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房地产企业运营管理崔建福2012年9月15日Page2房地产企业运营管理——目录前言第一讲：房地产企业运营管理的体系设计第二讲：房地产企业运营管理的体系运行第三讲：房地产企业运营管理的体系改进Page3房地产企业运营管理——前言一、运营管理的概念与内容二、房地产企业运营管理综述Page4中国房地产业经过二十年发展，已经由“做项目”阶段发展到“做企业”阶段。越来越多的地产企业面临着多项目、跨区域的管理问题，如何使企业实现有质量的持续增长给房地产企业管理提出了更高的要求。很多的中国房地产企业也不乏战略和制度，但“执行难”成为很多快速发展中企业的成长瓶颈。房地产企业运营管理——前言Page5变化不断增加和加快----风险不确定性利益相关者不断增加----利益细分、价值链延长客户和自身要求不断提高----质量、利润、资金、效益、竞争力项目复杂性不断提高----呼唤房地产的运营管理房地产企业运营管理——前言Page6房地产企业运营管理——前言如何保证企业持续高效的运转？如何实现对项目的有效管理？如何做好分工协作？如何建立有效的运营管理体系？如何提高内部协作的效率？如何保证员工的工作激情？企业扩大规模，进入企业发展的成长期阶段，面临一系列问题：规模/市场影响力成长期成熟期创业期Page7房地产企业运营管理——前言成长期：管理成熟期：产品创业期：人规模/市场影响力企业在不同的发展阶段面临解决问题的重点有所不同，房地产企业在成功转型之后，进入企业发展的成长期阶段，对规范全面管理提出急迫的要求，特别是企业的运营管理Page8一、运营管理的概念与内容1、运营的定义2、运营管理的基本概念3、对运营管理的深入理解前言——运营管理的概念与内容Page9一、运营的定义运营（Operations）就是把投入的资源（生产要素）按照特定要求转换为产出（产品和服务）的过程。因而是一切组织的最基本职能之一。输入输出职能过程材料设备人员信息资金制造供应运输服务产品服务提供产品和服务的过程前言——运营管理的概念与内容Page10二、运营管理的基本概念1、运营管理的几种定义2、企业价值链3、基于企业价值链的运营管理前言——运营管理的概念与内容Page11二、运营管理的基本概念1、运营管理的几种定义运营管理（OperationsManagement）相近的概念有制造管理、生产管理、生产与运作管理、作业管理、运作管理等，它们的名称之所以不同，实际上是反映了这一学科的发展过程。与工业化联系在一起的有形产品，可称为“Production”或“manufacturing”,对应的（productionManage-ment），如：汽车、生产等提供服务的活动称为“operations”,运作/运营管理（OperationsManagement）前言——运营管理的概念与内容Page12运营管理定义（1）运营管理（OM）是对运营过程的计划、组织、实施和控制，是对生产和提供公司主要产吕和服务的系统进行设计、运行、评价和改进，是与产品生产和服务创造密切相关的各项管理工作的总称。前言——运营管理的概念与内容Page13运营管理（OM）是对主要经营活动的管理，即组织和控制为客户提供商品或服务中的最基本的经营活动(Managementofmainbusinessactivity:theorganizingandcontrollingofthefundamentalbusinessactivityofprovidinggoodsandservicestocustomers).运营管理定义（2）前言——运营管理的概念与内容Page14运营管理（OM）就是对创造和提供公司基本产品和服务的各个系统的设计、运行和改进。(Operationsmanagement(OM)isdefinedasthedesign、operationandimprovementofthesystemsthatcreateanddeliverthefirm’sprimaryproductsandservices)运营管理定义（3）前言——运营管理的概念与内容Page15现在的趋势是将生产和提供服务的活动均称为“运营”，生产管理也就演化为运营管理（operationmanagement）,也有的称之为“生产与运作管理”“ProductionandOperationManagement”前言——运营管理的概念与内容Page16二、运营管理的基本概念2、企业价值链（VCM）每一企业都是设计、生产、销售、交货和对产品起辅助作用的各种活动的集合体。所有这些活动都可以用一个价值链（VCM）表示。价值链把企业的活动分成主要活动（PrimaryActivities）和支持活动（SecondaryActivities）两大类。企业价值链（VCM）----就是创造和提供公司基本产品和服务并实现增值的各个系统的集合前言——运营管理的概念与内容Page17房地产企业价值链支持活动主要活动公司基础建设（一般管理、会计、财务、成本、战略计划）人力资源管理（招聘、培训、发展）技术开发（研究和发展产品和流程的改进，新技术研究）采购、报建（原材料采购、设备供应、手续提供）立项策划设计施工竣工销售服务利润前言——运营管理的概念与内容Page18企业价值链（VCM）运营管理（OM）就是对创造和提供公司基本产品和服务的各个系统的设计、运行和改进。企业价值链（VCM）就是创造和提供公司基本产品和服务并实现增值的各个系统的集合。运营管理（OM）就是企业价值链上的各个系统的设计、运行和改造前言——运营管理的概念与内容Page19二、运营管理的基本概念3、基于企业价值链的运营管理企业的运营管理（OM）就是通过企业价值链上各项活动进行分析和设计，强化主要业务流程，协调企业活动并不断优化，从而创造和提供增值的产品和服务，在满足客户价值需求的同时降低产品和服务成本，获得和提高企业竞争优势前言——运营管理的概念与内容Page20运营管理的对象和内容运营管理的目标运营管理的原则运营管理的执行者前言——运营管理的概念与内容Page21运营管理的对象运营管理的对象是运营过程和运营系统。