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xx项目操作模式xx尊敬的各位领导、同志们大家好！根据安排，由我作xx项目运作模式的汇报，不当之处请指正！总结BT项目操作模式的目的为加强xx融资建造业务管理，规范融资建造行为，提高融资建造工作效率，实现收益最大化，根据我局BT项目的实施及进展情况，研究制定BT项目操作模式。我局BT项目操作的基本程序如下：选定目标区域市场收集信息筛选项目与政府签订合作框架协议项目洽谈与政府签署合作协议政府完善项目审批手续我局成立项目公司项目公司与政府签署BT合同当地商行提供政府履约责任担保项目公司与贷款银行签署贷款协议项目招标确定总承包单位xx以标价分离方式将项目分包给局属相关单位项目施工及过程管理合理运用银行贷款保证施工需要及项目公司资本金回流项目交工及结算政府分期还本付息与政府还款同期分批归还银行专项贷款第一章与地方政府签署合作协议七局欲进入某一地区进行BT项目运作，必须先与当地政府达成合作意向，并签署合作协议书。这此工作主要由局总部完成，具体分为以下几个步骤：第一章与地方政府签署合作协议针对我局拟进入的目标区域市场，收集该地区的宏观经济数据和大型项目信息，进行分析加工，研究确定是否进入目标市场。确定目标市场后，通过高端对接，实现目标市场介入。第一章与地方政府签署合作协议一、收集目标区域信息，确定合作地区对合作地区的大型项目信息进行分析，确定拟运作的目标项目，有目的地向当地政府抛出我们的合作条件，进行项目洽谈。通过项目分析与洽谈，可与政府签订合作框架协议，框定具体BT项目。第一章与地方政府签署合作协议二、对合作地区进行项目分析和洽谈，签订合作框架协议第一章与地方政府签署合作协议三、与当地政府签署合作协议书通过框架协议和项目洽谈，双方达到一致意向，签署合作协议书，确定合作项目的基本事项。签署合作协议的必要条件是:1、政府承诺不可撤销的采购BT项目；2、当地商业银行必须提供政府履约连带责任担保（或其他对我局有操作价值的担保）；3、政府承诺将采购款列入年度财政预算并经过当地合法的审批程序；4、BT项目价格原则上按施工图预算不下浮，材料按信息价结算，且预算经过财政评审中心审计；特殊项目可考虑隐性下浮1%至2%；第一章与地方政府签署合作协议三、与当地政府签署合作协议书5、BT项目投资期原则上为X＋3，即项目采购期限不超过3年，最长不超过X＋5；6、政府承诺支付建设期和采购期我局的投资利息，利率按BT项目公司融资年利率（或基准利率）加上固定的1.5%计算；第一章与地方政府签署合作协议三、与当地政府签署合作协议书7、因BT项目移交发生的税费由政府承担以上7点也是项目洽谈中的重点，不能满足以上几点，BT项目也基本上没有了运作的必要。第一章与地方政府签署合作协议三、与当地政府签署合作协议书第二章与地方政府签署BT合同与政府签署合作协议书后，双方需要进行大量的工作，筹备签署BT合同，主要有以下几项：第二章与地方政府签署BT合同合作协议签署后，双方立即组建项目工作组，建立定期协商工作机制，加快项目实施步伐。为了提高效率，由我局指定专业人员全程共同参与项目的勘察设计等工作，政府给予支持。第二章与地方政府签署BT合同一、双方各自组建项目工作组政府需完成的工作包括但不限于：1、投资建设各项行政许可、项目核准文件（工程项目建议书批复）；2、确定设计单位；3、确定监理单位；4、项目可行性研究报告；第二章与地方政府签署BT合同二、需政府完成的工作5、编制项目施工图预算，经双方共同聘请的权威第三方专业评审，政府负责经财政投资评审中心通过；6、当地商业银行提供的政府履约连带责任担保；7、BT项目采购款列入政府年度财政预算并经人大批准；第二章与地方政府签署BT合同二、需政府完成的工作8、政府授权书，授权专门机构负责代表政府实施BT项目法人及政府采购人的职责9、项目环境评价报告；10、建设用地许可证（国有土地使用证）11、建设用地规划许可证；12、建设工程规划许可证；13、建设工程施工许可证。