教育世家商业运营管理办公室管理规定

教育世家商业运营管理办公室管理规定目录一．办公制度1、办公室管理规定2、商铺管理制度3、业务洽谈管理规定4、安保管理规定5、卫生管理规定6、商户装修管理规定7、停车场管理8、合同管理9、商铺钥匙管理10、物业管理规定二．职位描述1、部门负责人经理2、招商3、办公室4、物业5、保安员6、保洁院三．相关表格1、合同管理登记表2、商铺钥匙管理登记表3、业务洽谈来访登记表4、物业设施日常检查登记表5、物业设施登记表6、用电管理登记表7、用水管理登记表8、用暖管理登记表9、电梯维护修理登记表10、住宅商铺房门维护修理登记表11、停车场12、地下室13、园区花木14、景观15、围墙16、路灯照明17、下水井18、其他商业运营管理办公室管理规定为规范管理，职责明确，提高日常工作效率，特制定本规定。一．每位员工都要及时将公司会议事项、工作任务上传下达，不超过四小时。二．办公物品领用后要妥善保管，节俭使用，及时修理，保持洁净。三．按时上下班，不迟到，不早退。四．每位员工对工作任务要有计划，按时执行，及时回复；团队之间要相互协作与沟通。五．办公室卫生实行个人负责制，及时交接和监督。六．办公室不准大声喧哗，不准吵闹。七．部门员工仪容仪表保持卫生、整洁，仪态要端正，不穿过分炫耀的服装。八．每位员工都有义务对来访客户进行接待，接待时要主动、热情、礼貌，讲五声忌四语（五声：迎客声、称呼声、致谢声、致歉声、送客声，四语：藐视语、烦躁语、否定语、斗气语）。九．上下班要检查电脑、电灯、门窗、电源等是否完好或关闭。十．对于重要文件资料、合同等文献要妥善保管、归档或删档。十一．对于部门内会议要积极发言、严肃认真，及时反映问题和建议，维护秩序，做好会议纪要。十二．反对低俗。教育世家商铺管理制度为了进一步加强中和教育世家小区商铺（包括铺面、停车场）的租赁与管理工作，规范租赁流程，营造整洁亮丽的经营环境，共同打造星级市场，树立良好的企业形象，结合实际情况，特订立本制度。一、规范租赁。严格按中和教育世家商铺的有关规定租赁商铺，未经批准不得降低租金标准和少收漏收相关的收费项目，不得随意跨区域租赁商铺，不得随意更改租用合同内容等。二、按期续租。经营户续租商铺，应于合同期满前一个月向中和教育世家运营管理办公室申请办理续租手续，否则，视为自愿放弃续租优先权。合同到期后再要求续租的，每天按合同约定金额的2‰—5‰加收滞纳金，若中和教育世家不同意续租，将无条件收回商铺另行招租。退租商铺者，不得拆除室内外各种装饰装修物，穿墙打洞导致商铺被破坏者，必须恢复原状。三、严控转租。经营户欲将商铺转让给第三方时，必须在合同期内，征得中和教育世家同意，并办理相关手续后方能有效。否则，转让无效，中和教育世家可无条件收回商铺另租，因此造成的一切损失由转租双方自行承担，同时中和教育世家对转租双方处以1000—2000元的罚款。四、按时缴费。租赁经营户必须按合同约定时间，及时按年一次性全额交清租金、管理费等相关费用。自觉按时缴纳租用商铺期间所发生的税费和水、电、电话、光纤、物管等费用。五、合法经营。商铺承租经营户应按国家有关规定办理相关经营手续，证照齐全、亮照经营、照章纳税。按照国家法律法规规定提供产品质量认证资料，执行进货检查验收制度，建立进销台帐，切实保障商品质量安全，发现不合格商品时，严格执行商品退市制度。不得经营假冒伪劣、有毒有害、腐烂变质等危害人身健康的商品。六、服从管理。遵守国家法律法规，严格执行中和教育世家各项制度，服从中和教育世家管理和统一规划，严禁在中和教育世家通道内堆放物品，确保通道畅通。不得跨区域经营、超界占道经营。积极参加中和教育世家举办的各种公益性活动，共同维护中和教育世家形象。七、诚信文明经营。礼貌待客、童叟无欺，努力提高服务质量。不欺行霸市、哄抬物价、强买强卖、恶意竞争，商品要明码实价，反对暴利销售，无以劣充优、以假充真、短斤少两的经营行为；在中和教育世家内不准打赤膊、穿拖鞋，保持衣冠整洁,做到语言文明、不说脏话、粗话,不参与打架斗殴、聚众赌博、起哄闹事。