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铜陵翠湖公园东北角地块商业项目提案辟蹊径，以超越TONGLINGCUIHUGONGYUANXIBEIJIAODIKUAISHANGYEXIANGMUTIAN南京正步投资咨询有限公司物竞天择适者生存写在前面•甫一接触本案，便立刻有了创作的冲动。一帮人南征北战，做了很多项目，在尝遍酸甜苦辣咸的同时，也在不断地积攒着经验，终于厚积薄发。•纵观国内商业盘子，除了大连万达、深圳万象等少数能取得真正意义的成功外，多数都是惨淡经营，原因何在？•商业地产的操盘手们似乎都满足了对别人的模仿，很少有人去琢磨着怎样才能超越别人。•本案处在这样一个特殊的时期和特殊的地理环境，依靠常规定位的话，成功概率不大。•按部就班、人云亦云、照葫芦画瓢的定位和操作手法，是无能的体现，是对项目的敷衍和亵渎。•成功者之所以成功，在于他们总能以非凡的勇气，完成对自己的突破和对竞争者的超越。•打造百货购物中心？地段比不上长江路，也无法抗衡未来的强大对手——雨润国际广场；打造专业市场？没有产业资源、没有先发优势；打造区域商业街？暂时还没有川流不息的人潮……是坐以待毙，还是绝地反击？•答案就在后面——我们相信这是一次轻松愉快的历程铜陵市场现状分析典型商业项目分析开发区规划解析项目定位欧罗巴文化营销核心项目形象包装策略项目操盘策略建议项目销售及推广建议项目销售周期ⅰⅱⅲⅳⅴⅵⅶⅷⅸ结语ⅹ铜陵市场现状分析二〇一一年五月十九日至二十三日，我们项目组成员对铜陵房地产市场特别是商业地产市场进行了为期一周的全面调研，获得了宝贵的第一手资料。自1956年建市以来，铜陵立足资源基础，依托区位优势，经过五十多年的建设，形成了以有色、化工、建材、机电、轻纺为支柱，煤炭、食品、医药等相应发展，拥有34个行业、133个门类、数千种工业产品的综合工业体系，成为皖江地区一座新型的工贸港口城市。铜陵市区域位置西湖新城板块城南板块东郊板块中心区板块环天井湖板块呈现“一主四副”的格局西湖新区是铜陵未来几年的主要发展方向商业市场调研城市商业总体特征调研市区商业供应特征调研主要街道租金水平调研城市商业整体版图老城区核心辐射区内，是商业经营的价值高地，尤其长江中路，人气很旺；其他区域商业氛围呈现明显不足，租金较低。靠近城区边界的地方，商业几乎断节。城市商业总体特征调研◆商场和专卖店等密集，商品种类丰富在长江中路上，商业元素较为丰富，休闲娱乐类、家居类、服装化妆类、日用百货类、食品类、文体类、电讯类、交通工具类商品融合在这条街道上，它满足了铜陵市人民生活的各方面需求。大部分的商业业种都希望依附于长江中路。◆某种单一业态经营单街扎堆特征明显◆业种分布与地势有着密切关系◆休闲、娱乐业遍地开花建市以来，铜陵就属于工矿城市，外来人口较多，使得与流动人口相关的服务产业蓬勃发展。在城市中心区域我们可以在任何一条街上都能看到宾馆、浴场、KTV、足浴、桑拿城的出现，在档次上可谓良莠不齐。比较有名气的服务场所大都分布在离主要商业区不远的城市主干道旁。城市商业总体特征分析城市商业总体特征调研商业市场调研城市商业总体特征调研市区商业供应特征调研主要街道租金水平调研百货商场过于集中，大多处于转型期§铜陵市区百货商场有3家,总规模在19万㎡左右;§百货商场主要集中在长江中路;§各百货商场经过业态调整及相关经营策略改变,正从传统百货向新型百货(品牌经营与特色主题经营、注重环境改善与人本主义相结合等)转变;§受自身物质条件的限制,单纯依赖软件方面的提高使得发展空间相当有限。市区商业供应特征调研——百货商场超市外扩趋势明显§铜陵中大型超市数量较少，现有的超市多分散于居民区与商业区内；§从铜陵城市发展角度，结合居民住宅区及超市(含中大型超市及小型超市、便利店)分布情况,超市向东向南扩张趋势明显;§迄今为止，铜陵已有合家福、华润苏果、家得利、华联等中大型超市入驻，置业·财富广场项目引进了乐购。