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第一章总论1.1项目概况1、项目名称：2、建设地点：huaia经济开发区3、建设内容及规模：项目总用地面积700亩，总建筑面积21.8万m2，其中仓库18万m2，堆场1.2万m2，办公等附属用房2.6万m24、建设期：个月5、项目总投资：6、建设单位：7、法定代表人：8、项目联系人：9、联系电话：1.2建设单位及投资方概况1.2.1建设单位概况1.2.2投资方概况1.3项目编制依据及研究范围1.3.1项目编制依据1.《jq省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》2.《huaia市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》3.《huaia市城市总体规划》（2008-2030）4.《huaia市物流发展规划》5.《产业结构调整指导目录》（2011年本）6.《中华人民共和国海关对保税物流中心(B型)的暂行管理办法》（海关总署令第130号）7.jq省省委、省政府《关于加快发展现代服务业的实施纲要》8.《物流业调整和振兴规划》（2009-2011）9.《投资项目可行性研究指南（试用版）》10.《建设项目经济评价与方法（第三版）》11.项目承办单位提供的基础资料1.3.2项目研究范围本项目研究的主要内容包括：1.项目建设的背景及必要性2.项目建设条件3.项目建设方案4.项目环境影响分析5.项目节能分析6.项目投资估算及资金筹措7.项目经济效益分析8.社会效益及风险分析1.4主要技术经济指标序号指标名称单位数量备注1总用地面积㎡2总建筑面积㎡2.1地上建筑面积㎡2.2地下建设面积㎡3容积率4建筑密度%5绿地率%6建设期月7预售面积㎡8自营面积㎡9项目总投资㎡10营业收入（经营期平均）万元11营业税金及附加（经营期平均）万元12利润总额（经营期平均）万元13所得税（经营期平均）万元14税后利润（经营期平均）万元15销售利润率%16投资利润率%17资本金收益率%18利息备付率（偿还期内平均）19偿债备付率（偿还期内平均）20总投资收益率%21财务内部收益率（所得税前）%第二章项目建设背景、必要性及优势分析2.1项目建设背景随着经济全球化和区域经济一体化进程的不断推进，尤其我国加入世贸组织后，客观上要求我国必须在更广的范围、更深的层次上融入到经济全球化中去。目前，全球最大的500家跨国公司中已有420多家在华投资，中国正在成为许多跨国公司重要的生产基地、采购基地、营销基地和研发基地。跨国公司在全球运作中对现代新型的贸易方式、生产方式、营销方式、运输方式以及第三方物流、第四方物流等先进运作方式的广泛运用，迫切需要现代物流服务业的配套和海关保税物流管理制度的改革。2004年，海关总署前副署长龚正在“加工贸易和保税监管改革工作委员会成立暨第一次工作会议”作出了“关于主动适应现代物流发展需要，建立多元化保税物流监管体系”的重要讲话，根据讲话精神，海关总署提出以保税仓库和出口监管仓库的基本功能为基础，打破两仓界限，糅合、集成、拓展两仓功能，同时结合现代物流的发展需要赋予若干新功能，建立保税物流中心（B型）（以下简称“物流中心”）的构想并制定和颁布了《中华人民共和国海关对保税物流中心（B型）的暂行管理办法》。根据现代物流的发展需要赋予若干新功能。使其能在进出口物流中发挥“采购中心、配送中心、分销中心”的作用。通过优化产业链间的深加工结转，为供应链企业提供辐射国内外的多功能、一体化的综合物流服务，将进一步促进产业聚集和区域聚集，从而有效地改善和优化我国投资软环境，增强国家和地区的竞争优势，对进一步吸引外资，特别是吸引跨国公司（包括生产制造企业和商业流通企业）把地区总部、研发中心、采购中心、分拨中心等转移到我国将起着重要的作用。huaia市地处淮河两岸，邻江近海,处于全国南北分界线上。huaia在全国是南下北上的交通要道、更是长三角北部区域的交通枢纽。huaia经济开发区又是huaia市现代制造业的重要集聚地。