搜索
工程项目管理★开发项目管理目标分析★开发项目合同策划★开发项目风险管理★开发项目沟通管理★开发项目管理新趋势房地产开发中的风险及风险管理房地产开发中的风险及风险管理房地产开发中的风险管理一、房地产开发中的风险1.3投资决策阶段的风险1.4土地获取阶段的风险1.5项目建设阶段的风险1.6租售管理阶段的风险1.4投资决策阶段的风险1.4.1投资决策阶段的任务投资决策阶段是房地产开发过程中一个最重要的环节。本阶段的任务是通过对国家、地区和地方的政治、经济和社会发展趋势的研究，综合考虑市场的供应、需求等经济环境，制定自己的房地产开发策略，以确定房地产开发经营的区域、类型和时机。即决定在何地、何时、开发何种房地产。1.4.2开发区域与风险开发区域风险可能来源于开发区域的政治环境、政策环境、社会环境和经济环境风险。1.4.2.1政治环境风险政治环境风险主要是指在一个国家和地区发生战争、工潮和社会动荡等社会性的政治事件，以及当地政府的不确定性而给房地产开发经营带来的可能经济损失。（1）战争。战争一旦爆发，不但对房地产业的打击是沉重的，对战争爆发地区的经济发展也将产生毁灭性的打击。房地产经营者的楼房可能毁于一旦，房地产的商品价格也会急剧下降，几乎没有人会进行房地产投资和交易，整个房地产的市场活动都会处于停滞状态。如1990年8月，伊拉克入侵科威特。1.4.2开发区域与风险（2）工潮。工人罢工形成的工潮会直接或间接地给房地产市场带来损失，比如工人罢工会直接导致建筑工期的延长和成本增加，因而使房地产商品开发者遭受利润损失。工人罢工是一种严重的社会涣散剂，会使人们对社会产生悲观，对生产和经济活动丧失信心，由此会间接导致人们对房地产市场的冷淡，造成房地产市场活动的萧条，给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失。1.4.2开发区域与风险（3）社会动荡。在一个动荡的社会环境里，人们对经济前景的预测是很不确定的，对房地产这样的固定商品投资会保持在非常有限的程度。这种有限性将会极大地减少房地产市场的交易活动，从而减少了房地产商品生产者和经营者获得利润的机会。如1992年11月，香港新任总督制定了所谓的“政改方案”，使港人对香港的前途产生迷茫，房地产业受到严重影响：写字楼空置率上升，楼宇无法如期出售或租赁出去，资金回收期延长，贷款利息增多。香港股市大幅度跌落，其中房地产股损失最为严重，在损失的近2000亿港元的币值中，地产股占了l／4。这个例子充分说明了社会动荡给房地产市场带来的严重风险。1.4.2开发区域与风险（4）政府。来源于政府的风险因素可能有：政局稳定程度，如朝野争斗、政府内派系斗争；决策的民主性、管理透明度、行政效率；官员的事业心、知识水平、素质、廉政程度。1.4.2.2政策环境风险政策环境风险是指由于政策的潜在变化可能给房地产开发经营者带来的各种形式的经济损失。（1）产业政策。国家产业政策的变化不仅影响房地产商品需求结构的变化，而且决定着房地产业的兴衰。国家强调大力发展第三产业，直接促进了城市商业和服务业楼宇市场的繁荣；将住宅产业作为促进经济发展的新的经济增长点，为房地产的兴旺发展奠定了基础。因此，研究拟投资国家和区域的产业发展政策对房地产的投资决策有重要意义。1.4.2.2政策环境风险（2）土地政策。土地是房地产开发的基础，土地管理政策的变化必然对房地产业产生影响。土地政策风险来源于土地产权制度的变更、不确定，不同的土地取得方式（公开拍卖、招标和协议方式）、土地调控制度，以及不同的土地政策执行力度。如在土地相对过剩的情况下，政府可能采取高地价，或对价格较低的地块行使优先购买权，以控制土地出让数量和市场土地存量，这时会给房地产开发商带来增加成本的风险。又如在我国，集体土地使用权是不允许出让的，如需出让，必须先由国家征为国有土地，然后才能出让。但有些地方政府或开发商却不顾国家法律规定，纵容或私自与集体土地所有者签订土地使用合同，在仅支付土地安置补偿费后，便进行房地产开发。