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1世联地产深圳商业部谨呈：**市某房地产开发有限公司**某地产某商业广场项目整体定位与规划、产品建议20132塔楼物业酒店方向【结论1】中小企业办公楼有一定的市场可行性商务方向居住方向中小企业写字楼客户：市场主要办公需求，有租金承受能力趋势：未来新兴商务区区域：中小企业聚集，认可项目区域商务方向3【客户】小户型居住公寓接受度比较高，近73%的客户考虑购买公寓，一半的客户可接受40-70m²的户型，为项目打造居住型公寓提供了机会塔楼物业酒店方向商务方向居住方向4塔楼物业酒店方向【结论3】市场有很庞大的居住需求，居住式公寓的市场接受有一定难度商务方向居住方向居住式公寓供应：区域项目供应小，土地出让不多，未来竞争小去化：以刚需为主导的住宅市场需求火爆产业：工业立市的产业经济发展带来人口增加居住方向溢价：价格与成本比较，溢价能力强客户：近73%消费者可考虑购买公寓物业5价值占位16**富人区城市豪宅板块金沙湾新城总共规划有7期，已经成为**市民眼中的“高端住宅区”●金沙湾广场项目地块●1公里范围圈●喜来登酒店●花园酒店超百万平米滨海居住区185米**滨海地标建筑两家五星级酒店金沙湾广场428㎡海景豪宅金沙湾新城实景图金沙湾新城实景图7老城外扩第一站豪宅区门户赤坎老城金沙湾板块开发区板块赤坎老街，曾经的古商埠●项目地块很多年以来，赤坎老街坊一直流传着这样两种说法：北桥乱糟糟、臭烘烘，是“穷人”住的地方；赤坎老城区，旧城改造难度大，要住得舒适住得有“身分”还是选择霞山。赤坎区委区政府根据《**市城市近期建设规划》，紧紧围绕一廊（金沙湾观海长廊）、一湖（滨湖）、一江（赤坎江）、一园（南国热带花园）实施“东拓南进西扩北推”城区发展规划，坚持“提升主城、开发新区、整体推进”的总体思路，全力拓展城市发展空间。8坐拥城市主轴尽享城市配套●项目地块军民路观海路体育北路体育南路●红嘴鸥游艇码头●**国际水上中心●海滨浴场●观海长廊●南国热带公园●金沙湾广场国际会展中心●●市级行政中心（规划中）**电视台●15分钟车程覆盖范围两条：城市南北交通轴线三项：城市公共服务配套六大：城市休闲配套人民大道海滨大道政府行政中心规划9近万平米公共绿化城市生态氧吧地块紧邻：6000平米市政公园●●项目内部规划：3000平米绿化广场●海田公园：离项目600米公园南北长2100米,东西宽48米,总面积近10万平方米**绿地率、绿化覆盖率和人均公园绿地面积分别达到40.65%、45.71.51平方米。已基本形成了以金沙湾观海长廊、中澳友谊公园、金海岸观海长廊为主的西海岸生态绿廊景观；以南桥公园、北桥公园、海田公园为主的赤坎滨河绿轴生态景观；10未来区域商业副中心，新兴活力区●金沙湾广场，5.2万㎡●丽湾名邸，6.8万㎡金沙湾广场：：总建筑面积5.2万平方米，引入超市、国际时尚购物、特色美食、休闲健身、电影院等，同时辅以个人护理超市、特色精品店、溜冰场、儿童乐园、运动馆等个性化的业态。丽湾名邸商业中心：分为下沉广场和地面四层，建筑面积高达6万平方米，打造**最大的购物中心，国际知名品牌驻场，集购物、商务、观光、娱乐、饮食于一体，为客户提供粤西地最高端的一站式服务。