当前，huaia市对外贸易持续快速发展，据海关统计：2010年1-11月份，全市完成进出口总额19.61亿美元，同比增长49.49%，其中出口13.56亿美元，进口6.05亿美元，同比分别增长43.97%、63.51%。进出口、出口、进口增幅分别高于全国平均水平13.2、11.0和23.2个百分点，高于全省平均水平10.7、7.0和22.2个百分点。huaia经济开发区也由建设阶段进入快速成长阶段，各类生产企业的物流逐年增加。目前，建设保税物流中心正是huaia市工业生产分工细化，加速物流社会化和专业化发展的最好时机。它的建立将会对huaia市的招商引资、经济开发、加工贸易的发展产生积极的影响。通过多种物流资源的整合，可以增强huaia市内陆口岸与连云港口岸的功能，促进沿东陇海产业带板块经济的形成，为改善huaia城市环境、提高城市化水平等方面带来明显的作用。2.2项目建设的必要性2.2.1项目建设适应保税仓储行业的发展根据海关统计数据，2008年，我国保税仓储贸易活跃，继续呈现稳步发展态势，全年海关保税仓库进出境货物总值达到856.8亿美元，同比增长42%，比上年净增253.4亿美元，比同期加工贸易进出口总额增速高出35个百分点，比进出口总额增速高出24个百分点，连续多年实现两位数快速增长。同时，进出口加工贸易继续成为拉动保税仓储快速增长的重要力量。2008年，保税仓储业的发展为我国经济社会发展带来了较大的经济效应、社会效应和产业效应。随着国务院出台的一系列“保增长、扩内需、调结构”的政策措施，使物流行业面临一个产业升级的历史机遇。随着现代科学技术的迅猛发展和全球经济一体化的加强，各行各业都面临着前所未有的机遇和挑战。保税物流中心是一个新兴的产业也是一个新的经济增长点，必将成为经济跨世纪发展的重要产业，正在全球范围内迅速发展。huaia具有优越的区位优势，现已初步形成了一个以高等级公路为主骨架、水陆空并举的交通网络，凸现了huaia在jq乃至全国的交通枢纽地位。并且，随着近年huaia国民经济的快速发展及对外贸易的不断加强，huaia市已具备建设保税物流中心（B型）的必要条件。项目的提出与兴建正是适应了huaia经济发展与保税仓储行业的发展。2.2.2项目建设是城市发展的需要《huaia市城市总体规划》（2008-2030）提出城市规划的总体目标为大力提高huaia工业化、城市化和经济国际化水平，进一步增强区域综合竞争力，健全社会保障体系，将huaia建设成为长江三角洲北部地区重要的中心城市和具有绿水生态特色的宜居城市。规划提出极化中心城市，强化区域服务职能，提升区域辐射和带动能力。城市空间结构布局中提出规划形成“三轴、四带、多组团”的空间结构。其中盐河现代物流产业带为“四带”之一。项目的建设符合huaia城市总体规划要求，对huaia市城市总体规划目标的早日实现起到了重要作用。2.2.3项目建设对区域经济发展具有重要意义保税物流中心为供应链企业提供综合物流服务，有利于优化huaia投资软环境随着经济的发展，过去主要依靠减免税等优惠政策吸引外资的做法已不能完全适应投资者的需求。产业聚集、区域聚集等效应和物流环境，包括物流基础设施、物流管理政策和制度以及物流服务质量和水平等，已成为投资者评价一个地区投资环境的重要内容。而保税物流中心以两仓基本功能为基础，打破两仓界限，糅合、集成、拓展两仓功能，并根据现代物流的发展需要赋予若干新功能。使其能在进出口物流中发挥“采购中心、配送中心、分销中心”的作用。通过优化产业链间的深加工结转，为供应链企业提供辐射国内外的多功能、一体化的综合物流服务，将进一步促进产业聚集和区域聚集，从而有效地改善和优化投资软环境，增强地区的竞争优势，对进一步吸引外资，特别是吸引跨国公司（包括生产制造企业和商业流通企业）把地区总部、研发中心、采购中心、分拨中心等转移到我国将起着重要的作用。从而实现加工贸易的转型升级及区域经济的不断发展。2.2.4项目的建设对提高加工贸易的国内增殖链具有重要意义在港口或陆路口岸地区建立保税物流中心，这将延长物流的国内增值链和商品的国产化率，从而提高加工贸易的国内增殖链。