这种土地对房地产开发商和购得房地产的房地产经营者都会面临巨大的风险——土地被政府无偿收回，或补交巨额地价款和罚金。1.4.2.2政策环境风险（3）住房政策。住房作为人们生活的基本必需品，是政府为保持社会稳定需关注的一个方面，而国家不同的住房政策使开发商面临着不同的风险。如果政府大力推行福利政策，大量建设公房或安居工程用房，且对安居工程用房建设标准、销售对象不加以有效限制，这样会使开发商建设的完全市场商品房受到市场需求短缺的压力，因销售不畅蒙受经济损失。同时，政府关于已售公房上市的规定，房地产交易管理规定也影响房地产市场的活跃程度，投资决策时也应注意分析。1.4.2.2政策环境风险（4）税收政策。税收政策和土地调控政策是市场经济条件下政府调节房地产市场的两个有力工具，税收手段的应用更是直接、速成。1993年土地增值税出台，对房地产开发经营者的利润曾产生重大影响。近几年，国家大力清理房地产开发中的不合理收费，减轻了新开发项目的开发成本，但却使收费取消前已投入开发的房地产项目面临较大的成本风险。1.4.2.2政策环境风险（5）金融政策。国家金融政策的调整可使房地产商品的开发者和经营者赚取额外利润或遭受额外损失。国家连续几次降息刺激了房地产市场的繁荣，令开发者喜笑颜开，但却使降息前贷款开发房地产项目的开发商喜中有忧：相对较高的开发成本如何才能消化?!1.4.2.2政策环境风险（6）城市规划。城市规划的变动对已经建成的、正在建设中的以及将要建设的房地产商品的价值都会产生影响，使开发商和经营者面临风险。城市规划对房地产的影响主要通过规划指标如规划用途、容积率、建筑覆盖率、建筑限高和道路交通的变化以及行政隶属的变更来引起。在进行房地产开发时，还应考虑到特殊区域的房地产开发风险，如行滞洪区、文物古迹保护范围、自然风景保护区。这些地区虽暂时没有具体规划限制，或侥幸能获得主管部门的批准，但不排除今后制定严格规划限制条件，并坚决执行的可能。盲目在这些区域开发，存在着遭受巨额经济损失的风险。如湖南张家界国家自然保护区；又如武汉长江外滩花园，投资1.6亿元人民币，2002年春季被全部炸毁拆除。北京市开发地块交通流量论证。1.4.2.2政策环境风险（7）环保政策。近几年来，人们环保意识逐渐加强，新的环保政策不断制定，旧的环保政策不断强化，这都对房地产的开发投资产生了巨大的影响。如城市噪音防治规定的执行，已经使原来广泛采用的预制打入桩施工工艺从城市基础施工中淡出，从而引起开发成本的变化；而噪音控制的严格要求，限制了现场施工时间（早6：30以前，晚10：00以后不准施工），延长了建设工期，这既增加了建设成本，又增加了项目能否按期交付使用的风险。1.4.2.3社会环境风险（1）社会安定。良好的社会治安状况是人们安家置业、投资经营、购物消费的前提条件。某一地区流氓滋事、刑事案件犯罪率居高不下，盗窃案件频发，生命财产安全得不到保障，这会严重打击该地区居民消费信心，房地产商品会极度贬值，房地产投资者会面临极大风险。1.4.2.3社会环境风险（2）风俗习惯。不同地区的风俗习惯、文化传统、宗教信仰、风土人情、价值观念、风水概念等不仅影响开发成本，而且制约着房地产需求。如有的教每年宗教节日长达1个多月，在此期间教民都不工作，政府处于半瘫痪状态。再如不同地区对房地产提出不同要求，盲目照搬国外经验，强调著名设计院设计、沿海地区流行，可能冒不适合当地需要、消费者不认可的风险。1.4.2.3社会环境风险（3）公众参与和素养。随着社会文明的发展，人们的参与意识逐渐增强，公众对开发项目的态度将通过这样或那样的行动表达出来。由此可能延缓，甚至取消项目的开发。如北京王府井某广场的建设，因市民的广泛关注促使政府下令停工，后经各方努力，做了大量说服解释工作，项目才得以重新开工建设。1.4.2.4经济环境风险（1）经济形势。区域经济形势是影响开发风险的决定性因素。