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商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商月业态定位规划报告商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商缝机城白云尾货大市场由中缝投资开发有限公司投资开发，项目地处东阳和义乌交界处，与义乌国际商贸城仅8公里之隔，经营面积6万平米，分布在现国际缝制机城的4楼和5楼。在功能设计上突破了目前一般市场车辆较难上4-5层的问题，通过环形车道的设计解决了4-5层的通达性，确保4-5层也能当首层使用的商业功能，实现集经营、仓储、办公为一体的一站式经营格局。项目概况商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商缝机城白云尾货大市场处于白云乡世贸大道与世纪大道交界处，项目周边交通网络发达，距甬金高速公路义乌东出入口仅4公里。项目区位商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商专业市场聚集地核心元素项目可达性项目可视性项目虽不属核心商圈，但周边木雕城、汽配城等专业市场云集，商业发展前景广阔。项目老城区东阳木雕城东阳国际汽配城国际缝机城项目思考商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商专业市场聚集地核心元素项目可达性项目可视性项目思考交通：本项目周边城市路网较为成熟，公共交通比较便利，通达主城区及周边市县镇。项目商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商专业市场聚集地核心元素项目可达性项目可视性项目思考项目位于城市主干道——世贸大道理，交通可达性非常好。车流人流商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商项目现状通过调研，我们认为项目也存在一些客观困难：远离传统商业核心区。项目距离东阳市中心约3公里左右，中间没有商业带连接人气。在城市规模不大、消费者已经形成购买习惯的地区，这个距离是偏远的。“一步差三市”的潜规律，在商业中都有现实的体现。根据项目周边初步调研，以项目为圆心、目前固定人口密度不大、消费偏低。周边商业以缝机、汽配、家居为主，业态单调，百货零售商业气氛不旺。所谓“货卖扎堆”，在同业缺失的情况下，项目特色必须极其显著、核心竞争力必须极其强大，才有可能生存发展。商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商地块概况可达性可视性阐述城市交通主干道世贸大道与世纪大道交界处，目前周边大型综合商业项目很少自驾车可达性佳；公共交通可达性佳；以公共交通和金阳周边居民人流量为主正面紧临市政主干道，可视性较好策略适合发展综合化的商业项目适合集中式商业发展，适宜扩大商圈覆盖范围根据地块价值布局不同类型商业品牌尾货直销中心项目思考小结商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商本项目地理位置较好，紧临东阳主城区及义乌城区，且周边有大型项目（银泰）即将启动，将为本项目带来商业氛围。项目内拥有多个专业市场，商业资源丰富；为项目带来良好的消费环境本项目地处城市主干道世贸大道与世纪大道交界处，周边交通网络发达，可达性较强，极具发展潜力。商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商物业已建，建筑结构不可改造，可利用的景观资源较少；商业氛围较差，人气支撑不足；周边配套设施缺乏；对策根据现有物业特征，确定物业用途和商业布局，可人造景观，发挥最大价值。加强城市发展规划宣传，表明项目位于城市未来的发展核心。项目策划应加强市政和社区配套设施。商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商城市规模跃升，带动城市地位上升，刺激城市经济发展；交通网络的不断完善，将进一步促进东阳旅游业的发展，为本项目带来目标型客户；项目所在区域属城市专业市场聚集地；项目周边将有大型商业项目开发，将大大加快本区域的成熟度与认同度；东阳乃至金华奥特莱斯商业形态处于市场空白，存在着较大的市场空间。商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商东阳的商业物业供应量较大；总体规划的调整将带来不确定因素；即将有大体量的奥特莱斯入驻项目周边，对本项目造成最直接的威胁。对策合理设置产品组合及体量，加大对周边地区客户的吸引力；重点打造区别于其他项目的亮点，提高区分度，建立无可替代的产品优势；商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商区位优势交通优势规模优势商业氛围弱功能不完善缺乏区域商业中心经济环境好商业形态落后政策支持具备定位尾货专业市场的可行性项目现有条件总结商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商项目面临难题片区形象差开发经验少商业氛围差市场竞争激烈核心商圈冲击政策影响需求特点变化短期难以改变较大开发风险需要制定适宜的招商策略需要超越常规的市场定位与发展思路需要制定科学的经营发展方案商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商项目发展方向建议竞争策略案例借鉴定位模式商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商目标市场差异化策略：找准片区商业中心缺位的市场空白点东阳发展日益成熟，项目所在片区居民日益增多，零售消费潜力较大；目前区域商业中心及奥特莱斯商业形态缺乏，存在市场空白，可凭借项目规模优势打造片区商业中心；项目竞争策略商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商业态差异化策略：符合现代商业发展趋势，避免同类业态竞争东阳已有商业体量较大，且多集中于中山路、十字街、解放路、黉门广场等商圈。