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开盘迅速去化明确的营销目标本次报告围绕实现这个营销目标而展开Part1项目难点思考汇报提纲Part3项目客户定位Part2项目定位推导Part4项目企划策略Part5项目销售策略附件商业操作建议Part1项目难点思考何为SOHO?开篇之时，首先思考的问题:SOHO：即【SmallOfficeHomeOffice】直译是【小型办公室、家庭办公室】的意思实际上就是【家居办公】SOHO：实质是工作与生活不再明显的分割，办公与居家【合二为一】的生活方式SOHO代表案例北京·SOHO现代城——国内SOHO产品的首个项目北京·建外SOHO——融入高科技的经典SOHO项目SOHO在上海发展如何？接着思考的问题:我们试图对全市【SOHO产品】市场进行梳理进而找寻上海SOHO产品的发展规律上海SOHO个案我们发现：很多大中型项目中，都存在名为“SOHO”的产品线此类项目还有很多，如金地艺境还未上市的SOHO……上海SOHO地位SOHO成为开发商解决商办用地的鸡肋产品在上海，SOHO并未形成独立竞争的市场新城西尚海绿地公园广场宝山万达广场中铁中环时代广场国盛中心那么，我们通过热点案例来解读上海【SOHO产品特征】继而找寻上海【SOHO产品的突破之路】总建面22.3万平方米所属环线外郊环总占地5.9万平方米最早开盘时间2010-12容积率2.5外立面风格现代绿化率30%主力面积SOHO：40—60㎡办公：55—165㎡商业：30—500㎡开发商上海绿地邻森置业有限公司梯户比SOHO：2梯10户、3梯24户、3梯21户物业形态商业4层办公13、15层SOHO16、17层物业费3元/㎡/月物业地址宝山陆翔路111号商业配套绿地北郊广场、华联超市、世纪联华轨道交通7号地铁（顾村公园站）报价SOHO：16500元/平方米至站点时间步行约5分钟装修状况毛坯项目位于宝山顾村板块、地铁7号线沿线，具备交通优势的北上海综合体项目绿地公园广场人民广场虹桥机场16.8公里18.5公里绿地公园广场基本信息顾村板块核心，北至规划河道，南至顾村公园，东临华山医院北院，西临大型居住区800米内快捷链接沪太路、环城立交，驾车约40分钟抵达市中心。7号线地铁口零距离，33分钟抵达静安寺直面上海城市绿肺——顾村公园，规划8万㎡地铁商城，集餐饮、娱乐、休闲功能为一体，但目前生活便利度不高、配套不成熟，周边配套正在规划建设中项目目前仅推出soho产品，商业尚未推出，2011年5月15日推出3期soho房源，面积为40-60㎡SOHO：共3栋16、17层房源，建面共约5.5平方米层高2.9米商住两用产权（50年）绿地公园广场项目概况SOHO产品为项目的重要产品，除商业外项目的产品线仅为写字楼和SOHO2号楼3号楼5号楼项目soho为40—60㎡精致小户型,目前仅剩一套北面户型；户型单一相对，可居住，亦可办公，属于高性价比创意空间项目SOHO产品为40-60平方米小户型，南北向产品功能呈住办差异化优点：户型方正，干湿分区，卧室与书房相连；缺点：动静不够分明，无独立厨房南向产品带煤气，功能设计偏居住优点：户型方正，干湿分区；缺点：动静不够分明，卧室与客厅相连，北面整日无阳光照射北向产品不带煤气，功能设计偏办公绿地公园广场SOHO产品随着城市外扩，郊区房地产未来发展关注度提高，客户对宝山区未来升值发展有较强认同感；项目产品的低总价被客户接受度较高，产品设计针对居住和办公功能区分，因居住的朝向要求，故南向产品以居住功能为主，北面产品以办公功能为主，客户整体来源以宝山为主；项目自身价值被认可：依托绿地商业自身规划，规划8万㎡地铁商城，未来将引入世界500强大卖场、国内知名家电卖场，将融高端商务、创意产业、高雅影剧院等于一体，成为城北居民最主要消费场所，其发展潜力被投资客看好。