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1电子教案周丽红2第一篇房地产估价基础知识第1章房地产和房地产价格第2章房地产估价第一讲房地产的概念第二讲房地产特性、类型和房地产价格第三讲影响房地产价格的因素第一讲房地产估价概述和估价原则第二讲房地产估价程序和房地产估价师执业资格制度3第1章房地产和房地产价格第一讲房地产概念第二讲房地产特性、类型和房地产价格第三讲影响房地产价格的因素4教学目的：通过本章的讲解，旨在使学生了解房地产的定义及实物、权益、区位的概念；熟悉土地和建筑物的内涵；了解土地和房地产的特性及分类方式；熟悉房地产价格的分类；掌握影响房地产价格的因素。教学重点：1.区分实物、权益、区位的概念；2.土地和建筑物的概念；3.土地的特性及分类方式；4.房地产价格的分类。教学难点：房地产价格的分类5第一讲房地产的概念6一、房地产的定义土地建筑物地上定着物房地产的实物、权益和区位实物权益区位地上空间地面地下空间7地心地下空间地上空间地面土地的空间范围8二、房地产的基本内涵土地的基本内涵建筑物的基本内涵坐落面积形状四至地势周围环境利用现状产权状况地质水文状况基础设施完备程度和土地平整程度土地使用管制坐落面积层数和高度结构设备装修公共配套设施完备程度平面布置外观建成年月维修、保养情况及完损程度利用现状产权状况其他910一、房地产特性和类型1、房地产的特性2、房地产类型（1）不可移动性（2）寿命长久性——各种用途土地的出让年限（3）数量有限性（4）相互影响性（5）易受限制性（6）难以变现性（7）保值增值性警察权征用权征税权充公权（1）按用途划分（2）按开发程度划分（3）按是否产生收益划分（4）按经营使用方式划分生地毛地熟地在建工程现房收益非收益出租出售自用办公营业11二、房地产价格的含义和形成条件1.含义2.形成条件有用性稀缺性有效需求12三、房地产价格的分类投资价值和市场价值原始价值、账面价值和市场价值成交价格、市场价格、理论价格和评估价值基准地价、标定地价和房屋重置价格总价格、单位价格和楼面地价实际价格和名义价格起价、标价、成交价和均价保留价、起拍价、应价和成交价补地价1314影响房地产价格的因素（一）一般因素社会因素经济因素行政因素（二）区域因素居住商业工业（三）自身因素位置地质条件地形、地势土地面积和形状建筑物本身其他条件1516教学目的：通过本章的讲解，旨在使学生了解房地产估价的定义及估价的必要性；掌握房地产估价原则的内涵；熟悉房地产的估价程序；了解房地产估价师执业资格制度。教学重点：1.房地产估价的定义；2.房地产估价原则；3.房地产估价的程序。教学难点：房地产估价原则17一、房地产估价概述（一）房地产估价的概念（二）必要性（三）估价行业发展状况简介1.专业估价人员2.估价目的3.估价原则4.估价程序5.估价方法6.影响房地产价格的因素7.估价时点8.客观合理价格或价值的估算和判定18二、房地产估价原则1.合法原则2.最高最佳使用原则5.公平原则3.替代原则4.估价时点原则合法产权合法使用合法处分法律上许可技术上可能经济上可行价值是否最大a保持现状前提b装修改造前提c转换用途前提d重新利用前提19估价时点估价对象状况房地产市场状况过去（回顾性评估）过去过去现在过去现在现在未来未来未来未来估价时点原则20第二讲房地产估价程序和房地产估价师执业资格制度21一、房地产估价程序1.获取估价业务被动接受主动争取2.受理估价委托3.拟定估价作业方案4.收集估价所需资料5.实地查勘估价对象6.选定估价方法并测算7.确定估价结果8.撰写估价报告9.审核估价报告10.出具估价报告11.估价资料归档22二、房地产估价师执业资格制度（一）考试1.考试组织与考试内容2.执业资格考试报名条件取得执业资格证（二）房地产估价师的权利和义务（三）房地产估价服务收费注册房地产估价师权利义务1.以房产为主的收费标准2.宗地地价评估收费标准3.