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1柏庄置业项目运营管理内训成果分析报告报告人：柏庄置业明源项目组时间：2012-08-10说明本【报告】旨在分析问题，不针对任何部门和个人。本【报告】所涉及内容为柏庄置业项目管理现状分析及相关优化建议的初步设想，其主要为明源通过管理层访谈、内训问卷调查、公司管理资料分析所获取的信息。值得注意的是，每个部门、人员由于所处位置不同，看问题的角度可能会有所差异，结论也必有所不同。我们所得出的初步判断，乃是基于我们的经验和对企业整体的认知。所有的初步建议是望能给柏庄置业后续工作的带来分析及借鉴作用。在后续工作过程中，建议柏庄置业不断修正这些思路，最终形成切实可行、更为具体的解决方案，以提升柏庄置业的核心运营能力。本【报告】所有建议并非最终的结论。内训成果分析报告二一三目录柏庄置业项目运营管理的管理诉求一柏庄置业项目运营管理的管理诉求柏庄置业项目运营管理提升建议柏庄置业启动项目运营管理的背景项目运营管理是柏庄置业发展战目标的“仪表盘“加速资产周转率需求多项目运作需求规范化/标准化管理需求•房地产企业的净资产回报率，主要取决于销售利润率、资产周转率和财务杠杆，而资产周转率主要取决于项目开发进度（项目计划有效管控）•好的项目计划管理和执行是保证较高资产周转率的主要手段•多项目同时运作，需要有效的项目计划体系为主要监控手段支持•项目计划管理体系是房地产企业整合、调动、高效利用资源的保证•房地产项目开发中的并行、专业配合、内外接口多等特点，需要项目计划来实现有效的组织和协同•随着规模的扩大，高层决策、协调和监控，主要通过项目计划管理实现•从人盯人的个人行为，向基于计划的目标管理转变柏庄置业迫切需要高效运作的项目计划管理体系现实中常见的问题（柏庄问题汇总）•体现企业核心的战略要求和项目运作思路•协调各专业和各维度，实现项目绩效最优•准确反映项目实际运行情况•过程预警功能•考核激励的主要依据•……•仅有关注进度，与资金计划、财务预算衔接不紧密•各自为政，可执行性差，难以考核•缺乏分级管理原则，操作复杂，无效计划多•缺乏预警计划•过程监控和评估不严格•……柏庄置业启动项目运营管理的管理诉求柏庄置业启动项目运营管理的管理诉求集团城市公司项目部《项目运营指导书（全周期计划）》《项目年度经营开发计划》《关键节点监控报告》《项目季度经营开发计划》《项目月度经营开发计划》《主项计划监控报告》《项目月度经营开发计划》编制、调整《月度计划》编制、调整《专项计划》WHY——评估风险、项目整体规划（运营指导书）重点监控，保证公司整体的财务表现、现金流WHAT——编制全周期、审批年度计划HOW——主项计划主导、年度计划审批、过程计划督促WHY——保证完成对集团的承诺重点监控，并解决项目部权限外的审批、调整WHAT——编制年度计划、审批月度计划HOW——主项计划审核、年度计划主导、过程计划审批/监控WHY——保证完成对公司的承诺形成具体的作业计划，指导实际工作WHAT——参与细化年度计划、编制月度/周计划HOW——年度计划参与、过程计划编制/动态调整”集团城市公司项目部项目月度计划项目年度计划编制（至各分期关键节点）参与参与控制意见（确定关键节点）组织编制主项计划参与主项计划编制,细化到专项计划审批专项计划（上报主项计划）审批项目主项计划动态调整专项计划，滚动编制月度计划（审批专项计划，上报主项计划执行报告）月度计划备案（考核主项计划）专项/月度计划、备案抓一级——主导控一级——审批看一级——知情/原因分析柏庄置业启动项目运营管理的管理诉求柏庄置业启动项目运营管理的管理诉求抓一级控一级看一级项目计划管理集团领导关注集团统一定义监控项目主项计划的里程碑事件项目职能负责人关注主项计划的按专业口的进一步细化工程、配套、报建、设计、营销等专项现场工程师负责工程类专项计划细化到单体楼栋形象进度展示：“涂灰法”集团关键节点计划项目主项计划专项计划楼栋施工计划项目经理负责项目全生命周期、覆盖各专业口的工作计划各职能部门间的协同工作柏庄置业启动项目运营管理的管理诉求即时生成“项目月度资金计划”10柏庄置业启动项目运营管理的管理诉求深一层的理解：计划管理的背后是管理合同项目计划管理的背后是管理项目的现金流项目开发计划项目资金计划项目经营计划开工地下结构完工达预售条件（开盘）封顶集中入住可售资源及推出时间销售收入资金支出计划融资计划结转收入/成本经营计划（财务指标）分期开发规划项目技术指标项目目标成本/动态成本1项目经营目标23项目基础信息项目成本实质是：以项目节点计划为核心进行项目运营的过程管控柏庄置业启动项目运营管理的管理诉求项目进度管理项目资金管理项目目标经营性现金流年度资金预算月度资金计划•关键节点•主项计划•专项计划项目经营开发计划包含三个核心要素:•经营类指标•销售类指标•现金类指标•财务类指标柏庄置业启动项目运营管理的管理诉求经营计划