房地产业链中开发商运营模式变革分析

上海交通大学硕士学位论文房地产业链中开发商运营模式变革分析姓名：韩波申请学位级别：硕士专业：工商管理（MBA）指导教师：黄桐城2002.6.23房地产业链中开发商运营模式变革分析作者：韩波学位授予单位：上海交通大学相似文献(10条)1.学位论文陈园商业地产开发运营中的伙伴关系模式研究2008自从2002年被业界称为中国商业地产的发展元年以来，我国的商业地产快速发展已初步进入高回报的成长期。商业地产如火如荼地发展潮流是改革开放以来我国经济高速发展到一定阶段的产物，它代表了人们消费能力、消费观念、消费方式进步的趋向，同时零售业的空前活跃繁荣，为商业地产的发展提供了广阔的市场空间。可以说，我国商业地产已经具备了一定的市场需求基础和投资规模基础。在商业地产高速发展的过程中，许多房地产开发商由于缺乏必要的经验，普遍沿袭了住宅开发的运作模式，致使我国的商业地产在多年的发展中始终没能实现质的提升。单一、重复的开发模式已经成为制约商业地产进一步发展的瓶颈。本文从我国现有的商业地产开发模式分析入手，将伙伴关系理论引入商业地产，提出了商业地产开发运营中的伙伴模式这一全新命题，并在分析商业地产价值链和价值创造的核心环节的基础上，将商业地产伙伴关系模式分解为招商伙伴关系模式和融资伙伴关系模式两个子模式，分别分析了这两个子模式的运行过程。最后，从建立风险管理机制和激励机制两方面来对商业地产伙伴关系模式的成功运营提出了一些建议和对策。本文希望能为我国的商业地产的快速、健康发展提供一种全新的尝试和探索。2.学位论文史春霞房地产投资信托在我国的应用研究2008房地产商品既是消费品，也是资本品，其能够产生可观现金收益的特性，使房地产成为社会资金投向的重要领域，也使它成为我国国民经济的支柱产业和发展增长点，对我国经济的飞速发展起到了重要的支撑作用。作为受政府宏观调控影响最大的行业，中国房地产业亟需银行贷款以外的其他融资渠道，来解决当前融资渠道单一和融资难的问题。房地产投资信托作为一种新型的融资工具，成为房地产开发商的一种新选择、新趋势。REITs不但能够募集大量社会闲散资金投资于房地产业，满足房地产企业的资金需求，还可以分散房地产业过度依赖银行的风险，是我国目前发展房地产业融资渠道的最佳选择。我国房地产信托的起步较晚，很多法规和政策的制定尚未完善，但近年来在我国信托投资中所占的比重却逐渐上升，金额不断增加。从严格意义上讲，我国的房地产投资信托不是真正意义上的REITs，如何在我国更好的将REITs完善，成为本文研究的重点。本文在以借鉴美国等国家发展REITs经验的基础上，对房地产投资信托做了全面的介绍和研究，分析了我国发展REITs的必要性和可行性，结合我国发展投资信托的实际条件，总结出了我国发展REITs的可行方案和框架。最后，分析了我国发展房地产投资信托所面临的问题和风险，提出如何解决问题和规避风险的建议，以求REITs在我国能够更好的生存和发展下去。3.学位论文吴永娇构建我国房地产投资信托运作模式2005房地产业是一个资金高度密集型行业，其发展离不开强有力的金融支持。而且，一个成熟的房地产市场应该包括三个有效的小循环：以房地产开发商为核心的房地产开发循环、以房地产投资信托为核心的房地产投资循环和以按揭贷款债券为核心的资产证券化循环，这三个有效的小循环合在一起组成了房地产健康运行的大循环。经过二十多年的发展我国房地产业虽说已初具规模，但却只较完备地形成了第一个小循环，房地产金融发展的相对滞后己严重地影响到房地产市场的发展。房地产金融发展滞后影响房地产业发展的主要原因在于融资渠道单一，从而在客观上要求拓宽融资渠道，融资产品工具的创新。房地产投资信托产品的引入，将大大地提高房地产金融的完备性，使房地产业逐步走向成熟。据此情况，本文选取了构建我国房地产投资信托有效运作模式作为研究的对象，研究分析了在我国设立房地产投资信托的可行性与不可行性，在研究己取得成功的美、日两国房地产投资信托运作模式的基础上，借鉴两国的成功经验来构建我国房地产投资信托有效运作模式。