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万科金域松湖定位报告谨呈：东莞万科房地产有限公司东莞世联策划事业一部20100316土地分析二三市场竞争选择与竞争分析四产品定位及建议客户分析一静态土地分析动态土地分析客户来源客户访谈目标客户及特征市场背景分析板块分析竞争分析土地分析松山湖位于东莞的几何中心，定位为高新产业园区发展潜力巨大，项目位于松山湖北部处于寮步、松山湖和大朗的交界处，未来本项目区位伴随着松山和和大朗的扩张，发展潜力巨大。主城区大岭山深圳广州常平寮步大朗东坑松山湖虎门厚街莞深高速：主要加强东莞与深圳、广州的联系莞樟路：主要加强城区到樟木头等东部镇区的联系常虎高速：主要加强东西部镇区的联系，途经松山湖南部松山湖大道：加强城区与松山湖的联系R1线（规划）：主要加强东莞与周边城市的联系，同时加强松山湖与其他镇区的联系，突出城市核心的位置R3线（规划）：主要加强东莞与周边城市的联系，同时加强松山湖与其他镇区的联系，突出城市核心的位置土地分析区域交通网络发达，现已有莞樟路、常虎高速、松山湖大道过境，未来也将有轻轨R1及R3线在本区域交汇，区域交通中心枢纽的位置将得以进一步发挥和巩固土地分析项目位于松山湖北部工业区，目前配套尚不完善，东临大朗，区域形象一般，客户认识比较陌生。往寮步莞樟路富民大道石大路莞深高速工业东路新城大道松山湖大道工业西路工业北路往城区往东坑本案往大朗本案大朗体育馆寮步中学毛织市场创意生活城长盛广场大朗汽车站金域蓝湾艺鸣幼儿园土地分析项目四至：北靠莞樟路，南临松山湖科苑公寓，东接富民大道，西靠工业园区小型企业圈立交桥AB玻璃厂富民大道莞樟路东北：临近莞樟路和富民大道的交界和东坑立交，道路车流量较大，受噪音影响较为严重西北：临国源玻璃厂；南面：紧靠在建中的科苑公寓（廉租房）；东面：临富民大道，车流相对大，受噪音影响；南面：科苑公寓西北：国源玻璃厂东北：莞章路东面：富民大道项目区域优势明显，处于三大镇区交界处，区域未来发展潜力巨大，可通过打造配套提升项目附加值，初步将项目归类为：G2产品优势（S）区位发展：松山湖北部、处于大朗、松山湖、大岭山等镇区交汇处，未来发展潜力巨大；交通：项目处于莞章路和富民大道交汇处，往周边镇区非常方便。WeaknessesStrengthsOpportunitiesThreats劣势（W）环境：地块周边临路，噪音较大且较乱。配套不足：目前项目周边缺乏生活配套机会（O）松山湖片区规划：松山湖片区规划将带动整个区域发展，项目既处于松山湖北部高新园区，又是大朗、大岭山和东坑等几个镇区的几何中心，未来发展契机巨大；威胁（T）客户认同度底：项目处于比较陌生的区域，周边镇区客户对区域的认知度较低土地小结土地分析G2三市场竞争选择与竞争分析四产品定位及建议土地分析二静态土地分析动态土地分析客户来源客户访谈目标客户及特征市场背景分析板块分析竞争分析客户分析一金域松湖大朗东坑大岭山松山湖寮步常平东城黄江其他（5%）大岭山、寮步、东坑等周边镇区改善类客户（15%）松山湖、大朗本地改善类客户（40%）及新莞首置类客户（30%）东莞其他地区投资类客户（10%）大朗、东坑和松山湖客户由于其地理位置及客户需求，将会成为项目的主要客户群1.客户分布图客户分析核心客户来源重要客户来源偶得客户来源从成交客户来源分析看，客户辐射区域较广，主要来自城区的东城，和周边镇区客户A、南部高端客户——客户辐射范围较广，主要来自城区和周边镇区，追求资源型产品，与本项目契合度不高；松山湖客户——辐射区域最广的客户群体B、工业园区客户——主要来自园区的高科技企业，以科研、生产为主，近年来随着大量企业进驻，园区人口处于快速增长期；松山湖科技产业园的常住人口数量正逐步增大，2008年为5万人左右，预计到09年年底将增加到10万人左右。到整个园区建设发展到成熟阶段，总人口数将达到35万人，2.