搜索
本章分值一般在3-5分之间，以单选和多选题出现。第三章房地产投资分析技术第一节投资分析的基本概念第二节现值与现值计算第三节设备更新中的经济分析第四节房地产投资财务评价指标第三章房地产投资分析技术1．现金流量与现金流量图2．资金时间价值与资金等值的判定3．设备更新的内容与特点4．投资回收与投资回报的区别5．盈利能力指标的分类知识要点第三章房地产投资分析技术考试目的：测试应考人员对资金时间价值、复利计算公式、设备更新经济分析方法和房地产投资财务评价指标的熟悉程度，以及运用这些方法方法，解决房地产投资分析技术实际问题的能力和知识水平。第三章房地产投资分析技术掌握现金流量、资金时间价值、单利计息与复利计息的计算方法；设备更新经济分析方法。熟悉现金流量图的绘制，资金等效值的计算公式及其应用；投资回收与投资回报的区别与联系，房地产投资的表现形式及静态财务分析指标的计算方法。了解名义利率与实际利率的区别，房地产投资动态盈利指标和清偿能力指标的计算方法。考试要求第三章房地产投资分析技术一、现金流量二、现金流量图三、房地产置业投资的现金流量第一节投资分析的基本概念在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统来考察，一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。现金流出：流出系统的资金；现金流入：流入系统的资金；净现金流量：现金流出与现金流入之差。一、现金流量第一节房地产投资分析的基本概念对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括：销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收入等.现金流出主要包括：土地费用、建造费用、还本付息、运营费用、税金等。一、现金流量第一节房地产投资分析的基本概念【正确答案】AB【典型考题•多选题】现金流入通常包括（）等。A．销售收入B．出租收入C．运营费用D．还本付出E．税金第一节房地产投资分析的基本概念现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，表示出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。（如下图）二、现金流量图第一节房地产投资分析的基本概念第一节房地产投资分析的基本概念二、现金流量图图3-1正现金流量和负现金流量绘制的基本规则：1．以横轴为时间轴，每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期。横坐标轴上“0”点通常表示当前时点，也可表示资金运动的时间始点或某一基准时刻。时点“1”表示第1个计息周期的期末，同时又是第2个计息周期的开始。二、现金流量图[A]第一节房地产投资分析的基本概念二、现金流量图[A]第一节房地产投资分析的基本概念图3-2现金流量时间标度2．期末惯例法：如果现金流出或流入是发生在计息周期的期间，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。二、现金流量图[A]第一节房地产投资分析的基本概念3．“0”点的由来：为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为上一周期期末，即第“0”期期末发生的，这就是在有关计算中出现第“0”周期的由来。二、现金流量图[A]第一节房地产投资分析的基本概念4．现金流量：相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。通常是箭头向上者表示正现金流量，向下者表示负现金流量。某一计息周期内的净现金流量，是指该时段内现金流量的代数和。二、现金流量图第一节房地产投资分析的基本概念【正确答案】C【典型考题•单选题】某一计息周期内的净现金流量是指该时段内（）。A．正现金流量的代数和B．负现金流量的代数和C．现金流量的代数和D．现金流量的公允价值第一节房地产投资分析的基本概念（一）现金流分析中的常用术语1.潜在毛收入2.空置和收租损失3.其他收入4.有效毛收入5.运营收入6.净运营收入7.抵押贷款还本付息8.准备金9.税金10.经营现金流三、房地产置业投资的现金流量第一节房地产投资分析的基本概念1．潜在毛租金收入定义：物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入。计算：它等于物业内全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积。理解：不代表物业实际获取的收入。三、房地产置业投资的现金流量第一节房地产投资分析的基本概念（一）现金流分析中的常用术语（一）现金流分析中的常用术语2．空置和收租损失潜在毛租金收入的减少可能有两方面原因：一是空置的面积不能产生租金收入；二是租出的面积没有收到租金。