研究分析了我国目前所发行的准房地产投资信托产品，研究分析表明目前我国所发行的大多投资信托产品，只是房地产投资信托产品的一种初级运作模式，在发行的这些信托产品计划中基本上是指定投资方式和投资项目，不具备组合投资的功能。最后借鉴国外的成功经验以及目前的案例分析，根据国情出发，构建了我国房地产投资信托有效运作模式：我国REIT现阶段的有效运作模式：C-契约封闭。我国市场、法律制度较完善后的REIT运作模式：有限合伙制；以及我国的国有土地的投资信托运作有效模式。本文共分为五章：第一章：绪论，指出在房地产融资过分依赖于银行、融资渠道单一，房地产业融资面临困境的背景下，创新出能够为房地产业提供中长期融资的有效投融资工具的必要性；综合考察了国内外对房地产投资信托的研究现状；提出本研究的目的在于构建适合我国国情的运作模式；最后概述了研究中主要采用的研究方法，如规范分析、实证分析和比较分析等。第二章：房地产投资信托理论。首先介绍了房地产投资信托的基本概念及相关理论，诸如，投资信托理论、房地产信托理论、房地产投资信托理论和房地产投资信托组合投资理论；然后分析了房地产信托和房地产投资信托理论相互联系；最后，以此为基础，分析了房地产投资信托在市场运作中的优缺点。第三章：国外房地产投资信托运作模式及启示。通过对美、日两国房地产投资信托运作模式发展历程的研究表明：成熟健康的房地产投资信托形成是众多因素共同作用的结果，关键在于相关法律法规的大力支持、房地产投资信托自身的不断改革和创新、机构投资者的广泛参与。第四章：发展我国房地产投资信托可行性分析。通过对我国房地产融资的现状，资本市场发展，以及我国发展房地产投资信托的有利条件和不利的条件进行分析。结果表明：中国已具备发展房地产投资信托的客观条件。第五章：我国房地产投资信托运作模式构建。在综合考察了房地产投资信托相关理论，国外房地产投资信托运作模式，对发展我国房地产投资信托可行性分析基础上，构建适合我国国情的行之有效的房地产投资信托运作模式。根据不同的发展阶段构建了相应的运作模式：在现阶段主要是契约封闭式运作模式，该模式的主要特点是设立、运作和解散比较方便，更能保护投资者利益等；完善阶段主要是有限合伙制运作模式，其主要特点是低的运营成本，运营效率高和道德风险低等。最后，阐述了为促进我国房地产投资信托模式的有效运作进行相应的环境营造。4.期刊论文王作阳房地产开发企业赢利模式的困境分析及对策-科技信息2009,(17)随着房地产开发企业的迅速增加,开发规模急剧扩大,房地产开发的卖方市场已经消失,取而代之的是竞争日益加剧且逐渐规范的买方市场.面对新的市场变化,房地产开发商开始探寻适合自己的有效投资运作模式,以提高自己的综合竞争力.5.学位论文车立内外资房地产公司运作模式比较研究2005本文以我国房地产行业排名领先的内资公司以及目前在国内影响较大的新加坡系房地产公司为主要研究对象，通过比较内外资房地产公司融资方式、经营模式等内容，研究各自主要的优劣势。希望内外资房地产公司能通过合作的方式促进我国房地产市场的规范和成熟。从融资方式比较看，内资房地产公司主要的融资渠道基本上是以自筹资金和银行贷款为主。由于国家推行了一系列加强贷款监管力度的措施，以及土地公开交易等政策，加大了房地产商的资金链压力。新加坡房地产商有多家信托投资基金支持，因此资金实力雄厚。从经营模式比较，多数内资开发企业选择的是传统开发模式。房地产开发商应转型为专业房地产投资商和运营管理商。房地产行业具有强烈的地域色彩，外资开发商必须了解适应各地区复杂的市场规则。外资房地产公司真正擅长的是募集资金和投资管理，而不是亲自开发项目。外资房地产公司在中国的发展方向应该将利润模式由以房地产项目为主的实体经济，转变为以房地产金融为主的虚拟经济。为了与外国资本最终形成很好的合作，内资公司必须要改善公司的治理方式，调整为战略导向、连续经营的模式，形成良好的治理结构、安全的财务安排，追求长期价值。