房地产公司财务管理知识培训

1房地产公司财务管理知识培训2财务管理内容资金管理预算管理核算管理税务管理3第一篇房地产开发融资流程介绍第二篇房地产开发企业涉税概述第三篇房地产企业会计核算方法第四篇基本的财务管理分析概念和工具4第一篇房地产开发融资流程介绍房地产企业贷款的种类取得贷款的一般前提条件贷款方案的制定贷款审批流程贷款发放后的管理按揭贷款政策5房地产企业贷款的种类6房地产企业贷款的种类按贷款用途分：1、房地产开发贷款对已取得“四证”房地产项目给予用于开发建设的贷款2、土地一级开发贷款用于土地拆迁和市政配套建设的贷款；如化实、化研一级开发贷款。3、经营性物业贷款贷款用途一般不限，以所贷款物业的经营收入为还款来源的贷款。7房地产企业贷款的种类按项目性质划分：1、住宅项目开发贷款住宅项目一般风险较小，资金回收期短，银行可以取得大量个人按揭资源，是银行较为支持的贷款种类；2、商业项目开发贷款商业项目一般风险较大，资金回收期长，没有较稳定个人按揭资源，银行对商业项目的选择条件较高（经济形势、项目位置、公司背景，银行政策等），在目前外部条件不佳的情况下，一些银行采取停止发放该类贷款的政策，如中信银行。8取得贷款的一般前提条件9取得贷款的一般前提条件房地产开发贷款条件公司条件：1、公司各项合法经营的证照齐全；2、按发改委立项要求，完成项目注册资本金注资。项目条件项目取得“立项批复”和“用地规划”、“国土证”、“工程规划”、“施工证”，即“四证”到位；当只有施工证未到位时可带条件上报，施工证到位后放款。10财务条件：1、在申请贷款时，项目已投入的自有资金至少要达到项目总投资的35%，商业地产项目银行一般要求要达到40%甚至50%；已投入资金以合同和发票为证；2、已投入的自有资金必须以权益资金的方式投入，即资本金或资本公积，以公司往来款等其他债的形式投入资金，银行不认为是自有资金。取得贷款的一般前提条件例：京润项目投入各类土地成本约30多亿，但注册资本金只有4703万美金，其他资金均以往来形式（即债的形式）投入，在向银行申请贷款时需将其他资金以往来款转资本公积的形式转入所有者权益，转增资本公积后银行才认可该部分投入资金为企业“自有”资金。11取得贷款的一般前提条件担保条件：一般要求以申请贷款项目的土地及在建工程为抵押物，银行进行封闭管理。银行对项目进行抵押的主要目的除了满足抵押率、防止发生坏账外主要还有：通过对解除抵押的同意权掌握在售项目的销售进度、控制项目的销售收入，确保贷款按销售进度逐步偿还；控制项目的销售按揭资源，实现贷款的综合收益。如果银行不能对贷款项目进行抵押实施封闭管理（以其他财产抵押或保证担保），则银行对项目销售收入和按揭资源不具备控制性，不能达到其发放开发贷款的初衷（各银行以开发贷款为手段，主要目的是获取长期稳定的个人按揭贷款客户）。12土地一级开发贷款条件：公司类条件相同，项目条件要求取得一级开发授权，一级开发方案会审表、项目立项批复、规划意见书等；财务类条件自有资金要求30%以上；一级开发贷款必须为抵押担保。经营性物业贷款条件：申请贷款物业每年产生的经营的净现金流量可以满足贷款期内偿还本息的要求。该物业必须具有产权并可正常经营。取得贷款的一般前提条件13贷款方案的制定14贷款方案的制定1、项目投资总额一般根据贷款量的需求设计总投资额，或根据项目预计销售收入的60%—70%设计总投，一般均高于实际投资额，但总投必须满足已投入的资金达到总投的35%或其他比例，否则，银行不予受理。例：德胜大厦目前已投入资金约3.1亿，按商业开发40%自有比例的要求，投资总额不得超过7亿元。15贷款方案的制定2、项目贷款额的确定项目贷款量最大为项目总投的65%，即减去自有投入部分；但银行一般会把项目的预售收入作为项目投入的一部分，贷款比例一般为总投资的30%-50%，如招行明确要求贷款申请额度不得超过项目总投的40%。申请贷款额也受抵押物价值的影响，银行一般抵押率控制在60%—70%以内。例：望京项目目前土地评估价值约为7.6亿，按60%计算抵押率，贷款规模为4.5亿，70%为5.3亿。