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在宏观经济走势开始变得十分复杂与不确定之时，住房和城乡建设部已经开始研究将目前针对首套住房的阶段性优惠政策常态化的可能性，考虑协调和配合相关部门，将针对居民首套购房的优惠政策常态化、制度化，并以此为契机，研究建立一套保证合理、非投机投资住房消费的长效政策机制。(4月22日《扬子晚报》)自商品房限购政策推出以后，投资投机力量已基本被“封杀”在市场之外，目前我国房地产走势已进入一个很微妙的时间节点，由于房价已进入下行态势，即使是刚性需求者也开始观望，期望在一个更低的价位“杀入”，因此，即便房价有所下降，但市场成交量也难以有明显回升。在此背景下，住建部将针对首套购房出台优惠政策，并形成制度化和常态化，这不仅有利于满足刚性需求购房者的需求，也有利于宏观经济沿向好的方向发展。尽管住房部正在架构的首套住房政策长效机制，既符合现实，也契合了房地产市场的稳定发展，但是，现在必须做的是，要找到合适的突破口。首先，首套住房贷款优惠应当固定下来，形成稳定可靠的制度。我国的商业银行大部分属于国有银行，在追求利益的同时，也应履行国企的社会责任。毕竟，国家宏观调控的初衷是遏制炒房投机者，让房价回归到合理价位，而不是限制公民购买首套住房这一刚性需求，因为首套住房需求本质就是民生需求，而改善民生是各级政府职能部门应当履行的义务。事实上，在今年2月份的人民银行金融市场工作座谈会上，央行就提出了满足首次购房家庭的贷款需求。紧接着，中国农业银行、中国银行、邮储银行、招商银行、汇丰银行、花旗银行等在北京地区有条件地实行首套房贷8.5折优惠。可是，这些银行信贷优惠政策，是基于目前银行资金充裕出台的，换言之，眼下的首套房贷款利率优惠还存在很多变数，有可能被调高，也有可能被调低。所以，笔者建议，银监会应专门针对“满足首套房贷”，制定出细化、刚性的公共政策，并将保障首套房贷作为考核各商业银行的一项硬性指标，从而让“满足首套房贷”优惠政策，形成制度化和常态化。除出台房贷优惠政策外，税务部门也要针对首套住房出台优惠政策。两年前，重庆市对首套住房出台过退税政策，规定从购买住房并支付按揭本息的首月起连续12个月为一个补助年度，在这个补助年度内，以实际缴纳的个人所得税的40%为限进行退税补助，总累计补助金额不得超过住房总价的30%。税收作为宏观经济调控的重要手段，但是，在以往的税收优惠执行过程中，退税更多用于企业，尤其是支持出口企业、高科技以环保节能产业，而直接向民众实施退税政策则很少见到。我觉得，国家层面不妨借鉴重庆市首套住房退税思路，制定出符合国情的购房退税政策，直接施惠于普通首次购房者。当然，我们在找到首套住房优惠政策制度化的突破口后，还应做好两方面工作，一方面要必须做好对首套住房的资格审查，制定出严厉的罚则，防止一些人钻优惠政策的空子，谋取私利。与此同时，在房价没有回归到合理价位之前，象限购政策、差别化的信贷等宏观调控高压政策决不能有丝毫放松，避免房地产调控政策前功尽弃，无功而返。yyyrefesdw垫资赎契再贷款