三、房地产置业投资的现金流量第一节房地产投资分析的基本概念（一）现金流分析中的常用术语3．其他收入定义：租金以外的收入，又称计划外收入。注意：一般将通过专业代理机构或法律程序催缴拖欠租金所获得的收入亦列入其他收入项目上。三、房地产置业投资的现金流量第一节房地产投资分析的基本概念4．有效毛收入定义：从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，如下公式：有效毛收入＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入三、房地产置业投资的现金流量第一节房地产投资分析的基本概念（一）现金流分析中的常用术语【典型考题•单选题】关于有效毛收入的计算公式，正确是的（）。A．有效毛收入=潜在毛租金收入-空置损失+收租损失+其他收入B．有效毛收入=潜在毛租金收入+空置损失+收租损失+其他收入【正确答案】C【典型考题•单选题】关于有效毛收入的计算公式，正确是的（）。C．有效毛收入=潜在毛租金收入-空置损失-收租损失+其他收入D．有效毛收入=潜在毛租金收入+空置损失-收租损失+其他收入5．运营费用定义：除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用。包括：人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）、为租客提供服务的费用（公共设施的维护维修、清洁、保安等），保险费、房产税、城镇土地使用税和法律费用等也属于运营费用的范畴。三、房地产置业投资的现金流量第一节房地产投资分析的基本概念（一）现金流分析中的常用术语【正确答案】D【典型考题•单选题】下列费用中，不属于运营费用的是（）。A．保险费B．房产税C．员工工资D．公益捐款6．净运营收益从有效毛收人中扣除运营费用后就可得到物业的净运营收益，简称净收益即：净运营收益＝有效毛收入-运营费用净运营收益的最大化是业主最关心的问题，也是考察物业管理企业的物业管理工作成功与否的主要方面。第一节房地产投资分析的基本概念三、房地产置业投资的现金流量（一）现金流分析中的常用术语7．抵押贷款还本付息物业还本付息即抵押贷款还本付息，要从净运营收益中扣除。（得到税前现金流）业主很关心的问题是，物业所产生的净运营收益是否能够支付抵押贷款的本息，同时满足其投资回报的目标。第一节房地产投资分析的基本概念三、房地产置业投资的现金流量（一）现金流分析中的常用术语8．准备金定义：即物业维修资金，又称大修理基金，准备金通常用于支付物业经营过程中的资本性支出，包括房屋及设备、设施的大修理更新。注意：如果这部分资金来自物业的收益，就应该从物业现金流中扣除。第一节房地产投资分析的基本概念三、房地产置业投资的现金流量[A]（一）现金流分析中的常用术语9．税金我国房地产投资经营过程中企业纳税的主要税种有：（1）经营税金及附加（2）城镇土地使用税和房产税（3）企业所得税第一节房地产投资分析的基本概念三、房地产置业投资的现金流量[A]（一）现金流分析中的常用术语9．税金（1）经营税金及附加含义：“两税一费”，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。计算方法：营业税税额＝应纳税销售（出租）收入×税率营业税的税率为5％。城市维护建设税和教育费附加，是依托营业税征收的一种税费，分别为营业税税额的7％和3％。第一节房地产投资分析的基本概念三、房地产置业投资的现金流量[A]（一）现金流分析中的常用术语9．税金（2）城镇土地使用税和房产税含义：城镇土地使用税指占用国有土地应缴纳的一种税，按面积征收；房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税，按房产原值或出租收入的一定比例征收。注意：在企业所得税前列支。三、房地产置业投资的现金流量[A]第一节房地产投资分析的基本概念（一）现金流分析中的常用术语9．税金（3）企业所得税定义：对实行独立经济核算的房地产开发投资企业，按其应纳税所得额征收的一种税。计算公式：所得税税额＝应纳税所得额×税率其中：应纳税所得额＝实现利润-允许扣除项目的金额税率：33％。三、房地产置业投资的现金流量[A]第一节房地产投资分析的基本概念（一）现金流分析中的常用术语10．经营现金流（1）税前现金流：从净运营收益中扣除抵押贷款还本付息之后，就得到了物业的税前现金流。税前现金流=净运营收益-抵押贷款还本付息（2）税后现金流税后现金流=税前现金流-准备金-所得税三、房地产置业投资的现金流量[A]第一节房地产投资分析的基本概念（一）现金流分析中的常用术语（二）收益性物业的现金流如下潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入=有效毛收入-运营费用净运营收益（物业服务企业所涉及的财务管理到净运营收益为止）-抵押货款还本付息=税前现金流-准备金-所得税=税后现金流三、房地产置业投资的现金流量[A]第一节房地产投资分析的基本概念本章学习结束谢谢观看高清HD视频讲座地址：