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1西河镇项目市场情况中铁瑞城置业营销管理部二○一○年四月十八日2目次总结...............................................................................................................................3一、地块区位.............................................................................................................6二、地块片区情况介绍.............................................................................................6三、研究片区界定.....................................................................................................7四、片区市场研究.....................................................................................................933总结注：本研究未考虑国地置业4000亩盘的数据，因为该盘自07年拿地以来就没有启动过。1.区位灵龙路和成洛大道之间的地块实际上就是十陵镇，宣传资料上的区位标注有误，据多方考证，实际上该地块位于“西河镇”，西河镇政府以东约1公里。该区域呈“梯形”南边东西走向长约1.3km，南北走向“高”约0.9km，北边东西走向约1km,面积约1km2。该区域位于成洛大道以北，地铁4号线终点“西河镇”以东约1公里。以西300米为西江河，距三环路约8.5km，距绕城高速约3.6km；以南为成洛大道，街斜面为九峰汽配城；北距城南高速约3km，东距洛带古镇约8km。交通状况：219路公交。2.周边情况从上图可以看出，地块距离西河镇约1km，地块以西为目前已有的聚居区“天平村”，主要有报废机动车专营公司，汽车镀膜厂，各种小配件厂，大运汽车集团，川德交通机械厂。其余地块均为村民聚居地，配套相对匮乏且落后。交通情况：紧邻成都地铁4号线终点站约1km，成洛大道。目前聚居区一环二环三环绕城高速规划中地铁4号线九峰汽配城滨河绿洲地块规划中十里水乡明蜀王陵博物馆沙河堡火车站华润二十四城明蜀新村东方美宸龙博御景龙锦湾地块位置44总的说来，目前配套情况和区域成熟情况远远不及十陵镇（龙锦湾所在地），距离东方美宸和龙博御景也有一定的差距。3.研究范围界定：在研究的过程中，笔者发现在西河镇周围约30Km2的范围内只有3个小开发楼盘“龙锦湾”，该盘占地仅13.17亩，总建面7.57万㎡；“东方美宸”盘占地仅52亩，总建面10.97万㎡；“龙博御景”盘占地仅48.84亩，总建面13.66万㎡。为此不得不扩大研究范围到，成龙大道以北，城南高速以南，东三环沿线，绕城高速以东5km内。详见下图：在整个区域内，分布着16个在售楼盘，和一些品牌开发商，有万科、恒大、鑫苑置业、囯嘉地产、国地置业。这些楼盘主要沿三环路、成龙大道和成洛大道分布。按照地域又可以划分为三个区域：区域一，三环路附近；区域二，成龙大道沿线；区域三，成洛大道沿线。（在此特别之处，对本地块影响最大的区域是“区域三”，其他区域的价格进作为参考）4.区域一和区域二共有6个占地规模200亩以上的大盘，4个300亩以上大盘，区域三只有小盘。三个区域占地规模大于300亩的楼盘，为片区开发楼盘总占地规模的60%以上。区域一和区域二的楼盘开发体量基本上都在40万平米以上，大于25万方的大盘占片区总开发规模的90%左右，说明研究大范围片区开发强度主要集中于大盘，但是区域三的开发尚处于非品牌开发商的小盘阶段，为非主流开发区域；5.