管控现金流管控项目利润管控柏庄置业启动项目运营管理的管理诉求柏庄置业启动项目运营管理的管理诉求经营计划生产计划回顾管经营节奏产销匹配销售、回款、利润计划完成情况控经营利润成本回顾结转及动态利润预测土地储备土地拆迁、新拿地谋土地发展总盘点融资（现金流）已签约未回笼及房款预计剩余地价支付情况资金自我保障系数保资金安全财务现金流量表内训成果分析报告二一三目录内训成果分析报告二柏庄置业项目运营管理的管理诉求柏庄置业项目运营管理提升建议内训成果分析报告对本次内训您最大的收益：计划运营的感念及框架结构19%计划运营的分级管控51%金科案例：部门月度计划和项目计划的承接36%龙湖案例：项目会议管理22%复选28%总结：计划运营的分级管控，对柏庄置业计划业务的实施带来了较大的启发！（参会人员受益度比例高达50%）内训成果分析报告还希望在近期深入参与同行业哪些方面的业务交流标杆企业的成本管控实践23%企业经营计划与全面预算管控62%标杆企业的采购管理实践14%补充问题1%营销体系管控，营销专项计划总结：基于柏庄置业的发展战略目标及绩效的牵引，公司对运营与管理战略的承接有很好的意识，在同行中相对出色！目前的难点在于公司对实施的思路仍在摸索中，缺乏一套成熟的管理方法及实践思路！计划运营管理方面所面临的困惑？全员计划运营意识不高，执行效果慢缺乏指导，计划和落实有偏差内训成果分析报告为了计划而计执行，缺乏基于经营目标的计划分解及“压力传递”计划运营管理方面所面临的困惑？执行难度大，扯皮现象多，权责不明计划调整频繁消弱了管控力度，计划赶不上变化缺乏前置性，协同难度大内训成果分析报告计划运营管理方面所面临的困惑？计划编制难，衔接难计划编制体系、流程不够清晰内训成果分析报告计划运营管理方面所面临的困惑？权责不明，推诿较多分级管控较弱，执行力待提升内训成果分析报告施总：1、本次受益：计划运营的概念以及框架结构，直接适用于我的工作！2、目前柏庄置业的管理战略提升重点：企业经营计划和全面预算管理，推动经营计划、现金流、动态利润的可控！3、希望以后能参加：走进标杆企业类的交流活动和战略规划相关培训！4、希望明源能给予帮助的：与公司进行深入交流，借助明源的行业经验协助柏庄置业进行经营计划与全面预算管理能力提升！内训成果分析报告（根据高管实名制问卷，抽取部分高管）钱总：1、本次受益：计划运营的分级管控模式，直接适用于我的工作！2、希望深入交流的：企业经营计划和全面预算管理！3、希望以后能参加：走进标杆企业类的交流活动！4、希望明源能给予帮助的：房地产行业运营管理解决方案及实施方法！内训成果分析报告（）内训成果分析报告（根据高管实名制问卷，抽取部分高管）赵总：1、本次受益：计划运营的分级管控模式及框架结构，直接适用于我的工作！2、希望深入交流的：企业经营计划和全面预算管理！3、希望以后能参加：走进标杆企业类的交流活动！4、希望明源能给予帮助的：房地产行业运营管理解决方案及实施方法！内训成果分析报告（）内训成果分析报告（据高管实名制问卷，抽取部分高管）内训成果分析报告二一三目录柏庄置业项目运营管理提升建议三柏庄置业项目运营管理的管理诉求柏庄置业项目运营管理提升建议柏庄项目运营管理提升建议柏庄项目运营管理提升建议柏庄项目运营管理提升建议诊断计划运营“目标+体系”目标体系报告模型组织流程企业运营管理目标是什么决策效率和质量纵向、横向工作界面及质量业务协同与工作效率信息传递的质量构建管理平台会议规划及会议卡片工具计划模板及分级计划PDCA专项计划与部门计划多级计划反馈核实及运营报告组织构建及人才的培养机制柏庄项目运营管理提升建议诊断计划运营“组织+职责”企业发展所处阶段在哪里多区域多项目关键点操作型·强有力的运营管理枢纽·跨层级、跨专业协同·项目管理（工程背景）目标体系模型组织流程·专职计划经理·审视计划的承接·（施工）专项计划监控·反馈计划达成风险·核实计划执行情况全国稳定发展运营监控型·管理工具标准化·投资发展背景·投资收益+进度监控·强有力的管理团队·项目运营管理·专职计划经理报告柏庄项目运营管理提升建议诊断计划运营“流程+模型”流程制度是否具有可行性目标体系报告模型组织流程不要过多干预项目公司工作明确规定时间、责任人前置且不可调整专项计划“专员”不管“口头”效率评估柏庄项目运营管理提升建议明确计划分段地区公司操作指引运营管理检查表建立调整机制变惩罚为奖励前段（集团）、后段（地区）划分考核版、执行版计划自上而下调整计划自下而上调整运营奖实施细则每周例行每月例行非例行运营管理检查表柏庄项目运营管理提升建议诊断项目运营—优化举措目标体系报告模型组织流程目标明确：“协同、效率”体系完善，但是对企业非常关注“阶段性成果管理”缺失有相应组织（人员），但是多头“领导”，权责不太对等有完善流程，但是部分内容执行不太“友善”分级合理，但计划AB段的主责不够明确报告内容丰富，但收集不及时，内容太过“详细”，难于吻合管控要求——————谢谢您的关注！33