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1会计0702佘光洁张苗苗谢科艳钱野吴慧芳倪晓艳俞飞燕王巧•公司简介第一篇•09年中报数据第二篇•筹资之路分析第三篇•资本结构分析第四篇•经验与建议第五篇2•公司简介第一篇3公司简介公司全称:新湖中宝股份有限公司简称:新湖中宝所处行业：综合类主营业务：房地产、金融、酒店服务、物业.上市日期：1999-06-234实际控制人(黄伟)浙江新湖集团股份有限公司(法人代表:邹丽华)持有67.12%的股份浙江新湖中宝股份有限公司(法人代表:林俊波)控股股东5前十名无限售条件股东名单如下:(截止2009-09-30)•浙江恒兴力控股集团公司•浙江新湖集团股份有限公司•华夏成长证券投资基金•中国农业银行---鹏华动力增长混合型证券投资基金•中国工商银行—上投摩根内需动力股票型证券投资基金•中国建设银行--华夏红利混合型开放式证券投资基金•全国社保基金一零四组合•嘉兴市社会发展投资集团有限公司•交通银行--华夏蓝筹核心混合型证券投资基金•中国工商银行—鹏华优质治理股票型证券投资基金6新湖中宝股份有限公司全资子公司主要子公司杭州新湖美丽洲置业有限公司杭州兴和投资发展公司上海众孚有限公司新湖期货有限公司沈阳新湖房地产开发有限公司泰安新湖房地产开发有限公司江苏新湖宝华置业有限公司镇江新湖置业有限公司…7•09年中报数据第二篇82009年中报主要财务数据单位:万元资产负债表项目期初数本期数货币资金175,215368,615存货787,546864,354流动资产总额1,099,4681,382,291固定资产总额48,07949,226资产总额1,383,3081,719,511待摊费用1,3931,136流动负债总额5,771,178802,925负债总额875,2971,175,265净资产508,011544,247股本282,185282,1859利润表项目期初数本期数营业收入350,486182,846营业成本237,907147,963营业利润103,97933,701利润总额102,92233,426净利润84,05526,693每股收益(摊薄)0.30.1每股净资产1.591.69现金流量表项目期初数本期数经营活动产生的现金流量净额-131,87060,067每股经营活动产生的现金流量净额(元)-0.470.21扣除非经常性损益后的每股收益(元)0.220.110•筹资之路分析第三篇11筹资之路★权益资本筹资★债务资本筹资12权益资本筹资1、1996年12月，由北京戴梦得宝石公司以实物资产认购惠肯公司（新湖中宝的前身）的配股1600万股，配股完成后公司总股本为10503.36万股，此时公司名称变更为“浙江中宝戴梦得股份有限公司”。13•2、1997年公司更名为“中宝戴梦得股份有限公司”，并以吸收合并的方式，合并了中宝翡翠有限公司和浙江美尔珠宝首饰有限公司，合并后公司总股本为14403.36万股14•3、99年6月，公司向社会公众公开发行人民币普通股5,850万股（同月在上海证券交易所挂牌交易），向证券投资基金配售650万股，募集到32500万元。（当年8月上市流通）此时公司总股本为20903.36万股.15•4、2006年11月，公司向新湖集团定向发行120,000万股股份，该次发行完成后，公司总股本增至151,276.03万股。165、07年9月，公司再次非公开发行股票，募集16亿元。进一步拓宽了公司在房地产领域的资本实力，并一举跃升至中国航母级一线房产集团前列。176、09年10月27日公司调整定向增发方案。根据调整后的新计划,公司将发行股票预计募集资净额不超过24亿元,发行数量调整为不超过2.4亿股。18债务资本筹资191、债券资本筹资•2008年7月2日，新湖中宝（标准行业市值排名5位，营业收入排名7位）通过网上、网下两种方式发行14亿无担保公司债（证券法规定净资产超过15亿可以不提供担保），面值100元/张，期限8年，票面利率高达9%。