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房地产标杆讲坛：一、恒大模式和发展战略21.恒大的企业管控模式企业理念：传承|超越|价值|和谐何为“恒大”：“恒大者，古往今来连绵不绝，曰恒；天地万物增益发展，曰大”。发展目标：全世界最大的房地产公司企业精神：决断、强硬，不按常规出牌、冒险精神、拼到底等3目前的规模状况项目——近200个项目，28个大型分公司城市——3个直辖市、24个省会城市、75个地级市规模——销售面积最多、在建工程量最大、进入省会城市最多、城市布局最广、土地储备最多。2011年上半年，恒大总资产达1500多亿元；2011年全年，恒大实现销售面积1219.9万平方米，位居全国第一；实现销售金额803.9亿元，位居全国第二，品牌价值达到210.18亿元。视频展示4•2012年5月7日，恒大地产发布的2012年4月份销售简报显示，恒大集团销售额达81.9亿元，同比增长33.1%，环比增长103.5%，增速为全国第一；销售面积138万平方米，全国第一；同比增长57.8%，环比增长126.4%，增速全国第一。•2012年1至4月份，恒大累计完成销售164.5亿元，累计销售面积267.9万平方米，累计销售均价6140元/平方米。5(2)恒大工作作风和执行力•管控模式：密集型、集团化的管理模式（中央集权管理）标准化运营特点：1.符合老板的性格2.扁平化的垂直管理，强调总部对地区公司实施严格的标准化运营管理。工作作风：准军事化作风，严格执行上级指令6(3)管理架构和管理团队•课件\集团基本架构图.ppt•课件\地区公司基本架构图.ppt•课件\项目公司组织架构图.ppt7(4)核心竞争力和比较优势•核心竞争力：1.运营优势2.规模优势3.产品组成结构4.成本控制5.开发优势课件\核心优势分析.doc8(5)现有产品系列剖析1.旅游地产系列——金碧天下课件\天下系列总平.jpg分析课件\恒大·金碧天下.ppt公建+别墅图片特点：1.土地规模大、建设规模大2.物业形态多样化3.建设运营周期5—8年92.普通现金流盘、城区盘、城郊盘•典型代表：恒大名都、绿洲、山水城•特点：1.规模中等（30—50万平米）•2.销售平稳、现金流有保障•3.溢价不一定高课件\名都、绿洲、山水城103.精品盘•典型代表系列——恒大华府•特点：1.布局在城郊或新区•2.产品配置高于普通系列•3.产品类型以板式小高层和洋房为主课件\华府114.城市综合体典型代表：恒大翡翠华庭赏析：城市综合体效果图12•1.布局在旧城区或新区较好位置•2.商业部分规模较大，规划招商门槛高•3.需一定的现金流项目来平衡课件:翡翠华庭特点：135.稀缺资源项目模式•特点：1.对山、海、湖、地热及旅游胜地资源的部分或全部占有（流转）2.优点和缺点同样突出3.项目建设和运营通常是一二级联动。案例：课件\西岸旅游开发项目盈亏平衡分析.ppt14未来规划产品简析•..\未来大盘公建配套图示152.恒大地产发展战略研究•(1)恒大历史上的三大发展阶段剖析•课件\恒大三大战略发展阶段剖析.doc16(2)2011年恒大销售800多亿的秘密探索14家已公布2011年年报上市房企业绩及预期一览表课件\恒大崛起的真正秘密.doc17(3)2012年的整体经营策略•课件\2012年度整体经营策略描述.doc•课件\2012年的重点工作任务.doc18(4)2012-2014年第六个“三年计划”发展战略课件\第六个三年计划战略目标.doc19二、投资与开发报建体系研究201.恒大地产拿地模式•(1)集团—各区域公司投资结构的组成集团投资中心广州公司开发部深圳公司开发部成都公司开发部沈阳公司开发部西安公司开发部各地区驻地投资专员飞行总监21(2)土地投资的区域选择•课件\土地投资的区域选择.doc22(3)土地投资管线内部操作表格•2012年新项目上马标准（某集团）.XLS•..