大型商业地块：保利、万达等大型开发商看中的潜力地块，未来必将打造大型购物中心；●项目地块●沙湾村旧改地块金沙湾广场既是机遇也是竞争和挑战…..11价值**富人区城市豪宅板块老城外扩第一站豪宅区门户坐拥城市主轴尽享城市配套上万平米公共绿化城市生态氧吧未来区域商业副中心，新兴活力区区域前景美好但也困局重重……12发展战略213以豪宅板块、区域门户的气质建立市场形象以复合功能最大化客群面实现快销以精致创新产品形成新体验项目发展战略办公写字楼+商务公寓居住类豪宅居住式公寓消费体验式风情商业街这就是豪宅，金沙湾门户，进入豪宅的第一步这就是复合，商务、居住、消费、投资的新生地这就是创新，**此前不敢想象的新体验14项目策略项目创新发展策略立面、造型个性化办公环境生态化商务个性生态化都市豪宅区精品品质感提升住宅豪宅精品化客户：新兴家庭商业风情化客户：NEO企业客户：城市后起之秀法式风情街区中高端餐饮休闲15项目策略风情商业增添气质和体验商务物业，标定创新性格豪宅区精品公寓＋＋居住物业6.5万㎡商务物业4.4万㎡商业1.3万㎡商务标定形象居住快速回现标定形象提升价值16整体定位317当我们面对**，特别是面对具有百年历史的法式老建筑时，我们就不得不寻找一条尊重历史，尊重**文脉的创新之路。只有这样，才能使我们设计的建筑和它的环境、历史相协调。只有这样才能使我们的建筑成为历史文化的一部分，成为城市的一部分。广州湾的历史，洋楼的价值是**文化概念中最有价值力的，也是最具国际时尚感的它最能唤起**新贵对项目的价值联想18历史与时尚交融的新贵综合体**最时尚、最历史的新贵综合体最时尚：全新办公环境、创新居住公寓、前所未有的风情街区，满足新贵们强烈的好奇心最历史：法式新古典公寓、法式风情街区、收藏城市历史是新贵人生的一部分【新视野】【新领寓】【新生活】**.新天地【整体定位】19**.新天地——文化、时尚、开放、活力、生态城市新贵的符号和标准20**.新天地整体风格要求——强调现代与历史的视觉冲击力、让人眼前一亮的、成为豪宅区点睛之作时代感视觉冲击力让人眼前一亮豪宅点睛之作21120m生态海景写字楼，现代、特色，生态新视野new-vision22**|海滨生态区新型企业商务中心Ecologicalregion·NewEnterpriseOfficeCenter23新领寓new-flat克拉公馆——用克拉度量新贵的精致，法式ARTDECO兼具文化厚重感和品质感24他们是成长转型中的“高知阶层，有品位，有思想一族”“事业处于上升期，对生活品质有追求”房子对于他们而言，不仅仅只是个栖身之所，更是代表一种生活态度，所以他们宁愿选择精致的房子，也不愿选傻大傻大的空间他们“热爱自己”，“热爱生活”“不愿委屈”很真实，很务实新贵之后起之秀25**|富人区城市克拉公寓Caratapartment26新生活new-life法式风情街区，传统与现代有机融合,升级**传统步行街，打造**步行街新名片27新生活new-life以中高端特色餐饮休闲为主力店打造开放式的LifestyleStreet，形成家庭休闲目的地28他们是小家庭，在此聚会，他们是小夫妻，在此倾谈，他们是小情侣，在此购物，这，是新兴家庭的休闲目的地新贵之新兴家庭29金沙湾|富人区法式风情休闲地Luxuryresidentialarea·FrenchCustomsStreet30项目核心问题界定发展战略及整体定位物业发展方向及配比项目规划及产品建议1.属性界定2.项目核心问题1.物业方向判断2.方案经济测算1.价值占位2.项目困局3.发展战略与策略4.项目整体定位1.整体规划建议2.