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第四章早期介入和前期物业管理《物业管理实务》内容结构早期介入前期物业管理常规物业管理房屋及设施设备管理物业环境管理公共秩序管理承接查验物业入伙装修管理人力资源管理财务管理档案管理风险管理应用文书物业招投标客户管理物业服务企业物业服务合同一大纲要求1、考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理早期介入与前期管理相关法规和知识的掌握程度和实践操作的综合运用能力。2、基本要求掌握：物业管理早期介入与前期管理的相关法规，实践运作的主要内容，早期介入与前期管理两者之间的区别。熟悉：早期介入的作用，前期管理的特点。了解：早期介入的必要性，早期介入各阶段的介入方法和介入要点。一大纲要求二内容结构章节主要知识点第一节早期介入必要性、作用、内容第二节前期物业管理物业管理项目前期运作、工程质量保修、前期沟通协调、特点三知识学习早期介入：新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要，引入的物业管理的咨询活动。前期物业管理：新建物业承接查验开始至业主大会选聘物业管理企业为止的物业管理阶段。区别：内容作用不同：专业技术支持；物业管理服务。服务的对象不同：建设单位—早期介入服务费用；全体业主—物业管理服务费用。三知识学习1、早期介入1早期介入的必要性通过早期介入协助开发商及时发现和处理建设销售过程中的问题，减少开发建设的纠纷，使开发建设得以顺利进行；在开发建设初期把不利于物业管理、损害业主利益的因素尽可能消除或减少，使物管顺利开展，业主利益得到保障。三知识学习2早期介入的作用优化设计：物业管理企业从业主及日后管理的角度，就房屋设计和功能配置、材料选用等方面提出建议。有利于提高工程质量：有利于了解物业情况：为前期物业管理作充分准备：有利于提高建设单位的开发效益：【典型考题•单选题】物业管理的早期介入是建设单位引入的()。A.设计工作B.工程监理工作C.开发建设工作D.物业管理咨询活动【正确答案】D【典型考题•单选题】在整个物业项目实施过程中，不属于早期介入阶段的是（）。A．规划设计阶段B.物业承接查验阶段C.竣工验收阶段D.销售阶段和建设阶段【正确答案】B对早期介入的必要性说法不正确的是（）。A.可以从源头上堵住漏洞B.可以减少房地产开发建设的纠纷C.可以杜绝建设销售过程中存在的问题D.可以在开发建设初期把不利于物业管理、损害业主利益的因素尽可能消除或减少【正确答案】C【典型考题•单选题】三知识学习3早期介入的内容可行性研究阶段的内容：根据物业及目标客户群的定位确定物管模式；根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容；根据目标客户确定总体服务质量标准；根据物业管理成本初步确定物管服务收费标准；设计与客户目标相一致且具备合理性能价格比的物管框架性方案三知识学习可行性研究阶段的方法和要点：组织物业管理专业人员向建设单位提供专业咨询意见，对未来的物业管理进行总体策划；除对物业档次定位外，还考虑物业的使用成本；选用知识面广、综合素质高、策划能力强的管理人员承担项目管理工作；三知识学习规划设计阶段的内容：就物业的结构布局、功能方面提出改进建议；提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进意见；就物业环境与配套设施的合理性、适应性提出意见或建议；就物管用房等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。三知识学习规划设计阶段的方法和要点：组织物业管理专业人员向建设单位提供专业咨询意见，对未来的物业管理进行总体策划；除对物业档次定位外，还考虑物业的使用成本；选用知识面广、综合素质高、策划能力强的管理人员承担项目管理工作；三知识学习建设阶段的内容：就施工中发现的问题共同协商，及时提出和落实整改方案；配合设备安装；对内外装修方式、用料、工艺等提出意见；熟记基础与隐蔽工程。