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住宅地下车库成本研究地库成本分析地库成本控制体系案例介绍目录市场背景房地产开发成本构成设计的重要性地库成本分析近年来国家不断出台调控政策，房价上升趋势受到抑制，而人工、建筑、财务成本费用均出现快速上升的态势。房企“降本增效”成为检验综合经营管理能力的重要体现。2014年主旋律：降本增效地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍市场背景/房地产开发成本构成/设计的重要性开发项目成本（不含土地成本）组成分析图可售建筑面积单价：4061元/平方米（恒大3600+？）开发项目成本（不含土地成本）组成分析表地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍市场背景/房地产开发成本构成/设计的重要性停车指标（辆/100m²）地下停车（辆）地下建筑面积（m2）机动车库0.872021600高层地下室6670总计28270地库建安成本：2300元/m²高层建安成本：2100元/m²地下车库建安成本至少占总建安成本的25%左右，必须高度重视、深入研究、严格控制！地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍市场背景/房地产开发成本构成/设计的重要性地库的建安成本占比以10万m²30层高层小区为例1%左右的设计费用直接影响占建安成本25%左右的地库建造，间接影响开发项目的赢亏和利润。地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍市场背景/房地产开发成本构成/设计的重要性成本控制的2个关键点地库总建筑面积控制地库单方建安成本控制地库成本控制体系2个关键点控制地库总建筑面积控制地库单方建安成本地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制在规定停车数量确定的前提下严格控制单车指标关键原则地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制控制地库出入口的数量并优化布置合理组织库内动线，选择高效的停车方式优化防火分区和疏散口的布置控制设备用房的大小和位置。寻找停车高效区，规划或创造高效停车区人防布点、车位产权分流、防护分区划分、口部布置严格控制地下室的无效空间多层主楼尽量不建或少建地下室地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制解读客户定位采取相应的柱网形式、层高、结构形式解读项目条件，优化组合地库类型尽量降低地库外轮廓体型系数结构专业的成本控制确定合理场地标高合理利用结构空腔设备专业的成本控制地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制地库与地面建筑物、构筑物的关系单层地库优点1.地库埋深较浅，基坑支护和降水费用低，同时，对地质情况的适应性也较强2.在地库层高与地下抗浮水位设定合理的情况下，可不打抗拔桩3.地下一层停车位品质较高缺点1.由于可建范围的限制，设计可解决的地下总停车数量不一定能满足规划要求2.与相同建筑面积的双层地库相比，由于覆土面积增加近一倍，土方开挖量反而增加3.与相同建筑面积的双层地库相比，由于外表面积增加近一倍，因此结构主体的含钢量和含砼量均有明显增加，基础底砼垫层和顶底板防水增加近一倍双层地库优点1.由于可建范围的增加，设计可解决的地下总停车数量基本能满足规划要求2.与相同建筑面积的单层地库相比，由于覆土面积减少近一半，土方开挖量反而减少3.与相同建筑面积的单层地库相比，由于外表面积减少近一半，只是另增了近1/4的夹层板面积，因此结构主体的含钢量和含砼量均有明显降低，基础底砼垫层和顶底板防水减少近一半4.外墙长度较小，对于减少温度伸缩缝有利，同时外围结构与土层接触面减少，裂缝及渗漏现象相应减少缺点1.地库埋深较深，基坑支护和降水费用增加，施工难度增大2.由于水浮力较大，地下二层部分须打抗拔桩，且基础筏板成本增加3.因主楼不宜做地下二层（无效空间或利用率差），与车库地下二层之间高差较大，增加了基坑围护成本；车库地下二层为了放坡间距需做退台，地下一层与地下二层之间的基坑回填为保证密实性须采用级配砂石或毛石混凝土，增加了相关成本4.地下二层停车位品质较差（但如用来解决人防配建额度，反而可以与负一层的车位形成品质差异）地库类型:单层与双层地库比较地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制例：在总建筑面积相同的条件下，单层和双层地下室做一个理论模型的比较，假设总建筑面积均为30000m2。单层：顶板加底板面积=30000×2=60000m2双层：顶板+夹层板+底板面积=15000×3=45000m2其中夹层板造价仅为顶板造价的1/2略多。单层车库防水层面积：双层车库防水层面积：顶板+底板+外墙=3000×2+173.2×4×3.4=62356m2顶板+底板+外墙=15000×2+122.5×4×6.8=33332m2地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制地库类型:单层与双层地库比较单层地库平均造价地区层高7度（0.10g）6度（0.05g）7度，Ⅳ类场地按层高平均（元/m2）常州/南京苏州/无锡上海3600260026502625380026502650390025502550按地区平均（元/m2）255026252650单层地库统计样本平均：2608双层地库平均造价地区层高7度（0.10g）6度（0.05g）7度，Ⅳ类场地按层高平均（元/m2）常州/南京苏州/无锡上海3400/3900185018503500/39001950285024003600/390023002300按地区平均（元/m2）190023002850双层地库统计样本平均：2183注：造价含桩基、砌体、降水、防水、土方，不含基坑、报批报建、市政配套后期费用