据悉，这将是上交所以信用方式发行的第一单公司债，也是继金地之后，国内第二家获准发行公司债的上市地产企业。08年3月上旬，金地集团（标准行业市值排名6位，营业收入排名4位）已向社会公开发行12亿元公司债券。单张票面金额为100元，票面利率5.5%，存续期限为8年。20项目名称新湖中宝金地发行时间08年7月08年3月基本情况无担保有担保债券总额14亿元12亿元面值100元/张100元/张利率9%5.5%期限8年8年212、银行借款单位：亿元223、信托筹资•信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的进行管理或者处分的行为。23•2008年10月•新湖中宝发布公告称，与杭州工商信托投资股份有限公司合作推出地产基金“飞鹰二号·新湖中宝地产投资集合资金信托计划”，该产品计划募集规模6-10亿元，期限3年，投资方向为地产。杭工信作为信托计划管理人，负责对信托资金进行集合管理运用。地产产品社会公众6—10亿元新湖中宝信托投资公司24•2009年10月新湖中宝发布“杭州工商信托新湖中宝—上海青蓝国际项目债权受让集合资金信托计划”，该计划耗费人民币1.5亿元，资金用于受让新湖中宝对上海中瀚置业有限公司的债权，信托期限为18个月。25•资本结构分析第四篇26以地产为主，金融为翼27资产负债率28•万科标准行业市值排名1位，营业收入排名1位•招商地产标准行业市值排名4位，营业收入排名3位•新湖中宝标准行业市值排名5位，营业收入排名7位净资产收益率29流动比率单位：次30•2006年度，中宝股份共实现主营业务收入21.46亿元，同比增长92.73%；实现净利润2.35亿元，同比增长3278%；每股收益与净资产收益率分别达到0.16元、11.88%。截至2006年底，公司总资产与净资产分别达到73亿元、19.8亿元。•而中宝股份2006年业绩之所以能够发生巨大变化的根本原因，在于大股东新湖集团房地产资产的注入。2006年11月，中宝股份向新湖集团定向增发12亿股置入其旗下的14家房地产子公司股权，在顺利实施定向发行后，住宅地产成为公司的主导产业。•06年以前，以港口、酒店、教育产业为主业31速动比率单位：次32•2008年，房地产行业最基本的特征是钱少地多。绝大部分房地产公司缺少资金，房地产商设法通过各种渠道取得资金。但在08年的经济形势下，为取得这些资金需要比前几年付出了更高的成本。08年房地产宏观调控政策频出，房地产市场陷入低迷，存货增多。3320072008存货6,098,313,618.617,875,458,093.92流动资产9,055,031,810.0110,994,683,445.08流动负债4,720,434,589.265,771,177,054.05存货/流动资产0.6734723570.71629693934•经验与建议第五篇35一、选择适当时机•募集资金时应选择适当的时机，适当的方适，节约筹资成本。•例如：2008年7月，正值宏观经济低落时期，新湖中宝为筹集资金，不得不发行债券，同时该债券没有担保，故为此支付了较高的利率（票面利率9%）来弥补投资者所要面对的较高风险。36二、适度降低资产负债率•2003年6月14号，中国人民银行发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》规定：房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30％，即最高资产负债率为70%。•而新湖中宝的资产负债率达到66%（09年3季度末69%）。所以我们建议新湖中宝应适当降低资产负债率，以便在宏观经济形势低迷时期，凭借低与同行的资产负债率，取得银行的青睐，及时筹集到需要的资金；同时在经济恢复时可优于同行迅速取得资金。37三、权益资本再投资•采取股票股利的形式（送股、转股）向投资者分配利润，以满足证监会关于上市公司增发股票的要求：“最近3年以现金或股票方式累计分配的利润不少于最近3年实现的年均可分配利润的30%”，为公司以后年度增发股票创造条件。同时净利润可高度留存进行再投资。3839