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株洲汉华国际商业城运营管理策划方案预言流行精典生活汉华国际商业城运营管理策划方案运营管理策划方案运营管理策划方案运营管理策划方案株洲汉华国际商业城运营管理策划方案预言流行精典生活购物中心自20中期诞生以来，整整半个多世纪，世界各地的购物中心经营格局几乎是同一个版本，以综合经营为特色，以商品齐全为号召发展，随着生产领域的不断扩大，消费产品愈来愈丰富，任何一家购物中心都很难再用“综合经营、品种齐全”来召唤顾客。实事上，购物中心的营业场地尽管也跟着扩大，从几千平方米到几万平方米，到十几万、二十几万平方米，可仍然达不到经营经营品种齐全的要求。于是，购物中心不得不告别综合经营，进入多版本时代，由综合经营转变为主题经营，是购物中心发展至今天多版本时代的特征，一家购物中心营造一个经营主题，成为现代购物中心的经营理念。多版本的主题经营，使购物中心之间处于既竞争又互补状态，即便共处一个商圈，也是错位经营之可能，造成共同发展的良好趋势。前言株洲汉华国际商业城运营管理策划方案预言流行精典生活第一节第一节第一节第一节项目运营管理分析项目运营管理分析项目运营管理分析项目运营管理分析株洲汉华国际商业城运营管理策划方案预言流行精典生活一、区域商业环境分析一、区域商业环境分析一、区域商业环境分析一、区域商业环境分析汉华商业中心项目位于株洲市建设南路，背靠钟鼓岭商业步行街，与株洲市城市芦淞服装批发市场近在咫尺，项目占据株洲中心城区CBD核心区域。区域内人口集中，商业商业氛围浓郁，所处地区域一直以来是株洲的传统商业中心，周边有株洲市商业龙头株洲百货大楼，商业新贵平和堂以及即将进驻的南京中商、金轮广场等商业项目，形成了集批发、购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的多功能的城市商业聚集区，是株洲市民购物休闲的首选之地。株洲市商业发展水平还处于成长期，目前株洲市商业市场主要以服装批发为主，芦淞服装批发市场群稳居全国十大服装批发市场行列。株洲汉华国际商业城运营管理策划方案预言流行精典生活二、区域商业发展趋势分析二、区域商业发展趋势分析二、区域商业发展趋势分析二、区域商业发展趋势分析据株洲市政府咨文报告资料显示，株洲市GDP总量居全省第二位，居民人均可支配收入情况比较乐观，在湖南省范围内只比长沙市略低，远高于省内其他城市，稳居第二位。由此可见，株洲市居民是比较富足的，拥有一定的购买力，有能力开始追求享受和高品位的生活。随着项目所在区域常住人口的进入与逐步稳定，及消费能力和消费观念的不断提高，目前项目所在区域与之相适应的零售商业设施和配套服务环境已难以满足旺盛的消费需求。本地商业水平已经开始显得落后，市场在呼唤高水平商业的诞生。株洲汉华国际商业城运营管理策划方案预言流行精典生活三、区域商业差异化分析三、区域商业差异化分析三、区域商业差异化分析三、区域商业差异化分析超市+精品百货+餐饮中高档消费群体中高档平和堂超市+电器+传统百货+餐饮大众消费群体中低档株洲百货大楼业态组合目标客户档次项目区域内商业除芦淞服装批发市场群外，最具代表性的有株洲百货大楼和平和堂，如上表所示，两者的档次不同，目标客户不同，业态组合也不同。株洲百货大楼多年以来雄居株洲，其地位不容撼动，平和堂乃湖南百货行业翘楚，高端定位及时尚品牌资源极其强大。株洲汉华国际商业城运营管理策划方案预言流行精典生活四、分析结果四、分析结果四、分析结果四、分析结果如何在有限的品牌资源和消费群体的竞争中取得成功，唯一的方法是差异化经营，与平和堂中高端市场资源的强大和株洲百货大楼在中低档市场的垄断，与之激烈血拼必然会造成“杀敌一千，自损八百的局面”。但商业项目要良性发展，不光是中高端市场的发展，也不光是中低档市场的发展，更需要中端市场的补充与完善，以满足不同档次的消费人群的消费。