经济发展，则房地产市场繁荣；经济停滞，则房地产市场萧条。反映区域经济形势的因素有：经济增长率、通货膨胀率、财政收支平衡、货币供给政策等。曾作为激励德国年轻人勇于创业的榜样，一度在德国最负盛誉的房地产巨子于尔根·施奈德就是因为错误判断国家经济发展形势，而导致陷入万劫不复的境地。背景知识施奈德出身于一个普通家庭，中学毕业后，曾做过泥瓦匠。在大学主修建筑业，后又获得企业管理博士学位。实践经验和专业知识的结合，成为其从事房地产业的基础；而富有的妻子，又为他提供了起步的资金。初步的成功，使其才能引起了银行界的关注，因此得到数额可观的贷款。当时，适逢战后德国经济的迅速增长期，社会财富的快速增加和资金的相对充裕，必然会扩大对房地产的需求。在这一时期，施奈德的事业发展顺利，积累起巨额财富，并建立了良好的信誉，成为银行和社会公认的德国房地产业之王。导致施奈德最终失败的原因，是他对德国经济走势的错误判断。1990年两德统一以后，施奈德认为德国经济会以更快的速度发展，遂动用数十亿马克在德国14个城市的黄金地段以高价购入大量房地产，改建成商业中心、写字楼或高级公寓，准备出售或出租。但德国统一后，为了重建东部，出现大量财政赤字，只得采取经济紧缩政策。在此形势下，已经过度膨胀的房地产业首先受到了严重打击。处于顶峰的施奈德突然发现，投资巨款兴建的房地产已无人问津，巨额银行贷款必须偿还，在建项目也还需要大量资金继续投入，而他的公司已没有足够的支付能力。陷入困境的施奈德并未依照一般惯例申请破产保护，而是指使手下人伪造文件，继续骗取银行的大量贷款，以偿还旧贷款的本金和利息。但由于全球性经济衰退的影响，德国的房地产业处于不断下滑的状态，他的债务也越滚越多。最后，施奈德选择了逃跑这条路，并于1994年4月6日离开德国前，给德意志银行董事长写了告别信，至此，二战后德国最大的经济丑闻才为世人知晓。1995年5月，施奈德在美国被捕，后被引渡回德国。1996年1月，他因欺诈罪而被起诉，将在狱中度过晚年。1.4.2.4经济环境风险（2）区域发展。考虑开发区域风险，还应注意近邻地区发展风险和类似地区发展风险。近邻地区发展风险是指近邻地区社会、经济和各类设施的变化，给本地区投资者带来的风险。如近邻地区开通交通干线、增设商业服务中心、建设新公园、增添生活服务设施等等，该地区的房地产价格便会上升；而当近邻地区商业服务中心迁移别处、生活服务设施减少时，该地区房地产价格将会下降。类似地区发展风险是指类似地区发展经济的繁荣与发展，一方面有可能形成区域经济规模协同发展，优势互补，共同繁荣的景象；另一方面，也有可能分散购买力，使项目竞争力下降。例如，现在香港是国际金融中心之一，这使得香港的写字楼租金保持在较高水平。然而有专家预测，新加坡有成为国际金融中心的迹象。倘若果真如此，在香港开发写字楼便前景不妙。1.4.2.4经济环境风险（3）市场供求。市场的供给与需求都具有动态性和不确定性，由此导致了市场中经营者收入的不确定性。由于房地产商品消费的区域性特点，其价格受供求影响的幅度更大，因此房地产开发经营者承担的市场供求风险远比一般市场情况下要大。按发生的形式和影响的方式，房地产的市场供求风险又可以分为供给风险和需求风险。一方面，当房地产市场出现供给过剩时，房地产商品经营者会因大量的商品在市场中没有顾客而蒙受损失，从而发生供给风险。另一方面，需求量的变化也给房地产开发经营者带来风险。一般来讲，市场需求分潜在需求和有效需求两种。潜在需求是一种无经济购买力的欲念需求。有效需求是具有经济购买能力的现实需求，即既有客观上的需要，又有经济上的购买能力。因对市场供求形势判读失误，洛克菲勒大厦交易就曾使日本三菱地所遭受巨额损失。三菱地所的悲哀1990年，美国洛克菲勒财团因金融危机，公开出售位于纽约市黄金地段的洛克菲勒大厦群中的12幢大厦(共计14幢，统称为洛克菲勒大厦)，当时物业的总价值约为17亿美元。日本三菱地所先出资购入51％的股份，取得了控股权。一般来说，许多企业都以取得控股权为