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中国物业管理师执业资格考试《物业管理基本制度与政策》2013年版视频讲座地址：本章共有17个大纲要点，全部都是根据07年颁布的《物权法》所增加的内容，本章内容虽然较少，但理论性强，包含了民法学中“物权法”部分的主要内容，需要在理解的基础上记忆。本章概况第四章业主的建筑物区分所有权一、建筑物区分所有权的概念二、专有部分的所有权三、共有部分的共有权四、共有部分的共同管理权五、业主的诉讼权利2007年3月16日，十届全国人大五次会议正式通过了《中华人民共和国物权法》，该法已于2007年10月1日起正式实施。《物权法》作为规范我国财产法律关系的基本法律，是权利人对动产和不动产实施占有、使用、收益和处分的基本准则，是《物业管理条例》颁布以来，又一部对物业管理行业产生深远影响的法律。第四章业主的建筑物区分所有权【例题·单选题】《中华人民共和国物权法》，于（）年10月1日开始实施。A2005B2006C2007D2008【正确答案】C【历年真题】（2010年单选题第45题）《物权法》关于“业主的建筑物区分所有权”的有关规定。主要意义在于奠定了物业管理的（）法律基础。A．民事B．行政C．经济D．专业【正确答案】A建筑物区分所有权，是指多个业主共同拥有一栋建筑物时，各个业主对其①在构造和使用上具有独立的建筑物部分所享有的所有权和②对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有的共有权以及③基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的共同管理权的总称。一、建筑物区分所有权的概念《物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。一、建筑物区分所有权的概念业主的建筑物区分所有权由以下三部分构成：（掌握）第一、业主对专有部分的所有权。即业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，有权对专有部分占有、使用、收益和处分。第二、业主对建筑区划内的共有部分的共有权。即业主对专有部分以外的共有部分如电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水电气的主管线等享有共有的权利。一、建筑物区分所有权的概念业主的建筑物区分所有权由以下三部分构成：第三，业主对建筑物区划内的共有部分的共同管理权。即业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。一、建筑物区分所有权的概念【例题·多选题】业主的建筑物区分所有权是指（）A.业主对专有部分的所有权B.业主对建筑区划内的共有部分的共有权C.业主对建筑物区划内的共有部分的共同管理权D.业主对建筑物区划内的共有部分的所有权【正确答案】ABC【例题·多选题】业主对物业专业部分所有权的权能包括（）A.占有B.使用C.收益D.处分E.处理【正确答案】ABCD1、业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部分可以直接占有、使用，实现居住或者营业的目的；也可以依法出租，获取收益；还可以出借；或者在自己的专有部分上依法设定负担，例如，抵押等；还可以将住宅、经营性用房等专有部分出售给他人，对专有部分予以处分。二、专有部分的所有权2、业主行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权利。（掌握）业主的专有部分是建筑物的重要组成部分，但与共有部分又不可分离。由于建筑物专有部分与共有部分具有一体性、不可分离性，所以业主对专有部分行使专有所有权应受到一定限制。例如，业主在对专有部分装修时，不得拆除房屋内的承重墙，不得在专有部分内储藏、存放易燃易爆危险等物品，危及整个建筑物的安全，损害其他业主的合法权益。二、专有部分的所有权3、业主转让建筑内的住宅、经营性用房等专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。（掌握）业主的建筑物区分所有权是一个集合权，包括对专有部分享有的所有权、对建筑区划内共有部分享有的共有权和共同管理的权利，这三种权利具有不可分离性。在这三种权利中，业主对专有部分的所有权占主导地位，是业主对专有部分以外的共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的前提与基础。二、专有部分的所有权4、业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。（掌握）《物权法》第七十七条首先明确业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主不得随意改变住宅的居住用途，是业主应当遵守的一个最基本的准则，也是业主必须承担的一项基本义务。..二、专有部分的所有权4、业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。如果业主确实因生活需要，将住宅改变为经营性用房，必须：第一，遵守法律、法规以及管理规约的规定，例如要办理相应的审批手续，要符合国家卫生、环境保护要求等；第二，必须征得有利害关系的业主同意。（熟悉）二、专有部分的所有权【历年真题】（2010年单选题第47题）业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应该经（）同意。A．全体业主B．有利害关系的业主C．物业服务企业D．业主委员会【正确答案】B【历年真题】（2010年多选题第62题）业主行使专有部分所有权，不得发生的行为有（）。A．危及建筑物安全B．出租非经营性用房C．损害其他业主合法权利D．自行将住宅改变为经营性用房E．进行二次装修【正确答案】ACD【例题·多选题】业主对其建筑物专有部分可以行使下列权利（）。A．直接占有、使用，实现居住或者营业的目的B．依法出租，获取收益C．设定抵押D．出借、出售给他人E．根据需要自行改变用途【正确答案】ABCD1、业主对专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利不履行义务。（掌握）（1）业主对专有部分以外的共有部分享有共有权，即每个业主在法律对所有权未做特殊规定的情形下，对专有部分以外的共有部分享有占有、使用、收益或者处分的权利。但是，如何行使占有、使用、收益或者处分的权利，还要依据物权法的相关法律、法规和建筑区划管理规约的规定。