基准地价评估收费标准23第二篇房地产估价方法第3章市场比较法第4章收益法第5章成本法第6章假设开发法第7章其他估价方法本书重点2425教学目的：通过本章的学习，旨在使学生了解市场比较法的含义、理论依据和操作步骤；熟悉交易实例的收集方式和选择可比实例的要求；掌握价格可比基础的建立；掌握交易情况、交易日期和房地产状况修修正的内容；掌握综合修正计算和综合结果的确立。教学重点：1.市场比较法的含义、适用范围和条件；2.选择可比实例的要求；3.交易情况、日期和房地产状况修正的内容；4.综合修正计算和综合结果的确立。教学难点：交易情况、交易日期和房地产状况修正26第一讲市场比较法简介27一、市场比较法的定义1.得出的价格是比准价格，定义····2.该法的本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象价格3.“有条件选用市场比较法估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。二、理论依据：替代原则三、适用的条件和适用对象四、操作步骤1.搜集交易实例2.选取可比实例3.对可比实例成交价格做适当的处理4.求取比准价格2829一、交易实例的收集1.收集交易实例的途径2.交易实例收集的内容二、选取可比实例政府部门查阅资料同行交流扮演各种角色1.用途相同2.地段相同3.建筑结构相同或相似4.规模相当5.交易类型吻合6.成交日期接近7.成交价格是正常成交价格3-10个3031五个统一统一付款方式统一采用单价统一币种和货币单位统一面积内涵统一面积单位全部换算成一次性付款的方式全部换成人民币3233一、交易情况修正计算1.交易情况修正的含义2.造成成交价格偏差的因素3.交易情况修正的方法①有利害关系人之间的交易②急于出售或急于购买的交易③交易双方某一方不了解市场④交易双方某方有特别动机或偏好⑤特殊交易方式的交易⑥交易税费非正常负担二、交易日期修正计算1.含义2.方法三、房地产状况修正计算（1）价格指数法（2）变动率法定基价格指数环比价格指数1.含义2.内容3.修正的思路和方法四、综合修正计算1.计算公式方法简单算术、加权算术、中位数众数、其他方法区位权益实物34收集交易实例选取可比实例可比实例A可比实例B可比实例C建立价格可比基础交易情况修正房地产状况修正比准价格A求取比准价格建立价格可比基础交易情况修正房地产状况修正比准价格B建立价格可比基础交易情况修正房地产状况修正比准价格C35第4章收益法36教学目的：通过本章的讲解，旨在使学生了解收益法的含义、理论依据和操作步骤；掌握收益法的各类计算公式及应用；掌握不同类型房地产的净收益求取方法；掌握资本化率的求取方法。教学重点：1.收益法的理论依据；2.收益法的各类计算公式的推导过程；3.不同类型房地产的净收益的求取方法；4.资本化率的求取方法。教学难点：1.收益法的各类计算公式的推导过程；2.同类型房地产的净收益的求取方法；3.资本化率的求取方法。3738收益法的基本原理（一）概念得出价格为收益价格（二）理论依据预期原理（三）适用范围有收益或有潜在收益（不限于本身是否有收益，如写字楼）（四）操作步骤具有条件1.估价物业未来的纯收益可以用货币计量2.纯收益的产生是连续的，在数量上时较稳定的3.资本化率可以确定1.搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料2.预测估价对象的未来收益（如净收益）3.求取报酬率或资本化率、收益乘数4.选用适宜的收益法公式计算收益价格3940收益法的计算公式一般公式（原公式）净收益每年不变净收益在前若干年有变化预知未来若干年后房地产价格净收益按仪的数额递增递减净收益按一定比率递增和递减利用高中数学推导下面各公式有限年无限年4142净收益的求取计算公式潜在毛收入空置等造成的收入损失运营费用有效毛收入估价与会计记账的不同各类型房地产出租型营业商业工业农地自用或尚未使用混合注意事项收益流模式收益年限确定4344资本化率的内涵求取方法累加法市场提取法插入法资本化率的种类综合资本化率土地资本化率建筑物资本化率应用注意各个资本化率的定义，并掌握其计算方法。