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深圳市慧力策商业地产投资顾问有限公司2013年9月业态定位规划报告专业服务你我共赢商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商知己知彼，百战不殆...专业服务你我共赢商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商目录市场环境地段、商业氛围、竞争对手、区域规划项目思考位置、背景、功能案例分析上海创智天地分析、北京丰台总部基地分析、小结项目定位主力客群定位、档次定位、区域核心价值、主题定位项目分析结论商业环境剖析、市场环境关键词、方案衍生专业服务你我共赢商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商：升级型园区智慧商服中心、平面规划方案B：智趣型园区智慧商服中心、平面规划方案C：成长型园区智慧商服中心、平面规划租金测算首层平均月租金测算、方案A年租金收益测算、方案B年租金收益测算、方案C年租金收益测算招商策略品牌策略、稳定策略、弹性租价策略、招商租赁政策建议工程建议空调、卸货区、电梯、广告位、排烟井、商家硬件需求后记目录专业服务你我共赢商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商商业地产从业者如何看待项目区域？我们存在的市场机会？我们将如何进行规划？（方案备选）招商过程中的执行策略?需要解决的问题专业服务你我共赢商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商商业地产从业者如何看待项目区域？专业服务你我共赢商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商目前园区年产值超过3000亿，是国内园区学习的典范！深圳CBD西门户，有5000多家企业！深圳东西中轴上，经济发展战略地位极高，属国家保税区！坐享深南、广深高速入口，滨海便利！物业类型多元化，发达的交通毋庸质疑，每天承载着30万名左右办公人员！丰富的餐饮资源及商务配套丰富，充分保障区域生活便利。车公庙园区特点：专业服务你我共赢商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商商业地产从业者如何看待项目区域？商业氛围地段区域规划竞争对手专业服务你我共赢商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商地段深圳CBD中心西门户！深南路与滨河路交汇处！专业服务你我共赢商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商米辐射范围地段交通：项目辐射范围内有深南大道、广深高速路、滨河大道三条主干道，项目规划路将与广深路进行连接！项目1000米辐射范围内有近10个公交站台、1个地铁站台！500米辐射范围本案专业服务你我共赢商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商地段车公庙未来交通网络专业服务你我共赢商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商人流如织工作日现状商业氛围车公庙繁华区人迹罕至项目区域专业服务你我共赢商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商人迹罕至周末现状商业氛围车公庙繁华区项目区域专业服务你我共赢商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商人/分钟，车流量为18.6辆/分钟。周末的人流量为2.5人/分钟，车流量为7辆/分钟。市调日期时间点车流量人流量地点7.4（周三）10:31~10:41171232国惠康步行街7.4（周三）11:41~11:51208241国惠康步行街7.4（周三）15:52~15:02182220国惠康步行街7.8（周日）10:21~10:316025国惠康步行街7.8（周日）11:32~11:425128国惠康步行街7.8（周日）15:43~15:533922国惠康步行街商业氛围车公庙繁华区域专业服务你我共赢商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商人/分钟，车流量为2.7辆/分钟。周末的人流量为1人/分钟，车流量为辆1.5/分钟。市调日期时间点车流量人流量地点7.11（周三）10:20~10:303522泰然十一路7.11（周三）11:40~11:502117泰然十一路7.11（周三）15:10~15:202619泰然十一路7.15（周日）09:50~10:00139泰然十一路7.15（周日）11:30~11:401611泰然十一路7.15（周日）16:00~16:10158泰然十一路商业氛围项目区域专业服务你我共赢商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商重点竞争对手分布竞争对手英龙大厦喜年中心大厦深航大厦金润大厦丰盛町创建大厦盛唐大厦海松大厦雪松大厦云松大厦水松大厦红松大厦泰然大厦专业服务你我共赢商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商项目名称商业面积（㎡）区间租金（元/㎡/月）物管费（元）主力商家出租率盛唐大厦5309150~50016世华地产10%金润大厦5263150~60028国信证券、中信银行、粤廷轩、中国银行、电信营业厅、阳光名媛美容店、喔咔咖啡厅、吉米便利店等99%本元大厦900250~40018浦发银行100%英龙大厦4825150~35016建设银行、黄派酒庄、招商证券、黄御公馆潮州菜100%创建大厦6350200~60018南粤银行10%喜年大厦5800200~50016工商银行、喜年大酒店100%丰盛町25050200~110065肯德基、万宁、星巴克、屈臣氏等重点竞争对手状况竞争对手专业服务你我共赢商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商餐饮最丰富、银行最齐全、交通最发达的办公园区。