运营过程是一个投入、转换、产出的过程，是一个劳动过程或价值增加的过程，它是运营管理的第一大对象，运营管理必须考虑如何对这样的生产运营活动进行有效的组织和控制前言——运营管理的概念与内容Page221、企业价值链的各个系统的设计2、企业价值链的各个系统和运行3、企业价值链的各个系统和改进运营管理的内容前言——运营管理的概念与内容Page23第一：不断满足客户需要。（性能、价格、时间……）第二：有效利用资源。（人员、材料、运辅、库存、设备、场地……）运营管理的目标提升产品价值、实现战略目标；降低成本，提高效率——提升企业核心竞争力前言——运营管理的概念与内容Page24运营管理的原则树立整体思想，追求协调下的均衡运营过程规范化、标准化、流程化坚持量化的管理与控制前馈控制与反馈控制相结合刚性与柔性相结合充分利用信息平台前言——运营管理的概念与内容Page25运营管理的执行者首席运营官（ChiefOperatingOfficer,缩写COO，又称营运长），主要负责企业的日常营运，辅助CEO（ChiefExecutiveOfficer）的工作；负责企业的运营管理，对CEO负责，不对企业的发展趋势负责。COO在某些公司中同时任职总裁，但他们通常是常务或资深的副总裁一般来讲，COO负责公司职能体系的建设，并代表CEO处理企业日常职能事务。如果公司未设有总载职务，则CEO还要承担整体业务管理的职能，主管企业营销与综舍业务的职能公司整个的销售策略与政策，组织生产经营活动，协助CEO制定公司的业务发展计划前言——运营管理的概念与内容Page26运营管理的执行者其化运营管理执行者运营总监运营管理部经营管理部计划财务部总经理办公室行政部董事长秘书前言——运营管理的概念与内容Page27组织制定公司全年、半年、季度和月工作计划提出内部管理机构设置及岗位设立方案组织拟订公司的业务规范和运营流程组织建立各部门业绩评估体系，对部门和主管进行考评协调各部门之间的工作关系主持召开日常运营会议，跟踪、检查、协调各职能部门的工作组织建立各部门的绩效评估体系，对各部门和主管进行考评…………运营管理的主要职责前言——运营管理的概念与内容Page28组织制定公司全年、半年、季度和月工作计划提出内部管理机构设置及岗位设立方案组织拟订公司的业务规范和运营流程组织建立各部门业绩评估体系，对部门和主管进行考评协调各部门之间的工作关系主持召开日常运营会议，跟踪、检查、协调各职能部门的工作组织建立各部门的绩效评估体系，对各部门和主管进行考评…………运营管理的主要职责前言——运营管理的概念与内容Page291、房地产企业产品开发与销售价值链的各个系统的设计2、房地产企业产品开发与销售价值链的各个系统的运行3、房地产企业产品开发与销售价值链的各个系统的改进房地产企业运营管理的内容前言——运营管理的概念与内容Page30一、房地产企业运营管理的现状与特点二、房地产企业运营管理与项目计划管理的关系三、房地产企业运营管理的原理前言——房地产企业运营管理综述Page31一、房地产企业运营管理的现状与特点很多房地产企业中普通存的现象：部门职能不清，相互推诿，交叉工作难协调岗位职责不明，干好干坏说不清授权不清，不知该不该做主单个项目做得很好，但多项目运作问题不断总有忙不完的事情，但不知道在忙什么，为什么忙？同样的问题重复发生不断地处理问题但总也处理不完换一个领导换一种做法越级指挥，计划天天变制度流程一大堆，形同虚设员工不断抱怨，虽然收入越来越高满意度却越来越低客户投诉不断-----出现这种现象的根本原因在于企业在发展的过程中并未形成一套规范化的运营管理体系，这样的企业据统计占行业的80%。前言——房地产企业运营管理综述Page32认识误区：认为运营管理就是项目计划管理最新难题：多项目跨区域开发的企业计划和目标如何保证前言——房地产企业运营管理综述Page33二、房地产企业运营管理与项目计划管理的关系（一）运营与项目（二）项目管理简介（三）运营管理与项目管理的区别（四）运营管理与项目计划的关系前言——房地产企业运营管理综述Page34（一）运营与项目工作性质与内容的不同工作环境与方式的不同组织与管理上的不同前言——房地产企业运营管理综述Page35（二）项目管理简介项目的定义：对确定性对象按限定时间，费用和质量标准完成的一次性任务。“项目管理就是指把各种系统、方法和人员结合在一起，在规定的时间、预算和质量目标范围内完成项目的各项工作，有效的项目管理是指在规定用来实现具体目标和指标的时间内，对组织机构资源进行计划、引导和控制工作。”----美国项目管理学会项目管理知识体系纲要前言——房地产企业运营管理综述Page36项目管理框架图项目干系人的需要和期望9大知识领域核心功能范围管理时间管理成本管理质量管理人力资源管理沟通管理风险管理采购管理项目管理工具项目管理技术9大知识领域辅助功能前言——房地产企业运营管理综述Page37项目管理简介：项目与项目管理知识概念阶段一般机会研究特定项目机会研究方案策划初步可行性研究详细可行性研究项目评估商业计划书的编定规划阶段项目背景描述质量何证目标确定进度安排范围规划资源计划范围定义费用估计工作分解费用预算工作排序质量计划工作延续时间估计实施阶段采购规划进度控制招标采购的实施费用控制合同管理基础质量控制合同履行和收尾安全控制实施计划范围变更控制安全计划生产要素管理项目进展报告现场管理与环境保护收尾阶段范围确认质量验收费用决算与审计项目资料与验收项目交接与清算项目审计项目后评价共性知识项目管理组织形式企业项目管理讯息分发风险监控绩效评价与人员激励冲突管理项目办公室企业项目管理组织设计风险管理规划信息管理沟通规划新经济项目管理风险量化项目经理组织规划风险识别项目监理风险应对计划多