八、重消防、强安全。经营户在商铺租用期间，应根据有关规定完善消防安全设施，做好防火、防盗、安全用电，严禁私拉乱接电线、光纤线、电话线、水管等管线，否则罚款500—1000元，并承担整改费用。在中和教育世家内禁止煮饭和吸烟，吸烟者每次罚款20元，煮饭者每次罚款100-500元。九、爱清洁、讲卫生。门前实行三包（包卫生、包秩序、包安全），自备垃圾桶（篓）、拖帕，定点存放，不乱扔乱丢垃圾，商铺经常打扫，无蛛网、污物、粉尘和异味，不得随意吐痰，物品摆放整齐，保持墙面光洁。十一、爱护商铺及其设施。爱护商铺及其附属设施，不得改变房屋结构，保护好中和教育世家公共设施，按照“谁使用、谁损坏、谁维修”的原则自行支付相应的维修费用。损坏照价赔偿、故意损坏2—10倍赔偿。商铺承租经营户应自行主动采取预防措施，确保货物不损坏、不霉烂变质和不被雨淋。十二、按程序合理表达诉求。中和教育世家经营户对市场管理若有意见，应与市场管理部门或直接以书面或口头形式向中和教育世家相关部门反映，合理表达诉求，对中和教育世家处理意见不满意的，可向公司总经理或向国家仲裁机构投诉。不得恶意阻拦中和教育世家出入口和通道，影响市场经营。十三、本制度解释权归中和教育世家。十四、本制度从公布之日起执行。业务洽谈管理规定招商人员必须具备的基本素质1、良好的心理素质。优秀的招商人员的心理素质表现好：临危不惧，胜不骄，败不妥。具体表现为要具备：（1）事业心：包括很强的敬业精神，创业精神，勇于进取，勇于创新，具有执著的奉献精神；（2）责任感:是对工作的高度负责精神，在面对重大责任或紧急关头，应敢于刚毅果断，勇于权限内的决策；敢于承担责任，做到秉公办事，不徇私情，坚持公正的立场，充分发挥综合能力。（3）意志力:意志品质坚强，稳健持重的招商人员，才能去认真克服困难，并不为小恩小惠诱惑。商业地产招商不仅是双方智力、技能和实力的比较，也是意志、耐性和毅力的争斗。（4）自控能力:招商的双方都是围绕各利益，心理上处于对立状态，出现僵持甚至不欢而散的现象亦为常见。2、具备相关经济知识、社交能力和语言表达能力（1）商业地产招商涉及到经济学、零售学、房地产开发经营、心理学、社会学、会计与税收等相关学科，以及最新的相关法律法规知识，而且新知识、新技能不断涌现，招商人员必须掌握这些基本知识，适时学习充电，才能更好做好招商。（2）商业地产招商对象的行为是一个投资行为，而这行为需要多个管理层的分析到最高层的决策，这就是要求招商人员须充分地分别与各管理层人员进行多次沟通，因而交际工作十分必要且有效。（3）招商信息主要是通过文字形式传递出去的，而招商谈判则主要是通过语言来沟通的。招商人员语言表达须正确规范，使用有效的语法、修辞和逻辑，使表达更具吸引力、说服力和感染力。3、具备良好的现象判断能力和灵活应变能力（1）敏锐的观察力通过察言观色可捕捉对放的投资意图和实力，通过对手的语言表达姿势和动作观察、分析；进而做出准确的判断，是获取信息，了解对手的有效方法和手段之一。（2）应变能力指招商人员能够根据招商形势的千变万化、审时度势，争取相应灵活的对策，使判断向有利已方的方向发展。因此，招商人员除必须掌握招商项目的具体情况和市场行情外，还须做到积极进取、勇于开拓，谈判时做到机智、幽默、轻松，应付自如。九、招商人员必须具备的基本素质1、良好的心理素质。优秀的招商人员的心理素质表现好：临危不惧，胜不骄，败不妥。具体表现为要具备：（5）事业心：包括很强的敬业精神，创业精神，勇于进取，勇于创新，具有执著的奉献精神；（6）责任感:是对工作的高度负责精神，在面对重大责任或紧急关头，应敢于刚毅果断，勇于权限内的决策；敢于承担责任，做到秉公办事，不徇私情，坚持公正的立场，充分发挥综合能力。（7）意志力:意志品质坚强，稳健持重的招商人员，才能去认真克服困难，并不为小恩小惠诱惑。商业地产招商不仅是双方智力、技能和实力的比较，也是意志、耐性和毅力的争斗。