社区文化室运营建议

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。光明大第社区文化室运营建议版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。本项目社区文化室概况本项目社区文化室共2200㎡，有5间商铺可利用本报告是严格保密的。本项目社区文化室概况与普通商铺的运营招租不同，本项目社区文化室位于园林内部，昭示性较差社区文化室位于-1层，不适合儿童、教育主题目前，会所设置往往成为市场对某一豪宅项目高端程度进行界定的重要指标建议将社区文化室打造为泛会所，提升文化室整体调性社区文化室位于2号楼与3号楼之间-1层2栋3栋8栋7栋5栋6栋9栋1栋4栋本报告是严格保密的。会所运营失败案例招商澜园：位于观澜新兴中心区核心地带，建面29万平米，规划居住小区文化室1500平米，小区基础服务设施950平米用地指标：占地面积：92820.78平方米建筑面积：290336.65平方米住宅面积210020平方米；商业面积6000平方米；幼儿园面积3900平方米（12班，独立占地4300平方米）；居住小区文化室1500平方米；小区基础服务设施950平方米（含小区健康服务中心400平方米，小区服务站300平方米，小区居委会200平方米，小区警务室50平方米）；市政公用设施400平方米；另设室外活动场地2500平方米。招商澜园住宅已于2010年入伙，由于招商问题，目前会所仍处于空置状态本报告是严格保密的。会所运营失败案例金地上塘道：开发商将居住小区级文化室按会所建设，前期为售楼处，对外经营，其他公建配套严格按指标规划进行小区内配套：居住小区级文化室：2000平米；小区综合服务站面积：1100㎡规划：会所会以中航健身会形式出租，收入归开发商用地指标：总占地面积：53104㎡总建筑面积：153175㎡住宅面积：145575㎡（容积率：2.8（一期）、3.0（二期）商业：2000平米8栋9栋10栋11栋1栋2栋3栋4栋会所5栋6栋7栋5金地上塘道由于产权存在纠纷，目前仍处于空置状态本报告是严格保密的。会所运营成功案例——万科四季花城一层：健身中心、舞蹈室、图书室、餐饮二层：万科第五食堂、培训目前关外中低端会所运营有较大风险，运营成功项目较少会所租金与小区普通商铺租金相当小面积商铺租金100-150元/㎡/月大面积商铺租金30-80元/㎡/月不等本报告是严格保密的。光明新区商业租金分析目前光明新区大面积商铺租金约30-60元/㎡/月商业位置店铺名称经营类别所处楼层面积（平米）租金（元/平米/月）租金递年递增进场费（元）押金（元）签约周期光明大街易信便利店便利店124105--1个月租金1年光明大街华林文具文具124120--1个月租金1年法政路顺祥日用品日用百货12890--1个月租金1年河心南路匹克运动休闲112060--1个月租金3年河心南路DOUBLE女装14090--1个月租金2年临时商业街水果店水果12075--1个月租金1年河心北路千千岛化妆品14075--1个月租金1年振明路活力健身俱乐部健身房240035--1个月租金3年宝明路德乐棋牌室棋牌室220045--1个月租金2年光耀东路正大中西餐厅西餐厅120060--1个月租金2年本报告是严格保密的。光明新区商业租金分析花店沙县小吃猪脚饭蛋糕店洗车房五金家家顺家家顺传麒山光明大第传麒山光明大第目前商铺租金100-180元/平米（业主要求收取进场费），传麒山商铺租金120-200元/平米，对面临时商铺邦凯二路上租金60-80元/平米，二十七号路上租金40-60元/平米。本报告是严格保密的。光明新区商业租金分析商铺面积（平方米）租金（元·平米/月）业态备注3-105、3-10669.35100蛋糕店4-10561.66130家家顺中介5-10148.42——五金业主自营9-108、9-109、9-110143.09150洗车房光明大第出租商铺租金情况本报告是严格保密的。