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1合正福永项目·商务公寓定位报告本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。框架体系AnalyzeSystemChapter1区域规划Chapter2区域发展现状Chapter3市场与客户特征Chapter4商务性质研判Chapter5商务公寓定位Chapter6物业发展建议3区域规划Chapter1碧海中心区次级产业、居住配套区新安传统商业、居住核心前海中心区新兴城市商务核心碧海中心区：前海中心核心配套《深圳2030城市发展策略》“未来中心区将西移到宝安前海”；前海中心，包括前海、后海和新宝安中心区，而新宝安中心区由宝中和碧海中心区构成，主要发展区域功能的生产性服务业与总部经济。碧海中心区：服务未来行政中心的核心居住及配套区域，以大量高品质住宅的开发带动区域功能完善，形成高品质、高品位的宜居生活环境；新安老城区：传统商业、居住核心区域宝安文化发源地；重点是对旧城区工业进行用地置换，对旧居住区进行全面升级配套改造前海中心区：新兴城市商务核心区域宝安中心区位于深港穗黄金经济走廊的重要节点，以深港西部通道、国际集装箱码头、沿江高速公路、国际机场、地铁等重大交通设施为依托，形成珠江东岸发展轴的重要枢纽。大空港：前海深港现代服务业合作区的延伸拓展区、宝安新功能区2012年2月，深圳市长许勤强调，加快推进大空港地区规划发展，坚持高端定位，大力发展空港经济，努力构建一个国际一流的大空港现代新城；《大空港地区综合规划》编制启动，大空港地区属于深圳城市总体规划中城市重点地区预留的远景发展用地，拥有宝贵的储备用地资源，发展潜力巨大。深圳开始迈入空港经济时代大空港前海深港服务拓展区四大核心区域功能细分，全面促进前海大时代发展步伐区域规划规划利好：2013年，预计100亿前海基建启动，30家世界五百强企业进驻，造就世界级区域中心2012年8月26日，国务院支持前海合作区先行先试的“前海22条”正式颁布前海22项政策：包括人民币跨境贷款、境外高端人才和紧缺人才认定以及允许港人在前海设立独资学校及医院等前海“22项”政策已经落实和基本落实的有14项，8项政策已专题协调，其他政策有望在2013年上半年全部落实到位截止2013年2月，前海批准入区的企业有363家，注册企业161家，金融企业占注册企业的80%左右2013年上半年，前海将全面推进基础设施建设，完成投资100亿元，启动建筑工程面积500万平方米；同时，将引进30家以上世界500强企业，利用外资70亿美元以上全面推进深港现代服务业领域合作，加快构建国际经济合作与竞争的高地，深圳市长许勤表示。深圳市市长许勤表示，今年前海将在高质量落实政策、高标准规划、高水平引资、高起点打造合作新平台四个方面进入大开发、大开放的新阶段到2015年底，前海将引进各类高层次人才和紧缺人才超过5万人，人才贡献率居于亚太地区领先水平，成为“人才特区”随着前海产业结构的变化，未来将带来50-80万都市白领，这群新兴群体将成为区域置业的中坚力量区域规划规划利好：依托前海亚太经济高度，世界500强总部经济将成为未来核心进驻群体，CBD雏形初现中央商务区：以荣超海滨大厦、万骏商务经贸大厦、龙光世纪大厦等为代表的甲级写字楼群体陆续建成并投入使用，总部经济核心商务群开始呈现片区规划明确，商务氛围浓厚、未来50栋甲级写字楼物业及大型shoppingmall将汇集于此。