163、自有资金的确定对新开发项目来说，主要为项目的土地成本和前期投入，若权益不足，则以股东决议的方式进行转增资本公积，确保自有资金满足贷款要求。4、期限和利率的确定一般开发贷款期限为2年，最长为3年；利率主要由当前的宏观形势决定。如2007年公司多笔贷款实现基准利率下浮，而2008年贷款普遍利率上浮10%—30%不等。贷款方案的制定175、抵押物的确定抵押物一般为项目自身土地及在建工程，在项目自身不具备抵押条件或抵押率不满足贷款需求时可用项目外抵押物例：大连项目4号土地评估值不足2亿，不足以向工行申请2亿额度，即以整个住宅地块土地抵押给工行。贷款方案的制定18贷款审批流程19贷款审批流程在贷款各类条件满足的前提下，主要流程及时间如下：提供申请及资料（5天）支行审查材料撰写授信报告（14天）报分行审查材料（14天）分行上会审批（14天）总行审查材料（25天）总行上会审批（14天）签署合同，准备抵押、或担保和放款资料（5天若需集团担保则需14天）放款（2天）办理抵押登记（5天）20大型国有银行工、农、中、建在分行一级有一定额度的审批权（如工行5亿），在额度权限内可不报总行，根据经验在分行内审批，一笔贷款一般在2个月内可完成上报、审批和放款的流程，若上报总行一般需3、4个月的时间，且审批风险较大。例：京润项目在4月份项目具备上报条件（三证齐），招行和交行均在5月底前完成分行审批，但都到8月份才取得总行批复，历时4个月。贷款审批流程21贷款发放后的管理22贷款发放后的管理1、贷款使用的管理从银行管理上讲，开发贷款只能用于本项目建设，严禁挪用和支付土地款，资金只能支付给施工单位或材料商等。支取贷款前需向银行提供用款合同、监理报告、施工进度表等，支付量要与合同中条款匹配，支付进度与工程进度匹配。例：大连工行对项目贷款实施较严格的监管，贷款只能用于项目本身，且支付进度严格按工程进度控制，禁止向关联企业支付资金。目前各行对贷后的资金监管愈发严格（交行对京润贷款的资金一直监管到流出合生的关联企业为止），短期内大量转出贷款使用的难度加大。23贷款发放后的管理2、销售收入监管与还款贷款银行要求对所贷款项目的销售收入实行监管，开立销售监管帐户，保证还款来源。在项目抵押给银行后，所销售房屋需向银行提出解除抵押的申请，用销售收入的一定比例偿还解抵押资金，银行通过此种方法逐步收回贷款。按银行监管要求，开发贷款的还款应是与项目销售收入的回笼保持同步的。目前，房地产销售状况不佳，各行对销售的监管也愈发严格。24按揭贷款政策25按揭贷款政策个人住房按揭贷款政策1、必须提供的个人资料：身份证、户口本、婚姻状况证明（结婚证、离婚证、法院判决书）、职业及收入证明（需加盖人事部门章或公章，收入数额：（本次贷款的月还款额＋月物业管理费＋其他贷款的月还款额）×2）、资信证明（存单/折、汽车行驶证、、房产证、国债、收益性保险单、股票等，提供种类越多越有利于审批；借款人、配偶、子女为法定代表人、股东，须提供公司章程、近3个月财务报表）、营业执照等；2、贷款期限、比例及利率：实际年龄+贷款年限不超过65岁，最长贷款年限为30年；首次利用贷款购房，执行的利率为中国人民银行公布的同期基准利率下浮15%的优惠利率；90平米以下首付款比例不低于20%，90平米以上首付款比例不低于30%；3、贷款套数的计算是以家庭为单位。借款人及其配偶、未成年子女第二次利用贷款购房，首付款比例不低于40%；利率为中国人民银行公布的同期基准利率上浮1.1倍；第三次利用贷款购房，首付款比例不低于45%；利率为中国人民银行公布的同期基准利率上浮1.15倍；根据《中国人民银行关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》（银发[2008]302号）规定，商业性个人住房贷款首付款比例下限为20％，贷款利率下限为中国人民银行公布的同期同档次基准利率的0.7倍。但目前各商业银行尚无具体实施细则，故上述按揭政策为2008年10月27日前个人住房按揭政策。