第二册++运营计划管理体系

世茂集团运营管理制度汇编1世茂集团运营管理制度汇编（2015版）第二册计划管理体系世茂集团综合管理中心运营管理部世茂集团运营管理制度汇编2前言为提高公司运营管理水平，满足运营管理人员的运营管理需求，进行区域及项目标准化管理和精细化管理，方便各专业人员，尤其是运营管理人员对运营管理制度的熟悉和查阅，特制定本运营管理制度汇编。运营管理制度汇编共分为：运营管理体系、运营计划管理体系、运营评价及考核三部分，系统阐述了集团运营管理的框架和要求。本制度汇编适用于世茂房地产控股的，并实际由世茂房地产（813）日常经营管理的独资、合资项目公司。世茂集团运营管理制度汇编3目录前言...................................................................................................................................................................2第一节项目基础信息认定.............................................................................................................................4一、项目土地储备及开发面积指引........................................................................................................4二、项目物业类型说明指引......................................................................................................................8第二节全周期目标管理................................................................................................................................13一、可售物业启动会..................................................................................................................................14二、酒店评审会..........................................................................................................................................22三、商业项目启动会管理指引（含销售+自持物业）...................................................................23四、主题乐园启动会.................................................................................................................................28五、展示区启动会......................................................................................................................................28第三节年度运营计划管控...........................................................................................................................29一、年度运营计划填表说明....................................................................................................................29二、项目进度计划管理制度....................................................................................................................37三、预算管理...............................................................................................................................................43第四节运营过程管理....................................................................................................................................45一、运营简报...............................................................................................................................................45二、项目双周报...........................................................................................................................................48附件：.................................................................................................................................................................48世茂集团运营管理制度汇编4第一节项目基础信息认定一、项目土地储备及开发面积指引第一条目的、定义与原则1、目的为规范各项目土地储备及开发面积信息统计标准，便于有依据的提供不同开发阶段科目成本测算、科目成本分摊、信息披露等相关面积数据，完善项目基础数据的管理。2、定义2.1总建筑面积：指建设用地范围内单栋或多栋建筑物地上及地下各层建筑面积之和。2.2用地面积：建设项目报经城市规划行政主管部门取得用地规划许可后，经国土资源行政主管部门测定的建设用地土地面积，包括：2.2.1代征地面积：指由建设项目业主随同其他建设用地一起办理征地手续，并由业主承担相应费用，但建设项目业主必须无偿交付给城市公共建设行政主管机关，作为公共建设用地的那部分土地面积。该土地虽由业主出资、征用，但土地使用权不属于业主，业主的土地证上亦不体现，其财产权归城建部门即政府所有。该土地用途是规划已经确定且不纳入红线外市政配套费用的公共道路、活动场所、绿化及城市景观区的建设，紧邻项目建设用地。2.2.2建设项目净用地面积：在该部分土地范围内方可建设项目所需的工程内容，业主仅对该部分土地拥有财产权。下述没有特别说明的，均为项目净用地面积。2.3容积率：可计容的建筑面积/用地面积之比（%）。2.4建筑密度（建筑物的覆盖率）：项目用地范围内所有建筑的基底总面积（即底层占地面积）/用地面积之比（%）。2.5绿化率：项目规划建设用地范围内的绿化面积/用地面积之比（%）。2.6绿地率：指建设用地范围内各类绿地的总和/用地面积之比（%）。主要包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等，其计算比绿化率严格。绿地率通常以下限控制：并不是长草的地方均可计算绿地率，距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的土地和地表覆土未达3米深度的土地，不管其上面是否存在绿化，均不计入绿地面积；世茂集团运营管理制度汇编5公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地。2.7景观面积：暂定为项目规划建设用地范围内用地面积扣除建筑底层占地面积。2.8占地面积：指建筑物占有或使用的土地水平投影面积，按底层建筑面积计算。2.9计容面积：即为可计算容积率的建筑面积，是指小区内所有计算容积率的建筑面积之和，一般情况，计容面积=规划条件容积率×规划建筑用地面积。2.10可售面积：取得《商品房预售许可证》、可以进行预售和销售的商品房面积。包括已经预售和正在预售的商品房面积。仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用于人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营自用的房屋，以及为多幢房屋服务的警卫室（门卫室）、管理（包括物业管理）用房等不应计入可售面积。对自持经营物业，地上持有经营物业及地下用于商场等建筑面积视为可售面积。2.11拟建面积：指项目获取土地后至工程开工前的建筑面积（项目总建筑面积-已竣工备案的建筑面积-在建面积）。2.12在建面积：指工程开工后至项目未取得竣工备案的建筑面积。2.13竣工面积：指通过竣工验收后的竣工备案文件上载明的建筑面积。2.14土地储备面积：指项目未取得竣工备案的建筑面积（项目总建筑面积-已竣工备案的建筑面积）。2.15工程开工：指由施工单位提出开工申请，经甲方最终书面确认可以进行施工，其书面载明甲方要求或同意的基础施工阶段打桩或挖土的起始日期。3、原则3.1一致性原则本指引规定定义及相应面积统计、更新维护标准，各业务部门使用时应保持一致。3.2确认性原则3.2.1本指引规定的数据统计、更新维护，按固定表式，由项目公司设计部门负责组织填写、开发/工程/销售部门配合、项目成本合约部门复核、项目负责人确认并对项目数据准确性负责；区域开发、设计、工程复核、区域成本合约复核并汇总。3.2.2对已获土地但未成立项目管理团队及区域所属的合资/合作项目，由区域开发负责组织世茂集团运营管理制度汇编6填写、区域设计复核、区域成本合约复核并汇总，区域开发对项目数据准确性负责。3.3数据提供3.3.1成本合约部门是数据输出的唯一部门，该等数据的输出包括项目公司向区域、区域向集团的逐级汇总并提交。3.3.2每月23日，区域应向集团运营管理部提交本指引规定的数据报表，该等数据包括下款规定各阶段更新数据。3.4数据的统计、更新维护项目及区域公司应按以下阶段对数据进行统计、更新：土地获取、扩初、施工图、预测、实测5个阶段，各阶段数据统计、更新内容及标准如下所述。第二条适用范围适用公司开发的所有项目。第三条土地获取阶段1.根据签订的土地框架协议、招拍挂或股权转让/土地合同、已获土地证，统计更新各地块项下各产品类型对应的总建筑面积（包括地上建面、地下建面）、计容面积、占地面积；地块的用地面积（包括代征地面积、项目净用地面积）及绿地面积；说明所占权益比例。2.计容面积通过容积率计算；占地面积通过建筑密度计算；绿地面积通过绿地率计算。3.该阶段的产品类型的填写按土地框架协议、招拍挂或股权转让/土地合同、已获土地证项下约定的内容填写。第四条扩初设计阶段1.根据扩初设计，统计更新各地块项下各产品类型、最小核算单位对应的总建筑面积（包括地上建面、地下建面）、计容面积、占地面积；地块景观面积及绿地面积。地块景观面积通过其定义进行计算；绿地面积通过绿地率计算。2.该阶段的产品类型的