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房地产模式创新策略（2012年版）朱曙东房地产系列课件讲义之二上海松江人，经济学硕士，MBA。1991年辞去大学教师职务，先后服务于天津尧舜集团、江苏新意达集团、现代（中国）集团公司、广东美的集团、（深万科）国际企业服务公司等国内著名企业，出任企划、营销总监及分公司总经理、助理总裁、执行董事等重要职务。朱曙东—中国地产界的徐霞客城市运营、房地产策划、市场营销、品牌运营专家现任职务北京大学房地产专业客座教授北京大学房地产黄埔同学会专委会主任中国房地产策划师联谊会秘书长中国房地产业协会中介委常务理事欧洲华人投资协会中国代表处首席代表瑞尔特地产控股集团董事长瑞尔特房地产商学院院长中国振乾坤投资集团执行董事中瑞邦达商业运营管理公司董事长房地产全程营销首创者长期从事城市战略策划、城市土地开发、基础设施项目开发、房地产经营、企业管理、资本运营、连锁商业、品牌战略及咨询服务工作。主持或参与策划、开发、经营、管理过国内外数百个住宅、商业及旅游项目，熟悉城市发展规划、房地产法规及项目运作流程，积聚了丰富的开发经营经验，理论与实践相结合，于1996年初，率先提出房地产全程营销观念，并在相关项目中成功实施。品牌策划项目成功策划运营的品牌项目：广东美的海岸花园、广州羊城商贸中心、广州碧花园、深圳中海阳光棕榈园、深圳万科四季花城、三亚碧海蓝天、长沙创远景园、湘西凤凰翡翠城、南昌象湖源、重庆骏逸天下、成都万科银都花园、上海松江大学城、南京苏源颐和美地、苏州国际科技园、济南齐鲁花园、临沂金鹰花园、东营清风湖、烟台九隆街、河南金瀚上河城、郑州鑫苑名家、十堰四方新城、武当山太极湖生态文化旅游区、大连恒达花园、哈尔滨立汇美罗湾、北京竞园、北京时代庄园、匈牙利亚洲中心。理论成果朱曙东老师是活跃在房地产操作前沿的理论与实践相结合的城市营造、房地产策划、市场营销、品牌运营专家。创办瑞尔特营销思想库，主编：《房地产全程营销》《房地产销售员实战手册》《房地产形象营销》《房地产品牌战略》《营城造市》《人居环境》《住宅精装房全程营销》《房地产销售代表培训教程》因具跨地区操作经验，房地产业务行程数百万公里，被业内人士爱称为现代房地产界的“徐霞客”。行业荣誉2001年被《中国策划》杂志评为中国优秀策划人2003年被评为“中国房地产策划十大杰出人物”2004年入选《地产领导者》书卷2005年被评为“中国房地产策划领军人物”2006年，荣获“中国房地产学院派百人代表”称号2008年，荣获“中国房地产营销大师”称号2010年，荣获“中国房地产策划卓越贡献奖”称号企业经营及城市发展顾问被中海外兴业集团、北京当代集团、北京信通投资集团、江苏亚东集团、广东云星集团、江苏苏源集团、河北卓达集团、湖北翔龙集团、大连亿达集团、黑龙江辰能集团、伊尔堡集团（奥地利）等国内外大型企业集团聘为房地产企业管理及品牌顾问。被苏州市、三亚市、儋州市、德州市、长春净月潭旅游经济区、张家界市、黄山市、武当山旅游经济特区、唐山市曹妃甸工业区、秦皇岛市、贵阳花溪区聘为城市经济发展及品牌顾问。培训经验中国房地产协会培训中心、建设部干部学院资深讲师。先后被北京大学、清华大学、中国人民大学、浙江大学、重庆大学、湖南大学、中山大学、江西师范大学、山东师范大学、珠江物业管理学院等多所国内院校聘为经济学、房地产专业课座教授。自2000年来，为国家及省市房协、各地房管建设部门、高等院校、各类培训机构、高峰论坛、大型企业等进行专业演讲、授课、培训数百次，听众超过十万人。授课内容丰富，专业功底深厚，理论联系实际，语言表达清晰，幽默诙谐，寓教于乐。被认为是国内房地产业界最受欢迎的讲师之一。内容提纲序言第一部分房地产业发展新态势第二部分房地产企业和项目竞争力分析第三部分房地产开发模式及创新思路第四部分房地产模式创新案例解析第五部分BOT/BT在城市运营项目中的运用序言一、中国房地产业发展阶段及特征分析1、启动期（1990年~1993年）2、调整期（1993年~1996年）3、实力市场阶段（1996年~2000年）4、全面发展时期（2000年~2010年）二、中国城市化与房地产1、房改：发展历程与突破2、房地产市场化：成就中国经济十年发展的引擎3、新的经济增长点和新的消费热点4、大力发展经济适用房5、住房商品化和土地使用权商品化6、保障房：建设中国特色住房保障体系7、历史问题、现状与对策8、80后是住房问题的焦点9、房地产市场调控双重目标10、实现“合理价位”关键在于合理的供应结构11、城市化进程：房地产市场的驱动力12、城市迷局：人口膨胀与资源限制13、城市化进程之困：基础设施与公共产品投入不足14、推进城市化：规范第三市场的发展三、调控政策对房地产市场的影响（一）对调控的理解1、调控的目的：打压房价过快上涨的势头。调控是退烧药。2、调控的效果：遏制了部分城市房价的上涨。打击并限制了炒房行为。房屋交易量明显下降。3、调控的评价：是最严厉的楼市调控措施。精准地打击了投机需求。误伤了改善型购房者的积极性。（二）目前楼市的现状：两个不足，两个过。1、两个不足：有效供给不足、保障房不足。2、两个过：流动性过剩、收入差距过大。（三）近来楼市走势判断1、近期交易下降，一二线房价将会松动，房价反弹可能性很小。三四线城市短期稳中有升，长期趋稳。2、新政在遏制不合理需求同时，国家加大土地供应、保障性住房力度。限购政策作用与使用空间。3、2011年，新政效应完全释放，投资购房将收敛，自住性需求仍然旺盛，供应量增加，结构趋于合理，楼市将重归稳定。市场归市场，保障归保障。（四）开发商的对策1、调整好心态，以不变应万变。2、潜心研究市场，精心研究产品，认真打造产品。3、以顾客为中心，创造有效供给，满足顾客需求。4、差异化经营，寻找市场空白点，增强竞争力。5、树立品牌意识，创精品工程。6、拓展融资渠道，保证现金流。第一至第五部分内容（略）