XXXX07中原绍兴杨汛桥镇商贸一条街项目前期定位思考

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。浙江中原Hangzhou.07.2010绍兴杨汛桥镇商贸一条街项目前期定位思考Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010汇报说明[本次汇报是在第一次汇报沟通基础上,通过对项目的重新审视,对项目已经规划产品:住宅和商铺进行双向思考.进行项目的整体定位.]Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010项目属性分析自身属性分析区域属性分析基本情况产品规划基本情况历史人文市场环境分析宏观大势分析区域市场分析项目价值区域价值市场机遇项目定位思考住宅产品定位商铺产品定位项目整体定位产品提升建议报告思维导图项目客群定位Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010项目属性分析自身属性分析区域属性分析基本情况规划产品基本情况历史人文市场环境分析宏观大势分析区域市场分析项目价值区域价值市场机遇项目定位思考住宅产品定位商铺产品定位项目整体定位产品提升建议报告思维导图项目客群定位STEP1Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010项目属性分析Part1Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010地理位置:项目位于绍兴县杨汛桥镇,属于镇中心位置。北近西小江，南望牛头上，上风上水地。基本情况自身属性分析Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010基本情况交通情况:主要依靠道路交通,通过104国道南复线和村镇道路到达柯桥和绍兴,通过杭金衢高速连接其他区域自身属性分析Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010道路现状↑路边商铺↓道路现状↑自建房↓基本情况地块现状:从卫星图以及现场的实际考察来看,地块内以现有道路、临街商铺、自建房为主，有少量绿化自身属性分析Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010自身属性分析产品规划地块规划:目前一期初步规划为中式古建筑风格的商贸一条街,总建为6.2万平方米.用地面积:61593平方米总建筑面积:62000平方米建筑密度:51%容积率:1.0绿地率:25%机动车停车位:300个Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010地块规划:项目由临街五联商铺和传统中式宅院组成，其中商业2万平方米，住宅4万平方米。产品规划自身属性分析Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2010区域属性分析基本情况杨汛桥镇有优越的地理位置，位于杭州市区、萧山、杭州国际机场、柯桥、绍兴县的中间位置。杨汛桥镇距杭州市区约34公里；距杭州萧山国际机场约13公里；距萧山市区约12公里；距柯桥约15公里；距绍兴市区约31公里规划中的地铁号线新街站，距离杨汛桥镇直线距离约5公里，车行距离在10公里以内。Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010基本情况区域属性分析杨汛桥发展历史的辉煌篇章:浙江省“综合经济实力百强乡镇”浙江省“百强乡镇”第一名.杨汛桥是国家可持续发展实验区、全国小城镇综合改革试点、中国经编家纺名镇、全国环境优美镇和浙江省首批中心镇。1992年～2005年浙江省“综合经济实力百强乡镇”2002～2004年三年蝉联浙江省“百强乡镇”第一名2005年位列全国千强镇第八位。Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010基本情况区域属性分析杨汛桥有纺织印染、建筑建材、经编纬编、机械皮革四大支柱产业，上市企业众多。Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2010基本情况区域属性分析杨汛桥本地人口大约4.5万左右,加上流动人口产业工人为主约10万人，商业为乡镇商业业态比较传统落后.Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2010早在东晋时期，书圣王羲之后裔就集聚在这里的中王村，传承右军遗风；北宋陆游高祖陆轸(宋仁宗时太傅)建有陆太夫书院，有陆太夫映月读书故事。境西的渔临关乃明清两朝萧山、山阴两县补鱼、临浦税课司的所在地，至今关隘遗址尚存；芝塘湖是为了蓄储浦阳江水患而筑的泄水池、水利史上起过很大作用。杨汛桥历史上还有纪念康王的遗址过江庙，以及康王的碑石等历史遗迹。历史人文杨汛桥有深厚的历史人文底蕴,东晋,北宋,明清均有历史典故，过江庙、芝塘湖历史悠久。区域属性分析Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2010区域属性——绍兴县杨汛镇绍兴县绍兴市经济大县,历史人文悠久杨汛桥绍兴县工业重镇交通104国道南复线,杭州金衢高速配套镇上内基本生活配套齐备.