\土地投资表格23（4）土地招拍挂门槛条件设置•某市某区国土局关于出让新城区A、C地块的公告.doc•土地挂牌条件设置汇总参考.doc24(5)土地拓展成功或失败案例•澜天湖土地协议•挖掘土地竞买信息秘密（某集团股权转让竞买案例）252.开发报建体系的高效运作管理•(1)集团开发报建监察中心课件\开发报建监察中心管理手册.doc..\恒大5.7\关于报建规费审批的规定20120418.doc26地区公司董事长恒大名都开发组金碧天下开发组绿洲系列开发组翡翠华庭开发组恒大城开发组开发副总开发部经理地区公司开发报建的组织结构27(2)开发报建流程及制度研究•案例：课件\开发报建流程图（广州地区）.doc•恒大..\开发制度研究28规划设计环节报建重点•涵盖范围：规划方案、建筑方案审查、初步设计审查、施工图审查备案（含节能备案）等•难点：如何掌握职能机构的审图重点•审图重点解析：设计流程审图要点(3)不同报建阶段的敏感点分析29建筑节能•节能设计及审查贯穿初设到竣工验收过程。难点：节能设计标准、竣工验收能效测评建筑节能案例30工程建设环节报建敏感点•涵盖范围：招投标备案，质监及安监、资本金、施工证等。•难点：配套费的计算与缴纳、施工证办理•分析：⑴考虑因素：①施工现场是否已“三通一平”，是否具备开工条件②安全维护设施是否已落实到位、施工设施、施工机械是否按照规范进行布置③建设单位、施工单位、监理单位、设计单位等有关人员是否到位⑵注意事项：①施工现场的安全措施方案应经过监理单位审定盖章②施工现场的安全设施、有关安全管理制度要落实到位，施工用电要按照规范进行敷设31销售环节报建注意点•销售环节报建注意要点.xls•各地预售许可证形象进度差异比较.xls32竣工验收环节报建注意点涵盖范围：规划验收、消防、人防、绿化、防雷、竣工备案等难点：规划验收、消防验收案例：开发项目验收篇总结.doc33配套报建环节报建注意点•涵盖范围：通水、通电、通路的报批；管线施工的报批和验收；市政设施的迁移线补偿、小区命名和各栋号的确认；小学、居委会等公建配套用房的移交等。•分析：开发报建类链接\开发报建—配套篇总结.doc34技术独立系统的报建——水、电、气•水、电、气报建特点：资源垄断性，价格垄断性，技术垄断性基本流程：•1.临水及永久水（供水公司竞争）（1）持申报材料向市自来水公司申请用水。（2）取得自来水管线红线图,并报规划局审批。（3）取得《自来水工程规划许可证》，并到市勘测院进行放样，需要时，到市政管理处进行破路申请。•2.临电及永久用电（前期捆绑协议；系统下属企业；特殊企业）（1）持申报材料向供电局申请用电，取得用电批复。（2）开发拓展部委托供电局组织施工，并通知工程项目部配合。（3）成控部负责相关费用审核。•3.永久用气办理（供气公司竞争）（1）持申报材料向市天然气公司申请天然气施工。（2）取得天然气施工许可证，并通知工程项目部协助施工。开发报建类链接\水电气报建关注点及处理策略.doc开发报建类链接\水电气典型合同35技术独立系统的报建——市政道路•特点：造价高、工期长、等级要求不一、受全线环境影响大•报建策略：1、向市区两级政府打报告（形象改善所迫）2、督促管委会或市政局实施3、由开发商抢先实施，先与政府签订后期成本补偿协议。4、将地块周边道路实施计划纳入取得土地的国土合同条款内，与土地款支付计划挂钩。5.在控规修编阶段，将对市政道路的技术参数意图纳入其中。36技术独立系统的报建—通信网络、供暖、电视•通讯网络、供暖报建特点：资源垄断性，价格垄断性，技术垄断性流程：•1.通讯网络办理(前期排他服务协议）（1）持申报材料向市电信局申请电信业务。（2）委托电信设计和施工，并通知工程项目部协助。2.供暖办理（1）持申报材料向供暖公司申请电信业务。（2）委托供暖公司施工，并通知工程项目部协助3.电视闭路同上办理开发报建类链接\通讯网络、闭路和供暖关注点.doc开发报建类链接\光纤合同.doc37不同流程工作界面的搭接和分隔•开发报建类链接\建设项目报建报验工作界面文件2.2.xls•开发报建类链接\项目竣工验收各部门配合一览表.xls38恒大报建工作中的注意点1.