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安徽芜湖X项目企划攻略世联地产2013.8.22我们的目标突破市场和地块局限，打造XX高端地产品牌以法式人文奠定南陵人居全新高度实现项目品牌和销售利润的双赢为XX集团后续地产项目开发积累品牌美誉度一．解读企业品牌二．解读项目价值三．解读市场环境四．战略纲领拟定五．战略推进计划六．创新营销战术提报脉络一、解读企业品牌XX集团卓越的物流设施提供商与服务商是一家集商业地产开发、工业地产租赁，建筑工程，特种建材生产销售、金融信贷/担保服务、园林绿化为核心产业的多元化企业集团。当宇培来到南陵……构建基层城市国际化居住理念引领南陵人居走向世界树立XX居住样板启动城西板块的适居价值为南陵高端人群筑成可以匹配身份的第一居所我们面对什么样市场环境、竞争对手？二、解读市场环境南陵县城房地产业处于快速发展阶段，大盘不断涌现，城市大力发展城东新区，因县城中心土地出让较少，拆迁难度较大，区域大部分以综合体面世，城东楼盘密度，代表南陵县城发展趋势，经济开发区因工厂较多，人口导入较多，楼盘日逐增多。南陵县城均价达4000元/㎡左右，价格未能拉开距离，预示整体品质相差不大，整体发展速度缓慢。随着地产开放热情不断上升，未来1-2年将近100万方的体量入市，后期将面临激烈的竞争。只有不断提升产品品质，适应市场，满足消费者未来潜在需要，差异化打造，才能在市场竞争中立于不败之地。市场整体综述项目概况发展商杉杉新明达设计单位芜湖新裕物业公司杭州协和占地面积约10万方总规模：约17万方容积率1.59绿化率：30%建筑形态花园洋房、小高层产品类别住宅、商业车位比：1:0.8项目地址：籍山西路与涌珠泉路交叉口项目配套装修情况：屋面保温材料、挤塑聚苯板、外墙保温、无机保温砂浆、墙体材料、砂加气砌块、铝合金中空玻璃外观设计颜色：枣红、白灰；材料：面砖、涂料；风格：英伦风格户型面积：88-105价格走势均价3450推出量：624去化量：80%26幢多层、7幢小高层共计1807户重点案例：杉杉·名都开盘时间：2013年2月2日推出楼栋：B10#-B15#，共计264套优惠政策：•1、开盘优惠10000元/套、一次性付款5000元/套、幸运转盘1888/2888/3888元/套。前期认筹增值1万抵2万，所有优惠可叠加。•2、杉杉服装厂内部员工可享受88—86折优惠。价格及销售概况：2月2日开盘六栋楼共计264套，目前已销售179套，每月销售约30套左右，计划项目整个销售周期均匀去化。•面积88㎡-105㎡，总体去化较好，成交均价3550元/㎡，整体项目由于产品定位刚需客户，价格较周边市场偏低，项目去化较好。•项目预计6-9月将于二期最后六栋多层240套分批开盘。重点案例：杉杉·名都项目概况发展商：芜湖瑞邦置业设计单位：湖南鼎泰物业公司:自成立公司占地面积：52029㎡总规模：81685㎡容积率：1.57绿化率：40.5%建筑形态:多层、小高层产品类别：住宅、商业车位比：1:0.7项目地址：秋浦路与朋济路交叉口项目配套：太阳能一体化工程，太阳能热水系统装修情况：屋面保温材料、挤塑聚苯板、外墙保温、无机保温砂浆、墙体材料、砂加气砌块、铝合金中空玻璃外观设计：颜色：枣红、白灰；材料：面砖、涂料；风格：欧式新古典主义户型面积：75-86㎡价格走势预计3600元/㎡推出量：400套左右去化量：基本售罄12幢多层、6幢小高层共计786户重点案例：景福家园2、近期营销活动：开盘时间：2012年6月16日推出楼栋：小高层13#15#16#，共计163套，其中政府回购30套优惠政策：•小高层享受单价358元/㎡优惠后再享受总价3000元优惠，一次性付款享受9.8折优惠（可叠加）。。•多层只有前期申请会员可享受3000元的优惠，一次性付款享受9.8折优惠。•价格及销售概况：该项目目前基本售罄，所剩基本为沿街商铺•积89㎡-114㎡，总体去化较好，成交均价3600元/㎡，整体项目由于产品定位刚需客户，面积多为75㎡-86㎡为主，价格较周边市场偏低，项目剩余房源约20套。