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北京万通地产股份有限公司项目管理手册设计示范文本项目前期设计研究示范文本编号：VT/SJ/QR002版号：A0文件页码：第1页共10页项目前期设计研究示范文本编辑日期2007-11-28审核日期2007-11-28批准日期2007-11-28文件编号:修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人北京万通地产股份有限公司项目管理手册设计示范文本项目前期设计研究示范文本编号：VT/SJ/QR002版号：A0文件页码：第2页共10页一、项目概况及用地分析1、用地自然条件概况及分析1.1宗地位置应附文：简述宗地位置应附图：宗地城市位置图；宗地区域位置图1.2宗地现状(1)宗地四边范围应附文：简述宗地四边范围应附图：宗地红线图(2)宗地现状地形地貌应附文：简述宗地现状地形地貌，重点及特殊地形地貌特征应展开分析应附图：宗地现状照片（标明拍摄点和目标点位置）；宗地地形图(3)绿化植被与水面应附文：简述宗地内绿化植被与水面状况。如有考虑保留的植物与水面，应说明拟保留部分的范围、拟保留植物的树种和习性、拟保留水面的改造措施应附图：宗地绿化植被与水面分布图(4)气候气象应附文：简述气温、主导风向、降雨量等指标。(5)水文地质应附文：简述地表水、地下水现状及周围建筑的基础处理情况应附:宗地地质资料（如：初勘资料、周边建筑基础处理资料等）(6)特殊地下物应附文：明确宗地地下有无文物、地下军用设施及管线、地下油罐房或其它大型地下建筑物2、宗地社会条件概况及分析2.1区域现状与规划应附文：简述用地所处区域的历史沿革、文化背景、地段或区域现状特征等，对象征地段特点的景点设施附照片说明。当地政府北京万通地产股份有限公司项目管理手册设计示范文本项目前期设计研究示范文本编号：VT/SJ/QR002版号：A0文件页码：第3页共10页对宗地所处区域的规划设想和实施计划的说明。应附图：区域现状图：区域总体规划图2.2规划要求应附文：说明规划管理部门对宗地的规划设计要点，或宗地《建设用地规划许可证》的内容，对用地主要设计指标的分析。应附：规划要点；容积率分析表2.3交通状况应附文：简述宗地交通情况；地铁、轻轨、公交流线与宗地附近站点；私车赴宗地路线选择；应附图：区域交通分析图；周边交通分析图；周边道路断面图2.3公共设施(1)公共建筑应附文：描述对设计存在影响的公共及商业建筑的名称、类型、面积、基本功能、形态及建成时间；(2)对设计存在影响的设施与标志物应附文：简述以下有利与不利因素情况有利因素：广场、公园、城市雕塑等不利因素：高压线、变电所、烟囱、垃圾场、排污沟、其它构成噪音与污染的建筑物、构筑物与设施。应附图：周边公共设施图2.5市政管线应附文：简述给水、雨水、污水、强电、弱电、煤气、暖通、宽带接口位置、管径、埋深、标高应附图：市政管线图二、开发目标、开发计划与项目设计总体计划1项目总体开发目标1.1项目总体定位1.2目标成本和目标利润北京万通地产股份有限公司项目管理手册设计示范文本项目前期设计研究示范文本编号：VT/SJ/QR002版号：A0文件页码：第4页共10页2.项目总体开发计划2.1分期开发的规模和进度2.2分期开发的成本和利润应附表：分期开发规模、进度、成本和利润表2.3项目设计总体计划应附表：项目设计总体计划表三、市场定位和产品建议1项目总体定位1.1项目市场定位1.2项目竞争优势（针对竞争楼盘）2项目目标市场2.1目标客户构成2.2目标客户行为特征3项目产品建议（市场营销部门与设计部共同确定）3.1产品类型及构成(1)产品构成的种类(2)各产品类型的比例应附表：产品建议表，参见第四部分表2.3.3（第50页）3.2产品的户型配比建议应附表：户型配比表，参见第四部分表2.3.4（第52页）3.3公建配套(1)停车方式与车位比：停车方式分为地下车库停车、架空车库停车，立体车库停车，路旁停车，庭院停车。