项目所在片区与核心商圈在商业形态上、商业体量上相比不具优势；东阳目前仍以传统百货、街铺等零售商业业态为主，尚未发展现代新型商业形态；本项目应与核心商圈形成服务区域与业态上的差异化；项目竞争策略商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商业种专门化策略：形成专业市场（缝配城、尾货市场）+主题街区的强势市场地位迎合商业专业化、特色化发展趋势，满足不断增长的个性化消费需求，打造主力特色商业，如品牌直销中心、餐饮、娱乐休闲等以目标型消费为主的商业业态；项目竞争策略商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商整合内部优势策略：营造项目周边和自我消费需求使项目缝配城专业市场的物业功能，与奥特莱斯商业形态互相促进，互相制造需求；项目竞争策略商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商项目定位解决策略解决好以上困境带来的课题，是项目立项之本，为此，我们提出：打造专属城市家庭、白领的休闲购物天堂，以强有力的特色定位吸引城市注意力，绕开小社区、放眼大东阳。把核心商圈的着眼点从项目自身的“小半径”扩展为东阳的“大半径”；以符合消费群定位的东阳人为目标市场，以东阳市区、乃至影响可及的周边县市为辐射半径，从而跳出思维定式、将发展空间最大化。选择最具生命力的商业业态，以优势补劣势、以特色补不足。商业业态选择和建筑形态特色，是零售商业企业的核心竞争力之一。专业市场+工厂直销的组合形式，在国内还十分罕见，具有高度的震撼力和复合优势。即是舒适、美观、自然、生动的休闲好去处；又是世界名品汇粹、价格低廉的淘货圣地。这样的消费场所，生命力十分强大。走出去、请进来；抓源头、减环节；树立鲜明的企业文化和商业文化；营造不一样的购物环境、引领不一样的消费理念。我们应当更多采取外埠招商的形式，绕开本地恶性竞争、引进源头货、减少供应环节、返利于民，把“奥特来斯”的核心理念做深做透；同时通过增加餐饮、休闲、娱乐等商业元素，通过深入、细致的“店-商”管理，通过丰富、活泼的档期促销等手段，做到业态多元化、服务国际化、促销节日化。商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商项目周边居住规模及环境、商业业态及氛围均处于动态提升过程中。为此，我们应将本项目定位为：两专业市场（缝配城、尾货市场）+主题街区精神享受+时尚购物+娱乐休闲；互动体验街区+名品折扣卖场+精品店；品牌与折扣相结合的业态。以折扣的大众性和促销策略来提高客流量，寓实惠予消费者；以品牌来确保商场整体形象，为广大的消费者带来世界各地的优质、时尚产品系列。消费者在购买体验各种促销活动带来的冲击之余，更有机会以超低价格买到当今最负盛名的名牌香水、化妆品、运动休闲服装、精品箱包皮具、时尚鞋帽、男女时装等时尚货品。项目市场总体定位商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商从提升项目整体品质的角度出发，项目应定位于：中高档项目档次定位档次定位中高档，一线品牌、三线价格，使其既能满足高档消费群体的消费需求，减少外流购物，又能满足中档消费群体的消费水准。将本项目建成一个城市地标性的市级奥特来斯，以此提升东阳市的整体商业形象，成为城市的窗口和名片。使本项目成为丰富人们生活、满足人们物质和精神消费的、将“一站式购物”提升为细分市场下“一站式享受型消费”的理想场所。商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商项目商业功能定位作为满足城市零售商业以及专业市场商业需求的大型综合性项目，应满足居民生活零售消费及专业市场两方面的需求。因此，本项目商业功能包括：购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游及其他配套服务等多种功能。购物旅游休闲餐饮娱乐项目商业功能商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商项目商业形象定位适量的休闲座椅与室外经营空间商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商★核心消费群：东阳市内白领阶层、成熟家庭简单描述：22~45岁，生活工作在本市收入丰厚、稳定品牌认知度强、消费理性理念时尚、新潮，易接受新的营销方式有意愿、有交通工具，可频繁光顾其中女性、青年夫妇为主力消费群项目目标消费群商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商★次级消费群：企业老板及其亲友简单描述：20~55岁收入丰厚、生活条件优越应酬多、好面子品牌认知度强、消费欲望强对购物环境和商品档次有较高要求项目目标消费群商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商★辐射消费群：泛金华地区中高档消费者简单描述：对潮流敏感、追风意识强与东阳存在工作或生活上的联系有私家交通工具对购物、休闲有强烈需求向往更高的生活水准和品质项目目标消费群商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商商业功能定位：满足消费者六大乐趣买的乐趣--都市人群时尚品位消费，“名牌不贵”；走的乐趣--交通便利；景观宜人、建筑小品精致；看的乐