市区商业供应特征调研——超市项目名称地理位置规模(m2)华联淮河大道2800台客隆石城大道4,000合家福淮河大道13,000合家福义安北路2000华润苏果淮河大道15,000家得利淮河大道1,000铜陵中、大型超市基本情况超市运营状况参差不齐§家得利是铜陵超市业人气较旺、经济效益最好的超市;§合家福是铜陵营业面积和店面数量最多的超市；§超市租金大致在0.5-1.2元/㎡·天左右，视超市具体区位条件及合同签订年份而定，普遍不高。市区商业供应特征调研——超市专业市场分布图铜陵现有各个专业市场地址的选择，均处于主要城市“过境公路”沿线：东向交通要道（铜都大道）和北向交通要道（北京西路）上。汽车销售市场——铜都大道南段花鸟市场——铜都大道与北京东路交口西北向铜陵大市场——铜都大道北段绿源农产品大市场——铜都大道北段茂源大市场——北京西路段（家具、家居、建材等）铜陵部分专业市场没有通过政府的规划来引导,如汽车销售市场,是自发形成,因此需要较长周期引导与布局市区商业供应特征调研——专业市场次中心或边缘区域对专业市场吸引力§铜陵市现有专业市场总计约10多个,总规模在50万㎡左右;§专业市场承租能力较低,一般选址在城市边缘区域;§租金价格与道路交通是专业市场选址考虑的主要评价指标与因素;§城市中心或次中心区域可考虑精品专业市场,以满足特定消费人群需求,而且精品专业市场具备较高承租能力。经营规模(万㎡)汽车销售市场20多家销售企业花鸟市场0.3铜陵大市场13.6绿源农产品大市场15茂源大市场10专业市场选址考虑因素2.8%11.4%17.0%22.7%46.0%其他工程技术条件政府优惠政策道路交通租金价格市区商业特征调研——专业市场餐饮市场主要分散在三个片区据不完全统计,铜陵市现有大小餐饮企业1500余家,茶楼200余家；§羊家山沿线已形成餐饮聚集气候,但主要以100㎡左右的小面积餐饮为主;§餐饮营业面积较大的的中大型餐饮店主要集中在义安北路、淮海北路、石城大道上;§随着铜陵人均可支配收入的增长及消费者消费习惯的转变,现有传统的消费场所将不能满足广大消费者需求，新的市场需求空间日益扩大,有特色的餐饮场所将成为新的市场需求。市区商业供应特征分析——餐饮酒店名称餐厅容量育和大酒店豪华包厢30个及1个中餐宴会大厅和1个小型宴会厅，极度大酒店包厢30多间美华大酒店11个风格各异的大中小型宴会厅酒店餐饮(举例)餐饮市场经营良好,中高档餐饮较为缺乏§中高档餐饮消费基本上都集中在义安北路、长江中路、淮河大道等沿线酒店内;§纯餐饮场所大多经营定位大众消费,档次不高;§酒店内餐饮消费形式以婚宴、节庆、企业年会与商务宴请为多;§中高档餐饮场所承租能力大致在1-2.5元/㎡·天;§社区型餐饮街铺(如濠北路)租金大致在1-2元/㎡·天。市区商业供应特征分析——餐饮市中心周边为娱乐消费首选主要分布在长江中路、义安北路及淮海北路周边，靠近市中心；KTV、歌舞厅类消费场所,从经营比较好及知名度较高者不多；中高档酒吧在铜陵不多；铜陵中高档桑拿洗浴场所不多；铜陵娱乐类业态租金承受能力在1-5元/㎡·天左右。市区商业供应特征分析——娱乐铜陵酒店市场竞争较为激烈，在市区范围内，包括星级酒店在内的酒店总数超过50家。市区商业供应特征分析——酒店序号酒店名称星级客房数（间）价格（元）空间分布配套1逸顿国际大酒店五星200新区集住宿、餐饮、会议、休闲、健身、娱乐为一体。2五松山宾馆四星138260-860市区3华亭四季大酒店四星120198-6084美华大酒店三星97168-598餐厅、足浴5铜都国际大酒店三星1436天井湖宾馆三星141198-498天井湖区域餐厅、会议室7育和大酒店三星147275-760市区餐厅、会议室、大型会场市区商业供应特征分析-酒店市区商业供应特征分析——酒店商业市场调研城市商业总体特征调研市区商业供应特征调研主要街道租金水平调研区域路段面积租金(元/㎡·月)业态淮海路北段5648.3电器1696.5小百货中段2880.8零售5180服务南段16110服务8129烟酒店义安大道中段18131文哲美术用品店4068三信国际电工82115颐佳爱家坊南段12128甲丽净灰指甲1533四川红高粱酒店1060鞭炮店长江中路7898裴然布业8195陵江烟酒店18580服饰1店长江中路作为铜陵最繁华的街道，租金价格最贵。