RBD项目市场研究及开发方案报告(中期沟通)

1承德隆基泰和RBD项目市场研究及开发方案报告（中期沟通）世联地产·华北区域顾问业务中心二零一一年五月版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。谨呈：隆基泰和实业有限公司2报告内容¶项目本体条件分析¶城市背景环境分析¶住宅市场研究¶商业市场研究¶RBD案例借鉴¶项目整体定位¶分物业类型初步定位¶经济测算及评价3【区位】项目位于承德高新技术开发区，武烈河与滦河交汇处，未来规划建设的承德RBD（休闲商务功能区）内•老市中心：紧邻避暑山庄，商业繁华，交通便利。•开发区：属于政府规划新城所在地，将来会成为承德市第二极，与老市中心并驾齐驱。•RBD：总占地约3.24平方公里，是多功能、综合性集行政办公、商业、商务、文化、旅游服务等功能为一体的城市公共功能中心。老市中心开发区老市中心开发区RBD4【外部交通】项目地块通达性较好，紧邻京承高速入口处，城市主干道连接市中心•迎宾路连接本项目和承德中心城区，路况较好，车程约半小时。•地块紧邻京承高速，且临近规划建设中的高铁车站。滦河环城东路G01京承高速迎宾路5【周边现状】目前项目周边为待平整土地及在建楼盘武阳丽园•东南侧：为在建楼盘武阳丽园京承高速入口处•西侧：紧邻京承高速承德入口•南侧：目前为工厂及待平整土地•东侧：相隔部分地块为山地和铁路经过，景观资源一般6•中间：规划建设三个商业银行办公楼。三个地块合计用地面积2.04万平，建筑面积8.06万平，容积率为4。红星美凯龙【周边规划】项目周边未来将有教育、商业、企业办公等多种类型配套•北面：未来建有红星美凯龙家具广场。•南面：有已经建成的承德颈复康药业集团。•东面：分别为小学建设用地和回迁区。•南面：临近地块将建设海关大楼。71234【地形地貌】内部土地较平整，地块拆迁完毕，整体利于后续开发建设2341558【内部交通】内部主要干道建成，交通状况良好•地块南北主干道已经建成，地块内部规划道路未修通。规划范围内已有两条道路进入施工阶段。•未来：需项目自行进行路网建设。9【技术指标】项目含多种不同用地性质地块，未来物业类型多样地块用地性质用地面积（万平)建筑面积(万平））容积率1二类居住用地4.4712.522.82二类居住用地5.7916.212.83二类居住用地1.907.6044二类居住用地2.098.3645二类居住用地1.094.3646商办混合用地2.610.43.27商业用地2.16.33.08酒店用地3.8412.283.29商业办公用地1.873.371.8合计26.9682.61规划条件：——8号地块建设shoppingmall；——9号地建设承德市地标建筑五星级酒店，双子座建筑，限高150m。12345779689710本体属性中小城市城市发展方向上的区域性开发项目11报告内容¶项目本体条件分析¶城市背景环境分析¶住宅市场研究¶商业市场研究¶RBD案例借鉴¶项目整体定位¶分物业类型初步定位¶经济测算及评价12【城市区位】承德位于河北省东北部，临近京津等区域中心城市，与其来往便利n地理位置：承德是河北省辖市，处于华北和东北两个地区的连接过渡地带，地近京津，背靠蒙辽，省内与秦皇岛、唐山两个沿海城市以及张家口相邻。n交通情况：交通便利，铁路、公路辐射周边省市。1.铁路：目前有京承、锦承、承隆三条铁路在承德站交汇，正在建设中的张唐铁路和即将开工建设京沈客运专线计划在2014年竣工。2.公路：境内有101、111、112国道通过，向北可通往内蒙古，向东可达辽宁，西南前往北京，东南则到天津。3.高速路：构筑以“一环八射”（所谓一环是指市区周边高速环路，八射是指：京承，承唐，承秦，承朝，承津承围，承赤，承张）高速公路为核心的综合交通网络。唐山市承德市13【人口及行政区划】承德全市辖八县三区，目前人口约370万，城区人口约50万，属于中小城市规模•承德总占地4万平方公里，人口总数约370万。