房地产计划运营管理与计划管理

房地产计划运营管理与计划管理(房地产经营指标分解、多层级计划制定与执行)课程目标☺☺☺☺☺详述房地产运营与计划管理的核心内容和主要方法深入解析业内成熟的运营与计划管理体系介绍业内标杆企业的操作方法和经典案例掌握计划执行、控制、调整与考核的具体做法改善计划运营体系，提升内部运营绩效目录第一章如何理解房地产企业运营计划管理第二章怎样搭建房地产企业运营计划管理体系第三章房地产企业战略和经营目标的分解第四章如何形成高质量的房地产项目计划第五章深度分析：房地产项目多层级计划要点分析第六章深度分析：房地产企业多层级经营计划要点分析第七章房地产企业运营计划的执行与控制第八章如何进行计划管理的考核与激励第九章实现高效运营、缩短开发周期的典型方式第一章如何理解房地产企业运营计划管理第一节房地产企业管理的三个层次第二节正确理解运营管理第三节房地产运营管理的主要职能第四节选择和建立房地产企业运营平台第一节房地产企业管理的三个层次发展目标战略管理项目管理运营管理项目开发运营体系一般类型企业运营(Operations)是创造和提供产品和服务的过程，是一切组织的最基本职能之一。运营管理(OM)就是对创造和提供公司基本产品和服务的各个系统的设计、运行和改进。《OperationsManagementforCompetitiveAdvantage》（即是对企业价值链各个系统的设计、运行和改进）房地产企业运营是把项目开发作为创造和提供产品和服务的过程房地产企业运营管理就是对房地产企业持续进行项目开发的各个系统的设计、运行、评价和改进。（即是对房地产企业价值链各个系统的设计、运行和改进）第二节正确理解运营管理第三节房地产运营管理的主要职能一、房地产运营管理主要职能提出内部管理机构设置及岗位设立方案组织拟订公司的业务规范和业务流程确定各管理层级的授权组织制定公司全年、半年、季度和月工作计划确定和分解全年经营指标协调制定公司的全面预算协调各部门之间的工作关系主持召开日常运营会议，跟踪、检查、协调各职能部门的工作协调建立各部门业绩评估体系，对部门和主管进行考评项目关键节点统筹与协调项目阶段性成果……第三节房地产运营管理的主要职能二、房地产运营管理职能选择经营计划管理资金预算管理投资决策管理项目计划统筹流程规范管理阶段成果管理关键节点协调经营成果分析运营绩效管理会议平台管理信息与知识管理第四节选择和建立房地产企业运营平台一、投资型运作平台二、监控型运作平台三、操作型运作平台第二章怎样搭建房地产企业运营计划管理体系第一节计划与计划管理的一般概念第二节搭建房地产企业运营计划管理体系第一节计划与计划管理的一般概念一、计划与计划管理的一般概念计划是管理的首要职能,要求围绕着企业的既定目标，对未来的活动进行预先的行动安排。计划管理计划的形成：——事前控制计划的跟踪与监控：——事中控制计划的调整：——事后控制第一节计划与计划管理的一般概念二、项目计划管理的六个基本过程1、活动定义（确定为产生项目各种可交付成果而必须进行的具体计划活动（依据是WBS）。）2、活动排序（识别与确定各计划活动之间的逻辑关系（依赖关系），来安排计划活动顺序。）3、活动资源估算（估算完成各计划活动所需资源的种类与数量。）4、活动持续时间估算（估算完成各计划活动所需工时单位数。）5、制定计划表（分析计划活动顺序、持续时间、资源要求，制定项目进度表。）6、计划执行与控制（控制项目进度表变更。）计划级别计划内容一级计划即项目发展计划，确定项目全部工作计划安排。二级计划即项目开发各阶段、各专项项业务工作计划，确定各阶段、各专项业务全部工作计划安排。三级计划即各单项工作计划，确定项目各个具体单项工作的全部工作计划安排，细化到从准备工作开始，到工作完成结束的全过程。