(2)公交交通与班车系统：两系统车辆停放与站点的要求；明确对于大型社区，是否考虑区内巴士。(3)商业：商业的形态（集中布置、分散布置、层数）、功能（有无特北京万通地产股份有限公司项目管理手册设计示范文本项目前期设计研究示范文本编号：VT/SJ/QR002版号：A0文件页码：第5页共10页殊要求）、面积、停车数量(4)学校、幼儿园：占地、规模、功能4首期产品的建议（市场营销部门与设计部共同确定）4.1首期产品的类型及构成应附表：首期产品建议表，4.2首期产品的户型配比建议应附表：首期户型配比表4.3首期公共配套要求4.4首期卖场安排(1)销售展示的内容选择（商业、会所、样板房）(2)销售展示的卖场位置(3)样板间的搭建方式和位置的初步设想5销售策略与销售计划5.1销售推广的策略5.2销售计划应附：销售计划四、成本控制因素与工程管理意见1成本测算1.1根据市场营销部门的结论、概念设计的结论、工程管理部门对于基础形式的意见完成总成本测算表格1.2各类型产品主体、配套、景观的成本测算表格应附表：总成本测算表；项目分类成本测算表1.3设计各阶段的设计费用计划2设计阶段成本控制2.1方案设计阶段成本控制目标2.2方案设计阶段成本控制措施或建议2.3初步设计及施工图阶段成本控制措施或建议北京万通地产股份有限公司项目管理手册设计示范文本项目前期设计研究示范文本编号：VT/SJ/QR002版号：A0文件页码：第6页共10页3工程管理相关工作及意见3.1地质资料分析3.2基础形式的初步意见3.3初步设计及施工图阶段，工程管理部门结构与设备专业的设计管理措施3.4工程进度计划与设计计划的关系与重要节点应附表：工程进度计划五、概念设计研究结论1概念设计研究各方案简评应附图：各方案总平面，模型照片或表现图应附文：简要分析各方案的优势、劣势；如有意向方案，应陈述选择意向方案的理由及深化调整方向。2设计目标应附文：描述项目楼盘设计形象目标3、经济技术指标结论应附表：综合经济技术指标表4、规划方面的结论4.1用地布局(1)功能分区与产品类型分布应附文：分析用地内外对项目开发的有利与不利因素，明确住宅和公建分区；确定产品类型、档次的分布应附图：功能分区与产品分布图(2)空间序列和层次应附文：简述主要公共空间的功能和特点应附图：相应的参考图片4.2道路交通应附图：交通分析图(1)主入口位置(2)人车关系应附文：明确人车分流、局部合流或合流北京万通地产股份有限公司项目管理手册设计示范文本项目前期设计研究示范文本编号：VT/SJ/QR002版号：A0文件页码：第7页共10页(3)停车方式和数量应附文：明确可采用的停车方式和各方式停车数量(4)公交场站应附文：明确是否设置公交场站，如设置，明确面积或停车数量、位置等(5)班车车位应附文：明确位置和数量4.3销售分期(1)分期状况应附文：简述分期期数、各期面积、各期位置应附图：分期开发示意图(2)首期销售卖场应附文：简述首期销售卖场形态、功能、面积与大体位置要求4.4组团管理(1)物业管理模式应附文：明确小区开放程度和物业管理的基本单元(2)低层、多层项目基本单元（组团、庭院、邻里单元）应附文：简述户型配置、朝向、间距、转角、入口、流线关系的要求应附图：组团基本单元分析图(3)高层项目的标准层拼接意向应附文：简述户型配置、朝向、核心体数量的要