客户访谈客户分析许先生客户背景：松山湖事业单位公务员客户家庭状况：夫妇客户生活习惯：热衷运动休闲和时尚消费，计划年内生小孩主要观点：社区周围的景观非常重要，万科的品牌和管理都不错，希望能把生活配套搞好，价格不能太高，现在能看湖的房子都太贵了关于地块位置好，交通便利，购物不方便关于户型150-180平四房，2个套房，小孩房，父母有时候会过来住关于总价90万左右区位与配套松山湖的环境和规划都很好，离上班的地方也很近积极购买因素万科品牌、教育资源影响购买因素噪音、景观资源松山湖公务员：需求150-180平左右四房，对价格承受能力较强，关注教育资源和生活配套松山湖客户语录蒋先生客户背景：生意人客户家庭状况：夫妇+3岁儿子客户生活习惯：事业上的客户和朋友是重要的社交圈子，重视家庭氛围和小孩教育主要观点：来东莞时间很长，现在生意经营得还可以，小孩马上要读书，考虑换一套大点的房子，希望能有松山湖小学的学位关于地块位置很好，但是周围都是工厂，环境也不好关于户型180平以上的四房，3个套间，小孩房，入户花园和双阳台关于总价90-100万左右区位与配套位置离做生意不远，反正有车，交通不是问题，要有学位积极购买因素万科品牌、教育资源、社区物业管理、规划利好影响购买因素外围环境、噪音松山湖生意人：需求180平以上四房，价格承受能力强，关注教育资源、社区管理和外围环境松山湖客户语录张先生客户背景：园区企业中高管客户家庭状况：夫妇+6岁女儿客户生活习惯：原计划在深圳买房，现爱人准备到东莞来上班，小孩已经上学主要观点：现在松山湖的房子价格也很贵了，我买的话，肯定是自己住然后再考虑投资，爱人准备过来东莞，到时候小孩也要过来，松山湖小学的学位一定要有关于地块位置离公司很近，交通也方便，没什么景观关于户型130-150平左右三房，两套间、小孩房、入户花园关于总价60-70万区位与配套松山湖的规划很好，位置也不错积极购买因素万科品牌、地理位置和教育资源影响购买因素生活配套、价格因素园区企业中高管：需求130平左右三房，价格承受能力较强，关注价格、万科品牌和教育资源，自住兼投资松山湖客户语录李先生客户背景：园区华为员工客户家庭状况：夫妇客户生活习惯：老婆在深圳上班，每周周末要回深圳，买房考虑投资兼自住主要观点：松山湖规划很好，深圳同事很多都买了万科的房子，考虑房子可以保值，没办法长住，你们的位置很好，要把超市和餐饮做好，应该会有很多周围的人来买关于地块位置很好，交通很方便，买车以后会更方便关于户型130-150平左右三房，两套间、小孩房、入户花园关于总价60-70万区位与配套松山湖的规划很好，位置也不错积极购买因素万科品牌、地理位置和教育资源影响购买因素生活配套、价格因素华为员工：需求100平左右三房，价格承受能力较强，关注价格、万科品牌和教育资源，自住兼投资松山湖客户语录以本地客户和新莞人为主，潜在中高端客户人群较多，有较强购买力，区域内中高端消费需求旺盛。大朗产业：中国羊毛衫名镇毛织工贸区：有3000多家毛织企业，以巷头为中心的6平方公里的毛织工贸片区，总长6.5公里的毛织专业街。大朗客户：大朗目前高端项目较少，只有碧水天源别墅项目，客户对高端物业的需求较高，区域内新莞人较多，大多都是从事纺织生意的商人，购买力较强。大朗客户——购买基数最大的客户群体2.客户访谈客户分析钟丽儿客户背景：保险从业人员客户家庭状况：夫妇+3岁女儿客户生活习惯：大朗本地人，习惯本区域生活，很少外出主要观点：生活便利很重要，一定要有肉菜市场和社区超市，社区内运动设施最好能够有游泳池和羽毛球馆。关于地块交通比较方便，但是那个地方周围不方便，比金域蓝湾差一些。关于户型130平3房2厅2卫。两个套房，小孩房，父母有可能一起住，有较大面积的自建房。关于总价60万左右区位与配套自己是本地人学位不是问题，周边的生活配套要做好，社区运动生活配套和会所要做好。积极购买因素松山湖板块、万科品牌、产品空间影响购买因素周边生活配套不完善、莞樟路噪音很大。