深圳典型大盘配套调查配套种类具体设施蔚蓝海岸招商海月棕榈园鼎太风华四季花城桂芳园本项目业态建议业主语录调查分析与业主意见反馈摘要（详见报告）会所咖啡吧***×（桂芳园）有使用会所，但运动器械不多；（招商)“会所啊，他们年轻人平时下班都是回家的，没有时间去。”“会所设施我们都没有用，游泳池夏天偶尔有用，可是要收费的。”“（为小孩准备的设施）还可以，就是少，那边的秋千很多小孩子玩，都要排队玩，尤其是周六、周日和下班以后。应多设置一些种类，那边的沙坑很好，很多小孩子喜欢到那里玩”“（招商)（缺少）没有类似足球场的开阔场地。小区人也缺少一个可以集中的场地，这里虽然还算开阔，但是是环形的，中间有水池,不适合交流，冬天风大，小孩子也不能吹风，一般都是聚在会所前面。”“（招商）只要有活动的地方，有散步的地方，会所没有太大的作用，不会有人经常打牌，打球、游泳经常用到。”“（鼎太）会所麻将室收费，且太挤，希望能有打牌类似的活动场所。”会所使用情况：经常使用的25％，基本不去的44％，偶尔去的31％（1）期望与实际不符合实际反馈中，入住前客户对会所是存在有较高期望的。如招商海月有近35％的客户，他们期望会所或小区内能够提供具有一定品牌力、经营妥善的咖啡馆、书吧，但实际现有会所内的咖啡馆、书吧都差强人意。（2）受欢迎的配套设施数量普遍存在不足（3）会所设置收费项目较多（4）住户没时间使用会所大部分青年人，因为平日工作时间较忙，“没空使用会所”，这也造成会所实际使用率较低的原因之一。综合反映充分说明，“会所”在住户实际使用中真正意义并不大。使用率较高的会所功能有：运动主题方面——游泳池、网球场、篮球场、羽毛球室、乒乓球室；文化休闲主题方面——棋牌室、麻将室、文艺活动室。健身房******√室内泳池**×台球***×棋牌室、麻将室***√KTV*×美容、桑那**×阅览室/书吧****√网吧**×室内网球场×室内羽毛球场*×壁球×室内乒乓球场***√室内篮球场*室内儿童乐园***深圳典型项目配套调查本项目业态建议：设置健身房、棋牌室、乒乓球室、咖啡吧+书吧和西餐厅。本报告是严格保密的。功能分区项目规模经验值（m²）休闲热浴200-300室内泳池/SPA300-500（泳池200-300，其他配属设施100-200）运动室内健身室300-500羽毛球场标准场地：13.4×6.1乒乓球室单打场地：23.77×8.23瑜伽、舞蹈200-300商务商务会议室100-200餐饮茶馆/咖啡吧/酒吧/西餐厅200-300娱乐棋牌室、多功能厅200-300儿童乐园100-200老年人活动中心100-200阅览室/书吧100-200功能设置本报告是严格保密的。棋牌室健身室西餐厅乒乓球室功能分布建议咖啡吧+书吧本报告是严格保密的。类型名牌内容联系方式健身俱乐部深圳中航健身会基础设施完善、健身教练到位0755-82139363西餐厅初客牛排高端细致的服务，为顾客带店面设计时尚现代中透露着古朴典雅,大方简约中透露着小巧精致,引领顾客体会别样的用餐环境.+400-679-7789棋牌室——基础设施完善、配有服务人员——乒乓球室——基础设施完善、——建议：引进深圳中航健身会、初客牛排品牌嫁接建议本报告是严格保密的。I.会所功能划分II.深圳豪宅会所案例III.国际案例借鉴附件1会所功能分析本报告是严格保密的。类别功能目前市面运用内容A休闲娱乐功能棋牌，艺术馆、图书室、文化馆、亲子阅览室，影音室，钢琴教学：美术书法：专业的国际象棋、围棋教学，艺术书吧等B养生功能桑拿按摩、瑜伽馆、营养补充站、伸展活动室、美容顾问中心、化妆间、日式禅院、独立美容护理套房、贵宾按摩套房、双人美容护理贵宾套房、香熏水疗池、深层矿物池、冰水疗肤池等C体育健身功能桌球室，舞蹈室，乒乓球室，健身室、舞蹈形体、游泳室、跆拳道、高尔夫等D商务功能会议室、红酒品鉴、雪茄吧、宴会厅、名车高端俱乐部、空中服务、停机坪、新品发布会；红酒西餐厅、酒窖等会所功能划分本报告是严格保密的。