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现代房地产异地多项目计划与运营管理运营管理的概念与发展路径何为运营（OperationsManagement）？——在分析企业内、外部环境的基础上，通过融资、投资、调度等运营筹划与管理手段，把控企业经营状况，从而实现资源效率的最大化。运营管理的发展路径时间、发展阶段管理层级单项目管理多项目粗放式营运管理区域化、专业化营运管理以运营筹划支撑发展战略计划督办多项目协调以经营分析实现项目规划在战略框架下支撑投、融资＋＋＋不同发展阶段和管理层级，运营工作的内涵扩展房地产多区域多项目运营的趋势分析成长期同城多项目小规模扩张期异地多项目大规模突破了这两大瓶颈，企业才能更持续发展！瓶颈！执行力越来越弱！瓶颈！面临失控风险！初创期单项目稳定发展期异地多项目当今房地产企业四大关键成功要素•成本增长，利润率下降资金融通能力土地获取能力产品研发和标准化能力内部运营管控能力•行业内兼并/合作加速•宏观调控力度加大•资金需求大增•客户选择能力增强•土地公开交易大势所趋计划与运营管理的重要性与意义•跨区域、多项目管控的必然需求。•日益规范的市场的必然要求。•企业实现规模经营的必然需求。•通过高效的运营管理，最大限度地整合资源，最大限度地实现利润最大化。目前跨区域、多项目运作的房地产企业普遍面临的问题1、地域的选择与战略2、不同地域文化之间的差别与冲突3、管理团队的选择与建设4、管控跨度与模式5、管理体制6、企业品牌的影响力第一部分异地多项目运作下的管控模式第一讲房地产企业的异地开发•战略思考：为什么要去？•知己：拿什么进入异地？•知彼：研究透要去的城市。•准备：心理准备人才准备资金准备管理准备第一部分异地多项目运作下的管控模式第二讲房地产异地多项目开发的管控模式•明确管控模式的重要性与意义•企业集团的功能定位业务拓展管理输出业务协同资源整合•集团管控的三种模式：投资管控，战略管控，运营管控。战略指导下的房地产企业运营管控体系战略与规划组织架构体系管控模式组织结构权责体系项目运营管理运营体系项目决策产品策划设计开发采购管理施工管理营销管理客户关系管理支持人力资源保障与绩效驱动体系组织绩效流程绩效部门绩效员工绩效人力资源IT系统基于对战略或公司定位的理解分析建立有效的组织管控体系（包括项目管理体系）梳理和完善流程管理体系包括核心业务流程与管理流程通过流程梳理对组织和岗位职能进行适应性调整，建立岗位和流程的关系项目管控模式流程管理绩效管理建立系统的绩效管理体系，包括对组织、流程和岗位的绩效管理第一部分异地多项目运作下的管控模式第二讲房地产异地多项目开发的管控模式•异地项目开发对项目总经理的要求•制度、流程建设的重要性和必要性•总部实体化，组织扁平化，项目直营化，成本透明化。•根据企业的战略发展思路和特点制定适合的管理组织架构•确立产品模式是企业进行多项目开发的前提和基础。第二部分运营管理组织机构•不同管控模式的对比与优劣分析•运营管理部门的设立•运营管理部门在企业组织架构中的定位第二部分运营管理组织机构•运营管理部门的职能运营管理中心不是一个负责某一方面专职业务的职能部门（如成本管理中心），它是集团决策层的参谋和智囊，它总是站在集团层面、战略的高度，运用集团标准化运营管理体系，从全面经营管理的角度来发现问题、分析问题并协调相关职能部门或项目公司提出解决问题的建议。运营管理中心类似于军队中的参谋部，是一个定规则、搭平台、管计划、促纠偏、设指标、训练人的工作班子——项目管理办公室（PMO）。运营管理中心履行项目经营绩效信息的跟踪、采集、分析、反馈的职能——运营管理报告。运营中心履行战略研究职能——宏观、微观的战略研究与规划。运营管理和职能管理之间的协调互补的关系职能管理运营管理纵深的专业化条线职能管理一英里深跨维度的绩效信息集成管理一英里宽整合协调平衡互补管理体系的搭建、协调与维护专业过程咨询互为支持第二部分运营管理组织机构流程优化项目实地调研项目开发经验值、标准项目经验共享运营信息归集项目档案建立运营管理报告项目绩效考核项目预警集团高管区域高管项目经理风险管控战略研究信息平台建立项目开发节点、成本经验值和标准参加工程例会、现场调研、职能部门间联席会议等方式了解项目进展情况根据风险管控、战略发展需要对有关业务流程提出调整优化根据经验值、调研情况研判项目风险，提出对策根据考核办法，参照运营计划，对实际工作绩效进行量化考核完善和优化运营管理报告收集、建立各项目基本资料建立月度运营报表填报制度建立项目开发经验共享机制，为项目运作提供帮助第二部分运营管理组织机构•设立运营管理部门的几个误区数据统计部门第二工程部第二财务部IT和流程管理部门“无本之木”•运营管理部门和PMOPMO的职能第二部分运营管理组织机构“支部建在连上！”第三部分计划与运营管理实务第一讲战略研究与三（五）年经营规划•进行战略研究与制定企业长期战略的意义。•战略研究与中长期战略规划实务。•三（五）年经营规划。提高资本回报率提高生产率增加在现有市场及细分市场中的收入增加新产品和服务收入提高运营质量和效率在质量和可靠性方面领先一步提高供应链效率和效力提高运营流程的质量，降低其成本，增加其灵活性发展高价值的客户关系提供客户所看重的服务、应用知识和支持优化客户利润贡献拓展渠道、产品和市场建立并维护紧密的客户关系加速产品创新推出高性能的创新产品和解决方案在技术、产品开发和生命周期管理方面胜人一筹确定下一代产品的市场机遇拓展和培养战略技能、能力和专业知识培养领导力和注重执行力的文化打造高成绩效文化推动并要求持续的学习和知识共享制定战略明确使命、愿景和价值观开展战略分析制定战略第一阶段战略计划战略图平衡计分表战略支出转化战略明确战略目标和主题选择衡量标准和指标选择战略举措第二阶段第四阶段第五阶段第三阶段规划运营改进关键流程制订销售计划规划资源能力编制预算结果结果绩效衡量标准绩效衡量标准运营计划流程面板预算损益预估表实施流程和行动计划检验和调整战略进行赢利能力分析进行战略相关性分析研究自发试战略监督和学习召开战略回顾会议召开运营回顾会议第三部分计划与运营管理实务第二讲新项目投资管理•城市研究及城市评价。•项目筛选与项目初判。•地区成本调研。•项目可行性研究报告。•项目可行性研究报告编制过程中的专业意见提供与成果审核。项目开发中的要点土地评价、规划设计、成本控制、市场营销土地获取市场研究产品定位投资决策规划设计建筑施工营销管理物业管理成本控制加强前期策划工作，他高项目投资决策效率，合理储备土地把握细节打造精品规范流程和标准规范流程和标准完善内部管理提升服务品质提升品牌形象开发运营模式只是一套业务模式，最终表现为一系列规范的、标准化的操作规程、制度规范等，还需要一套与之配套的管理模式（组织、人力资源等支撑体系）做保障成本控制活动贯穿开发运营模式形成的全过程，对于企业提高盈利能力非常关键业务活动主体主要策略重要程度（示意图）第三部分计划与运营管理实务第三讲项目计划管理•计划管理制度的建立。•中海地产项目发展管理制度。•项目整体开发计划与经营指标。•项目分期经营计划及其作业指引与填报。•项目目标成本与成本分摊原则。•项目经营计划的管理与调整。•项目工程管理策划书。第三部分计划与运营管理实务第四讲项目经营分析与调度•项目年度经营指标与绩效考核指标体系。•运营管理“驾驶舱”的概念。•项目月度动态经营分析及动态运营报告，成本月报。•项目经营分析调度例会及子公司总经理述职制度。•项目运营巡检与风险管理。•年度总结与考核评估。•项目后评估管理。•项目运营管理信息平台（ERP系统）。第三部分计划与运营管理实务第五讲项目运营管理部门的高级扩展职能•项目经理的“黄埔军校”。•项目前期的介入者。•项目管理“机动小分队”。第四部分制度、标准、流程的建设与管理•制度、标准、流程建设与管理对于跨区域发展的房地产企业的重要意义。•运营管理部门是流程管理的主体。•建立适合本企业特色的业务流程体系。误区：流程＝审批。•业务流程体系建设介绍。实现流程管理的关键成功因素－5个重要因素管理层参与员工认同培训引导绩效驱动监控推动–－重大事项决策–－项目过程的参与–－流程的自我遵守–－组织资源的保证–－过程中的沟通–－反馈意见的重视–－提供帮助–－充分的培训–－行为的改变–－习惯的改变–－与绩效挂钩–－绩效激励–－绩效应用–－建立监控组织–－定期进行监控–－改进自上而下的方式（目标、体系、执行）第五部分运营管理的发展方向•做“实”与做“虚”。•运营管理部门的发展方向。小运营——多项目计划运营管理与流程管理中运营——企业全面预算管理大运营——企业战略资本运营与风险管理•国外典型房地产项目成本管理过程简介。第一层次：绩效管理（目标，绩效的衡量，奖罚）；第二层次：过程管理（行动计划，驾驶的仪表板，调整行动）；第三层次：量化预算（预算，会计记帐，调整行动）。房地产项目全过程管理THANKYOU