地块属性——位于杨汛桥镇中心近水望山的中型商住项目大规模1期总建筑面积为6万m²的商住项目,其中商业2万m²,住宅4万m²镇中心杨汛桥镇中心位置景观资源北近西小江，南望牛头山项目优势：地域优势,属于泛杭州区域有深厚的经济基础,当地购买力强近水望山,区域环境良好浙江置业是有品牌影响力和丰富开发经验的开发企业项目劣势：周边自建房林立,一定程度上影响项目形象属性小结项目属性分析项目属性界定:项目属于绍兴县杨汛桥镇中心近水望山的中型商住项目Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2010项目属性分析自身属性分析区域属性分析基本情况规划产品基本情况历史人文市场环境分析宏观大势分析区域市场分析项目价值区域价值市场机遇项目定位思考住宅产品定位商铺产品定位项目整体定位产品提升建议报告思维导图项目客群定位STEP2Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2010市场环境分析Part2Codeofthisreport|19©CopyrightCentalineGroup,20102010年，全球经济继续好转，然可持续复苏仍任重道远中国经济增长将更加平衡：2010年经济增速预测为至10%.未来三驾马车投资、消费和净出口对经济的拉动更加平衡,2010年中国高增长温通胀，货币政策逐步转向稳健，但总体流动性依然较为宽松2008年世界金融危机爆发，各国采取系列措施来遏制经济继续下滑，最终形势好转受世界金融危机影响，中国迅速制定了扩大内需，保经济等策略使得经济形式得以企稳向好转势头，最终得以成功保八08-09年中国保八实现，2010年全球经济形式走好，中国经济提出继续稳定增长8%，2010-2012年预计总体经济稳定发展过去：成功遏制经济下滑，中国保八实现展望:2010-2012年经济总体持续走好GDP同比预测：震荡向上宏观经济趋势：经济环境稳定增长宏观大势分析市场趋势Codeofthisreport|20©CopyrightCentalineGroup,2010市场趋势房地产政策影响：2010年政策连下冰雹宏观大势分析Codeofthisreport|21©CopyrightCentalineGroup,2010市场趋势宏观大势分析楼市缺乏长期稳定的宏观环境①新政频出②过往政策阶段性强投资抑制，投资类物业受影响置业结构改变改善型两级分化抑制投资客市场长期平缓提示本案开发，尽量降低宏观政策风险跳出政策变动影响，精准定位高端自住客群未来市场趋势：政策抑制投资，未来回归自住Codeofthisreport|22©CopyrightCentalineGroup,2010区域市场杨汛桥房地产市场属于萧山和柯桥双核亚边缘市场区域市场分析Codeofthisreport|23©CopyrightCentalineGroup,2010区域市场分析区域市场萧山和柯桥房地产市场，高端客群聚集，购买力强，低密度物业市场供求两旺,竞争激烈,价格差异明显。Codeofthisreport|24©CopyrightCentalineGroup,2010项目属性分析自身属性分析区域属性分析基本情况规划产品基本情况历史人文市场环境分析宏观大势分析区域市场分析项目价值区域价值市场机遇项目定位思考住宅产品定位商铺产品定位项目整体定位产品提升建议报告思维导图项目客群定位STEP3Codeofthisreport|25©CopyrightCentalineGroup,2010项目初步定位Part3Codeofthisreport|26©CopyrightCentalineGroup,2010项目定位思考定位思考FAB价值分析法的运用项目能给客户带来什么价值项目好在哪项目具备什么F（Features)——项目本身的特性/属性A（Advantage—相对于竞争对手项目的优势B（Benefit）———楼盘带给用户的利益/价值Codeofthisreport|27©CopyrightCentalineGroup,2010定位思考FAB价值分析法在项目自身价值上的分析项目能给客户带来什么价值项目好在哪项目具备什么F（Features)——项目本身的特性/属性A（Advantage—相对于竞争对手项目的优势B（Benefit）———楼盘带给用户的利益/价值传统中式宅院住宅产品2万平方米自身商业配套纯粹的中式风格稀缺的中式大宅产品区位优势区域市场的价格优势传统中式居住生活方式：大隐于市，颐养天年升值保值的价值传世的价值项目定位思考Codeofthisreport|28©CopyrightCentalineGroup,2010定位思考项目定位思考FAB价值分析法在市场机遇上的分析市场能给本案带来什么价值市场好在哪市场具备什么F（Features)——市场本身的特性/属性A（Advantage—市场的优势B（Benefit）———市场带给本案的利益/价值萧山和柯桥双核亚边缘市场杨汛桥本地自建房目前已停批,存潜在刚性需求杨汛桥、柯桥和萧山均为高端客群聚合区高端客群购买力强中式大宅在市场上属于稀缺产品较大的价格增长空间良好的高端客源基础Codeofthisreport|29©CopyrightCentalineGroup,2010“寻根”——树有根，水有源，追根溯源是人类的天性。无论世事如何变迁，无论湮灭、创造交替几何，自始至终留在人们骨子里的永远都是“根”的情愫。不谈国家、民族，只谈个体，“根”对人来说，就是家族、家祖，更是家族一代一代传习下来，也将一代一代传习下去的精神，一个家族的精神。而对于建筑来说，“根”附着其上的意义就在于让建筑成为这个家族精神的图腾。客群共鸣：踩在昔日的土地上，一种厚重的质感从脚底传来，身体的每一根神经突厥着伸出根须--那是一种对故居，对流逝的过去由心底发出的回应。是这儿!还是那墙瓦，还是那松柏,除了时间，一切仿佛都未曾改变。时空似乎被定格在这一瞬间。祖宗的家训，爷爷的叮咛，儿时我的呀呀稚语：“富润屋、德润身，屋润源于身润，身润源于德厚。家不以富传，厚德可以载屋；传家有道，积德润身，方可以兴家兴屋。”这就是我的精神，我家族的精神……定位思考项目定位思考“寻根”可作整个项目定位的文化基调，可以承载项目的诸多价值，唤起区域高端客群的价值共鸣。杨汛桥是绍兴县众多企业家族的根基所在，是绍兴县经济的根基所在，是绍兴县历史人文文化的根基所在。Codeofthisreport|30©CopyrightCentalineGroup,2010住宅产品定位传统中式传世大宅诠释：传统中式：指项目住宅的建筑风格，是传统的中式建筑，是纯粹的中式