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本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2012-8-29湛江广和〃澳海城开盘报告世联地产西粤京基城项目组本报告是严格保密的。本文仅供内部使用，版权归珠海世联房地产咨询有限公司所有，未经珠海世联房地产咨询有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。目录1.项目简介2.销售概况3.营销节奏4.开盘流程5.营销分析6.销售分析7.价格分析8.客户分析9.附件本报告是严格保密的。开发区海滨大道高端城市综合体一、项目简介项目名称广和〃澳海城发展商湛江广和实业发展有限公司代理商开发商自售项目位臵开发区海滨大道中129号类型/规模占地面积：113333㎡总建面：50万㎡容积率：4.21产品：9栋27～31层的住宅、1栋幼儿园和1栋会所、一栋68层写字楼园林6万㎡的现代澳洲园林户型79㎡-199㎡推售套数推售5幢、7幢，共569套本报告是严格保密的。二、销售概况开盘时间2012年8月25日上午8：30实收价格折后最低价6245/㎡起，折后均价9205元/㎡，折后最高价13856元/㎡装修标准毛坯交楼折扣率9.5折销售率截止2012年8月25日下午17：00，销控表显示销控约353套，销售率62%客户构成主要为赤坎区、霞山区和南油客户物业管理2元/㎡以相对高价实现62%销售率备注：以上销售数据是根据现场实拍销控表统计所得，具体数据需进一步核实本报告是严格保密的。户型面积区间房证数套数套数比合计2房79㎡一房一证6010.5%10.5%3房80-88㎡一房一证15026.4%52.7%110㎡一房一证6010.5%110㎡一房两证305.3%125㎡一房两证6010.5%4房137㎡一房两证9015.8%36.5%165㎡一房两证6010.5%190-199㎡一房一证5810.2%复式364㎡一房一证10.1%0.1%解析：本次569套推售户型中以3房和4房为主，合计占比89.2%，面积涵盖80-88㎡，110-125㎡，137㎡-165㎡和190㎡产品，面积段丰富，130㎡以下产品占比63.2%，产品配臵以刚需为主；其中一房两证占比42.1%二、销售概况首批单位以刚需户型为主，产品面积段丰富，选择多样性本报告是严格保密的。较长的储客时间，保证充分的客户量三、营销节奏2012.1.148.48.238.25销售中心开放至开盘长达7个月零11天，储客时间长，样板房开放同步启动认筹（办理南粤银行卡），至开盘办理认筹时间为21天，共办理780张储蓄卡；销售中心开放样板房开放同时启动认筹内部关系户选房首批单位开盘营销渠道：购房网持续、户外T牌、短信、湛江日报、现场围墙枫叶酒店和君豪酒店展场、影视片；本报告是严格保密的。宣传画面——主色调以蓝色为主，视觉符号为海洋和游艇，贴近项目属性定位三、营销节奏本报告是严格保密的。1.选房方式开盘当天，前期诚意登记客户（根据项目提供的汇款账号至指定银行存入8万元房款，凭存款单办理诚意客户登记），客户于签到区核实身份，领取并认购顺序号，凭顺序号依次进入销售大厅，每次叫二十个号，每个客户选房时间限定3分钟。开盘现场平面分部图四、开盘流程单一路径无重复，容易管理道路签到区等候区等候区茶水区茶水区户型平面图平面图平面图第二等候区选房等候区叫号区舞台移动厕所往营销中心外销控板财务区内销控板内销控板出口沙盘停车场停车场出入口签到区客户于签到区核实身份，并贴上与《广和澳海城金卡客户认购确认函》编号对应顺序号，进入等候区等候；等候区2.选房流程到场客户到本区等待叫号入场选房，设臵了1000多个座位并搭建帐篷，有效的应对了下雨对客户的影响；同时放臵了较多的大风扇及设臵了两个茶水点心区，能有效留住客户，让客户耐心等候；选房等候区工作人员按《广和澳海城金卡客户认购优惠确认函》编号顺序叫号，每组20批客户进入选房等候区等候选房，销售代表在此区域陪同客户并核查其凭证。首次叫号自8:30开始，每个客户选房时间限定3分钟；销控区销售人员引领客户进入销控板前，并引导客户确定房号；选房区确认购房单元的客户，在销售人员的协助下填写认购卡；财务区选定房号并成功销控后，进入财务区交纳定金；签约区交纳定金后，凭定金收据、身份证、《认购确认单》到签约区签订《认购书》，完成认购手续，整个选房流程完成。本报告是严格保密的。3.现场营销展示外场包装外场包装停车区签到区外场秩序维护较好，包装较为精致本报告是严格保密的。3.现场营销展示等候区茶水区选房等候区销控区内场秩序较差，但客户维护周到本报告是严格保密的。3.现场营销展示银行业务咨询区签约区本报告是严格保密的。现场混乱、但客户维护做的较好五、营销分析此次开盘存在的不利因素1.等候区没有放臵销控板，现场等候客户无法感受热销气氛；2.等候区没有设臵关卡，客户随意进出，场面教乱；3.签到区标示不明确，布臵简陋；4.选房区选房气氛弱，人流控制随意，客户选择时间过长，积压过多客户在选房区；此次开盘存在的有利因素1.等候区设有两个茶水区，茶水点心水果提供到位；2.等候区清洁人员维护到位，现场保洁较好；3.等候区设有大型帐篷、风扇，较能维护客户在现场的舒适度；本报告是严格保密的。六、数据分析1.整体销售情况概述:截止于2012年8月25日17:00，推售5和7幢共_569_套，销售_353_套2.各户型销售情况:其中80-165㎡面积段的走量很大，主要是因为这个面积段的户型属于刚需户型面积区间房证数推出套数销售套数销售率2房79㎡一房一证6035%80-88㎡一房一证15011073.33%110㎡一房一证603558.33%110㎡一房两证301860%125㎡一房两证603761.66%137㎡一房两证907381.11%165㎡一房两证604880%190-199㎡一房一证582848.27%复式364㎡一房一证11100%3房4房刚需走量大本报告是严格保密的。