区域规划前海打造总部经济核心群租金上涨小企业及微小企业势必从本区域撤走500强大型企业不断进驻前海CBD，繁荣呈现未来蓝图：大空港地区作为深圳城市总体规划中重点地区预留的远景发展用地，发展潜力巨大，深圳迈入空港经济时代航空新城大空港规划范围90平方公里，该面积是前海合作区的6倍，期发展历程：2007年5月，《西部滨海地区综合开发策略研究》出台，确定航空新城为深圳五大新城之首的绝对地位；2011年9月，深圳市国土规划局开始对航空新城及大空港发展进行研讨；2011年11月，大空港经济区规划开始启动，《大空港地区综合规划》开始编制；2012年2月，深圳市长许勤强调，加快推进大空港地区规划发展，坚持高端定位，大力发展空港经济，努力构建一个国际一流的大空港现代新城；空港经济：空港经济区是指依托大型枢纽机场的综合优势，发展具有明显的航空枢纽指向性的产业集群而在空港周边所形成的经济区，其核心特征表现为传统港区与经济开发区双重功能的统一；空港经济是后工业时代全球自由贸易潮流的最新表现，也是世界发达国家经济发展的最新成果，是城市经济发展的“新引擎”；空港经济区仍以机场业务为核心，发展航空客运、货运、物流、机场购物、休闲度假、商务旅游等传统港区产业；另一方面，空港经济区作为开发区，依托中枢机场的区位优势发展具有临空经济特色的产业集群，起到区域经济“发动机”的作用。空港经济区两重功能相互支撑、相互促进、高度统一；区域规划未来蓝图：特区之中再造“特区”，商务功能区与城际企业总部为大空港重点项目之一大空港整体规划：规划的大空港地区主要包括深圳沙井、福永的西部滨海地区，范围涵盖深圳机场、宝安区西部沿江地区以及前海地区，规划范围90平方公里，是前海合作区的6倍。值得注意的是，重新定位和调整后的大空港地区将把前海与宝安相连，以前海为龙头，以空港为支撑，推进空港新城建设，促进区域合作，形成独特的水岸都市区域。大空港三大主导产业：以物流、会展、商务和大型商业贸易组合而成的现代服务业；以消费电子、光电子及航空航天设备制造组合而成的临空高端制造业；以研发产业、地区总部、采购、结算和运营管理组合而成的高端生产服务业；大空港五大重点项目：会展贸易中心；商务功能区与城际企业总部；保税物流服务区；战略性新兴产业；信息服务与咨询产业区域规划未来蓝图：深圳第二会展中心落户机场，促进大空港经济圈综合竞争更上一层楼深圳第二会展中心落户机场，依托第五大支柱产业，大空港区域综合竞争力更上一层楼：第二会展中心对完善机场大空港临空经济圈的配套意义重大，将成为区域大型商业贸易展示的核心配套；同时会展中心结合航空货运基地以及福永南综合交通枢纽等有利资源，也可以得到更好的发展；第二会展中心规模远大于福田会展中心，加上酒店、办公等相关配套，整体规模将接近百万平方米；深圳市已经确定将旅游业和会展业作为深圳发展的第五大支柱产业进行培育；区域规划未来蓝图：三轴两带多中心的发展下，航空港新城将成为深圳的第五新城，并发挥珠三角黄金入口和门户中心的价值作用航空港新城发展在2020年前后，深圳的城市多核发展将基本成型，2030年将步入快速稳步发展阶段，“三轴两带多中心”的区域价值将得到全面体现；城市双核心将成为航空港新城建立最重要的背景，在此背景支持下，区域发展的期望价值将在短期内快速提升，伴随城市区域价值升级，前海中心区在珠三角城市群众核心位置将逐渐确立在《西部滨海地区综合开发策略研究》中，深圳政府将航空港新城规划为深圳第五新城。同时，第五座新城航空港的整体规划目前也已经全面启动；在《西部滨海地区综合开发策略研究》中，西部滨海地区的地位要高于前四大新城，作为珠三角的脊梁，该区域的规划对深圳未来的城市重心发展有着莫大意义。而西部滨海区域则会成为深圳的产业中心，为其实未来的大空港临空经济圈，更值得期待；区域规划未来蓝图：区域将以前海为龙头，空港经济支撑，五大功能区齐头并进，重点是航空商贸功能城市新区功能区——包括新中心区和碧海新区，重点发展商贸、金融、信息和房地产业，并集中了城市的行政、文化、体育等主要职能，充分展示滨海城市特征；城市更新功能区——主要为宝城和西乡老城区，重点扩大现有商贸服务中心，对旧城区的工业进行用地置换，对旧居住区进行改造；产业拓展功能区——主要以临空先进制造业和商贸为主要发展功能的先进制造业片区。