三、共有部分的共有权1、业主对专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利不履行义务。（掌握）（2）业主对专有部分以外的共有部分的共有权，还包括对共有部分共负义务。同样，业主对共有部分如何承担义务，也要依据物权法及相关法律、法规和建筑区划管理规约的规定。三、共有部分的共有权1、业主对专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利不履行义务。（掌握）（3）《物权法》第七十二条规定，业主不得以放弃权利为由不履行义务。例如，业主不得以不使用电梯为由，不交纳电梯维修费用；在集中供暖的情况下，不得以冬季不在此居住为由，不交纳暖气费用。三、共有部分的共有权【历年真题】（2010年单选题第48题）业主对共有部分行使权利、承担义务，除应当遵守物权法及相关法律、法规外，还应当依据（）。A．管理规约B．业主大会议事规则C．专项委托合同D．业主委员会决议【正确答案】A第四章业主的建筑物区分所有权【历年真题】（2010年单选题第46题）《物权法》关于业主的权利与义务关系的说法，正确的是（）。A．可以放弃权利不履行义务B．不得以放弃权利不履行义务C．可以通过合同约定其享有权利而不履行义务D．可以不放弃权利也可以不履行义务【正确答案】B2、建筑区划内的道路、绿地、物业管理用房以及其他公共场所、公用设施的所有权归属。（掌握）《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”！注意：不是绿地、道路的土地所有权归业主所有，而是绿地、道路作为土地上的附着物归业主所有。三、共有部分的共有权3、建筑区划内车位、车库的所有权归属（掌握）《物权法》第七十四条对建筑区域内的车位、车库的所有权归属作了如下规定：（1）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。（2）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。（3）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。三、共有部分的共有权【历年真题】（2010年单选题第51题）建筑区划内的下列设施，应当通过出售、附赠或者出租等方式约定归属的是（）。A．公建配套设施B．共用设备使用的房屋C．小区公共道路和绿地D．规划用于停放汽车的车位、车库【正确答案】D【例题·单选题】根据《物权法》相关条款的规定，下列叙述不正确的是（）A业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利B业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利；业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。C业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。D业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分仍享有所有权和共同管理权。【正确答案】D【例题·多选题】业主对共有部分的共有权主要是指（）A.业主对专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利不履行义务；B.建筑区划内的道路、绿地、物业管理用房以及其他公共场所、公共设施的所有权归属C.建筑区划内车位、车库的所有权归属D.业主对共有部分的收益权的分配【正确答案】ABC【例题·多选题】《物权法》对建筑区划内的道路、绿地、物业管理用房以及其他公共场所、公用设施的所有权归属规定及理解正确的是（）A建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外B建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外C建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有D法律规定的绿地、道路归业主所有，就是说绿地、道路的土地所有权也归业主所有【正确答案】ABC1、关于业主共同决定事项的范围《物权法》第七十六条第一款规定，建筑区划内的下列事项需由业主共同决定：（熟悉）（1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（3）选举业主委员会和更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（6）改建、重建建筑物及其附属设施；（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。四、共有部分的共同管理权2、关于业主共同决定事项的表决规则（掌握）《物权法》第七十六条第一款规定：（1）应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意的：①筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；②改建、重建建筑物及其附属设施。四、共有部分的共同管理权2、关于业主共同决定事项的表决规则（掌握）（2）应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的：①制定和修改业主大会议事规则；②制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；③选举业主委员会或者更换业主委员会成员；④选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；⑤有关共有和共同管理权利的其他重大事项。四、共有部分的共同管理权3、关于业主大会和业主委员会（1）业主大会和业主委员会的设立①业主可以设立业主大会，选举业主委员会业主是建筑区划内的主人。业主大会是业主的自治组织，是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的，由全体业主组成，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。只要是建筑区划内的业主，就有权参加业主大会，行使专有部分以外共有部分的共有权以及共同管理的权利，并对小区内的业主行使专有部分的所有权做出限制性规定，以维护建筑区划内全体业主的合法权益。四、共有部分的共同管理权3、关于业主大会和业主委员会（1）业主大会和业主委员会的设立①业主可以设立业主大会，选举业主委员会。《物权法》规定，业主可以设立业主大会。如果建