会所功能划分四大类会所功能及其核心客户群需求主题核心客群主要需求休闲娱乐主题女士、老人女士聚聚家常，增近邻里关系；老人放松心情，打发时间；小朋友快乐成长的环境美容养生主题女士、老人女士爱美，对形象要求高；老人特别需要保养，延年益寿；减缓工作和生活压力运动健身主题男士、女士增进身体健康保持完美身材，塑造良好气质减缓工作和生活压力商务主题男士离家近，但需要独立且安静的商务洽谈环境；符合成功人士的身份感；调节商务谈判气氛的服务，比如餐饮、奢侈品本报告是严格保密的。多重功能复合，满足不同核心群体的需求纵览目前国内会所成功经营的案例，在功能配置方面多以老人、小孩活动，女士休闲美容，男士商务休闲等多种实际功能需求为主，采用多功能复合经营的模式，有利于风险控制。商务主题美容养生健身休闲三重复合休闲娱乐健身休闲双重复合。。。。。。会所功能划分本报告是严格保密的。深圳城市资源豪宅会所项目类别功能中信红树湾A+C+D休闲功能+体育功能+商务功能波托菲诺B+C美容功能+体育功能香蜜湖1号C体育功能深圳城市豪宅会所，主要集中2-3种以上综合配套设施，体育配套设施是会所必备的功能之一，但市场上纯粹会所功能较少。深圳案例：中信红树湾、波托菲诺、香蜜湖1号本报告是严格保密的。湾区会馆——位于横跨市政路的空中大板的两旁，分为南北双会馆。湾区会所总建面约2648㎡。生态大板设计的空中花园广场横跨白石二路，与湾区会所容为一体，是会所的后庭院，长96米，宽42米，高6米，仿若绿色的空中走廊，也是湾区的公共接点；中信红树湾会所湾区北会馆湾区南会馆本报告是严格保密的。南会馆：中餐厅-缤纷西岸湾区会馆主场：中航健身会、盈儿特艺养生爱加丽都西餐厅、ING英语进行时、文化艺术中心洗衣中心中信红树湾会所休闲功能：休息厅，棋牌，咖啡吧，书吧，影音室，亲子阅览室体育功能：桌球室，舞蹈室，乒乓球室，健身室，桑拿按摩商务功能：大堂接待，厨房，会议室A+C+D会所体系类型休闲功能体育功能商务功能本报告是严格保密的。高端品牌提升会所品质和规格区域商家南会馆爱加丽都西餐厅中航健身会Ing英语进行时盈儿特艺养生文化艺术中心北会馆缤纷西岸中信红树湾会所湾区会馆定位国际顶级私人俱乐部，商务、健身、休闲、交际为主的配套设置++普金国际投资集团（国际顶级俱乐部营运商）有固定消费群体的高档私人会所式饭店，重商务功能=顶级会所本报告是严格保密的。会所管理：整体交付给普金国际投资集团（国际顶级俱乐部营运商）普金国际投资集团自我定位及研究：服务对象：中国地标建筑、主题建筑、商业大厦、商业广场、大型MALL、大型展馆、国际会所、地产会所、高尔夫俱乐部、高级私人会所、休闲度假村、SPA会馆等项目。服务内容：提供专业市场调研、项目规划、项目可行性分析、委托管理、协助管理、顾问咨询、专业培训、定位规划、全程策划服务、融资战略规划服务、国际品牌联盟及战略联盟整合服务；与客户和经营者合作开展连锁经营事业，联合单体项目走上品牌化经营、集团化经营之路，对接最具价值战略投资机构等服务；筹划与管理大型豪华商业会所、健身美容SPA会所、综合性商业模式。与中信红树湾的合作形式及内容整合资源，湾区会所的配套商家的引进；重大娱乐活动资源的提供；与物业举办小区业主的相关节日活动；中信红树湾会所本报告是严格保密的。缤纷西岸饭店—有固定消费群体的高档私人会所式饭店，商务功能偏重。商家：金海港集团投资的顶级港式饭店，金海港集团在餐饮娱乐领域以优质创品牌，集团投资的中西餐厅、大型俱乐部等高档餐饮、休闲、娱乐场所在业内都有很高的知名度。在南山经营缤纷假日“饭店，有固定的消费群体；缤纷西岸为指标店之一；软硬件设置：14间风格迥异、环境幽雅的豪华包房，其中特设普金CEO包房，由直达电梯直上三楼包房；配备宽敞明亮的多功能宴会厅。餐厅建设以园林式酒店为特色；