——人口主要集中在市区及离市区较近的承德县、平泉县以及围场满族蒙古族自治县等。•全市行政划分为八县三区：——三区：双桥区、双滦区、鹰手营子矿区。——八县：丰宁县、隆化县、滦平县平泉县、承德县、围场满族蒙古族自治县和兴隆县及宽城自治县。14【区域经济】承德在河北省GDP总量位于中下游，属于典型的中小城市规模，城市对外吸引力较低300550714.9763.7880.515.70%11.40%16.30%13.00%11.00%020040060080010002006年2007年2008年2009年2010年0.00%4.00%8.00%12.00%16.00%20.00%GDP值增速资料及数据来源：《2010年承德市国民经济和社会发展统计公报》、《2010年河北省国民经济和社会发展统计公报》亿元“十一五”期间承德全市生产总值及增长速度•承德2010年全市实现生产总值880.5亿元，比上年增长11.4%。•2010年河北省全省生产总值实现20197.1亿元，其中承德市处于全省的第十位。3400430023002100205013001160966.12930880.5781.5010002000300040005000石家庄唐山邯郸沧州保定廊坊邢台张家口秦皇岛承德衡水2010年承德在河北省内生产总值排名15【产业结构】承德凭借避暑山庄等资源成为我国著名的旅游城市，带动了旅游业的发展•承德市有“紫塞明珠”之称。有我国现存最大的皇家园林--——避暑山庄（世界文化遗产），雄伟壮观的寺庙群--——外八庙。•1982年，“全国首批24个历史文化名城”、“中国首批44家风景名胜”。•1994年，联合国科教文组织列为“世界文化遗产名录”。•2007年，国家5A级旅游城市。•······16【产业结构】但目前仍然以工业和建筑等第二产业为主，旅游经济所占比重不高•承德市的第二产业是主导产业。其中承德市双滦大兴矿业有限公司、承德钢铁有限公司等重工业企业是河北省知名企业；以及近期房地产市场的崛起，第二产业生产总值占全市生产总值的51%。•相比较第二产业，第一产业和依附旅游业的第三产业所占比重不大。16%51%33%第一产业第二产业第三产业资料及数据来源：《2010年承德市国民经济和社会发展统计公报》17【产业结构】钢铁和矿业是承德的主要支柱产业，孕育了大量高收入财富人群•承钢集团是国家大型一档企业，全国500家最大工业企业之一，北方最大钒钛钢铁基地，是河北省和承德市工业的重要带动力量，现有子公司14个(独资公司7个、控股公司7个，其中中外合资公司2个)、分公司14个，公司现有职工2.3万人，拥有总资产63.8亿元，其中所有者权益20.4亿元。固定资产原值33.89亿元，净值23.32亿元。•滦平县内矿产资源十分丰富，目前已发现的达50多种以上，特别是铁矿资源分布在全县东部、东北部和西南部十个乡镇，储量约1亿吨，黄金、白银和各种非金属矿也都非常丰富。•宽城县充分利用自身的资源优势，加强金矿的堪探开发。全县共有国营黄金矿山两个、集体黄金矿山26个、采区（坑口）200多个。产业的发展也带动了经济的进步，宽城县已经成为承德商业消费群体中一个重要的组成部分。18【城市规划】承德市城市规划实施“南扩、西进、北延、中疏”的发展战略，项目所在的南区是城市重点发展方向•城市规划战略：通过实施“南扩、西进、北延、中疏”城市发展战略，形成组团式结构，即中心城区由老城区、北区、西区和南区四个组团组成。——南区（高新技术产业园区、高校园区）：为行政办公、高新技术产业和教育功能区。聚焦人口30万人，建设区面积30平方公里，经10年以上时间再造一个新市区。——西区（双滦区）：主要包括双塔山镇和滦河镇，职能为工业和附属旅游区。——北区：用5至7年时间打造成为为休闲度假、会展和现代物流区。——中心老城区：职能为旅游服务、商业贸易区。南区西区北区中心城区19小结：一、旅游业对城市整体经济增长以及消费拉动作用有限，依然以内向型经济发展模式为主。