5幢销控走势图——110-137㎡面积段走量快速，79㎡朝向差，价格高导致走量差本报告是严格保密的。7幢销控走势图——88㎡面积段属于市场稀缺小户型，走量快速房号面积房号面积房号面积房号面积房号面积房号面积房号面积房号面积房号面积20159.65203192.4920487.3820580.3120686.18201199.2202108.8220488.1220588.16202105.71303202.6930487.3830580.3130686.18301199.220355.7130488.1230588.1630159.65403192.4940487.3840580.3140686.18401199.2302108.8240488.1240588.16302105.71503202.6950487.3850580.3150686.18501199.230355.7150488.1250588.1640159.65603192.4960487.3860580.3160686.18601199.2402108.8260488.1260588.16402105.71703202.6970487.3870580.3170686.18701199.240355.7170488.1270588.1650159.65803192.4980487.3880580.3180686.18801199.2502108.8280488.1280588.16502105.71903192.4990487.3890580.3190686.18901199.250355.7190488.1290588.1660159.651003192.49100487.38100580.31100686.181001199.2602108.82100488.12100588.16602105.711103192.49110487.38110580.31110686.181101199.260355.71110488.12110588.1670159.651203192.49120487.38120580.31120686.181201199.2702108.82120488.12120588.16702105.711303192.49130487.38130580.31130686.181301199.270355.71130488.12130588.1680159.651403192.49140487.38140580.31140686.181401199.2802108.82140488.12140588.16802105.711503192.49150487.38150580.31150686.181501199.280355.71150488.12150588.1690159.651603192.49160487.38160580.31160686.181601199.2902108.82160488.12160588.16902105.711703192.49170487.38170580.31170686.181701199.290355.71170488.12170588.16100159.651803192.49180487.38180580.31180686.181801199.21002108.82180488.12180588.161002105.711903192.49190487.38190580.31190686.181901199.2100355.71190488.12190588.16110159.652003192.49200487.38200580.31200686.182001199.21102108.82200488.12200588.161102105.712103192.49210487.38210580.31210686.182101199.2110355.71210488.12210588.16120159.652203192.49220487.38220580.31220686.182201199.21202108.82220488.12220588.161202105.712303192.49230487.38230580.31230686.182301199.2120355.71230488.12230588.16130159.652403196.67240489.46240580.31240688.272401203.831302108.82240490.21240590.241302105.712503192.49250487.38250580.31250686.182501199.2130355.71250488.12250588.16140159.652603196.67260489.46260580.31260688.272601203.831402108.82260490.21260599.181402105.712703192.49270487.38270580.31270686.182701199.2140355.71270488.12270588.16150159.652803196.67280489.46280580.31280688.272801203.831502108.82280490.21280599.181502105.712903192.49290487.38290580.31290686.182901199.2150355.71290488.12290588.16160159.653003192.49300487.38300580.31300686.183001364.731602108.82300488.12300597.201602105.713103186.03310483.20310580.31310682.01160355.71310483.73310583.77170159.65170