hn石家庄保利花园商业项目

AURORA光合理想石家庄保利花园商业项目可行性研究报告文件二零一二年八月第一章项目所处城市及行业背景分析目录CONTENTS第二章各物业类型的市场背景分析第三章项目经济效益评估项目城市站位石家庄市河北省长安区（石家庄东北部）项目属性解读地块经济技术指标总用地面积5.556公顷总建筑面积地上建筑面积商业部分3万㎡办公公寓22万㎡合计25万㎡地下建筑面积商业用途1万㎡车库和设备用房3.95万㎡合计653237容积率4.5综合体项目=办公公寓（22万㎡）+商业（3万㎡地上+1万㎡地下）第一章项目所处城市及行业背景分析城市定位：百年省会、京津冀第三极、未来大都市区一、城市背景属性分析——1、功能定位北京天津石家庄一、城市背景属性分析——2、大都市区空间发展格局“北跨、南优、西控、东延”的空间发展战略，形成“双核、双轴、双带”的大都市区空间结构空间发展原则是北跨、南优、西控、东延。北跨是城市发展战略的核心，以正定新区建设，同步实现城市结构与规模扩张。南优即优化中心城区和栾城的用地布局和功能结构。西控即开展西部山前生态保护，适度控制周边开发。东延即结合东部产业区和藁城市的发展，引导工业产业向东部集聚。两核带动指在旧城中心外，通过新区中心实现城市功能结构的调整，中心城区保留商业、金融、办公等服务业，重点完善文化和开敞空间等建设。正定新区新建城市中心，重点发展商务办公、文化体育、会展等高端和新兴服务业。两轴拓展指构建南北向服务创新轴，呼应京津区联系方向；提升东西向滨河景观休闲轴。创新服务轴依托滹沱大道，依次串接中心城区、正定新区等区域性节点。依托滹沱河构建滨河景观休闲轴，串接西部太行山、正定古城和正定新区等区域，承载旅游、文化、休闲娱乐等功能双带即东部产业带和西部生态带。依托京港澳高速公路和107国道，构建东部产业发展带，统筹都市区产业布局，引导产业有序集聚；严格控制产业和城市功能向西蔓延，构筑西部生态带二、区域背景属性分析——1、城市站位老城区向城市新区扩展的关键枢纽，原本处于边缘的长安区将作为连接主城与新城的必经板块，同时正定新区的建设也将与长安区形成良性互动，促进两区共同发展与繁荣都市发展区空间格局：一城三区三组团。即一个中心城，中心城内老城区、滨河新区、东部新区三个建设区，以及鹿泉、栾城和藁城三个外围组团。城市发展战略：中心城区内的老城区和滨河新区主要发展商务、文化娱乐等第三产业；东部新区以及三个外围组团主要发展第二产业。老城区布局：京珠高速公路以西为老区，突出省行政职能，完善传统服务职能，重点发展办公商务、商贸、流通等第三产业。二、区域背景属性分析——2、未来发展旧形象：城市边缘区、传统工业聚集区、环境品质较弱，长安区位于市区东北部，工厂最为集中区域，区域内建成生活区众多，房龄长，多为先前开发的厂企宿舍生活区，环境较差新形象：未来将建成石家庄的798艺术区，东北工业区未来重点发展服装加工、广告包装设计、文体用品、工艺美术品制造等产业，同时充分利用工业展览，文化创意等功能，打造形成提升石家庄文化品位的类似北京“798”艺术区的高档休闲、文化、创意产业高地东北工业区高新技术开发区西区建设南大街片中华南大街片区工业区的改革，传统工业区在东北工业区、中华南大街片区、建设南大街片区和高新技术产业开发区西区。未来，污染企业外迁，工业区整合后，除高新技术产业开发区西区重点发展高新技术产业外，其它三个工业区保留的工业用地将重点发展都市型工业。1、东北工业区：打造石市的“798”产业定位：打造石家庄市东北都市型工业园区，重点发展服装加工、广告包装设计、文体用品、工艺美术品制造等产业。2、高新技术开发区西区：重点发展技术密集型产业产业定位：以高新技术产业为主，重点发展技术密集型产业，科技产品研发。3、建设南大街片区：主打现代商业商务产业定位：现代商业商务区，重点发展现代服务、金融业、咨询业等。4、中华南大街片区：主攻电子科技产品产业定位：以电子科技产品制造为主都市型产业。三、宏观经济背景属性分析——1、GDP石家庄产业结构50%10%40%第一产业第二产业第三产业商业地产的需求则是由产业结构变迁过程中第一、二产业的向第三产业的转移速度所决定的，就石家庄当前产业结构而言，以第二产业为主导，已形成医药为主导产业，带动纺织、物流等相关产业发展的多元化格局，通过聚集和辐射效应，同时也吸引了大量为其提供服务的中小企业进入，也必将带动第三产业的发展。借势于石家庄产业结构的调整，有利于服务业的发展，商业地产作为服务性平台，也必将衍生大量需求2011年，第一产业增加值414.9亿元，增长4.3%；第二产业增加值2031.9亿元，增长13.6%；第三产业增加值1635.8亿元，增长12.1%，三次产业结构比例为10.1：49.8：40.1。2011年，在固定资产投资中，第一产业投资57.7亿元，第二产业投资1081.9亿元，第三产业投资1887.4亿元，增长31.8%2005~2011年石家庄第三产业投资及增长率0200400600800100012001400160018002000200220032004200520062007200820092010201100.10.20.30.40.50.6第三产业增长率三、宏观经济背景属性分析——2、产业结构三、宏观经济背景属性分析——3、社会消费水平石家庄城镇居民家庭人均可支配收入及其增长率0500010000150002000025000200220032004200520062007200820092010201100.050.10.150.2城市居民人均可支配收入增长率石家庄城镇居民家庭人均消费支出及其增长率02000400060008000100001200014000200220032004200520062007200820092010201100.050.10.150.2城市居民人均可支配收入增长率居民可支配收入以及消费市场的快速增长，为商业商务设施的发展提供了较为坚实的市场基础石家庄城镇居民家庭人均可支配收入及其增长率02004006008001000120014002003200420052006200720082009201020110.