第二节搭建房地产企业运营计划管理体系一、多层级项目计划系统级别分类一级计划二级计划三级计划项目开发项目发展计划项目策划定位计划报建计划设计计划出图计划施工计划营销计划成本计划采购计划资金计划入伙计划客服计划销售回款计划样板确认计划项目分包队伍进场计划项目甲供材料进场计划营销配合工程计划认筹计划开盘计划销售计划广告推广计划专项业务计划样板房开放计划工程款和费用支付计划第二节搭建房地产企业运营计划管理体系一、多层级项目计划系统计划级别计划内容公司经营计划指公司的年度经营计划，是公司战略的具体化和表现形式，是公司预算编制的基础。部门工作计划根据公司年度经营计划制定的职能部门工作计划。月计划职能部门制定的每月工作计划。第二节搭建房地产企业运营计划管理体系二、多层级企业经营计划项目目标一级计划（项目发展计划）二级计划（项目各阶段和各分项业务计划）三级计划（项目单项工作计划）公司年度经营目标公司经营计划部门工作计划月计划第二节搭建房地产企业运营计划管理体系三、项目开发计划是企业经营计划的基础公司战略与经营目标第三章房地产企业战略和经营目标的分解第一节企业业绩评价指标体系的演进第二节财务业绩评价指标第三节平衡积分卡业绩评价指标第四节基于战略和经营目标分解的组织关键绩效指标（KPI）第五节基于组织KPI指标分解的关键行动计划第一节企业业绩评价指标体系的演进一、成本业绩评价时期（19世纪初一20世纪初）二、财务业绩评价时期（约20世纪初一20世纪90年代）三、经营业绩评价的创新时期（20世纪90年代——）1.2.3.早期简单成本业绩评价阶段较复杂成本业绩评价阶段标准成本业绩评价阶段1.2.3.以销售利润率为中心的财务业绩评价阶段以投资报酬率为中心的财务业绩评价阶段以财务指标为主的业绩评价阶段1.2.3.4.德鲁克以改革为核心的观点霍尔的“四尺度”论卡普兰和诺顿的综合计分卡克罗斯和林奇的等级制度第二节财务业绩评价指标一、杜邦分析（ROE）净资产回报率（ReturnofEquity）=净利润/净资产=（净利润/销售收入）×（销售收入/净资产）=（净利润/销售收入）×（销售收入/总资产）×（总资产/净资产）=净利率×周转率×1/（1-负债率）二、财务公式分析（EBIT等）三、经济增加值分析（EVA）EVA（EconomicValueAdded）=税后净营业利润-资本成本=销售额-营运费用-税收-资本成本第三节平衡计分卡业绩评价指标一、卡普兰和诺顿的平衡计分卡RobertKaplan和DavidNorton的平衡计分卡是一种综合性的业绩评价系统，主要从以下四个战略层面评价企业的业绩：1、财务层面；2、客户导向层面；3、内部营运与技术层面；4、学习、创新与成长层面。平衡计分卡就是以“平衡”为主要诉求点，追求的是：财务指标与非财务指标之间的平衡；领先指标与落后指标之间的平衡；长期指标与短期指标之间的平衡；外部指标与内部指标之间的平衡。第三节平衡计分卡业绩评价指标二、平衡计分卡在过程上保证企业战略目标的实现第三节平衡计分卡业绩评价指标三、平衡计分卡的指标内容美国若干家公司所运用的战略平衡计分卡的具体指标内容第三节平衡计分卡业绩评价指标四、房地产企业平衡计分卡的指标内容公司平衡计分卡部门1部门2子公司1子公司2财务指标客户指标运营指标学习成长指标第四节基于战略和经营目标分解的组织关键绩效指标一、分解与定义组织单元的平衡计分卡第四节基于战略和经营目标分解的组织关键绩效指标二、分解与定义组织单元的平衡计分卡的方法1、来自公司BSC目标细化与落实：对公司的均衡计分卡中的目标本部门需贡献的方面2、来自上级与其他部门的期望:公司内部客户期望3、来自本部门/团队的使命部门关键职责对实现公司目标应产生的业绩成果公司BSC指标公司BSC指标公司BSC指标部门绩效指标部门绩效指标部门绩效指标部门绩效指标1部门绩效指标2第四节基于战略和经营目标分解的组织关键绩效指标三、组织单元绩效指标与公司指标的分解关系1、2、3、公司指标部门指标子公司指标团队行动方案个人目标与行动计划财务指标客户指标运营指标学习成长指标第五节基于组织关键绩效指标分解的关键行动计划一、组织目标分解为团队行动方案及个人目标与行动计划公司指标部门指标子公司指标团队行动方案个人目标与行动计划财务指标客户指标运营指标学习成长指标个人衡量指标和行动计划目标值第五节基于组织关键绩效指标分解的关键行动计划二、确定个人衡量指标、行动计划和目标值第四章如何形成高质量的房地产项目计划第一节项目计划编制的基础—WBS第二节房地产项目工作分解结构第三节项目计划编制的逻辑要求第四节项目计划编制的资源与时间估算第五节项目计划编制的流程要求第六节项目计划编制的模板要求项目工作分解结构是项目团队为实现项目目标并创造必要的可交付成果而执行的工作分解之后得到的一种层次结构。每下降一个层次意味着对项目工作更详尽的说明。1.工作分解结构确定了项目整个范围；经分解的下一层次内容之和要100%反映上一层的范围。2.把项目可交付成果分成较小的、便于管理的工作和可交付成果，既不能太粗，也不能太细。3.直至结构最底层的“工作细目”水平，可以可靠地估算费用和持续时间。第一节项目计划编制的基础——WBS第二节房地产项目工作分解结构一．论证阶段工作分解二．策划阶段工作分解三．设计阶段工作分解四．施工阶段工作分解五．营销阶段工作分解六．入住及维修阶段工作分解一．论证阶段工作分解1.论证阶段的主要工作和成果2.论证阶段主要工作的逻辑关系3.论证阶段工作分解结构二．策划阶段工作分解1.策划阶段的主要工作和成果2.策划阶段主要工作的逻辑关系3.策划阶段工作分解结构三．设计阶段工作分解1.设计阶段的主要工作和成果2.设计阶段主要工作的逻辑关系3.设计阶段工作分解结构四．施工阶段工作分解1.施工阶段的主要工作和成果2.施工阶段主要工作的逻辑关系3.施工阶段工作分解结构五．营销阶段工作分解1.营销阶段的主要工作和成果2.营销阶段主要工作的逻辑关系3.营销阶段工作分解结构六．入住及维修阶段工作分解1.入住阶段的主要工作和成果2.入住阶段主要工作的逻辑关系3.入住阶段工作分解结构开发计划与各部门工作有效结合的把控点第三节项目计划编制的逻辑要求一、建立如下的逻辑关系是计划成功的关键第三节项目计划编制的逻辑要求二、准确表示逻辑关系的方法充分考虑加入时间提前与滞后量的依赖关系，利用网络图的4种紧前关系，准确表达计划活动之间的逻辑关系。（FS）完成对开始（FS+nd或FS-nd）（FF）完成对完成（FF+nd或FF-nd）（SS）开始对开始（SS+nd或SS-nd）（SF）开始对完成（SF+nd或SF-nd）S=Start=开始，F=Finish=结束第四节项目计划编制的资源与时间估算一、项目计划编制的资源估算1、拿地筹划2、项目现金流分析与资金平衡3、项目采购合约规划4、项目人力资源配置第四节项目计划编制的资源与时间估算二、项目计划编制的时间估算1、标准工程工期2、标准设计工期3、标准采购工期第五节项目计划编制的流程要求一、项目计划编制的相关责任人二、项目计划编制的时间要求三、项目计划编制的沟通要求四、项目计划的评审、审批与下达第六节项目计划编制的模板要求一、项目一级计划编制模板二、项目二三级计划编制模板第五章深度分析：房地产项目多层级计划要点分析第一节项目开发的纲领性计划：项目一级计划要点分析第二节项目开发各环节的有关专业计划内容要点分析第一节项目开发的纲领性计划：项目一级计划要点分析项目一级计划要点分析1.公司总部控制的节点2.区域公司控制的节点3.城市公司控制的节点第二节项目开发各环节的有关专业计划内容要点分析一、项目设计计划内容要点分析二、项目报建计划内容要点分析三、项目施工计划内容要点分析四、项目采购计划内容要点分析五、项目营销推广计划内容要点分析六、项目售楼处与样板间实施计划内容要点分析要点分析景观设计确定设计任务书及设计单位景观方案设计景观初步设计景观施工图设计材料部品（硬景）材料部品（软景）销售大厅及样板房设计编写并确认室内设计任务书设计单位联系及确认销售大厅及样板房方案设计销售大厅及样板房初步设计销售大厅及样板房施工图设计确定销售大厅及样板房装饰施工单位销售大厅及样