重点案例：景福家园项目概况发展商：南陵春谷实业承建单位：南天建设物业公司:占地面积：万㎡总规模：14.7万㎡容积率：1.79绿化率：35.2建筑形态:多层、小高层产品类别：住宅、商业车位比：1:1项目地址：南陵中谷中路中段，皖南商贸城南项目配套：幼儿园、公园等装修情况：屋面保温材料、挤塑聚苯板、外墙保温、无机保温砂浆、墙体材料、砂加气砌块、铝合金中空玻璃外观设计：简约风格；桔红色防水涂料户型面积：主力户型100-120㎡价格走势均价3900元推出量：去化量：开盘时间：2012年6月22日优惠政策：按揭98折，一次性付款93折销售概况：推出12#、21#、22#、23#、25#目前去化率逾80%销售价格：均价3900，内部员工约3600元/㎡重点案例：忆湾世家项目概况发展商：安徽荣鼎地产设计单位：物业公司:未定占地面积：61505㎡总规模：约20万㎡容积率：3.1绿化率：35%建筑形态:高层、小高层产品类别：住宅、商业车位比：1:0.7项目地址：文庙路与陵阳路交汇处（营销中心）项目配套：大润发入驻装修情况：屋面保温材料、挤塑聚苯板、外墙保温、无机保温砂浆、墙体材料、砂加气砌块、铝合金中空玻璃外观设计：新现代主义建筑风格户型面积：87㎡—168㎡价格走势均价4300推出量：已整体推出去化量：基本售罄项目集住宅、公寓、集中综合商业、主题商业街等物业业态于一体，8栋34层高层，2.5万方集中商业，大润发入驻，50-70平米的公寓产品，4万方主题商业街，产品线丰富，典型的城市综合体，占据南陵中央区域。其中8万房回迁房，5万方的商业，能对外销售的住宅体量为约7万。重点案例：鼎盛广场⑵、近期营销动态：开盘时间：2011年12月18日推出楼栋：9#、10#、12#、13#、14#，共计806套户型区间：90-160㎡销售价格：楼层差价10~50元，均价约4300元/㎡销售概况：截止上午10:40，去化率约75%，剩余210套左右，主要分布在13#开盘活动：售楼处公开表演节目，吸引众多行人，且售楼部内人气火爆。户型结构分析户型结构面积套数比例2室2厅1卫90-103㎡29036%2室2厅1卫110-120㎡25631.6%2室2厅1卫127-130㎡16020%2室2厅1卫140-160㎡16012.4%总计806100%重点案例：鼎盛广场项目概况发展商：芜湖广达地产承建单位：巨匠建设物业公司:未定占地面积：50003㎡总规模：124700㎡容积率：2.49绿化率：26%建筑形态:高层、小高层产品类别：住宅、商业、办公楼车位比：1:1.28项目地址：惠明南路东侧、籍山中路的南侧项目配套：品牌商业街复合型商业街独栋的5层商业24层高端商务办公大厦装修情况：外观设计：颜色：米色；枣红色；材料：面砖、涂料户型面积：105㎡—143㎡（2011年元月）价格走势均价：4500元/㎡；推出量：去化量：99%近期销售动态：中央商业广场在2011年元月开盘，推出户型为105㎡、117㎡、143㎡三种户型，截止目前为止，140㎡户型部分剩余销售率达99%，总销售率达45%付款方式：按揭9.9折；一次性付款：9.8折重点案例：中央商业广场项目概况发展商：鲁班地产承建单位：鲁班建设物业公司:自建物业公占地面积：155.63亩总规模：223959㎡容积率：1.799绿化率：35.5%建筑形态:高层、小高层产品类别：住宅、商业车位比：1:0.94项目地址：南陵县陵阳东路北侧项目配套：快捷酒店、特色餐饮装修情况：外观设计：颜色：米色、淡黄；建设风格：英式建筑风格户型面积：135-140㎡（二期）价格走势均价：4200元/㎡推出量：5栋18层去化量：基本售罄开盘时间：2012-12月认筹产品：D/E组团约570套认筹政策：认筹金10万，且可订房认筹情况：D组团主要为90平米左右的二房，约250套，目前基本认筹完毕；E组团主要为100-120平米三房，认筹约20套；目前