主要街道租金水平调研铜陵商铺租金特征主要体现为三个方面：第一，城市核心区域的高档商铺，租售价格均很高，铺主大多为投资经营者，这一类商业街主要以长江中路、义安大道中段、淮河中路、铜冠商业广场段、石城大道与北京中路交岔口为代表，这一区域商铺最高租金可达到200元/㎡·月以上。次级中心区商铺租金水平在80-150元/㎡·月。第二，城市核心区以外的中低档商铺，租售价格相对较低，铺主多为居家经营，购铺及经营主要是为了养家糊口，最低租金可低至15-30元/㎡·月。第三，城市整体商业水平，以“长江路与人民路交岔口”为中心高点，向四周递减。核心区集中几乎大部分商业资源，向周边递减的速度极快铜陵主要街道租金水平调研1.2.3.4.生意很好，无转售、无转租，空置率为0，属于传统黄金旺铺。长江中路生意一般，少量转租，空置率为5%左右，靠近车站，人流量不如市区段。义安大道生意中等，少量转租，空置率约3%，人流量比较旺，地段尤佳。淮河路人流量不大，生意一般。空置率约5%。北京路中段铜陵主要街道饱和度及态势主要街道业态调研1.市区主要商街店铺统计淮河路（两侧主要路段，在经营商铺）：23+33+52+42=150间义安大道（两侧主要路段，在经营商铺）：33+10+16+19+37+43=158间金山路（两侧主要路段，在经营商铺）：24+17+29=70间长江中路（两侧主要路段，在经营商铺）：61+70=131间北京中路（两侧，在经营商铺）：19+51=70间注：以上是采用“传统扫街”方式，进行数量统计。小结：铜陵市短期内缺乏特色高端商业休闲一体化物业！专业市场10家大卖场5家家电市场：苏宁、国美、五星、宏达中高档酒吧、KTV较少茶楼约200家餐饮行业约1500家酒店（星级以上）52家铜陵市市区主要经营场所统计总量不大，过于集中，档次不高典型商业项目分析铜陵传统商业“三巨头”合百商厦铜陵商城面积约90,000㎡，服装服饰80%、娱乐20%，是女性居多的中档消费场所，长江二路二楼出租率不高铜陵商城合百商厦面积约32,000㎡，服装服饰74%、化妆品及珠宝15%、超市6%等，是适合各年龄层次的中档消费场所。铜冠商业广场铜冠商业广场面积约66,000㎡，服装服饰55%、餐饮娱乐20%、超市及电器25%，是适合各年龄层次消费的中档场所。123商业“三巨头”分析一楼：黄金珠宝化妆品名烟名酒精品男鞋时尚女鞋箱包皮具手机数码进口手表麦当劳二楼：精品女装淑女休闲职业女装中老年装饰品三楼：精品男装商务男装西服休闲衬衫领带男士精品羊绒羊毛衫四楼：运动服鞋时尚休闲服精品内衣家居服五楼：床上用品童装童鞋童车玩具文体办公国产钟表工艺品家电：彩电冰箱空调洗衣机家影碟机厨卫小家电电脑电工电料一楼与二楼之间：合家福超市合百商厦1F:名品世界肯德基、国际名品、化妆品、黄金珠宝、名表眼镜、箱包皮具、名品鞋类、烟酒茶2F：淑女空间时尚女装、少淑女装、休闲女装、女士内衣、女士配饰3F：知性花园职业女装、时尚女装、中老年装、女士配饰、精品女裤、名品文胸、SPA女士生活馆4F：生活汇馆男士正装、商务休闲、西裤衬衣、运动地带、青春休闲、牛仔服饰、羊毛羊绒、儿童世界、床上用品、男士配饰5F：娱乐美食馆主题餐饮、特色餐饮、快乐电玩、飚歌KTVB1：国美电器、铜冠图书音像城1-3F部分：华联超市铜冠商业广场物业类别：服务式公寓/办公楼/餐馆、食堂、咖啡馆、饮食广场/商店、购物中心、超市建筑面积80000㎡(酒店),40000㎡(零售),30000㎡(办公楼)物业类型商业项目描述兴建一幢42层高的综合楼,设有一个三层高的地下室,总建筑面积约为150,000平方米,包括:*第1层至第6层为百货商场*第7层至第8层为餐厅和电影