4546教学目的：通过本章的讲解，旨在使学生了解成本法的含义、理论依据和操作步骤；掌握新开发房地产和旧房地产的成本法估价计算公式及其应用；掌握重新构建价格的内涵及求取方法；掌握建筑物折旧的求取方法及计算公式。教学重点：1、成本法的定义；2、重新构建价格；3、建筑物的各种折旧。教学难点：（1）重新构建价格（2）建筑物的折旧4748一、成本法的基本原理概念理论依据本质买方卖方适用范围和条件操作步骤温馨提示：本部分虽看似简单，但为基础部分，须深层次掌握。49二、新开发土地的成本法估价计算公式价格构成1.土地取得成本2.开发成本土地开发成本建筑物建造成本3.管理费用4.财务费用投资利息融资费用土地利息开发成本和管理费用利息5.销售费用6.销售税费7.开发利润新开发区宗地价格评估5051一、新开发房地产计算公式价格构成1.土地取得成本2.开发成本土地开发成本建筑物建造成本3.管理费用4.财务费用投资利息融资费用土地利息开发成本和管理费用利息5.销售费用6.销售税费7.开发利润新开发房地产价格评估52二、旧房地产计算公式重新购建价格概念重置价格重建价格注意事项求取方法单位比较法分部分项法工料测量法指数调整法建筑物折旧物质折旧功能折旧经济折旧年限法实际观察法成新折扣法综合法注意事项估价上折旧和会计上折旧的区别？土地使用权年限对建筑物经济寿命的影响。53三、运用举例1.根据已知条件求取房地产的单价和总价2.根据已知条件，采用合适的估价方法，估出案例在具体估价时点的价格。总结该估价方法5455教学目的：通过本章的讲解，旨在使学生了解假设开发法的含义、理论依据和操作步骤；掌握假设开发法的计算公式及其应用；掌握假设开发法中的计息方法（传统方法）和折现法的区别。教学重点：1.假设开发法的定义；2.传统法和折现法的区别。教学难点：传统法和折现法的区别5657一、基本原理概念理论依据适用的对象和条件操作步骤其他用途二、基本公式★两个预测由此演变的适合各种土地的公式生地毛地熟地在建工程旧房进行房屋建设开发成熟地开发成房地产续建装饰装修完开发完成后出售出租、营业5859两种方法的定义注意：回忆《房地产开发》里的现金流量那一章两种方法的区别两种方法各自的优缺点假设开发法中各子项的求取开发经营期开发完成后的房地产价值开发成本、管理费用、销售费用、销售税费投资利息开发利润投资者购买待开发房地产应负担的税费折现率计算中遇到的问题温馨提示：注意区别与成本法里的七项运用举例将以实际讲课为主6061教学目的：通过本章的讲解，旨在使学生了解长期趋势法、路线价法、基准地价法、高层建筑物地价分摊法的基本原理；掌握长期趋势法的直线趋势法、平均增减量法；掌握路线价法中的深度修正系数的求取方法；熟悉基准地价法的求取方法；掌握高层建筑物地价分摊的方法。教学重点：1.路线价法；2.基准地价法；3.高层建筑物地价分摊法。教学难点：路线价法6263长期趋势法基本原理概念理论依据适用对象和条件操作步骤作用具体方法直线趋势法平均增减趋势法平均发展速度法仔细推敲6465路线价法基本原理必要性概念理论依据适用的对象和条件操作过程1.划分路线价区段2.划分路线价区段设定标准深度3.选取标准宗地4.确定路线价5.制作深度指标表6.计算临街各宗土地的价格应用举例一面临街前后两面临街矩形土地矩形街角地三角形土地其他形状土地划成规格土地6667基准地价修正法含义主要作用评估的方法和步骤1.确定区域范围2.明确其内涵、构成、表达方式、基准日期等3.划分地价区段4.抽查评估标准宗地的价格5.计算区段地价6.确定基准地价7.列出其建议和技术采用的方法市场法成本法收益法假设开发法等基准地价采用的这些方法如何取舍？6869建筑物地价分摊意义方法按建筑面积按房地价值按土地价值计算公式应用举例70第三篇房地产估价实务第8章估价作业方案制定第9章估价信息收集第10章房地产估价报告第11章典型目的的房地产估价7172教学目的：通过本章的讲解，旨在使学生了解房地产估价技术路线的概念；熟悉房地产估价技术路线与房地产价格内涵、房地产价格形成过程的关系；掌握房地产估价技术路线