第二章与地方政府签署BT合同二、需政府完成的工作14、前期工作，包括但不限于：本项目投资建设各项行政许可、征地、居民与单位的动迁及安置、旧房拆除、补偿、建设土地手续办理、建设用地规划、建设工程规划手续办理、协助施工许可办理、工程相应的配套设施的建设以及工程施工所需的全部配套服务，包括供电、供水、排水、进出通道等的安排。第二章与地方政府签署BT合同二、需政府完成的工作第二章与地方政府签署BT合同三、需七局完成的工作1、对项目资料进行充分研究，做好投资及预算分析重点是对投资项目的施工图预算认真进行分析测算，确保BT项目不被压级压价，保证利润空间的存在。第二章与地方政府签署BT合同三、需七局完成的工作2、编制可行性研究报告并获得中建股份批准可行性研究报告是项目能否获批和继续实施的关键，对每个可行性研究报告，局必须成立专门工作组组织编写。根据“主张、评估、决策”三分开的原则，分为以下几个步骤：1）局基础设施事业部牵头，总部相关部门、BT项目工作组、局属相关单位配合，完成可行性研究报告编制工作；2）局成立专门评估机构对BT项目进行专业化论证评估；3）可行性研究报告经局董事会批准后，上报中建股份；4）沟通、协调中建股份批准BT项目。第二章与地方政府签署BT合同三、需七局完成的工作3、配合政府完成项目相关手续项目工作组需要配合政府完成项目相关手续，主要包括：建设用地许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等。第二章与地方政府签署BT合同三、需七局完成的工作第二章与地方政府签署BT合同三、需七局完成的工作4、与贷款银行前期沟通BT项目运作成功的关键是有充足的资金供应，获得银行专项贷款是保证BT项目资金供应的关键。因此，必须事先选择目标银行，提前沟通，以保证项目贷款的成功。七局在某地区成立的项目公司，应统一管理所在地所有BT建设项目。注册项目公司应当明确以下事项：公司名称、类型、登记地、注册地、手续办理程序、资金来源、公司章程、经营宗旨、经营范围、机构设置及工作职责、税务筹划、项目贷款落实、总公司批复等。建议的组织架构设置如下：第二章与地方政府签署BT合同四、注册成立项目公司第二章与地方政府签署BT合同四、注册成立项目公司董事长总经理执行总经理合约部工程部财务部办公室BT项目公司人员编制不宜太多，建议控制在10人以内。关于BT项目投资人的确定方式，目前国家没有法律明确规定是否需要通过招标方式确定。因此，投资建设的招标可以暂不办理，双方根据签署的合作协议，直接签订BT合同。第二章与地方政府签署BT合同五、项目公司与政府授权机构签订BT合同（无需招标）如果当地政府特别要求通过招标方式确定BT项目投资人，可以协调政府采取“两招并一招”的方式，在招标BT投资人时同时确定施工总承包单位，即采取“投资人与施工总承包单位”一次性招标确定的方式，中标的投资人中国建筑第七工程局有限公司即为施工总承包单位。中标后由BT项目公司与政府签订BT合同。第二章与地方政府签署BT合同五、项目公司与政府授权机构签订BT合同1、BT项目采购款已列入政府年度财政预算并经人大批准；2、签署BT合同的同时，与当地商业银行签署为政府提供履约责任担保的担保合同，且BT合同以担保合同生效为前提；第二章与地方政府签署BT合同五、项目公司与政府授权机构签订BT合同双方签署BT合同应当明确的事项有：3、BT合同施工图预算价已经政府财政投资评审中心通过，并经双方认可；4、前期工作包括的具体内容，并约定由政府完成；5、工程结算采用预算加签证的方式，依据现行最新定额及当地《工程造价信息》计算。第二章与地方政府签署BT合同五、项目公司与政府授权机构签订BT合同双方签署BT合同应当明确的事项有：6、不在《工程造价信息》的材料，由政府授权机构签证确认，签证要既签量又签价。为减少工作量，可采用按月度或季度签证的方式；7、我方投入资金计息的起算点以资金到达指定银行帐户为准？还是以约定的工程形象进度为准？还是以两者相结合为准？建议以第一种方式约定或者以第三种方式约定；第二章与地方政府签署BT合同五、项目公司与政府授权机构签订BT合同双方签署BT合同应当明确的事项有：8、利率的上浮比例、调整方式及利息的支付时间点；9、政府不可撤消地支付BT项目采购款的年限及支付时间点；10、交工验收通过的当天或政府使用BT工程，视为向政府完成了工程移交，并以此作为还款的起算点，绝对不能以竣工结算为支付的第二章与地方政府签署BT合同五、项目公司与政府授权机构签订BT合同双方签署BT合同应当明确的事项有：起算点，绝对不能以竣工结算为支付的起算点；必须约定以交工验收为支付的起算点，应在BT合同中明确约定“竣工结算尚未办理的，暂以BT合同额计算政府分期还款额。竣工结算办理完毕后，如竣工结算小于BT合同额，在下次政府支付采购款第二章与地方政府签署BT合同五、项目公司与政府授权机构签订BT合同双方签署BT合同应当明确的事项有：时予以扣回，如竣工结算大于BT合同额，政府应于结算后15日内补足按竣工结算计算政府应归还的采购款，并在以后支付采购款时按竣工结算金额计算。”11、BT合同生效条件的约定（主要是项目审批手续、担保）；第二章与地方政府签署BT合同五、项目公司与政府授权机构签订BT合同双方签署BT合同应当明确的事项有：12、BT项目移交发生的税费由政府承担。这些明确的事项应当作为BT合同的条文或附件与BT合同同时生效，或作为BT合同生效的前提条件。第二章与地方政府签署BT合同五、项目公司与政府授权机构签订BT合同双方签署BT合同应当明确的事项有：为了给资金运作打下良好的基础，可以合理放大BT合同额，如将前期费用、设计费、监理费等列入BT合同。但BT合同额也不宜一味放大，BT合同额的65%绝对不能超过建安费总额。第二章与地方政府签署BT合同五、项目公司与政府授权机构签订BT合同第三章与银行签署贷款合同BT合同签订后，银行融资就成为头等大事，融资成功与否是BT项目能否成功运作的关键。银行融资可分为以下几个阶段：第三章与银行签署贷款合同针对不同的BT项目，应选择不同的银行做为融资对象。与银行的前期沟通工作，应当从项目签订框架协议后即开始实质工作，主要内容有：第三章与银行签署贷款合同一、与目标银行前期沟通1、银行贷款是否需要担保？如需担保，担保方式的要求？是否存在不占用局担保资源的担保方式？2、对BT项目公司资本金到位的要求？是否可以分次到位？在贷款审批前是否可以不全部到位？第三章与银行签署贷款合同一、与目标银行前期沟通3、BT项目合计的资本金将超过5000万元，但第一个BT项目资本金总额不足5000万元是否影响贷款评级？4、BT项目公司资本金在贷款审批前是否可以使用？如银行要求不允许使用，要尽量协调可以使用，以加速资金回流，否则可能造成较严重的后果。第三章与银行签署贷款合同一、与目标银行前期沟通5、项目公司最高可申请的贷款额度？是否为65%或更高？6、申请贷款所需申报的详细资料？尤其是需要政府提供的资料？7、贷款银行的审批程序？审批所需时间？第三章与银行签署贷款合同一、与目标银行前期沟通8、银行贷款批准后，银行对放款方面的要求？9、银行对贷款资金的监管方式？监管程序？对我局可能造成的影响？10、如何协调贷款银行实现我局资金集中管理？第三章与银行签署贷款合同一、与目标银行前期沟通11、银行贷款利率的高低？利息的支付方式及时间要求？12、银行贷款还款方面的要求？提前还款的要求？这些与银行沟通的工作，也是贷款谈判的主要内容。第三章与银行签署贷款合同一、与目标银行前期沟通1、营业执照；2、组织机构代码证；3、国税、地税登记证；4、贷款卡资料；第三章与银行签署贷款合同二、提供银行贷款所需资料给贷款银行提供的详细资料主要有两类，BT项目公司资料和政府资料。（一）BT项目公司资料，包括但不限于：5、审计报告；6、公司章程；7、企业法人章样本；8、企业法人代表签字样本；第三章与银行签署贷款合同二、提供银行贷款所需资料（一）BT项目公司资料，包括但不限于：9、企业法人代表、财务主管的身份