26个人商用房按揭贷款政策1、必须提供的个人资料：身份证、户口本、婚姻状况证明（结婚证、离婚证、法院判决书）、职业及收入证明（需加盖人事部门章或公章，收入数额：（本次贷款的月还款额＋月物业管理费＋其他贷款的月还款额）×2）、资信证明（存单/折、汽车行驶证、、房产证、国债、收益性保险单、股票等，提供种类越多越有利于审批借款人、配偶、子女为法定代表人、股东，须提供公司章程、近3个月财务报表）、营业执照等；2、贷款期限、比例及利率：实际年龄+贷款年限不超过65岁，最长贷款年限为10年；首次利用贷款购房，执行的利率为中国人民银行公布的同期基准利率同期基准利率上浮1.1倍；首付款比列下限为50%3、贷款套数的计算是以家庭为单位。借款人及其配偶、未成年子女第二次利用贷款购房，首付款比例不低于60%；利率为中国人民银行公布的同期基准利率上浮1.2倍；第三次利用贷款购房，首付款比例不低于65%；利率为中国人民银行公布的同期基准利率上浮1.21倍上述住宅与商用房的按揭贷款政策为常规的信贷政策，借款申请人实际需提供的资料及首付款成数以银行最后审批条件为准。27第二篇房地产开发企业涉税概述房地产开发行业涉及税种房地产开发行业税务筹划28房地产开发行业涉及税种29房地产开发行业涉及税种营业税及附税（重点税种）企业所得税（重点税种）土地增值税（重点税种）房产税及城市房地产税城镇土地使用税契税印花税、车船税、残疾人保障基金等30营业税及附税纳税义务人在中国境内提供应税劳务、转让无形资产及销售不动产均为营业税的纳税义务人。征税范围1、预售住宅、商铺、车位、别墅等不动产的销售收入；2、出租商铺、车位的租金收入；3、转让土地使用权的转让收入；4、住宅、商铺的诚意金收入；5、罚款、挞定、押金、保证金收入；6、测绘工本费、手续费收入；7、收取的赔偿金收入；8、税法规定的其他应税收入。31营业税及附税税率转让无形资产,转让土地使用权,销售不动产,销售建筑物及其他土地附着物5%。应纳税额的计算应纳税额=应税劳务、转让无形资产及销售不动产的营业额*适用税率32企业所得税自2008年1月1日起，外资企业和内资企业均适用新颁布的新的《中华人民共和国企业所得税法》，原《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》和《中华人民共和国企业所得税暂行条例》同时废止。33契税计税依据1、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；即土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。房屋买卖的成交价格中所包含的行政事业性收费，属于成交价格的组成部分，不应从中剔除，因此，合同确定的成交价格中包含的所有价款都属于计税依据范围。纳税人应按合同确定的成交价格全额计算缴纳契税。2、土地使用权赠与、房屋所有权赠与，由契税征收机关参照同类土地使用权出售、房屋买卖的市场价格或者评估价格核定；3、土地使用权交换、房屋所有权交换、土地使用权与房屋所有权交换，为交换价格的差额；4、以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，除承受方按规定缴纳契税外，房地产转让者应当补缴契税，计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。5、承受土地、房屋部分权属的，为所承受部分权属的成交价格；当部分权属改为全部权属时，为全部权属的成交价格，原已缴纳的部分权属的税款应予扣除。34契税简介应纳税额的计算应纳税额=计税依据*适用税率（3%-5%，视地方性税务法规及国家的更新而变化）35印花税纳税义务人凡在中国境内书立、使用、领受印花税所列举的凭证、并依法履行纳税义务的单位和个人，都是印花税的纳税义务人。主要包括：立合同人、立据人、立账簿人、领受人和使用人。税目及税率1、税目一般来说，印花税共有13个税目。