整体认筹约50%预计均价：约4200元/平米重点案例：鲁班·书香名邸项目概况发展商：鲁班地产承建单位：鲁班建设物业公司:自建物业公占地面积：20万㎡总规模：约40万㎡容积率：1.9绿化率：建筑形态:高层产品类别：住宅、商业车位比：项目地址：南翔中路以西项目配套：漳河绿化景观体系、城市公园、城市广场、滨河公园、农贸市场装修情况：外观设计：颜色：谈黄色；建筑风格：地中海风情城邦户型面积：135-140㎡（二期）价格走势起价：3900元/㎡；最高价：4400元/㎡；均价：4200元/㎡推出量：去化量：2011年9月10号开盘，无开盘活动开盘栋数：5栋，分别为1、2、3、4、6#开盘数量：约390套，其中回迁户150套，对外出售约240套户型面积：75-151㎡，75㎡约10多套，117㎡占大半，其中回迁占一半，151㎡约72户优惠：贷款9.8折开盘方式：凭认筹号顺序选房开盘价格：起价3900元/㎡，均价约4200元/㎡；小户型成交均价4400元/㎡去化率：目前仅剩余1套1楼120平米户型，其余剩余150平米的大户型，约40套，去化率约80%产品类别：高层重点案例：鲁班·金色水岸项目概况发展商：芜湖贝斯特承建单位：南天建设物业公司:自建物业公占地面积：4万㎡总规模：约7.1万㎡容积率：1.75绿化率：35%建筑形态:多层、小高层、高层产品类别：住宅、商业车位比：1:0.76项目地址：籍山东路漳河大桥旁项目配套：预装贝斯特太阳能（一户一个），行政服务中心及南陵移动公司将落户在附近装修情况：外观设计：颜色：枣红、浅黄；材料：面砖、涂料；风格：太阳能建筑一体化生态家园户型面积：80-110㎡价格走势均价4000元/㎡推出量：88套去化量：开盘时间：2011年9月22日（近期将推出最后剩余房源，价格未定）；入市楼栋：15#，共88套；产品户型：主力户型为120、140㎡的三房、四房；开盘方式：交定金，直接订房，或直接签约买房；优惠政策：1、贷款优惠99折，如首付达70%，则优惠9.6折；一次性付款优惠9.2折2、最低价3490元/平米，一次性付款起价3800元/平米成交均价：4000元/平米销售情况：销售不理想，原因为：1、地段较偏；2、户型单一且面积较大；3、宣传力度欠缺；4、周边楼盘竞争较为激烈。重点案例：水岸兰庭项目概况发展商：南陵和顺实业承建单位：南天建设物业公司:蚌埠锦江物业占地面积：442029㎡总规模：约61万㎡容积率：1.38绿化率：46.31%建筑形态:产品类别：住宅、商业车位比：项目地址：籍山路与南翔路交汇处项目配套：幼儿园、南陵广场、春谷公园等装修情况：毛坯外观设计：户型面积：90-120价格走势均价3800元推出量：去化量：开盘时间：2013年5月8日盘)开盘方式：摇号产品概况：5栋共180套房源，户型面积为95-110平米；销售价格：起价4200元/平米，最高价5000元/平米，均价约4600元/平米；层差约100元/平米，朝向差约50元/平米；销售概况：截止当天11时整，去化约100套，去化率约56%，重点案例：和顺·阳光城市项目概况发展商：芜湖三江地产承建单位：籍山建设物业公司:南陵金陵物业占地面积：2.8万㎡总规模：约4.6万㎡容积率：1.6绿化率：32.3%建筑形态:多层、别墅产品类别：住宅、商业车位比：1:0.6项目地址：乌霞路61号项目配套：预装太阳能热水系统、后港河生态园带、毗邻溪霞公园装修情况：门窗：钢质进户门、彩铝窗；其他均为毛坯外观设计：颜色：灰色；材料：面砖户型面积：85-125㎡价格走势均价4000元/㎡推出量：去化量：目前在售二期18#、19#、21#、24#、25#、27#大户型，户型面积为120-150㎡，均价4000元/㎡，一次性付款享受100元/㎡优惠按揭享受9.9折重点案例：茗桂华庭二期项目概况发展商：南陵逸和长润承建单位：南天建设物业公司:协和物业占地面积：18万㎡总规模：27万㎡容积率：1.8绿化率：35%建筑形态:多层、高层产品类别：住宅、商业车位比：1: