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常州长江龙城科技产业园项目建议汇报谨呈：长江龙城科技有限公司领一个城市的产业之先世联如何理解本项目？本报告是严格保密的。3打造常州城市名片，促进产业升级和带动区域价值提升；同时保证良好的现金流，实现利润最大化长三角打造常州城市名片从企业战略来讲，本项目承担着树立企业品牌、赢得政府及社会信誉的使命，由此形成企业长三角扩张的引爆点。成为常州市名片，带动区域价值提升和发展。现金流项目目标多期滚动开发的资金平衡和土地价值升值。与市政府要求步调一致的情况下，项目如何做到经济利益最大。本报告是严格保密的。4项目概况项目位于大学城东侧，地块内现有部分新建办公楼、厂房、农房、水渠及较大面积农田等，地势平坦，周边配套设施匮乏常武中路鸣新路塥湖路三期二期大学城办公楼水渠高压线农田交叉路口信息职业技术学院农田农田地块指标二期地块234亩；三期地块1898亩；容积率：约为1.14建筑密度：39.52%位置：地块位于大学城东侧，常武中路旁道路：临近主干道，交通便利，距市中心30分钟车程资源：具有良好的教育资源，同时地块内部有一条可利用的水渠资源；但周边缺乏配套本报告是严格保密的。5地块属性对本项目的价值点界定城市层级常州城市发展方向上区域层级武进是“苏南模式”的发源地地块层级项目规模常州市武进区较大规模周边配套周边生活配套设施匮乏交通状况便利的陆路交通系统周边资源教育资源、高科技产业地形地貌良好地势，开阔空间城市发展方向上拥有教育及高科技产业资源的大规模的产业园区运作项目项目属性问题界定赋予二期怎样的产业发展方向和功能定位，来顺利承接一期大学城，有效推动三期产业园，以实现项目目标？项目目标及概况打造常州城市名片，实现利润最大化在一期大学城及武进高新技术区的带动下，通过二期的成功运营，获得三期地块项目的操作Q本报告是严格保密的。7基于核心问题下的分析思路外部环境需求及机会价值分析典型案例研究与借鉴机会分析整体定位三期产业选择二三期联动发展战略本报告是严格保密的。8外部环境需求及机会价值分析典型案例研究与借鉴机会分析整体定位三期产业选择二三期联动发展战略本报告是严格保密的。9浙江杭州无锡常州南京苏州镇江上海湖州核心价值点靠近区政府，受大学城及武进高新区辐射近邻312国道南移段，便于通往上海、南京等省会城市；地块毗邻主干道，交通便利，距市中心30分钟车程；本项目武进高新技术产业开发区大学城上海方向南京方向区政府本项目位于武进区内，北临武进高新区，西接大学城，紧邻312国道南移段，交通便利价值分析本报告是严格保密的。10外部环境需求及机会价值分析典型案例研究与借鉴机会分析宏观层面—长三角区域发展特点中观层面—常州经济及产业分析微观层面—武进产业分析整体定位三期产业选择二三期联动发展战略本报告是严格保密的。11浙江江苏上海•纺织业、服装及纤维制造•电气机械及器材制造•化学原料及化学制品制造•普通机械制造•交通运输设备制造•纺织业•电子及通讯设备制造•电气机械及器材制造•化学原料及化学制品制造•普通机械制造、黑色金属冶炼•交通运输设备制造•电子信息产品制造业•汽车制造业•石油化工及精细化工制造•精品钢材制造业•生物医药制造业•成套设备制造劳动力密集型技术密集型低附加值产业高附加值产业长三角地区的主导产业现状揭示出各地域产业的发展阶段和传统制造业的特点，产业发展所面临的产业升级和产业转型十分迫切宏观层面本报告是严格保密的。12长三角区域产业集群协同发展的五大领域进一步加快区内石化企业资本整合，提高产品附加值和技术含量，强化地域分工合作石油化工加快系统开发、生产和供货，完善具有国际水平的汽车工业科技体汽车制造加强高新技术的交流与合作，形成各具特色、个性鲜明的综合群体高新技术加强区域重大物流基础设施的规划和建设，形成配套的综合运输网络、完善的仓储配送设施、先进的信息网络平台现代物流进一步发挥上海的金融集聚功能，加强上海与长三角各城市金融及金融服务机构的业务联系金融业资料来源：《长江三角洲产业地图》分析整合、提升产业集群，重点发展高新技术产业，构筑长三角一体化宏观层面本报告是严格保密的。