湘西北综合物流园

1湘西北综合物流园津市市嘉山工业新区基础设施配套项目湖南三湘和达现代物流有限公司二〇一三年十月十三日2目录第一章总论............................................1一、项目概况.............................................1二、建设单位基本情况.....................................1三、研究依据及范围.......................................1四、主要技术经济指标.....................................3五、研究结论与建议.......................................3第二章项目建设的必要性..................................6一、项目背景.............................................6二、建设的必要性.........................................8第三章市场分析.........................................13一、国际物流发展现状....................................13二、我国物流发展现状....................................15三、湖南物流现状........................................18四、物流业的发展前景广阔................................20五、项目的市场分析......................................21第四章建设内容及建设规模...............................26一、建设内容............................................26二、建设规模............................................26第五章区域位置及建设条件...............................27一、项目区域位置........................................27二、自然条件............................................27三、基础设施及投资环境..................................28四、施工条件............................................31第六章工程技术方案.....................................32一、总平面布局..........................................32二、建筑设计............................................33三、结构设计............................................33四、供配电工程..........................................34五、弱电工程............................................363六、给排水工程..........................................38七、消防................................................39第七章环境保护及节能...................................41一、环境保护............................................41二、节能................................................41第八章组织机构与职工定员...............................43一、组织机构............................................43二、职工定员............................................43三、人员培训............................................44第九章项目招投标.......................................45第十章实施进度计划.....................................46一、工程进度............................................46二、项目进度............................................46第十一章投资估算与资金筹措.............................49一、投资估算............................................49二、资金筹措............................................50第十二章财务评价.......................................54一、经营收入及经营税金..................................54二、总成本费用估算......................................54三、财务效益分析........................................55四、不确定性分析........................................56五、经济评价结论........................................57六、社会效益............................................58津市市嘉山工业新区配套项目——湘西北综合物流园1第一章总论一、项目概况1、项目名称湘西北综合物流园-津市市嘉山工业新区基础设施配套项目2、项目建设单位湖南三湘和达现代物流有限公司3、项目负责人陆立新4、建设地点项目选址位于湖南津市市南部的经济开发区内，距城区约5公里，周围产业基础雄厚，北枕澧水，西接二广高速，有省道S302穿区而过，其交通较为便利，运输条件较好，区位优势明显。5、建设规模项目规划建设的总建筑面积为24108平方米。其中一期用地面积18亩，建筑面积5325平方米，露天货场675平方米，停车场5700平方米，道路及绿化面积2400平方米；二期用地面积35.426亩，建筑基底面积18783平方米，露天货场2475平方米，停车场4000平方米，道路及绿化面积7392平方米。项目容积率0.67，建筑密度37%，绿地率15.5%。项目建成后预计货运吞吐量达到100万吨以上，宏观物流产值2亿元以上。二、建设单位基本情况建设单位：湖南三湘和达现代物流有限公司三、研究依据及范围1、研究依据津市市嘉山工业新区配套项目——湘西北综合物流园2⑴遵照国民经济和社会发展第十二五年计划关于“传统服务业要运用现代经营方式和服务技术进行改造，着重发展商贸流通、交通运输、市政服务等行业，推进连锁经营、物流配送、多式联运、网上销售等组织形式和服务方式”，做好项目定位、搞好项目设计。⑵按照国家经信委等六部委《关于加快我国现代物流发展的若干意见》的通知要求，明确项目目标、搞好项目规划。⑶结合我国加入WTO及对物流相关方面的承诺，搞好市场调研、起步与国际同步。⑷以湖南省及津市市市目前国民经济水平，现代物流产业发展现状及前景为依据，借鉴国外物流行业发展经验，明确项目建成以后的管理模式、运营模式。⑸项目建设以物流需求为依据，以现有设施及资源为基础，避免盲目投资和重复建设。⑹项目建设积极采用国际国内先进技术和设备，采购工作实行招标采购及比质比价采购。⑺工业与民用建筑可行性研究深度要求⑻国家发改委、住建部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》⑼其他有关专业设计规范⑽建设单位提供的其他各项基础资料2、研究范围本项目可行性研究报告依据国家有关部门法令、政策、规程、规范，对项目建设的必要性、建设规模、市场营销、建设内外部条件、项目总体规划方案及公用工程、环境保护、组织管理、投资估算及资金筹措和经济津市市嘉山工业新区配套项目——湘西北综合物流园3效益、社会效益等进行研究。四、主要技术经济指标根据项目的具体情况，其主要技术经济指标详见表1-1。表1-1项目主要技术经济指标表序号指标名称单位指标备注1用地面积亩53.4261835.4262建筑面积亩241085325187832.1室内仓储亩111361125100112.2综合服务楼m29009002.3办公楼m2180018002.4商贸区m210272150087723建停车场m29700570040004露天货场m2315067524755道路及绿化m210467240073926容积率0.676.1建筑密度%376.2绿地率%15.57项目固定资产投资万元5493.767.1一期固定资产投资万元2097.147.2二期固定资产投资万元3396.628生产流动资金万元860.009主要经济指标9.1项目总投资收益率%22.939.2项目资本金净利润率%36.449.3项目投资利润率%21.909.4项目投资利税率%27.319.5税后项目投资财务内部收益率%17.789.6税后项目投资回收期年7.57含建设期五、研究结论与建议1、研究结论⑴项目建设符合国家现行宏观经济政策和国家产业政策，是湖南三湘津市市嘉山工业新区配套项目——湘西北综合物流园4和达现代物流有限公司自身发展的需要，有利于广大生产企业降低物流成本、优化资源配置，从而提高经济的运行质量和效率，提高企业的整体竞争力，促进企业可持续发展。⑵湘西北综合物流园项目建设用地符合津市市嘉山工业新区对该宗地的规划建设要求。湘西北综合物流园项目作为津市市嘉山工业新区基础设施配套项目之一，它的建设投入使用，对改善开发区的投资环境、促进津市市嘉山工业新区招商引资将具有重要作用。⑶该项目建设在津市市嘉山工业新区内，物流资源丰富，市场潜力巨大。⑷项目建成后，园区建三大平台----物流设施平台、物流信息平台和物流政策平台，具备6大基本功能：物流信息港功能、货物零担专线功能、停车功能、仓储功能、综合服务功能、中小加工贸易企业办公功能。提供多式联运、货运代理、货运信息、零担专线、仓储中转、流通加工、品牌展示、金融结算、等物流服务。整合常德及周边县市的物流资源，带动和提升相关产业及津市市市工商企业的发展与竞争力，推动津市市市工业化进程。⑸项目建设地点周边环境良好，项目的技术方案安全、经济、适用，并十分注意消防安全、环保、节能等配套措施，在技术上是可行的。⑹经测算，项目的建设投资为5493.76万元，所得税后项目投资财务内部收益率为17.78%，所得税后项目投资回收期为7.57年，所得税后财务净现值为5309.61万元。财务指标反映项目具有一定的盈利能力。⑺从项目的敏感性分析计算来看，项目具有较好的抗风险能力。2、建议⑴建设用地是项目实施的基础，建设单位应尽快与有关单位联系，津市市嘉山工业新区配套项目——湘西北综合物流园5落实好征地拆迁工作，为项目建设及时准备好场地条件。⑵物流业是一个占地面积大、投入大、回收周期长、收益相对较低的行业，是社会经济发展所必需的配套行业，因此建议政府在用地审批、出让金、税收等方面给予尽可能优惠的政策支持。⑶政府各部门应支持尽快完善该地块周边配