客户以投资客居多，区域来源以宝山以及周边区域为主绿地公园广场SOHO客户分析客户来源区域比例33%14%10%8%7%6%5%5%5%4%3%宝山普陀闸北杨浦静安徐汇闵行浦东黄浦长宁其他客户购买目的比例70%30%投资自用自用投资绿地公园广场SOHO产品特征总结：区域：外郊环间、轨道交通沿线定位：综合体项目中的【重要产品】功能：居住、办公功能区别对待，同一层面南北功能差异化产品：40—60㎡无挑高毛坯产品客户：以泛区域客户为主，投资客户占绝大多数小结总建面40万平方米最早开盘时间2010-1总占地30万平方米外立面风格高层：现代、洋房：欧式、soho：现代容积率1.32主力面积公寓：79-90㎡、花园洋房：90-147㎡、SOHO:63-66㎡绿化率35%电梯户数：花园洋房1梯2户、公寓2梯3户、SOHO2梯10户开发商上海新城创佳置业有限公司物业费公寓2.1元/㎡/月、洋房1.7元/㎡/月、SOHO2.1元/㎡/月物业形态18层公寓、5层花园洋房17层SOHO物业公司新城物业管理有限公司所属环线外郊环商业配套乐购、世纪联华、农工商、罗宾森购物广场轨道交通11号地铁（白银路站）报价小高层：13500元/平方米、洋房20000元/平方米、SOHO:15000元/平方米步行时间约6分钟装修状况公寓、花园洋房（毛坯），SOHO（1000元/平方米）项目位于嘉定新城核心区，受区域规划及交通利好绿地西尚海虹桥机场人民广场24.5公里18.2公里新城西尚海SOHO基本信息SOHO仅有2栋，不属于主力产品，仅为整盘补充产品二期11层公寓后期商业一期18层公寓一期续建18层公寓一期续建4栋花园洋房一期5层花园洋房B地块A地块项目分为A、B两个地块：目前共开放了三批房源，一期、二期及一期续建，包括公寓、花园洋房和SOHO酒店式公寓三种类型一期包括两栋18层的公寓（共212套）和8栋5层的花园洋房（共80套），主力面积段为83—91㎡的两房二期包括7栋11层的公寓（现开5栋）一期续建包括2栋18层公寓（共216套）、2栋SOHO酒店式公寓和4栋花园洋房SOHO酒店式公寓：共两栋17层308套层高4.5米商住两用产权（50年）两梯10户新城西尚海SOHO项目概况2栋SOHO项目SOHO为63-66平方米精装修，以居住功能为主SOHO装修标准为1000元/平方米部件品牌油烟机、燃气灶、消毒柜欧琳水槽、龙头（厨房）欧琳洁具、龙头（卫生间）科勒卫柜、镜柜科勒热水器能率进户门瑞斯乐防火门筒灯、射灯、吸顶灯雷士开关插座西门子主力面积63-66㎡用途自住挑高4.5㎡产权50年新城西尚海SOHOSOHO产品户型B1三房二厅一卫建面66㎡优点：创意三层仿叠墅设计；大面宽主卧；主卧和书房连接缺点：三个层面只有一个洗手间户型B2三房二厅一卫建面63㎡优点：户型方正，全明格局；二楼为卧室和书房，动静分离缺点：餐厅和客厅功能划分不明户型B3三房二厅一卫建面66㎡优点：户型方正主次卧动静分离，私密性好缺点：餐厅面积过小客户以嘉定区、普陀区、宝山区等泛区域自住客户为主嘉定区60%其他区40%客源分布图客户年龄25-35岁职业目的基本以自住为主，少量投资客客户特征1、自住：购买力一般，无法承担高总价房款，看中交通通达性，以区域产业客和新上海人为主；2、投资客：认同区域未来发展和项目潜在价值为产品带来的升值。需求点1、产品性价比，低总价优势2、便利出行，地铁上盖新城西尚海SOHOSOHO客户分析小结新城西尚海SOHOSOHO产品特征总结：区域：外郊环间、轨道交通沿线定位：大型住区中的【补充产品】功能：居住功能产品：63—66㎡，4.5米挑高，精装修产品客户：以泛区域客户为主，自住客户比例较高宝山共康板块的大型商业综合体项目，交通条件便利宝山万达广场人民广场虹桥机场19公里宝山万达广场为纯商业项目，无普通住宅位于宝山共康板块，紧邻1号线及南北高架项目总商业广场面积约11万平方米，集商业广场、商铺、写字楼、小户型办公产品等为一体的大型城市综合体产品功能是全方位满足购物、休闲、办公、文化娱乐等需