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%城市居民人均可支配收入增长率石家庄城市化水平所处的阶段人口流动主要以农村进入城市为主阶段城市化率45%以下长沙、石家庄、连云港以小城市进入大城市为主阶段初期大城市房价表现将显著优异城市化率45~60%天津、成都、大连、宁波、济南、青岛、长春、重庆以小城市进入大城市为主阶段中期城市化率60~70%苏州、杭州、无锡、武汉、绍兴、西安、沈阳以大城市城区人口迁入大城市郊区为主阶段大城市郊区的房价表现将会继续显著优异城市化率70~80%无以大城市城区人口迁入大城市郊区为主阶段大城市郊区的房价表现将会继续显著优异城市化率80~90%北京、南京、中山超高城市化阶段城市化率90~100%广州、上海大都市圈阶段城市化率100%深圳、珠海城市化是房地产市场发展的重要推动力量，同时也是商业商务市场的重要推动力，主要表现在以下两个方面：经济增长和工业、服务业的发展，带来写字楼的需求；人口集聚以及居民收入和消费水平的提高，间接带来商业营业用房的需求。商业商务地产发展与城市化呈现出同步发展的规律，具体表现为：商业商务地产的形成期对应城市化的起步期，成长期对应城市化的加速期，成熟期对应城市化的减速期，衰退期对应城市化的平稳期。石家庄目前城市化率为43%，规划到2020年，市域城镇化水平达到65%，城市将形成一个都市区、两条城镇发展轴的城镇空间布局结构城市化是房地产市场发展的重要推动力量，同时也是商业商务市场的重要推动力，城市化水平与人口聚集的不断提高，商务商业市场的需求将受益期间三、宏观经济背景属性分析——4、城市化水平三、宏观经济背景属性分析——4、货币政策金融机构存贷款基准利率走势图0123456782002.02.212007.03.182007.09.152008.10.302010.12.262012.06.08贷款基准利率存款基准利率央行一年两次下调存贷款基准利率，面对较为宽松的货币环境，一方面抑制了居民储蓄的增长，增大居民的消费倾向，从而在一定程度上刺激了房地产的消费时间存款准备金率贷款准备金缕调整前调整后调整前调整后2012.7.63.25%3.00%6.31%6.00%2012.3.83.50%3.25%6.56%6.31%2011.7.73.25%3.50%6.31%6.56%2011.4.63.00%3.25%6.06%6.31%2011.2.92.75%3.00%5.81%6.06%2010.12.262.50%2.75%5.56%5.81%2010.10.202.25%2.50%5.31%5.56%2008.12.232.52%2.25%5.58%5.31%2008.11.273.60%2.52%6.66%5.58%2008.10.303.87%3.60%6.93%6.66%2008.10.94.14%3.87%7.20%6.93%2008.9.164.14%4.14%7.47%7.20%2007.12.213.87%4.14%7.29%7.47%2012年6月7日晚间，中国人民银行决定，自6月8日起，下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整央行还表示自同日起，将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7倍。个人住房贷款利率浮动区间不作调整，金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房07年08年09年10年11年政策央行10次上调存款准备金关于促进集约用地的通知“存量房”7折贷款利率78家央企退市，“土地19条”“新国八条”央行6次加息5次上调、4次下调存款准备金“二套房贷”从严执行4.15新政：90平以上首套首付30%，二套认定从严商品房明码标价“24号文”：建立多层次住房保障体系5次降息《关于集约用地的通知》：打击：“囤地、捂地”9.29新政：首套首付30%，二套50%，三套停贷；异地购房贷款需提供本地工作证明多次调整存款准备金率“二套房贷”出台国十三条：鼓励商品房消费“国四条”：增加供给，抑制投机，加强监管，推进保障房建设三次上调存款准备金率07年12月以来首次加息二套房首付比重提升市场表现07市场表现较好，需求持续旺盛，未受调控政策影响上半年继续走高，下半年开始受经济危机影响、一线城市成交量大幅度下滑影响以及舆论的影响走低，刺激政策的作用在下半年未能显现需求释放，刺激政策起到一定作用，“政策收紧”等舆论影响部分购房者提前出手供需基本未受影响。一线城市成交量下滑，再次出现观望，本土部分客户，例如投资，购买信心下下挫整体成交量下跌，“以价换量”的营销模式则成了今年开发商年末抢市的不二选择2007年，经济过热，政策偏紧，以抑制投资过热为目的。2008年，次债危机政策导向转变，追求经济平稳、保持增长。2009年，保8成功，政策导向调整为经济结构平稳调整、过渡2010年，通胀预期加剧，初期楼市调控政策失灵，政府公信力受到质疑。2011年，限购限价税收多措并举，货币政策不断收紧，调控力度不断升级四、政策背景属性分析——1、全国政策1991~2011年全国GDP走势年份GDPGDP增长率特征199121781.516.68%抑制199226923.523.61%抑制199335333.931.24%抑制199448197.936.41%抑制199560793.726.13%抑制199671176