株洲汉华国际商业城运营管理策划方案预言流行精典生活根据上述分析，我们可以总结出本项目以青春时尚主题式百货商场做为主力店，豪华影院在线+主题性餐饮等次主力店为特色，致力于打造株洲引领时尚潮流、最具活力的青春时尚前沿阵地的差异化经营策略。主题式百货++++豪华影院在线++++主题性餐饮配套为了更好的把握市场动态，准确的把握汉华国际商业城正式开业后的营业绩效，并为公司决策提供有效可行的依据，在结合市场情况和长期从事商业地产的运作经验，并从购物中心推广角度，制订以下经营管理方案供公司参考。株洲汉华国际商业城运营管理策划方案预言流行精典生活第二节第二节第二节第二节项目运营管理竞争策略项目运营管理竞争策略项目运营管理竞争策略项目运营管理竞争策略株洲汉华国际商业城运营管理策划方案预言流行精典生活●制定市场错位的招商策略●制定自主创新的营销策略●创立““““顾客第一，服务第一””””服务宗旨●树立汉华国际的企业文化株洲汉华国际商业城运营管理策划方案预言流行精典生活●制定市场错位的招商策略项目选择招商品牌时一方面要考虑到品牌自身，另一方面要考虑“青春时尚”的阳光主题，而“青春时尚”的阳光的文化是一种亲情文化，符合了目标消费群的心理文化需求，所以进入汉华国际的品牌必须符合这种文化。株洲汉华国际商业城运营管理策划方案预言流行精典生活●制定自主创新的营销策略建立强大的市场营销部，通过对消费者和竞争对手的分析，制定适合汉华国际商业城本身的营销策略及营销方案，以超前的“文化营销”和“精神营销”理念展示汉华国际主流消费理念，通过多方协调，紧密合作，围绕同一主题展开不同层面的营销活动，互相烘托，满足青春时尚消费群体的文化消费和精神享受。株洲汉华国际商业城运营管理策划方案预言流行精典生活●创立““““顾客第一，服务第一””””服务宗旨公司以舒适的环境、优质的服务和丰富的商品，用自身的不懈努力，营造出都市生活的崭新空间，满足青春时尚人群的消费需求。汉华国际集购物、娱乐、餐饮、休闲为一体，以完美的服务、科学的管理、高品质高档次的商品，提高株洲的消费档次，带动新的消费观念，创造新的购物潮流。株洲汉华国际商业城运营管理策划方案预言流行精典生活●树立汉华国际的企业文化良好的企业文化不仅是团队建设的法宝，而且也是赢得顾客的重要法宝，企业文化反映企业最基本的价值观，只有能够对白领文化透彻理解的企业，只有优秀的企业家才能倡导建立有益于顾客的持久发展的企业文化，企业的品牌是文化的烙印，这种烙印需要每个员工用服务细节来体现，因此，我们提倡在汉华国际实施“微笑、活泼、健康、时尚、潮流”的服务理念，提高服务人员学历与素质，普遍达到或超过冲竞争对手。株洲汉华国际商业城运营管理策划方案预言流行精典生活第三节第三节第三节第三节项目运营管理要素项目运营管理要素项目运营管理要素项目运营管理要素株洲汉华国际商业城运营管理策划方案预言流行精典生活株洲汉华商业城项目地处株洲市区的核心地段，项目总面积约36000平米，集购物、娱乐、餐饮、休闲于一体，全方面位满足消费者的消费需求。通过对株洲汉华商业城项目的了解与判断，对项目的商业运作有一个基本面的分析，从项目的地段和周边的商业环境，以及项目本身的条件，初步得出株洲汉华商业城项目以自身的素质（黄金地段、建筑框架为内封闭项目、价值的最大化、可执行度及未来经营的要求），必须构建具有独立品牌影响力的商业业态，即主题型体验式商业中心才是其运营成功的必然方向，而且未来一定是株洲的标志性项目。株洲汉华国际商业城运营管理策划方案预言流行精典生活统一招商统一管理统一营销++++++++现代购物中心管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和管理平台上。不能统一运营管理的购物中心，会逐渐从““““商业管理蜕变成““““物业管理，最终丧失自己的商业核心竞争力，进而完全丧失在本地商业市场的竞争地位。