层、小高层产品信息共规划11栋楼，其中7栋高层，4栋小高层销售动态2018年12月2日首次开盘，现处于平销期销售价格高层7400元/㎡，小高层7900元/㎡销售政策首付分期一年半零利息。项目卖点品牌、地段、学校金科芙蓉天宸鸟瞰图在售产品物业类型面积段预计总价高层2#113、125㎡三室87-98万小高层143、173㎡四室113-138万金科芙蓉天宸于12月2日开盘。推售2#；11#楼，合计180套房源，去化20套，去化率11%，面积为113㎡/125㎡三房，143㎡/173㎡四房。高层均价7400元/㎡，小高均价：7900元/㎡，首付分期1年半0利息。2#3#已推售楼栋211市场分析|竞品展示金科芙蓉天宸最新推售动态：2#11#在售目前阶段：平销产品：113、125㎡三室、143、173㎡四室户型展示：113、125㎡三室、143、173㎡四室。首推面积段与本项目类似，173㎡四房因总价高去化较差。113㎡三室两厅两卫125㎡三室两厅两卫140㎡四室两厅两卫173㎡四室两厅两卫市场分析|小结2018年许昌市场呈现两极分化，上半年市场供应较少、客户选择有限，在售项目去化率普遍较高，下半年7月份之后由于众多项目集中入市，开盘，产品同质化严重，市场下行明显。下半年竞品多为新开盘项目，且集中供货，竞争激励，销售政策推出首付分期政策；2018年市场下行明显，各项目集中开始启动分销带客；区域内主力户型为三室二厅二卫，主力面积段为125—145㎡，户型方正、三室朝南的产品市场接受度较高。小结：1、项目客户地缘属性明显，客户居住区域和工作区域以许昌东城区为主。2、少量建安区、周边县市和其他区域。客户分析|客户生活、工作区域514527510204060东城区南城区西城区北城区建安区周边县市郑州505414810204060东城区南城区西城区北城区建安区周边县市郑州客户居住区域分析客户工作区域分析客户分析|客户年龄、职业客户年龄分析客户职业分析2839801020304020-30岁30-40岁40岁小结：成交客户年龄段主要集中在20-40岁之间，客户职业以企业职工、个体商户老板、机关事业人员为主；1823612214010203040个体户教育企业政府机关自由职业医疗其他61131020406080首次二次三次及以上7230020406080按揭公积金全款区域内客户以刚需自住为主此类客户购买力不强，付款方式以公积金、按揭为主客户分析|客户置业目的、次数、付款方式33020406080改善自住投资69客户分析|客户购房动机719433670510152025303540婚房给孩子买给老人买投资首套自住住房改善区域内客户以首套自住为主，其次为给家中孩子购房。客户分析|成交分析项目首开去化76套，其中高层71套，小高层5套，客户多表现为刚需，小高层房源去化远低于高层去化；小高层房源因低层价格低，去化多以低楼层为主，说明选择小高层的改善型客户经济实力也偏弱。3号楼面积推出套数去化套数去化率139㎡四室两厅两卫20420.00%142㎡四室两厅两卫2015.00%合计55号楼面积推出套数去化套数去化率99㎡三室两厅一卫2300.00%101㎡三室两厅一卫46715.21%105㎡三室两厅两卫925357.6%109㎡三室两厅两卫231147.8%合计71获知途径来访人数成交占比成交套数转化率费用（万）来访费效（元）成交费效（万）分销33261.84%4814.16%117.635422