房地产项目管理全周期运营概况

二〇一二年七月房地产项目管理全周期运营概况1.房地产基本概论2.房地产行业基本术语3.开发流程及各环节介绍目录1、行业特征a、房地产行业是一个资金密集型行业，投资大、回收期长。房地产企业具有类金融企业的特征，自有资金投入占总投资占比较低，有很高的杠杆比率b、资金管理的重要性，计划和预算管理的重要性2、房地产的概念房地产是房产和地产的总称。其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的。在经济学上也叫不动产。3、房地产消费的类型投资型：房地产的消费主体对房地产消费主要不是为了自己使用，而是为了作为投资对象，通过投入资金、劳动力、技术等要素改变原有的房地产性能、结构和形式，通过出售或出租来获取利润。生产型：对房地产的消费不是为了用于消费，而是作为生产和经营场所，为生产和经营提供活动空间或场地。消费型：主要是由国家机关、事业单位和个人为了消费使用。此类物业主要是住宅和办公用房等。一、房地产基本概论一、房地产基本概论4、房地产市场的分类（1）房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流，由政府直接控制和垄断经营。（2）房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。（3）房地产三级市场：即存量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。5、地产及其分类（1）地产是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。（2）按用途划分，土地可分为商业用地、住宅用地、工业用地商业用地：指为整个城市或小区提供各种商业和服务业的用地。包括商店、超级市场、银行、饭店、娱乐场所等等。住宅用地：指住宅区内的居住建筑本身用地，以及与建筑有关的道路用地、绿化用地和相关的公共建筑用地。工业用地：主要是指工业生产用地，包括工厂、动力设施及工业区内的仓库、铁路专用线和卫生防护地带等。一、房地产基本概论6、建筑高度分类建筑物可根据其楼层数量分为以下几类：（1）、低层：2层及2层以下（2）、多层：2层以上，8层以下（3）、小高层：8层以上，16层以下（4）、高层：16层以上，24层以下（5）、超高层：24层以上7、房屋面积的分类（1）实用面积（净面积）：它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的净使用面积，俗称地砖面积。（2）建筑面积（套内面积、轴线面积）：包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等。（3）公摊面积：是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积。一、房地产基本概论8、房地产相关税费（1）土地增值税：土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额以后的余额。土地增值税的征收实行四级超额累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%增值额超过扣除项目金额50%的部分，未超过100%的部分，税率为40%增值额超过扣除项目金额100%的部分，未超过200%的部分，税率为50%增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%（2）契税根据法律规定，凡房屋的买卖、典当、赠与或交换的承受人均应凭房地产所有权证和当事人双方订立的契约交纳契税，具体契税的税率如下：买卖契税，按买价征收4%或3%。一、房地产基本概论（3）房产税房产税的纳税义务人是房屋的产权所有人。产权属于国家的，由经营管理单位缴纳，产权出典的，由承典人缴纳，产权所有人、承典人不在房产所在地的，或产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。因此，除房屋产权人外，承典人、房产代管人、使用人也能成为房产税的义务纳税人。房产税的计税依据为房产原值一次扣减10%至30%的余值，具体减除幅度则由省市自治区、直辖市人民政府规定。房屋如出租，则可以年租金为房产税的计税依据，税率为12%。（4）营业税凡房地产转让、咨询、中介、信息服务及房地产出租都必须交纳营业税，营业税是对中国境内经营交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业或有转让无形资产、销售不动产行为的单位和个人，按其营业额所征收的一种税，其中金融保险业、服务业、转让无形资产和销售不动产税率为5.55%。（5）所得税税率：25%，五年过渡期，开发期预征，竣工后清算二、房地产行业基本术语•毛地，就是指拟出让地块上仍有部分待拆迁的民居以及厂房设备等建筑，拆迁的方式将由开发商或是指定的机构负责。•净地，指的是出让地块已经拆迁平整，开发商拿地后可以直接进场打桩开建。•建设用地面积（即实际出让面积或建筑基地面积）•=总用地面积-代征的市政道路、绿化面积等•建筑容积率•指某一建筑基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与建设用地面积的比值。其中建设用地面积以城市规划管理部门正式划定的用地范围的面积为准，城市道路规划红线和河道蓝线内的面积不得计入•容积率•=地上建筑面积÷建设用地面积（实际出让面积）二、房地产行业基本术语•建筑密度（又称覆盖率）•是建筑基底总面积与建设用地面积的比值•=建筑基底总面积÷建设用地面积•绿地率•绿地率是指建设用地内的绿地面积与建设用地面积之比•楼面地价•规划允许的每平方米地上建筑面积的土地成本•即：楼面地价（不含契税）=土地成本÷地上建筑面积•各地契税的计算标准不一，一般为3%或4%。•单位地价（不含契税）•=土地成本÷建设用地面积以某地块举例说明某地块总用地面积为14000㎡，道路等代征用地面积1500㎡，容积率为10.0，建筑密度为50%，高度不限。土地成本为80000万元。