容积率：区域一的容积率保持在4以上，区域二的容积率（除龙城一号）保持在2-4之间，区域三的容积率保持在3-4.5之间，从规划部门了解到本地块的控制性详细规划尚未出炉，不过依照相关资料相关资料确定该地块的容积率为3.5；6.绿化率根据自身的情况不同，在20%-60%之间，主要集中在30%-40%；7.建筑形态：除龙城一号、万科·魅力之城、恒禾皇冠国际社区有多层洋房，尚东美林、万科·魅力之城、华都美林湾、恒大绿洲有11层小高层，其余楼盘均为高层，所以该片区楼盘以高层为主；卓锦城龙博御景尚东美林龙城·一号恒大·绿洲合能四季映像华都美林湾万科·魅力之城炬星·柠檬城鑫苑名家锦江城市花园四海逸家东方美宸总结注：本研究未考虑国地置业4000亩盘的数据，因为该盘自07年拿地以来就没有启动过。23.区位蓝谷地恒禾皇冠国际社区龙锦湾区域一区域三区域二东方美宸总结注：本研究未考虑国地置业4000亩盘的数据，因为该盘自07年拿地以来就没有启动过。12.区位东方美宸总结注：本研究未考虑国地置业4000亩盘的数据，因为该盘自07年拿地以来就没有启动过。1.区位研究区域55产品面积段：根据不同的楼盘和产品定位，该区域几乎涵盖了33-250㎡的所有面积段，主要是根据自身的产品定位有所不同。区域三的产品面积主要集中在67-131㎡。大盘往往由于产品形态丰富，其涵盖的面积段较为广泛，如万科魅力之城、蓝谷地；部分低密度大盘，如龙城一号、恒禾皇冠国际社区其定位相对高端，产品形态相对统一，产品面积段相对集中于较大的区间；四海逸家主要定位于高端客户，因此面积段很大，报建面积85-125㎡，实际为200-250㎡；锦江城市花园和鑫苑名家主要定位于首置客户，因此面积段集中偏小。8.客户情况：由于楼盘自身的定位不一样，客户群因此不同。区域一汇集着首置客户到投资客等不同定位的客户群，区域二除合能·四季映像以外，以改善型客户为主。区域三以小面积段低总价产品为主，主要吸引首置客户，且客户主要来源于城东和镇上居民；9.成交价格走势：该片区价格整体走势除少数楼盘的特殊原因偏离较大，其余均与成都市的走势基本一致，较12个月以前大约上涨30%左右。目前，除万科·魅力之城和四海逸家以外，区域一的均价为5200-6200；除合能·四季映像以外区域二成交均价为5200-6700；区域三的均价为3700-3900（暂不考虑龙锦湾），由于体量较小，备案价格滞后等因素致使该区域价格的平均年度环比涨幅在10%以内；10.09年3月以来的成交和目前的存量情况（拿预售证的存量）区域消化量（㎡）存量（㎡）区域一858250104360区域二423706171556区域三5375021561合计1335706.8929747711.价格情况：楼盘价格龙锦湾4750-5087-5365东方美宸3630-3760-3830（上一批次价格，目前已售罄）正在排号的均价约4100龙博御景下一批次2010-10开盘，一期均价3700，二手房约3900价格趋势是约向东约远离成洛路价格越低。综上所诉，区域一已成为比较成熟的二级市场开发区域。区域二正在启动中，且恒大地产，合能地产已经入驻，恒大绿洲以北，跨过成龙大道，国地置业还有一块4000亩的大盘会逐步入市，所以，区域二在两年内也会成为比较成熟的二级开发区域。区域三目前仅有三个小盘“龙锦湾”、“龙博御景”、“东方美宸”，均为不知名开发商的产品，且开发规模小，品质感不强。总的说来，区域三（包括“十陵镇”和“西河镇”）仅处于二级开发的启动阶段，品牌开发商尚未入驻，没有实质性的竞争楼盘。同时区域三内尤其是地块周边文化和自然资源匮乏，地铁四号线终点站距离地块约1km，周边配套匮乏且不成熟，缺乏支撑项目销售的卖点和机会点，潜在价值不能体现，目前启动不是最佳的时机。若在目前周边环境尚未改善的情况下进行开发，考虑到“中铁瑞城”品牌效应和297亩的规模效应，保守估计能够实现的均价为4300元/㎡左右，不过根据后期的定位等因素不同，价格会有一定变化。