二、承德整体经济发展水平不高，以矿产、热电为主要支柱产业，孕育了部分城市高端消费人群。三、城市扩张使南部开发区已经成为城市的热点区域，是房地产市场竞争的重要板块。20报告内容¶项目本体条件分析¶城市背景环境分析¶住宅市场研究¶商业市场研究¶RBD案例借鉴¶项目整体定位¶分物业类型初步定位¶经济测算及评价21承德房地产市场可划分为以下三个板块市区板块板块分析开发区板块大学城板块•主要区域•典型项目承德老城区，沿下营房大街、石洞子沟路、牛圈子沟路等。塞纳蓝湾、水榭花都、中泰自然城、名苑山庄等承德老城南环线以南，京承高速以北，武烈河沿线。承德世纪城、卧龙山庄等阳光四季城、天都嘉城、和润新城等滦河与武烈河交界以南，大学城及周边区域内楼盘。中心城区板块开发区板块大学城板块22【价格I】各板块价格水平以中心城区最高，其次为开发区；但价格差距较小，整体发展较均质单价（元/平）70007500中心城区板块大学城板块开发区板块6500600055005000450040003500水榭花都塞纳蓝湾中泰自然城名苑山庄现代城世纪城卧龙山庄天都嘉城和润新城阳光四季城凤凰御景御龙瀚府叠拼高层数据来源：世联调研23【价格II】在类似市场环境条件下，高品质产品的溢价能力开始显现，市场不同层次产品之间的价格差距逐渐拉开•天山水榭花都：——稀缺产品形式：城市中心区的洋房和双拼、联排别墅。——鲜明风格特色：承德市场较纯粹的西班牙风格。——项目配套设施：商业设施、酒店式公寓等。•金龙皇家广场：——高端精装修：户型165和258平两种，公寓装修成本全部接近3万每平。——高端配套设施：项目配套五星级酒店、高端集中式百货、商业街区等。主要竞争项目价格比较（元/平）金龙皇家广场天山水榭花都塞纳蓝湾现代城40000（预）8000-1000050004800-5000数据来源：世联调研24【价格III】自2010年下半年开始，受市场调控等影响，承德市场价格增长趋势逐渐放缓，潜在市场压力依然存在承德开发区价格走势图•访谈一：…我的朋友家拆迁分了好几套，另外自己家又买了两三套。现在成的很多人家都是好几套房子，也不出租，买了就放在那里。不过以后的话可能会买的少了，现在调控严了，而且价格也不像以前那样涨得那么快了…——店铺业主访谈•访谈二：…10年涨得比较快，到了11年基本就没怎么涨过。承德这边有跟风，受北京等地的调控影响，这边市场热度也会下降。今年的销售压力会比去年稍微大一些…——天都嘉城销售代表数据来源：世联调研元/平34002010.052010.122011.043000400050004300450025【主力产品】目前承德市场产品形式以高层、小高层为主，主力户型集中在80-110平的大两居和小三居面积（平）2003001101009080506070中心城区板块大学城板块开发区板块水榭花都塞纳蓝湾名苑山庄现代城世纪城卧龙山庄天都嘉城和润新城阳光四季城凤凰御景御龙瀚府叠拼、联排高层26【潜在供应】未来供应集中于开发区及大学城板块，供应量约300万平，以小高层、高层产品形式为主，市场竞争激烈数据来源：世联调研截止目前，高层市场供应量（存量+潜在）约400万平米。文轩名苑世纪城阳光四季城新世家御龙瀚府卧龙山庄永盛·现代城天山水榭花都塞纳澜湾天都嘉城凤凰御景开发区板块中心城区板块大学城板块联排、叠拼、独栋别墅，潜在供应40万平多层、小高层、高层，潜在供应量120万平小高层。高层，潜在供应量18万平高层，花园洋房已售罄，别墅潜在供应量2.5万平多层、小高层，高层及别墅，潜在供应量100万平高层，潜在供应量20万平高层，潜在供应量37万平多层，高层，潜在供应量21.7万小高层、高层，潜在供应量10万平小高层，潜在供应量40万平多层、高层，潜在供应量7万平2764%27%9%双滦区双桥区周边区县【潜在供应】10年土地市场住宅供应量超过130万平，且各项目规模较小，预期短期内