三知识学习建设阶段的方法和要点：派出工程技术人员进驻现场；仔细做好现场记录；要注意介入的方式方法。三知识学习销售阶段的内容：完成物管方案和实施进度表；拟定公共管理制度；拟定收费标准及收费方法；销售人员物管知识培训；派出咨询人员，为置业者提供物管咨询服务；档案整理归档。三知识学习销售阶段的方法和要点：准确全面展示未来物业管理服务内容；咨询业主对物业管理服务需求意见，并进行整理，以此作为前期物业管理服务方案的制订和修正依据。三知识学习竣工验收阶段的内容：参与竣工验收。竣工验收阶段的方法和要点：掌握验收情况、收集遗留问题、为接管查验作准备。了解验收人员、专家给施工或建设单位的意见、建议和验收结论。为建设单位提供设备、选型和服务方面的改进意见的是（）阶段早期介入的内容。A.可行性研究B.规划设计阶段C.建设阶段D.销售阶段【正确答案】B【典型考题•单选题】建设阶段物业早期介入的内容有（）。A.就物业的结构布局、功能方面提出改进建议；B.配合设备安装C.对内外装修方式、用料、工艺等提出意见D.熟记基础与隐蔽工程E.参与竣工验收【正确答案】BCDA属于规划设计阶段的内容，E属于竣工验收阶段的内容【典型考题•多选题】在规划设计阶段，物业管理早期介入的方法和要点有（）。A.组织物业管理专业人员向建设单位提供专业咨询意见，对未来的物业管理进行总体策划；B.除对物业档次定位外，还考虑物业的使用成本；C.仔细做好现场记录D.选用知识面广、综合素质高、策划能力强的管理人员承担项目管理工作；E.准确全面展示未来物业管理服务内容【典型考题•多选题】【正确答案】ABDC属于建设阶段的，E属于销售阶段的。【典型考题•多选题】三知识学习2、前期物业管理1内容：物业正常试用期所需要的常规服务内容；物业共用部位、共用设施设备承接查验、业主入伙、装修管理、工程质量保修处理、物业管理项目机构的前期运作、前期沟通协调等特殊内容。三知识学习2物业管理项目前期运作管理资源的完善与优化：管理用房到位；物资配备到位；物业管理人员到位。管理制度和服务规范的完善：确定物业管理单项服务的分包：三知识学习3工程质量保修物业管理承接管理的物业共用区域及共用设施设备；业主从建设单位购买的产权专有部分：4前期沟通协调直接涉及的单位和部门：政府行政主管部门、社区居民委员会、开发建设单位、业主（业主委员会）：相关单位和部门：城市供水、供电、等公共事业单位；市政、环卫、治安等行政管理部门。三知识学习4前期物业管理的特点：基础性（是常规管理的基础）过渡性（介入前期介入与常规物管之间）不稳定性（物业设施设备需经过自然磨合期和对遗留问题的处理过程）风险性（管理成本大，空置率高造成管理费用收缴率低）前期物业管理是指从前期物业服务合同签订之日起至()之日止的物业管理活动。A.首次业主大会会议召开B.业主大会成立C.50%业主入住D.物业服务合同生效【正确答案】D【典型考题•单选题】前期物业管理服务对象是（）。A.建设单位B.全体业主C.承建单位D.业主委员会【正确答案】B【典型考题•单选题】前期物业管理是指（）的物业管理阶段。A.物业承接查验开始至业主大会选聘物业服务企业为止B.物业销售开始至物业办理入住为止C.物业竣工验收开始至业主大会选聘物业服务企业为止D.物业办理入住开始至业主大会选聘物业服务企业为止【正确答案】A【典型考题•单选题】下列属于前期物业管理的特殊内容的是（）A.物业共用部位、共用设施设备承接查验B.业主入伙和装修管理C.工程质量保修处理D.物业专有部分承接查验E.前期沟通协调【正确答案】ABCE【典型考题•多选题】物业管理项目前期运作阶段，管理资源的完善与优化的具体内容包括（）。A.管理用房到位B.服务规范的完善C.物业管理人员到位D.物资配备到位E.管理制度的完善【正确答案】ACD【典型考题•多选题】物业设施设备需经过一个自然磨合期和对遗留问题的处理过程才能逐步进入平稳的正常运行状态，这体现了前期物业管理的（）特点。A.基础性B.过渡性C.不稳定性D.风险性【正确答案】C【典型考题•单选题】THEEND谢谢观看本课程视频地址：