按照全球物流发展的要求，现代港口日益成为全球综合物流网络的神经节点，其功能正朝着全方位的增值服务的方向发展，成为商品流、资金流、技术流、信息流与人才流汇聚的中心。在陆路口岸地区设立保税物流中心，可将口岸业务进行合理分流，内移到保税物流中心，在有效缓解日益增长的贸易需求与口岸的超负荷运作之间矛盾的同时，提高了产业的配套能力和商品的国产化率，延长了产业链，丰富了增值含量，以便克服加工贸易“无根工业”、“飞地工业”的特点，赋予了加工贸易更强的生命力。2.2.5对保税物流中心内的企业的意义对保税物流中心内的企业而言，通过“保税物流中心”的信息化管理，提高了通关的效率，缩短了流通时间，大大降低了企业的费用和成本，增强了企业的竞争力。尤其是对制造企业，提高了企业物流效率。深加工结转货物只要报关进入中心即可享受退税，避免了过去“一日游”的现象(将货物运到香港，不做任何加工，再运回国内)。保税物流中心有政策优势，进入中心视同进出口：中心内注册的企业，可自动获得进出口经营权、国际货运代理权、货物境内运输权等。2.3项目建设优势2.3.1政策优势1、项目建设符合国家、jq省及huaia市“十二五”发展规划物流业发展程度已成为衡量一个国家、地区综合国力和现代化程度的重要标志，发展物流业是推进城市工业化、城市化、市场化和国际化进程，进而提升综合实力和国际竞争力的重要举措。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中明确指出大力发展服务业，把推动服务业大发展作为产业结构优化升级的战略重点，推动特大城市形成以服务经济为主的产业结构。扩大金融、物流等服务业对外开放，提高服务业国际化水平。《jq省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中提出推动服务业提速发展。把加速发展服务业作为产业结构优化升级的战略重点，充分发挥我省制造业基础雄厚的优势，重点发展金融、现代物流、科技服务、商务服务等生产性服务业，推动服务业与制造业互动发展。规划更是对物流业提出了发展要求，以交通运输业为基础，依托机场、港口和铁路、高速公路枢纽，大力发展综合物流中心、专业物流中心和配送中心。加快发展第三方、第四方物流和快递配送物流，培育壮大一批现代物流企业。推进多式联运发展，提升货运组织和信息化水平，有效降低物流成本。拓展综合保税区等海关特殊监管区的功能，积极发展保税物流，开展离岸结算、转口贸易、跨境物流仓储等业务，积极开发和应用物流先进技术，构建一体化、综合性、全功能的物流平台，加快建设沟通国际、服务全国、辐射周边的现代物流产业高地。《huaia市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》也提出大力发展现代物流业。以降低社会成本为核心，积极推进现代物流业发展。依托空港、口岸、铁路和高速公路枢纽，构建以开发区综合物流园区为中心，火车站物流、空港物流、产业物流、道口物流和港口物流等专业物流中心为配套的“一综五专”大物流发展格局，把huaia建成承南起北、服务长三角的区域性物流中心。加速发展第三方物流，鼓励非物流企业剥离物流业务，加强物流资源整合，推进现有物流企业联合重组，引进国内外知名物流公司，培育壮大一批有竞争力的本土现代物流集团。积极发展保税物流。提高物流信息化水平，加大物流新技术开发利用，推进电子口岸和大通关建设。到2015年，实现物流业增加值200亿元，建成区域性物流中心。本项目为保税物流中心（B型）的建设，项目的建设有利于huaia市依托空港、口岸、铁路和高速公路枢纽的区位优势，加快huaia市乃至jq省物流业的发展，有利于加强物流资源整合，提高物流信息化水平。同时，项目建设对推动服务业提速发展，加速发展服务业作为产业结构优化升级具有重要意义。因此，项目的建设符合国家、jq省及huaia市国民经济总体规划要求。2、项目建设符合《产业结构调整指导目录》（2011年本）项目为保税物流中心（B型）的建设，建设地点为huaia市经济开发区，依托huaia良好的区位优势及当地产业集聚优