13依托长三角，常州经济保持高位增长，城市空间发展战略为“优化中心、拓展南北、完善东西、重点向南”，本项目处于城市发展重点方向常州是经济较发达的新兴工业城市。处于苏锡常都市圈的核心部位，距离上海及南京都市圈均在两小时车程范围。中心城市坚持“优化中心、拓展南北、完善东西、重点向南”的发展方向，拓展城市框架，加快南北两翼建设。城市南部以大学城（高职教育园区）、西太湖生态城、太湖湾旅游城为重点，推进新城建设。城市北部突出产业发展功能，加快推进沿江产业区建设，配套建设各类商业和公共服务设施，是城市化加速区域，是经济活跃区域。中观层面南京都市圈上海都市圈锡常泰都市圈苏锡常都市圈提升中心拓展南北常州近年来人均GDP以及增长情况本报告是严格保密的。14常州以机械、纺织等二产为主导产业，未来重点打造新能源、软件、动漫等高新技术产业常州是中国乡镇工业发源地之一。乡镇工业产值占全部工业产值的69.9%。常州产业以机械、冶金、化工、纺织工业为主体，并进一步向这些产业集聚，合计占全市产业构成的3/4以上。先进装备制造业和新材料产业产值，目前已分别占全市高新技术产业的37％和44％。以光伏产业为代表的新能源产业，在全国地级市中规模第一。软件产业继续保持了平稳快速的增长势头，动漫产业将作为战略重点推进，初步实现高新技术特色产业的集聚。常州的区位和成本优势决定了其对资金和人才具有较强的吸引力，成为承接上海产业转移的前沿阵地，人口增长迅速、人口集聚效应明显。物流与市场分布产业集聚区分布常州工业主要产业构成机械38%冶金17%化工16%纺织14%电子7%服装5%建材3%中观层面本报告是严格保密的。15项目所在的武进属全国经济最发达十强县，是常州经济最发达的辖区，行政上虽属常州，经济上与常州既紧密联系又相对独立2002年4月武进撤市建区，现已成为常州市的“金南翼”，整体GDP达到全市GDP的1/3以上，同时人均GDP远超常州水平，是常州最富庶的区域武进区在全国经济最发达十强县（市）排名中位列第八，历来是鱼米之乡，区域住民收入殷实武进GDP连年增长，且占常州GDP份额连年提高中心区新北区武进武进虽属常州市，经济上与常州既关联，又相对独立武进曾是著名的“苏南模式”的发源地，是长三角最有经济活力的腹地之一武进同常州全市的GDP比较武进同常州全市的人均GDP比较微观层面本报告是严格保密的。16武进下属8个专业产业乡镇相对独立，目前处于产业链的低端，正通过引入外资，品牌战略等方式，促进产业升级。武进区400万拆迁量带来的刚性需求是巨大的。在传统的机械制造、轻纺、化工等产业的基础上，新材料、电子制造、精密仪器、环保、生物医药等新兴产业发展迅猛，构成了较为完整的产业体系。高新技术开发区是促进武进产业规模化、企业化发展的有力举措。武进区支柱产业私营业主、机关人员白领阶层农民和产业工人武进产业人口构成微观层面在传统的机械制造、轻纺、化工等产业的基础上，武进重点发展新材料、电子制造、精密仪器、环保、生物医药等新兴产业大投入大拆迁大建设湖塘——纺织，目前有四个专业纺织市场，纺织企业2000多家横山桥——行业企业400多家，年设计产能超过了1.5亿平方米前黄——肉鸭养殖100多户、食用菌种植1200多户生态集镇夏溪——花木，带动示范观光旅游，花木种植面积已达3.5万亩，占耕地总面积的90％以上，花木人均纯收入达5000元寨桥镇——水产，带动渔业，水产养殖面积有近4万亩，人均约1.3亩（已超过人均耕地面积），占武进区养殖面积的23.5%，渔业人口达5200多人邹区——灯具，拥有最大的灯具批发市场灯具生产企业73家，从业人员2000人牛塘——服装，产值将突破3亿元外向型农业综合开发区高新技术开发区本报告是严格保密的。