地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制地库类型:单层与双层地库比较地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制地库类型:单层与双层地库比较地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制地库类型:单层与双层地库比较地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制地库类型:单层与双层地库比较某单层地库建筑工程20000㎡（80x250m）改为双层地库建筑工程10000㎡（50x200m）按坏土区支护计算：单层地下室挂喷支护：660x880=58万双层地下室土钉墙支护：500x4500=225万双层地下室垂直支护：500x12000=600万双层地库主体节省造价：20000x400=800万地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制地库类型:单层与双层地库比较总停车数量停车效率与无效空间结构的经济与合理性业主使用舒适性单建式地库由于地库可建范围相对较小，总停车数量较少车库空间较规整，停车效率高，无效空间较少1.结构形式简单；2.增加了地下室外墙面积及连接通道；3.可能增加基坑支护成本。须增设连接通道供业主入户，影响业主使用的舒适性附建式地库由于地库可建范围相对较大，总停车数量较多由于周边主楼是不规则性，与地库连接为整体时，无效空间较多，同时主楼间距未必满足双排停车模数，停车效率较低1.当主楼与地库连为一体时，主楼地下室层高较高，对满足主楼地下室与上部楼层的结构刚度比要求及主楼地下室剪力墙的高厚比要求不利；2.形成多塔楼结构，且主楼地下室顶板与地库顶板高差较大（一般1.3m以上），不利于抗震设计；3.需要通过沉降后浇带解决主楼与地库的沉降差问题；4.但当主楼地下室为人防区域时，由于主楼顶板上一般要覆土，主楼顶板与地库顶板高差较小，且主楼人防顶板较厚，对上部楼层的嵌固有利。方便住户停车入户，归家路线便捷地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制地库类型:单建式地库与附建式地库比较地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制地库类型:单建式地库与附建式地库比较结论:主楼南北向与地库的临界间距为4.6米，东西向与地库的临界间距为3.1米。设备层高度为500mm，顶板结构层梁高约为500mm，最小层高3200mm。地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制柱网与结构形式:小柱网梁板式a消防支管若考虑穿大跨梁，设套管，则设备层高度由主风管控制，为500mm，顶板结构层高由短跨梁控制，约为500mm，最小层高为3200mm；b消防支管若考虑从大跨梁下通过，则设备层高度由消防支管控制，为200mm，顶板结构层高由大跨梁控制，约为900mm，最小层高为3300mm；地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制柱网与结构形式:长短跨梁板式设备层高度为500mm，顶板结构层梁高约为900mm；最小层高3600mm；地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制柱网与结构形式:大柱网梁板式设备层高度为750mm，顶板结构层板厚约为300mm；最小层高3250mm；地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制柱网与结构形式:大柱网无梁楼盖式统一计算要求：抗争等级按三级，柱钢筋≥14mm采用电渣压力焊接头，其他钢筋接头按绑扎。结构层数柱网跨数结构形式层高（mm）中轴线建筑面积(m2)钢筋含量(kg/m2)混凝土含量(m3/m2)模板量(m2/m2)综合造价单层地下室大柱网9*9平时十字梁36004211.76179%177%115%171%平时大板36004211.76208%179%98%185%战时大板38004211.76278%193%107%227%中柱网9*12平时32504211.76166%170%98%160%战时34004211.76255%183%105%212%小柱网11*12平时32503754.52144%150%98%141%战时33503754.52213%161%104%181%双层地下室大柱网9*9平时双层3600+3350=69508423.52145%124%102%132%上平下战3600+3550=71508423.52196%139%98%164%战时双层3800+3350=73508423.52207%143%102%172%中柱网9*12平时双层3250+3300=65508423.52118%109%102%113%上平下战3250+3350=66008423.52163%122%98%141%战时双层3400+3350=67508423.52182%125%101%152%小柱网11*12平时双层3250+3250=65007509.04100%100%100%100%上平下战3250+3300=65507509.04139%108%96%123%战时双层3350+3300=66507509.04154%110%99%131%注：以上数据仅为标准跨计算取值（含外墙），未考虑外墙形状变化、施工费用等情况。地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制柱网与结构形式:不同柱网的造价比较1.抗浮水位的确定小区竖向设计优化→适当抬高整个小区或局部区域的高程→降低抗浮水位→降低造价首先判断能否采用天然地基，当天然地基时不能满足要求时，再考虑采用桩基础。有条件时可考虑采用复合地基方案。桩型、桩长的选择提供相同承载力时的价格：空心方桩＜管桩＜实心方桩＜钻孔灌注桩；主楼布桩原