求宝山万达广场城区宝山占地面积69000平方米板块共康建筑面积295000平方米所属环线中外环容积率:4项目定位商业综合体物业形态写字楼、SOHO、商业广场轨道交通1号线步行时间约5分钟均价SOHO:23000元/㎡办公楼：未定主力面积SOHO：40-60平方米办公：100-150平方米商铺：150-200平方米产权年限50年物业费SOHO：3.8元/㎡/月宝山万达广场项目概况整栋公寓楼为东西朝向，2梯32户，中间南北向的过道，户型均为朝东和面西户型入户衣帽间和卫生间；开放的厨房设计；客厅和餐厅一体；独立的办公区域45㎡SOHO55㎡SOHO宝山万达广场在售1栋SOHO房源楼高七层，一层为商铺，以上楼层为SOHO公寓SOHO区域独立于商业广场之外，提高居住舒适度功能以居住为主，但小面积SOHO也是对大面积办公产品的有效补充SOHO产品丰富了办公产品线，但不属于项目主力产品宝山万达广场SOHO产品客户的置业目的以投资、出租为主流，自用客户的比例较低宝山万达广场SOHO客户分析成交客群购买心理调查对宝山区未来发展有较强认同感看中宝山适宜的房地产市场价格看中万达项目所带来的升值潜力看好本项目未来投资发展前景市场背景近期楼市调控及信贷政策打压了部分住宅投资需求，由于商业用地的SOHO公寓不限购、不限贷，使SOHO产品成为投资热点万达品牌效应以及万达广场商业成功案例，使该项目对投资者有着强大的吸引力根据调研，成交客户以投资客户为主，自住客户占比较少客户组成投资客户：对万达品牌有着强烈的信任感，依托购物中心以及良好的交通条件（南北高架、轨交一号线）进行投资、出租产业导入客户：宝钢等附近各专业市场的自住兼投资客群自住客户：年轻白领首套房小结宝山万达广场SOHO产品特征总结：区域：中外环间、轨道交通沿线定位：综合体项目中的【补充产品】功能：以办公功能为主产品：40—60㎡无挑高毛坯产品客户：全市范围的客源，投资客户占绝大多数城区闸北容积率2.80板块彭浦绿化率25%建筑面积214227平方米产权年限50年占地面积51849平方米开发商上海中铁市北投资发展有限公司物业费7.3元/月/平米城铁沿线1号线（汶水路站）7号线（大场镇站）物业公司戴德梁行步行时间1号线：约10分钟7号线：约25分钟物业类型写字楼、商业、soho、loft所属环线中外环装修情况毛坯,简装,精装均价22000元/平方米位于闸北彭浦板块、毗邻中环线的大型综合体项目，交通条件便利中铁中环广场人民广场虹桥机场中铁中环时代广场基本信息SOHO位于东北角共17层，为小户型、精装修、低总价产品物业面积（㎡）层高（m）装修均价（元/㎡）SOHO502.9精装修（2000元/㎡）23000LOFT70-805.4毛坯28500办公89.6-9634.2毛坯21000商业100-20005.4毛坯只租不售一号：办公区域未开盘二号：办公区域2-1塔楼—在售2-2塔楼—整栋出售完毕三号：SOHO—在售中铁中环时代广场项目概况3SOHO户型利用率高，第一太平定制式物业定制式物业：全球物业咨询行业最具声望的领袖企业之一——中铁第一太平担纲项目专属物业顾问服务，以国际化服务理念，度身定制服务内容，提供贴心服务。中铁第一太平，为中铁置业与第一太平合资公司，全程服务中铁中环时代广场，以世界级标准，提供顶级服务。中铁中环时代广场SOHO产品50㎡soho3梯12户6梯17户标准层50平方米SOHO户型特色：布局紧凑、动线流畅、利用率高SOHO客户来源以闸北以及周边区域为主，投资客户居多客户区域：客户来源以闸北及虹口、杨浦、黄浦周边区域为主，共占80%，其余为少量温州客户和上海其他区域客户。置业目的：项目板块成熟度以及地段优势和地铁上盖等优势，其投资价值被看好，SOHO置业目的以投资为主。客户来源区域比例60%10%5%5%20%闸北虹口杨浦黄浦其他中铁中环时代广场客户购买目的比例85%15%投资自用自用投资SOHO客户分析小结中铁中环时代广场SOHO产品