17微观层面近期快速公交及远期轨道交通规划将加快城市一体化发展，促进武进地区城市化，融入城市体系NS武进区WE1、3号线纵连南北2、4号线横贯东西市民广场淹城大学城远期轨道交通规划：根据常州轨道交通规划，远期贯穿城市南北的1、3号线将项目所在区域跟城市的发展更紧密联系起来计划在年底完工的快速公交一号线，直接连接常州的两翼，南向终点站位于项目东北侧的武进汽车站近期交通利好：轨道交通从远期来看，能加强武进跟城区以及新北区的联系，带动城市一体化发展，将武进纳入城市体系，吸引城南乡镇人口的城市化，使武进发展成为城南的城市中心武进中心区与常州老城区相连接的多条快速路和主干道路已经建成或正在建设和衔接改造中本报告是严格保密的。18武进政府加大基础设施投资力度，城市配套逐步齐全，城市化氛围逐渐形成，大规模房地产投资热潮已经兴起。奔牛港物流中心二期工程、新竹苑居住区、武进国际医院、沪宁杭金三角百货物流中心等一些项目的招商引资工作正在进行。淹城遗址常州大学城武进区政府本项目武进高新产业开发区牛塘工业园区微观层面武进全新格局形成，七大支撑点拉动武进城市化进程，本项目受常州大学城及武进高新区带动本报告是严格保密的。19科教电子信息机械装配汽车零部件滨湖商贸区物流武进高新区：园区规划达100平方公里，依托大学城的科教及人才资源优势，发展成具有国际竞争力的高科技工业园区北部为常州大学城，园区规划有电子科技板块、机械装备板块、物流仓储板块、中心商贸板块以及居住休闲板块。西南滨湖地区规划为商贸住宅区，东部以海关为中心建成一个物流集散中心，中心区为24平方公里工业区。以精密机械、电子信息、新材料、生物制药、装备制造为等高新技术产业为主体的现代科技园区；引进包括博世力士乐、固特异等知名跨国企业房地产业：目前区内楼盘集中在大学城和隔湖周边地区，未来规划项目周边以园区企业职工宿舍为主武进高新区规划电子通讯类50.0%机械制造类28.7%纺织服装类13.3%其他8%高新区投资结构分析投资企业：美国占27.3%；香港占24.7%；德国占22.7%；……高新区为区域带来规模产业支持的同时，由于以生产加工型企业为主，产业人口结构偏低端，无法形成大规模购房需求微观层面武进高新区是武进未来发展的重心，规划形成电子信息、装备制造、新材料三大产业群，现已有知名企业进驻，但房地产还处于起步阶段宏观层面整合、提升产业集群，重点发展高新技术产业，构筑长三角一体化常州以机械、纺织等二产为主导产业，未来重点打造新能源、软件、动漫等高新技术产业在传统机械制造、轻纺、化工等产业基础上，武进重点发展新材料、电子制造、精密仪器、环保、生物医药等新兴产业中观层面微观层面总结长三角产业发展前景、常州产业地位及武进未来产业发展方向，为本项目重点发展高新技术产业提供了良好的契机本报告是严格保密的。21外部环境需求及机会价值分析典型案例研究与借鉴机会分析整体定位三期产业选择二三期联动发展战略机会分析那么，位于产业园区和教育园区的区域开发应当如何思考？外部资源从外部资源来看，常州以及本区域的产业背景给本项目带来优异的发展背景内部资源自身资源来看，项目拥有得天独厚的产业和教育资源，符合城市大背景的发展要求我们试图通过国内外较为成功的案例寻求借鉴。。。。。。本报告是严格保密的。23外部环境需求及机会价值分析典型案例研究与借鉴机会分析整体定位三期产业选择二三期联动发展战略案例借鉴深厚的科技基础拥有良好的大学资源高科技与创意产业发达的充满活力的城市或区域选取条件大连软件园美国波斯顿本报告是严格保密的。25区位：位于大连市西南部星海湾畔；占地规模：一期占地面积3平方公里左右，累计投资约55亿元，已建成产业、教育和配套设施120多万平方米；二期可用地面积8.6平方公里左右，规划建筑面积400多万平方米，总投资150亿人民币。入园企业：截至07年3月，大连软件园入园企业数量364家，外资企业所占比例为43%，其中日资企业所占比例为27%。包括GE、IBM、HP、埃森哲、松下、索尼、日立、NTT、NCR、甲