区域规划泰然金谷6号专业服务你我共赢商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商餐饮：新梅园海鲜、金悦轩、丹桂轩、澳葡街风味餐厅、肯德基、面点王、永和大王、王子厨房、韩国料理、湘园、台湾家乐缘小吃、经典香味楼、尚楼食府、赣味工厂、廖氏川菜、农家冲、湘满人间、神龙火锅、红叶餐饮、北方饺子馆、湘院子、老乡村、长沙家家米粉等银行：中国银行、中国建设银行、中国工商银行、中国农业银行、中国交通银行、中国民生银行、华夏银行、招商银行、中信银行、广东发展银行、深圳发展银行、中国光大银行、兴业银行、友利银行、南粤银行、上海浦东发展银行等教育培训：捷顺培训、华尔街英语、科讯教育酒店：深航锦江国际酒店、东方银座酒店、博园酒店、泰然宾馆等超市：国惠康、7-11便利店、民润超市、岁宝超市等娱乐休闲：欢乐颂、泰然桑拿、网球训练配套服务：百图腾数码快印、艺川数码快印、短版王区域规划内的业态及商家专业服务你我共赢商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商专业服务你我共赢商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商位置背景功能专业服务你我共赢商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商高端产业“项链”西区（车公庙）围绕深圳CBD环状分布的有华强北、八卦岭、福田科技广场、香蜜湖、福田保税区、金地、上沙、泰然、天安、皇冠、彩田北、梅林、沙尾、田面等诸多产业园区，正像一条天然的“项链”环绕在CBD周围。福田区领导创造性地提出环CBD高端产业带理念，将其整合成车公庙、福强南、福田保税区、上步、科技广场、八卦岭、彩田北、梅林8个功能片区。专业服务你我共赢商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商泰然大厦区位图泰然大厦位置本项目位于滨河大道与泰然九路交界处；项目地处城市交通核心位置。与城市各主要的功能区交通连接十分便捷，基础设施配套比较完善。位置背景功能专业服务你我共赢商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商位置背景功能深业泰然集团，中国房地产百强企业集团所属八家控股公司和两家参股公司。积极拓展全国市场，先后进军深圳龙岗、观澜、广州番禺、湖北武汉、四川成都、重庆、广西南宁、广东南海、江苏常州、无锡、天津，一个以“泛科技园区开发运营为主业，以物业租赁经营和物业管理服务为辅业”的产业架构已经形成。廿载的磨砺，知行合一。泰然持续构建城市创新企业聚集平台，功能从“专”到“泛”再到“聚”，规模从“点”到“线”再到“面”，精彩演绎着开发模式的创新和持续超越，成就了坚实的行业专业地位。专业服务你我共赢商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商由“专”到“泛”再到“聚”模式创新！城市创新企业聚集平台！泰然全方位关注中国城市化进程，历经发展规模“量”的增长和发展模式“质”的飞跃，以剖析城市功能缺失为契机，专注于聚集并激活城市经济细胞，积极构建具有可复制和持续增长潜力的“城市创新企业聚集平台运营模式”，填补了城市化进程中创新企业的聚集空白，完成了由“专”到“泛”再到“聚”的模式核心价值升华。位置背景功能专业服务你我共赢商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商位置背景功能企业总部（甲级写字楼）商务服务配套——多元商务链集群平台——创新一体化商务模式专业服务你我共赢商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商优势（strength）劣势（weakness）机会（opportunity）威胁（threat）开发商的品牌背景，为项目品质塑造提供保障。福田区滨河大道与广深高速交汇处，位居车公庙绝版核心地段；区域内的经济环境活跃；周边配套较成熟。工作日与周末人气氛围反差较大，暂时不能形成浓厚的商业氛围；宏观经济较好；消费潜力较大；区域内高端商业配套较稀缺；投资氛围较浓厚，外来投资者增多。周边同质化产品的竞争较激烈；未来市场供应量不确定性；面临周边区域的市场威胁；招商风险的不可控制性。SWOT专业服务你我共赢商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商专业服务你我共赢商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商案例一：上海创智天地开发商香港瑞安公司地理位置江湾镇体育场与复旦大学之间建筑设计美国SOM设计师事务所土地面积84公顷（1260亩）建筑面积100万总投资100亿元创智中心－提供办公、商业、研发、学习、休闲及文化设施创智SOHO－提供住宅以及办公、零售、休闲、娱乐设施的多功能小区。科技园－着重推动IT等高科技产业研发江湾体育公园－以江湾体育场为中心的综合体育休闲场所，包括室内游泳池、体育馆等其他体育设施专业服务你我共赢商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商区位：上海杨浦区，临近同济大学；片区背景：杨浦区是上海传统高教区，老工业基地；目前定位于“知识杨浦”，依托高教资源，聚集了大量设计、IT、广告行业；传统居住聚集区，写字楼供应量少；片区现状：22个国家级重点实验室14所高等院校100多家科研院所2000余家设计、广告等创意公司20万本科生、研究生和博士生同济大学及科技产业区临平北路商务圈和平公园曲阳商务中心鞍山商圈五角场商圈(复旦科技园区)北外滩航运中心陆家嘴高校科技区国际商务区创智天地案例一：上海创智天地专业服务你我共赢商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商上海创智天地的规划功能划分：主要分为公共活动中心、生活工作区、高科技园区创智天地公共活动中心区创智广场创新天地学习天地高科技园区生活工作区信息广场科企天地会议中心中外高科技公司孵化期的企业支撑性服务企业研发机构中小企业风险基金终身教育行政管理人才培训特色商