产品打造建议31整体规划132通过对项目周边的交通路网进行分析，未来将在海滨大道沿线形成三个人/车流汇聚点人车流分析广湛路口站8;、21、2938、43金沙湾入口站2、20、22805、809市政公园某苑住宅区翠堤湾住宅区二期住宅地块保利/万达在谈的旧改地块军民路康顺路延长线（规划中）海滨大道次要汇聚点1：汇聚从开发区、邻近住宅区到达项目的客群次要汇聚点2：远期形成的汇聚点，主要是老城区居民以及跟旧改地块形成汇聚点主要道路和商业街车流方向人车聚集点33通过分析对面地块的规划及保利、万达常有的开发模式，未来将与本项目产生一个重要的人流互动点，是项目规划布局时需重点考虑的衔接、互动的地方人车流分析人流互动点人流动线人流互动点绿色步行动线人流互动点：最重要的互动点，对面项目广场，老城区人群，并与绿色步行动线交叉，是项目重要的发力点广场购物中心34总体规划商业业态规划：以两个定制化大酒楼作为主力店和树立商业街形象市政公园幼儿园商业街动线裙楼商业18M中心广场（抬高到二层）广场广场8M本地特色餐饮/商务休闲餐饮为主建议引进**本地特色的家庭餐饮，中式快餐，同时结合少量的咖啡、甜点等商务休闲餐饮；娱乐建议引进桌球俱乐部、棋牌室、足浴、桑拿等业态；年轻潮流服饰/社区配套服务建议引进本地品牌的年轻潮流服饰、国内一二线运动服饰，同时配以部分的社区配套服务业态；35商业建议236建筑风格法式风情——最契合**的人文历史风情商业街总结打造法式风情的开放式街区主入口广场设立商业标识塔，年轻时尚形象和汽车展示店增强项目对外昭示力次入口广场商业一层端头位置布置家庭/休闲餐饮形象店，锁定项目出入门户连廊裙楼商业二层与中心生态广场连接，构造二层开阔空间，打造生态休闲的购物体验地街道贴合消费者感知的小尺度空间设计，增加体验感转角退台设计上符合宜商宜居的灵活性，高层设置人流带动作用强的目的性业态，一层预留出入口提升高楼层商业利用率划铺兼顾主力商家形象与开发商收益停车退让超过20米，腾挪出地面停车空间，成本最小化下实现项目核心优势，吸引更多有车族高端消费者景观小品内部设置法式风情小品，增加商业标志性、趣味性，增加客户驻留时间写字楼339部分商务公寓+部分写字楼的形式满足各类中小企业对外部形象与内部实用的要求写字楼商务公寓升级版荣基大厦覆盖创业型中小企业写字楼产品方向：生态版银隆广场+升级版荣基大厦中小企业办公生态版银隆广场覆盖成长型、稳定型中小企业写字楼产品建议总结商务公寓+中小企业办公，通过以下十点控成本、树形象，关键在于外立面与大堂高度120m标杆高度，商务公寓3.5m，写字楼3.8m造型立面简洁现代的造型，采用单层LOW-E玻璃加部分铝单板入口广场小品、旗杆增加标志性，主入口檐篷提高项目的形象大堂500m²以上，挑高10-12m；底部石材，高处人造材质电梯做足数量，采用国产品牌，高低分区标准层1500m²，开间50m，进深30m，筒中筒回字型无柱设计功能户型大型企业标定形象，中小企业办公，商务公寓由高向低布局，以100-150m²为主力户型中小企业办公酒店式管理，毛坯销售商务公寓MOHO概念，可商可住，个性化装修，酒店式服务、24小时办公生态办公空中花园营造生态健康办公环境，并且形成特色造型居住公寓442【户型建议】大小户型居住公寓户型建议居住公寓价格竞争力产品策略产品竞争力大户型居住公寓建筑基底面积400m²梯户比两梯四户户型面积120-90m²产品类型舒适性三房+紧凑型三房体量1.5万m²大户型居住公寓建筑基底面积600m²梯户比三梯六户户型面积110-70m²产品类型紧凑型三房+舒适性两房+紧凑型两房体量2万m²小户型居住公寓建筑基底面积1000m²梯户比四梯20户户型面积80-40m²产品类型舒适性两房+紧凑型两房+一房体量3万m²产品竞争力总结高附加值提升产品竞争力赠送通过赠送提实现产品功能升级，提高性价比精装修小户型公寓采用精装修提高溢价和性价比服务通过酒店式服务提高产品的价值感外立面法式风情：尊贵、优雅、温馨园林中央公园与公寓入口有机结合，营造品质感，仪式感，尊贵感