则：建设用地面积即实际出让面积=14000-1500=12500㎡地上建筑面积=12500*10.0=125000㎡建筑底层最大占地面积=12500*50%=6250㎡楼面地价=（80000*10000）÷125000=6400元/㎡楼面地价(含税)=（80000*10000*1.04）÷125000=6656元/㎡单位地价=（80000*10000）÷12500=64000元/㎡即：80000÷18.7亩=4278万元/亩二、房地产行业基本术语总用地面积14000㎡建设用地面积（即实际出让面积）12500㎡容积率10建筑密度（覆盖率）不大于50%地上建筑面积125000㎡其中：商业37500㎡其他87500㎡二、房地产行业基本术语二、房地产行业基本术语•CBD：•即CentralBusinessDistrict(中央商务区)，许多国际大都市都形成了相当规模的CBD，如纽约的曼哈顿、东京的新宿、香港的中环。CBD应具备以下特征：现代城市商务中心，汇聚世界众多知名企业，经济、金融、商业高度集中，众多最好的写字楼、商务酒店和娱乐中心，最完善便利的交通，最快捷的通讯与昂贵的地价。•五证：•房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。三、房地产开发流程项目拓展可研规划设计产品策划工程管理、成本控制营销管理客户服务可研报告的基本构成土地取得1、项目拓展可研阶段第一部分：项目概况一、宗地位置二、宗地现状三、项目周边的社区配套现状四、项目周边环境五、大市政配套六、规划控制要点七、土地价格第二部分：项目市场分析一、市场概况二、各产品类型供求情况三、目标市场客户层研究可研报告的基本构成第三部分：项目定位及开发计划一、项目优劣势二、产品定位三、价格定位四、销售计划五、工程计划第四部分：项目投资效益分析一、成本预测二、经济效益分析可研报告的基本构成招标拍卖挂牌划拨协议获得土地使用权的方式获得土地使用权的方式招标投标定标签约履约公告竞买签约履约1、招标指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。招标出让的一般程序为：招标、投标、定标、签约、履约五个阶段。目前，招标是土地使用权出让方式中最常用的一种，一般由各级土地储备中心负责办理招标的相关事宜。投标人中标后获得其土地使用权。2、拍卖指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。拍卖的一般程序是：出让人发出拍卖公告，将土地使用权拍卖事宜向社会公布；竞买，即在拍卖场所，竞投人以拍卖方式向拍卖人作出应价；签约，应价高者与出让人签订土地使用权出让合同；履约，受让人交付土地使用权出让金，出让人向受让人交付土地，并领取土地使用权证书，获得其土地使用权。获得土地使用权的方式3、挂牌指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。4、划拨土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给使用者使用的行为。在传统计划经济的体制下，土地资源的使用和分配，主要是由政府无偿拨给。根据土地管理法和城市房地产管理法的有关规定，以划拨方式获得土地使用权的用地类型包括：1.国家机关用地和军事用地；2.城市基础设施用地和公益事业用地；3.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；4.法律、行政法规规定的其他用地。对开发商来说，可以通过划拨方式取得的开发用地，主要是经济适用房项目建设用地。5、协议出让是指出让方与受让方经过协商，就土地使用条件及双方的权利义务达成一致意见的一种出让方式。协议出让一般有以下步骤：申请、协商、签约。在实践中，这种方式容易产生土地条件相当而出让金差别较大的情况，因此，2002年4月颁布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》中已明确用于房地产开发的土地禁止采用此种方式获取土地使用权。《规定》自2002年7月1日起执行。40年50年65年商业办公酒店式公寓40年50年70年酒店旅馆业工业住宅土地性质、使用年限1.城市总体规划纲要：确定城市总体规划的重大原则的纲领性文件，是编制城市总体规划的依据。2.城市总体规划：对一定时期内城市性质、发展目标、发展规模、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署和实施措施。3.分区规划：在城市总体规划的基础上，对局部地区的土地利用、人口分布、公共设施、城市基础设施的配置等方面所作的进一步安排。4.城市详细规划：以城市总体规划或分区规划为依据，对一定时期内城市局部地区的土地利用、空间环境和各项建设用地所作的具体安排。5.控制性详细规划：以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。6.修建性详细规划：以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据，制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。获取土地前，我们要了解城市规划哪些内容？对于地块，我们要了解其规划的哪些要求？1、出让城市国有土地使用权，出让前应当制定控制性详细规划。出让的地块，必须具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图。2、规划设计条件应当包括：地块面积，土地使用性质，容积率，建筑密度，建筑高度，停车泊位，主要出入口，绿地比例，须配置的公共设施、工程设施，建筑界线，开发期限以及其他要求。3、附图应当包括：地块区位和现状，地块坐标、标高，道路红线坐标、标高，出入口位置，建筑界线以及地块周围地区环境与基础设施条件。4、城市国有土地使用权出让、转让合同必须附具规划设计条件及附图。规划设计条件及附图，出让方和受让方不得擅自变更。在出让转让过程中确需变更的，必须经城市规划行政主管部门批准。5、通过出让获得的土地使用权再转让时，受让方应当遵守原出让合同附具的规划设计条件，并由受让方向城市规划行政主管部门办理登记手续。受让方如需改变原规划设计条件，应