本文认为外资应从资本市场获利，而不是直接投资项目开发。内资公司与外资合作能补充内资公司的融资渠道，提高项目管理水平和资金运营能力。内资房地产公司从外资融资，将会使利益关系发生变化。但是对于房地产市场是一件好事，将最大程度缩短中国房地产市场成熟的过程。6.学位论文安枫林房地产开发项目管理研究2006伴随着我国经济体制改革的不断深化，房地产业也经历了土地制度、投资管理体制等多项改革。但是还普遍存在着重营销策划、轻过程管理的问题。在越来越激烈的市场环境下，怎样有效的提高房地产产品在开发过程中的管理水平，提高企业的竞争能力，使房地产企业在当前宏观政策调整，市场需求变化，游戏规则改变的前提下，能屹立不倒甚至作强作大，是房地产企业普遍关心的一个问题。本文结合国内外己有的项目管理研究成果和我国现阶段的房地产开发建设的运行模式，对房地产开发建设的各个阶段的工作内容进行了系统地总结，根据房地产开发项目的运作过程中的法律、制度环境，从科学化、系统化的目标出发，研究了房地产开发各阶段的工作和活动中项目管理的思想衔接，以及各阶段项目管理工作的内容。论文还对社会主义市场经济条件下，房地产开发项目管理的组织模式、运作模式以及技术手段等进行了研究，并研究了从目标管理和目标控制的原则出发，研究了如何对房地产开发的各阶段项目管理工作进行有效的控制和协调。并最终总结出一套面向房地产开发商的房地产项目管理操作体系，提出了一整套房地产项目管理的操作思路、管理方法。它将会对提高我国房地产开发过程的项目管理水平有积极的指导意义。7.学位论文任红娟中国房地产投资信托模式研究2007房地产业作为中国国民经济发展的重要支柱产业，对中国国民经济发展具有重要意义。房地产投资信托(REITs)作为房地产金融工具，是国际社会普遍认可的行之有效的房地产市场的投融资渠道。．在中国，由于房地产开发商一直有足够的银行资金来源，加上中国资本市场不甚发达，因此，REITs没有能够在中国形成和发展。但随着国家宏观调控的加强、资本市场的发展以及房地产市场自身发展的需要，建立中国RElTs的迫切性日益显现。因此，REITs开始成为中国理论界、业界研究的热点。在实践上，各个信托公司也积极利用信托方式投资于房地产，并不断开发出规避政策障碍的创新性产品。但是，作为孕育于国外成熟市场经济和完善相关法律、法规的REITs，目前中国不可照搬。为此，尽管中国理论界、业界对适合中国市场和法律的REITs进行了研究，但是目前缺乏系统性整合和梳理，对中国REITs模式也缺乏深入的研究。本文运用比较研究与定性分析以及案例分析的研究方法，对中国REITs进行系统研究，论述了REITs的含义、分类和特征，阐述了对中国房地产业和资本市场的影响，在综合比较国外主要国家和地区REITs的发展以及中国REITs发展现状的基础上，提出中国REITs运作模式建立的一些富有建设性的看法和政策建议，建立了一个比较系统完整的中国REITs模式的研究框架。本文的篇章安排如下：第一章是导论部分。分析了本课题研究的目的和意义，提出了研究的总体思路和论文架构。第二章为理论综述。阐述了REITs的概念、分类与特征等相关REITs理论。阐述了与REITs有关的信托制度理论。第三章是比较研究。基于美国是REITs制度的发源地且其理论和实践发展最为完善和成熟、马来西亚是亚洲最早建立REITs市场的国家、日本是亚洲REITs发展的最大市场、新加坡是亚洲REITs发展最迅速也是第二大市场、香港与大陆市场的亲缘关系等原因。因此，选取美国、马来西亚、日本、新加坡、香港五个主要国家和地区为研究对象，分别从发展历史、主要外部环境因素、信托模式、组织结构四个方面对REITs进行详细地分析与比较。在此基础上，明确发展REITs所需的市场与法律环境，得出REITs是房地产行业金融发展的必然趋势。第四章是实证研究。通过对中国房地产信托现状的研究，总结出其特征，并选取了目前最具典型意义的中国房地产信托的案例进