（8）自控能力:招商的双方都是围绕各利益，心理上处于对立状态，出现僵持甚至不欢而散的现象亦为常见。2、具备相关经济知识、社交能力和语言表达能力（1）商业地产招商涉及到经济学、零售学、房地产开发经营、心理学、社会学、会计与税收等相关学科，以及最新的相关法律法规知识，而且新知识、新技能不断涌现，招商人员必须掌握这些基本知识，适时学习充电，才能更好做好招商。（2）商业地产招商对象的行为是一个投资行为，而这行为需要多个管理层的分析到最高层的决策，这就是要求招商人员须充分地分别与各管理层人员进行多次沟通，因而交际工作十分必要且有效。（3）招商信息主要是通过文字形式传递出去的，而招商谈判则主要是通过语言来沟通的。招商人员语言表达须正确规范，使用有效的语法、修辞和逻辑，使表达更具吸引力、说服力和感染力。3、具备良好的现象判断能力和灵活应变能力（1）敏锐的观察力通过察言观色可捕捉对放的投资意图和实力，通过对手的语言表达姿势和动作观察、分析；进而做出准确的判断，是获取信息，了解对手的有效方法和手段之一。（2）应变能力指招商人员能够根据招商形势的千变万化、审时度势，争取相应灵活的对策，使判断向有利已方的方向发展。因此，招商人员除必须掌握招商项目的具体情况和市场行情外，还须做到积极进取、勇于开拓，谈判时做到机智、幽默、轻松，应付自如。十、招商人员的特殊素质1、热爱商业地产的招商工作，对招商具有特有的兴趣。兴趣可为招商人员加快对问题的观察、探索、追求和创新；并在招商过程中增强自信心和对工作的激情。2、具有局势控制能力，主要表现在对招商准备工作，了解自身项目的优缺点，了解对方的招展实情，并在时间上、心理优势占据主动权。3、较佳的团队精神，招商是整体运作的，虽然整体项目按商品或服务项目的大类或中类分至每位招商人员，但各个功能区的招商成功与否影响到整体项目招商是否成功。招商人才并非天生就有的，他们是通过选拔、培训并在实践中锻炼出来的。绩效考核和激励机制在招商实践中对人才的培养起到重大的作用。二、招商现场操作规程迎接客户前准备按接待轮序表提前让置业顾问做好准备准备好楼书、文件夹、名片、计算器等工具注意售楼处现场及个人仪表接待客户当客户进入售楼处，每一个看见的置业顾问都应该主动招呼点头致意，礼貌用语为：“您好！”，同时提醒其他置业顾问注意当值置业顾问应立即目前问候，并委婉询问以前是否来过，如来过，转给曾接待过的置业顾问（如同事不在应义务接待）；不得挑客户，不得令客户受冷落；不论客户外表、来访目的如何，置业顾问都要热情接待帮助客户收拾雨具、放置衣帽等通过随口招呼，区分客户真伪，了解客户所来区域的和如何知道本楼盘的信息渠道等；或不是真正客户，也应提供一份资料并作简洁而热情的接待接待客户，置业顾问一人或一主一副，以二人为限，绝对不要超过三人（实习生旁听）介绍楼盘礼貌的寒暄之后，可配合模型等做简单的项目讲解（如：朝向、楼高、配置、周边环境等），使客户对项目形成一个大致的概念交换名片，相互介绍，了解客户的个人资讯情况，介绍时先别发楼书，以免分散注意力按照销售现场已经规划好的销售动线，配合灯箱、模型、样板房等，自然而有重点地介绍楼盘（着重于地段、环境、交通、配套设施、房屋设计、主要建材等说明）介绍楼盘时，应侧重强调整体优势点将自己的热忱与诚恳推销给客户，努力与其建立起相互信任的关系通过交谈正确把握客户的真实需要，制定应对策略当客户超过一人时，注意区分其中的决策者，把握他们相互间的关系在模型讲解过程中，可探询客户需求（如：面积、购买意图等）。做完模型讲解后，可邀请他参观样板房，在此过程中，置业顾问应对项目的优势做重点介绍，并迎合客户的喜好做一些辅助介绍带看现场在售楼处作完基本介绍，并参观样板间后，应带领客户参观项目现场结合工地现况和周边特征，边走边介绍按照房型图，让客户切实感觉自己所选的户型尽量多介绍，让客户始终为你所吸引带看工地的路线应事先规划好，注意沿线的整洁及安全嘱咐客户带好安