求4.5环境景观(1)景观现状应附文：明确保留、利用、改造及消除的因素(2)景观视线竖向分析应附图：景观视线分析图5、单体方面的结论5.1公建配套应附文：明确公建规模、占地和内容；明确商业业态、经营模式；明确重要或有特殊要求的公建分布要求应附图：配套分析图北京万通地产股份有限公司项目管理手册设计示范文本项目前期设计研究示范文本编号：VT/SJ/QR002版号：A0文件页码：第8页共10页5.2住宅设计应附文：明确内部功能空间设置要求（例如是否设工人房、私家车位，入户方式等）；明确外部自然资源利用要求（例如明确观景要求、朝向、私家花园等）应附图：住宅单体意向平面图6、技术方面的意见6.1建筑研究中心的技术意见6.2土方平衡方案应附图：坡度、坡向分析图；地形改造土方平衡图6.3日照分析方案应附图：日照分析图6.4技术配套的设置要求应附文：明确煤气调压站、变电站、垃圾中转站、水泵房、采暖用房、物业管理用房、空调机房、通风机房、污水处理设备等设置要求六、方案设计需要解决的问题1规划方面的问题1.1用地布局(1)依据功能分区与产品类型分布结论，进行布局设计(2)依据主要公共空间的功能和特点的描述进行空间设计1.2道路交通(1)满足5类人回家流线的设计：公交人流、出租车人流、私车人流、自行车人流、步行人流；(2)满足人车关系要求与停车要求(3)满足公交车与班车停放要求(4)满足消防要求(5)进行用地路网设计、道路分级模式设计、道路断面设计1.3销售分期(1)首期销售卖场销售氛围的营造北京万通地产股份有限公司项目管理手册设计示范文本项目前期设计研究示范文本编号：VT/SJ/QR002版号：A0文件页码：第9页共10页(2)根据首期销售卖场形态、功能、面积与大体位置要求深化设计(3)分期设计应综合考虑以下因素：a.满足分期的期数、面积、位置要求b.考虑每期设计上的吸引客户的卖点c.分期开发时物业管理模式的可行性d.分期开发时施工组织的可行性e.分期开发时道路系统的可行性1.4组团与管理(1)依据组团基本单元要求确定组团规模，按照规模进行组团设计(2)根据物业管理模式进行组团管理设计：组团围墙范围、入口设置、门卫数量、人车管理等(3)高层项目依据标准层拼接意向深化设计1.5环境景观(1)景观设计具备明确的主题(2)景观结构设计：景观轴线与景观重点的考虑，集中绿地与组团绿地的关系，步行景观路线的组织(3)景观的功能明确，景观提供停留的功能、景观提供观赏的功能；同时注重景观对人的行为的影响与景观的参与性(4)处理景观与气候的关系，例如避免主要景观处于建筑阴影区、落叶树的选用等(5)现状景观的利用方式(6)当地形出现高差时，应进行景观视线的竖向分析2单体方面的问题2.1会所单体方案设计2.2商业单体方案设计，商业与会所设计时应注意首期销售时两者的多功能性与功能使用的时间顺序，两者先做为销售卖场后做为会所商业使用北京万通地产股份有限公司项目管理手册设计示范文本项目前期设计研究示范文本编号：VT/SJ/QR002版号：A0文件页码：第10页共10页2.3学校、幼儿园总图布置2.4首期住宅单体方案设计建筑形态、风格与户型3技术方面的问题3.1日照间距设计3.2土方平衡设计方案（针对复杂地形时）3.3技术配套设施形态与位置设计：煤气调压站、变电站、垃圾中转站、水泵房、采暖用房、物业管理用房、空调机房、通风机房、污水处理设备等3.4保温、遮阳和降噪：要求方案设计阶段考虑并解决，需要采取以上技术措施的原因、区域或部位、具体技术措施、成效比较和实施成本3.5新技术新材料：要求设计单位在新技术新材料应用方面提供建议、技术和成本的参考数据等3.6建筑研究中心的技术意见在规划方案得到体现