大朗本地人：需求130平左右三房，对价格承受能力较强，关注产品设计、社区物业管理和生活配套大朗客户语录伍先生客户背景：酒店老板客户家庭状况：父母＋夫妇＋两个姐姐＋4岁女儿客户生活习惯：大朗本地人，朋友圈子很广，喜欢年轻时尚的运动方式，经常自驾游主要观点：自己家人都有车，交通没有关系，重点是配套一定要搞好，应该会去看看，不能太贵，毕竟自己不会用来投资，主要是给朋友住关于地块交通便利、很了解地块情况，周围的科技园规划利好关于户型110-130平左右，用来自己住或者给朋友住，最好能有两个套间关于总价70-80万左右区位与配套松山湖规划非常好，环境也很漂亮，教育配套很重要积极购买因素万科品牌、物业管理、周边科技园规划利好影响购买因素莞樟路噪音、生活配套大朗私营业主：需求110-130平左右的三房，价格承受能力强，看重物业管理和万科品牌，对会所和运动设施要求高大朗客户语录叶女士客户背景：大朗某社区副书记客户家庭状况：父母＋夫妇客户生活习惯：大朗本地公务员，朋友圈子很广，喜欢购物逛街和时尚消费主要观点：松山湖的环境吸引力还是蛮大的，社区环境很重要，大朗人比较喜欢大的水景，绿色植物和草地要多一些，松山湖学位吸引力也很大关于地块华为进驻将很大程度上促进周围区域的消费和发展关于户型180平以上，父母房，计划年内生小孩，希望能够住大点关于总价120万左右区位与配套教育配套和生活配套应该是重点积极购买因素万科品牌、物业管理、社区环境影响购买因素外围环境、噪音大朗镇公务员：需求180平以上的五房，价格承受能力强，需求面积较大，看重舒适度和社区管理大朗客户语录李女士客户背景：制造企业高管（来莞12年）客户家庭状况：夫妇＋女儿（5岁）客户生活习惯：自己来大朗已经12年了，非常习惯大朗的生活圈子，不会考虑离开主要观点：离上班的地方不远，交通也很方便，如果能够有松山湖学位的话，吸引力很大，毕竟是外来人员，学位没有保障关于地块知道那个地方，不过感觉那里还什么都没有，生活不方便关于户型根据自己的经济实力，可以考虑120平左右的，小孩房和主卧关于总价60万左右区位与配套教育配套很重要，希望万科能够解决学位积极购买因素万科品牌、教育资源和物业管理、社区安保影响购买因素噪音、生活配套、价格高大朗镇新莞人：需求130平左右的三房，价格承受能力较强，对产品的实用性要求较高，看重教育资源和生活配套大朗客户语录罗先生客户背景：毛纺织生意人客户家庭状况：夫妇＋儿子（12岁）＋儿子（5岁）客户生活习惯：习惯在自己做生意的区域生活和消费，经常外出联系客户洽商生意主要观点：地方离得不远，交通很方便，能有松山湖的学位最好了关于地块位置比较好，地也很大，交通都不错关于户型130-150平左右吧，小孩子大了，2个套房最好，以后可以接父母一起住关于总价80-90万左右区位与配套松山湖中学是市重点，小孩教育环境要好、生活配套都要有积极购买因素万科品牌、教育资源、交通便利、离做生意的地方很近影响购买因素噪音、生活配套要做好大朗镇新莞生意人：需求130-150平左右三房，价格承受能力强，关注社区的教育资源、生活配套和物业管理大朗客户语录房地产发展较成熟，潜在购房群体大，主要置业区域为寮步及东城东，潜在消费能力较强；寮步客户——购房群体大/承受能力较强/高端客户外溢东城寮步主要产业：IT、电子：从业人员占18%，产值占70%汽车销售业：建面86万平方米，注册车行90多家，品牌60多个，销售额40多亿寮步主要工业区：华南工业园（IT、电子）百业工业园（IT、电子）新城工业园（IT、电子）大进工业园（毛纺织）2.客户访谈客户分析谭先生客户背景：私营企业主客户家庭状况：夫妇+21岁女儿（韩国留学）＋3岁女儿客户生活习惯：寮步新莞人，来莞10年，自己有较大的企业。“寮步成就了我，我也不愿意离开了寮步”主要观点：交通和配套对于我们这个层次的客户来说不重要，重要的是生态环境和人文氛围，我比较关注楼盘的周边环境关于地块松山湖我去过很多次，也看过松山湖的房子，环境是不错的关于户型180-200平左右的四房吧，2-3个套间，小孩房关于总价价格不是很敏感，100-200