66一、地块区位灵龙路和成洛大道之间的地块实际上就是“十陵镇”，宣传资料上的区位标注有误，据多方考证，实际上该地块位于西河镇，西河镇政府以东约1公里。该区域呈“梯形”南边东西走向长约1.3km，南北走向“高”约0.9km，北边东西走向约1km,面积约1km2。该区域位于成洛大道以北，地铁4号线终点“西河镇”以东约1公里。以西300米为西江河，距三环路约8.5km，距绕城高速约3.6km；以南为成洛大道，街斜面为九峰汽配城；北距城南高速约3km，东距洛带古镇约8km。交通状况：219路公交。注：地铁四号线简介：成都市城市快速轨道交通线网规划，4号线初步规划西起温江，途径江安河、苏坡立交、骡马市、双林路、十陵等站点，东止于西河站，线路全长38.9km，设车站19座。其中，地下线长约20.21公里，地上线长约为18.69公里；高架车站8座，地下车站11座。2010年4月开建，2014年竣工通车。二、地块片区情况介绍从上图可以看出，地块距离西河镇约1km，地块以西为目前已有的聚居区“天平村”，主要有报废机动车专营公司，汽车镀膜厂，各种小配件厂，大运汽车集团，川德交通机械厂。其一环二环三环绕城高速规划中地铁4号线九峰汽配城滨河绿洲地块规划中十里水乡明蜀王陵博物馆沙河堡火车站华润二十四城明蜀新村东方美宸龙博御景龙锦湾目前聚居区地块位置77余地块均为村民聚居地，配套相对匮乏。交通情况：紧邻成都地铁4号线终点站约1km，成洛大道。总的说来，地块周边配套情况和区域成熟情况远远不及十陵镇（龙锦湾所在地），距离东方美宸和龙博御景所在区域也有明显的差距。三、研究片区界定通过以上的楼盘分布可以看出：西河镇只有2个楼盘“东方美宸”、“龙博御景”，占地仅100.84亩，总建面24.63万㎡。考虑到高速公路对城市发展的阻拦作用，两条高速路之间的地块可以视为同一区域，我们将研究区域再扩大到成渝高速以北，城南高速以南，三环以东，绕城高速以西的范围内，在研究区域内也只有3个在开发楼盘——“龙锦湾”、“东方美宸”、“龙博御景”。通过以上分析可以看出，该研究区域尚未成为热点开发区域，仅处于二级开发的启动阶段，没有实质性的竞争楼盘。因此，必须扩大研究范围。为此，我们进一步将研究的范围进一步扩大，向南跨过地铁二号线，延伸到成龙大道（理由：向北越过城南高速就进入成华区范围，也是成都人通常认为的“城北”不再是“城东”），以东跨过绕城高速约5公里以内。通过以上界定，可以看出，该大范围内的楼盘主要分布在交通主干线三环路和成龙大道两侧。成洛大道沿线仅有三个楼盘“龙锦湾”、“龙博御景”、“东方美宸”。1.二三环之间二三环之间聚集了众多品牌开发商，如：万科、华润、龙湖、博瑞、和黄。此外，还云集了众多的中型开发商。该区域的楼盘价格最高已经超过10000元/㎡，主流价格也在7000元/㎡以上，为成熟的二级开发市场，对本研究没有实质的参考意义，因此不做详细研究。卓锦城龙博御景尚东美林龙城·一号恒大·绿洲合能四季映像华都美林湾万科·魅力之城炬星·柠檬城鑫苑名家锦江城市花园四海逸家东方美宸总结注：本研究未考虑国地置业4000亩盘的数据，因为该盘自07年拿地以来就没有启动过。56.区位灵蓝谷地恒禾皇冠国际社区龙锦湾区域一区域三区域二东方美宸总结注：本研究未考虑国地置业4000亩盘的数据，因为该盘自07年拿地以来就没有启动过。45.区位灵东方美宸总结注：本研究未考虑国地置业4000亩盘的数据，因为该盘自07年拿地以来就没有启动过。34.区位灵研究区域几乎没有开发楼盘882.研究区域成龙大道以北，城南高速以南，三环以东，绕城高速以西。该区域内汇集了包括品牌开发商在内的众多开发楼盘，详见以下列表：项目名称售楼处电话行政区位置开发商锦江城市花园-公园天下81861666锦江区锦江区成龙路幸福梅林国嘉地产华都·美林湾84675151锦江区锦江区国家AAAA级景区三圣花乡幸福梅林旁华都置业四海逸家80311333