项目运营管理成功三大要素项目运营管理成功三大要素项目运营管理成功三大要素项目运营管理成功三大要素株洲汉华国际商业城运营管理策划方案预言流行精典生活基石保障升值汉汉汉汉华华华华国国国国际际际际产生的项目统一形象产生的项目统一形象产生的项目统一形象产生的项目统一形象统一营销统一营销统一营销统一营销统一管理统一管理统一管理统一管理统一招商统一招商统一招商统一招商株洲汉华国际商业城运营管理策划方案预言流行精典生活1111、统一招商、统一招商、统一招商、统一招商开展消费群体和周边商圈的市场调研，以便针对周边商圈消费人群的消费特性，根据消费群体的消费习惯，结合场内各种品牌的集合优势，采取差异化经营策略及相应的经营措施，通过同质化商品的有序竞争和科学组合，充分地满足周边消费群体的消费需求，确保商场销售额及利润的最大化。将不同经营业态、厂商、代理商（不同的商品品牌，但类同的商品种类）通过相同的经营手段和经营形式组合在一个商业体量内，通过同质化商品的有序竞争和科学组合以形成非经常性日用商品市场，它最大的优势就是高附加值商品的聚合。因此统一招商也可认为是高附加值商品的聚合过程，对针对性的消费群产生极强的吸引力。株洲汉华国际商业城运营管理策划方案预言流行精典生活大量高附加值非经常性日用商品的聚合直接带来的矛盾就是各商品品牌之间的市场竞争，必须通过强有力的统一管理手段进行调节和弱化，保证个商品品牌的持续赢利能力，因此必须制定相应的管理制度并赋予实施以保障商业单体的有序运行，最大限度的保障大多数商品品牌。同时，商业中心作为完整的商业单位需要向消费者提供完善的售前指引和售后服务，最大限度的保证消费者权益并创造良好的消费环境。2222、统一管理、统一管理、统一管理、统一管理株洲汉华国际商业城运营管理策划方案预言流行精典生活根据场内的实际情况，结合项目的市场定位和经营特点，制定相应的管理政策，通过强有力的统一管理手段进行调节，以确保场内大多数品牌最大限度的持续赢利能力。同时，向消费者提供完善的售前指引和售后服务，最大限度的保证消费者权益并创造良好的消费环境。经营管理是商业项目成败的关键，抓好商业经营管理，是商业规律的需求，也是经营者、投资者的理性需求，从某种意义上说，商业经营就是商业地产开发的根本。随着市场的逐步成熟，现在越来越多的投资者开始关注商业地产的经营管理，对经营管理公司的能力、经营推广费用的来源与支出，具体的推广思路等询问得非常仔细。打好经营管理这张牌，对于商场的招商、销售、经营有着极强的催化剂作用。统一管理主要有以下四个方面：株洲汉华国际商业城运营管理策划方案预言流行精典生活商业中心商业中心商业中心商业中心引进品牌引进品牌引进品牌引进品牌引导性引导性引导性引导性赢利性赢利性赢利性赢利性潮流品牌潮流品牌潮流品牌潮流品牌核心品牌核心品牌核心品牌核心品牌代表性代表性代表性代表性形象性形象性形象性形象性地域化品牌地域化品牌地域化品牌地域化品牌地域化服务地域化服务地域化服务地域化服务接受度接受度接受度接受度过渡作用过渡作用过渡作用过渡作用高营业额高营业额高营业额高营业额品牌品牌品牌品牌消费引导消费引导消费引导消费引导品牌品牌品牌品牌号召力品牌号召力品牌号召力品牌号召力品牌知名品牌知名品牌知名品牌知名品牌本地已本地已本地已本地已有品牌有品牌有品牌有品牌本地需本地需本地需本地需求品牌求品牌求品牌求品牌娱乐休闲等娱乐休闲等娱乐休闲等娱乐休闲等服务型消费服务型消费服务型消费服务型消费（1111）建立完善的业态构成体系株洲汉华国际商业城运营管理策划方案预言流行精典生活售前服务售后服务附加服务现接电话订货送货支票支付接受邮内参订单广告橱窗展览内部展览试衣间营业时间时装展览折价以旧换新常规包装礼品包装调整退货换货整修安装保养一般性解答免费停车餐厅修理内部装修赊购休息室代替照顾小孩（2222）建立完备的售前售后服务体制及服务品质评价体制株洲汉华国际商业城运营管理策划方案预言流行精典生活MDMDMDMD市场精准的市场精准的市场精准的市场精准的商品策略商品策略商品策略商品策略CICICICI清晰完整的清晰完整的清晰完整的清晰完整的视觉效果视觉效果视觉效果视觉效果SMSMSMSM公开透明的公开透明的公开透明的公开透明的经营管理经营管理经营管理经营管理SDSDSDSD宽广通透的宽广通透的宽广通透的宽广通透的项目氛围项目氛围项