航空商贸功能区——依托深圳国际机场重点发展商务办公、会展、金融和教育培训等综合服务功能，整合现状用地和调整原有规划用地功能，形成服务于港区和沙井临港工业的综合配套服务区；航空运营功能区——航空港区和部分基础设施配套。功能分区区域规划本片区的任务：促进产业优化升级，带动城市功能空间调整；现状基础上完善路网体系和人行系统，发挥区位交通优势；完善片区学校、商业等公共配套服务中心建设；保护利用片区优越生态资源环境。未来蓝图：福永东区以临空先进制造业和商贸为主要发展功能的先进制造业片区本片区的发展目标是：以临空先进制造业和商贸为主要发展功能的先进制造业片区。本片区的主导功能是：以临空先进制造业和商贸为主，兼顾发展生活配套服务以及凤凰山生态过渡功能。区域规划未来蓝图：四维立体交通体系，成就深圳第一大交通枢纽中心海、陆、空、铁四维立体交通体系，全面覆盖第一维交通——深圳国际空港：全国第五大空港、世界百强机场。中国第一个实现海、陆、空联运的现代化国际空港，拥有37个国家的国际航权，国际国内航线120多条；第二维交通——福永码头：年均出入境旅客吞吐量超过100万，货物吞吐量超过150万吨，国际集装箱吞吐量超过10万标箱，承接深圳至香港、澳门的水上客运航线；第三维交通——陆路城际快速交通干线：除了当前已经通车的宝安大道、航城大道、107国道、广深高速外，沿江高速和海滨大道正在施工，即将投入使用；第四维交通——地铁轨道交通：除已经建成通车的地铁1号线外，5、10、11、13、17、20七条地铁线路，其中T3航站楼已经预留了11号线和深港机场快线的隧道，深圳机场新建第三跑道和T4候机楼工程获批，定在2015年开工未来将成为珠三角同城化、深港一体化进程的重要力量；区域规划未来蓝图：地上陆路城际快速交通全线覆盖，基本形成“三横七纵”的高快速网络，实现区域干线路网与珠三角高快速路网的快捷连通107国道：107国道起点为北京广安门，终点为广东深圳文锦渡口岸，是连接各大经济中心、港站枢纽、商品生产基地和战略要地的公路。福州大道：西起沿江高速福永立交，往东止于洲石路西乡段，中途穿越福永、西乡两街道，与洲石路、石岩南环路、布龙路一起形成贯穿宝安区东西向的城市干线性道路，将宝安区西部工业组团、中心组团、西部高新组团、中部服务组团有效地连接，形成组团间功能互补，进而达到资源整合的目的。《宝安区十二五交通规划》加快推进沿江高速、大外环高速、清平高速二期、龙观快速路、梅观高速等高快速路共计140公里，同时推进深中通道、南沙路、海滨大道的前期规划，基本形成“三横七纵”的高快速网络，实现区域干线路网与珠三角高快速路网的快捷连通。区域规划未来蓝图：地下七条轨道交通体系，成就深圳第一大交通枢纽中心地铁轨道：1号线：罗宝线，由罗湖站至机场东站，呈东西走向，线路全长40.979公里，罗宝线是深圳地铁运营中的五条路线之一，属于城市轨道交通系统。5号线：环中线，深圳地铁环中线是深圳市轨道交通二期工程建设的5条线路之一，是构成深圳市轨道交通线网的骨干线路。10号线：南宝线（暂定名）由海上世界至桃源居，全长约42.2公里11号线：机场北站与规划中的深圳机场T4航站、穗莞深城际铁路、深茂铁路无缝对接，发挥着地铁与机场、铁路的交通枢纽作用。13号线：沙井线（暂定名）；起于大空港，止于平湖站，为快速线，全程43.1km；17号线：前南线（暂定名）；起于前海，止于前海，全程34.4km，环绕前海，后海，南山，宝安新安大部分地区。20号线：福永线（暂定名）；起于机场东，止于大空港，全程14km。深圳机场新建第三跑道和T4候机楼工程获批，定在2015年开工。其中时T4候机楼将在T3航站楼启用后启动规划设计，T4与T3同轴线布置，并于T3一样各自拥有自己的11#地铁枢纽站；深茂铁路已经确定引入T4候机楼，加上2015年开建深中通道，还有施工中的厦深铁路和穗莞深城际，深圳机场到时客流将迎来爆炸性增长区域规划商务西移：随着区域规划利好，高速发展及产业经济的需要，商务办公开始西进过程，航空新城强势崛起区域规划新兴商务区中央商务CBD以商业为龙头的综合体商务