对外报告、请示的合理撰写开发报建类链接\函件2.开发工作台帐的建立开发报建类链接\开发系统工作台账管理套表3.特定报建节点的要件分析开发报建类链接\预售证办理相关表格4.项目规费的统计、缴纳与延期开发报建类链接\规费统计39报建工作典型难点及技术处理•开发报建典型难点及技术处理.ppt403.恒大开发体系报建奖罚制度•开发年薪体系制度.doc•2012年1-2月某公司开发计划考核.xls•课件\关于开发报建系统奖罚的通知.doc类型一：按照报建进度快慢，适度给与奖励。类型二：根据取得各种报建证照的难易程度和重要性大小，给与一定的奖励。类型三：报建是工作的一部分，没有奖励。414.开发体系中核心公共关系的建立与维护•开发主线重点机构和职能部门初步统计表中央政府规划局勘测院公安局省市政府建委测绘所水务局区政府国土局园林局电力局管委会房管局消防燃气公司交易中心人防办供暖公司气象局民政局节能中心国安局市政局江河道管理局环保局机场管理交通局港务局税务局媒体安质监站教委42政府系统重点职能部门和人脉职务分管工作省(市)委书记省(市)长区委书记党政、统筹区长统筹常务副区长分管某某领域区长秘书副区长分管城市建设、国土或分管规划、市政等副区长秘书副区长分管规划、市政等区委办公室主任法制办主任分管拆迁开发区或管理委员会或街道办或步行街办事处职务分管主任全面副主任招商副主任建设招商局局长招商市政处长市政配套建设局局长规划建设国土局局长国土规划局局长规划43国土系统核心部门和关键人脉部门职能关键人土地储备中心土地储备、出让、调控控规指标主任土地利用处1.负责国有土地使用权划拨、出让的组织、审查、确认、报批和出让合同管理；2.负责土地使用权出让金、土地收益金的征收工作；3.负责组织编制、修订、公布全市土地等级和基准地价及土地出让金标准；4.负责土地储备与整治的监督管理科长、处长、分管局长权籍处1.负责城镇、农村土地房屋确权、登记、发证和权籍档案管理；2.处理房屋土地权属历史遗留问题；3.组织开展土地资源利用调查、动态监测及地籍、房籍权属调查。科长、处长、分管局长44规划系统核心部门和关键人脉部门职能关键人规划编制处1.负责组织编制、修订、评审、审查、报批和呈报全市城镇体系规划、城市总体规划、分区规划、县以上政府所在地规划，市级以上开发区总体规划、控制性详细规划和各类专业规划；2.参与江河流域规划、区域规划、土地利用总体规划编制；3.参与全市社会经济发展规划和建设计划、用地计划的制定等。处长、主任科员用地规划管理处1.负责城市规划区、重点地区、重要项目、跨区域项目的建设项目的选址定点；2.负责审核《建设工程选址意见书》及其附件、附图；3.参与建设用地计划和土地划拨、出让、转让方案的制定处长、主任科员市政规划管理处1.负责城市规划区、重点地区、重要项目、跨区域项目的市政、管线工程的规划审查和管理”；2.负责建设工程道路红线和配套市政管线的规划审查和管理，核发“一书三证”；3.负责市政管线规划管理控制线的审查和管理；4.负责市政建设项目的规划协调；5.负责受理市政工程报建。参与各类规划、建设工程项目的选址、方案审查；5.参与违法建设的查处。处长、主任科员处长、主任科员建筑规划管理处1.承担建筑规划管理政策的拟订、制度建设和规范化管理工作；2.承担主城区内建设工程项目规划设计方案和建筑工程项目的建设工程规划许可证的审查报批工作；3.承担城市设计有关工作；承担修建性详细规划、重要建筑外装饰设计的审查报批工作；4.承担重大建筑工程项目的方案征集工作。处长、主任科员45建委体系核心部门和关键人脉部门职能关键人勘察设计处勘察设计处1.管理工程勘察、设计企业资质和从业人员资格；2.负责建设工程初步设计管理、施工图审查备案3.抗震设防和地下空间综合利用管理处长、分管科员发展处1.城市建设配套费的征收、使用和管理工作2.城市基础设施项目的概预算工作同上建筑管理处（建设工