第六部分运营管理方案

第六部分运营管理方案一、房屋管理方案项目管理方式工作要求房屋主体承重结构部位、外墙面、屋面1.在保修期内发现问题，必须在《房屋及共用设施检查记录》上做好登记，同时向开发商相关部门汇报，并协助做好配合工作。2.保修期后发现问题，在《房屋及共用设施保养记录表》上做好登记，切实做好维修保养方案及预算，组织维修或更新改造。1.房屋主体承重结果部位每月检查一次；2.外墙面每周检查一次；3.屋面每周检查一次。房屋本体消防设施1.物业内疏散标志是否完整；2.物业内消火栓是否完整无损；3.消防水泵等供水设备是否正常、无泄漏；4.消防报警系统是否正常无误；5.发现问题及时安排项目相关部门进行整改，并认真做好记录。每周检查一次公共通道、楼梯间定期检查、发现问题及时安排相关部门进行整改，并认真做好记录。每日上、下水主管道定期检查、发现问题及时安排维修人员进行维修，严格按规定进行维修工作，并认真做好记录。每周二、共用设备设施管理方案设备设施主要管理内容管理标准给排水系统1.专业化给排水管理队伍；2.建立给排水工程技术档案；3.制定供水计划，保证供水的水压、水质；4.定期清洗供水水箱及水池，防止二次污染；5.有应付台风、暴雨、大面积跑水等紧急事情应急预案。设备、阀门、管道通畅无堵塞、无泄漏、无淤积；井盖无损坏、牢固无晃动；水泵运行无异响、无泄漏、运行灵敏可靠。消防系统1.配备消防设施主管技术人员；2.建立严格的消防设施管理制度、消防控制中心24小时值班；3.建立消防设备、设施技术档案；4.建立消防设备巡视、检查、测试制度。消防设备运行完好，火灾事故发生率为零。供配电系统1.配备合格的专业工程技术人员和相应数量的操作维修电工；2.制定严格的供配电运行制度和电气维修保养制度；3.建立供配电系统技术档案；4.配备各种必要的工具、仪器仪表和安全防护用品、常用零配件和易损易耗品；5.定期对用电计量仪表进行检查和校验，确保用电计量的准确性；6.建立火警、水灾、台风等灾害时供电预防措施；7.做好节约用电工作、降低损耗；保证项目供配电系统的正常运转、设备设施完好率达到98%以上。8.限电、停电前提前通知业主、物业使用人；9.供配电运行建立24小时值班制度；10.定期对备用电源进行检查、对蓄电池进行充电，对备用发电机进行运行试验。电梯系统1.按照电梯管理需要配备专业电梯管理人员，并通过国家规定的职业上岗资格；2.制订电梯安全运行和维修保养的规章制度和工作程序；3.建立电梯技术档案；4.备齐电梯维修保养所必须的工具、仪器等，以及电梯日常维修保养所常用的零件和消耗品，了解并登记电梯零件供应渠道和各专业技术服务公司；5.根据物业使用人的客群特点确定电梯的服务时间和清洁保养时间；6.电梯用电计量和运行成本核算；7.电梯维修保养或故障停梯均通知业主、物业使用人；8.按规定进行电梯年检。保证电梯系统的正常运行，满足客户需求；设备设施完好率达98%以上。注：制度化管理—具体执行泛海物业《设备设施管理规程》三、绿化管理方案管理内容具体内容基本要求日常管理浇水、修剪造型、施肥、中耕除草、病虫害防治、绿化保洁、园林建筑及园林小品维护、绿化标识制作。1.保持植物正常生长；2.加强枯枝黄叶的清理及绿化保洁工作；3.及时对妨碍业主、物业使用人生活活动的绿化植物进行改造，减少人为践踏对绿化造成的危害。节日环境布置节假日或喜庆等特殊场合对公共区域或会议场所进行装饰布置。满足物业使用人的需求。绿植租摆等特约服务利用所拥有的园林绿化专业人才为业主、物业使用人提供绿化特约服务，例如租摆、绿化代管、花艺装饰服务等。满足客户需求。注：制度化管理—具体执行泛海物业《绿化管理规程》四、二次装修管理方案规范的二装管理是公建项目设施管理的基础性工作。在本项目的二装管理方面，我们的管理流程设置得非常严谨，对业户申请装修，管理处审定二装方案，消防部门申报等一系列手续均规定得严密细致，旨在自装修阶段始做好公建设施的本体维护，杜绝装修对公建设施造成的硬性损坏，站在业主的角度，从长远经济利益出发，把好装修关。施工期间要求施工对以下公共部位做好成品保护。电梯的门套、轿厢、电梯厅地面铺设木板。洗手间地面铺设木板、墙面铺上硬纸板。转角处加设护板。楼梯铺装木板。堆放水泥、黄沙处墙面铺设防护板。施工通道、搬运通道地面铺设木板保护。二次装修工作流程业户办理二装手续申请装修提交装修方案，工程部4套、客服部1套、安管部1套业户自聘装修公司、监理公司通过缴纳费用：垃圾清运费施工人员出入证临时电费管理处组织业户、装修公司、监理公司、设计单位及其他相关人员进行现场踏、答疑管理处工程部要对施工图纸的土建、强电、弱电、空调、水系统进行3~7个工作日的审核并将意见汇总审核向消防局报审，向建设主管单位办理施工许可及备案五、环境卫生管理方案管理内容具体内容基本方法环境清洁管理1.建筑物外公共区域清洁；2.建筑物内公共区域清洁；3.垃圾收集与处理；4.管道疏通服务；5.外墙清洗；6.专项清洁工作；7.特约服务。全面清扫、水清洗、垃圾收集和垃圾处理、管道疏通、外墙装饰面清洁保养、打蜡、抛光、晶面处理等。卫生虫害防治1.白蚁的防治；挖巢法、药杀法、诱杀法、生物开具《装修开工证》得到政府书面回复正式开工及时进行制止，要求整改，达到装修管理要求出现违规施工完毕后，业户、设计单位、监理单位施工单位进行四方验收并填写相关的表格，达到装修验收标准。正常施工2.灭蚊；3.灭蝇；4.灭蟑。防治法。注：制度化管理—具体执行泛海物业《清洁卫生管理规程》、《消杀管理规程》六、治安管理方案我们拟采取“外弛内张、重点防范”和人防、技防、物防“三防”结合的安保策略，与业户共同建立起项目一体化的安全防范体系，确保秩序维护员全面管理目的实现。（一）管理目标1、24小时值班，管理区域秩序井然。2、突发事件迅速得到解决。3、尽最大努力，杜绝重大治安、消防事故，确保人身、财产安全，因管理责任导致的刑事案件发生率为零，火灾发生率为零。（二）管理范围1、楼内公共区域、外围广场和地下室安全管理。2、停车场车辆停泊、地下车库专位停泊和临时停车收费管理。3、物业管理区域内的消防安全工作。（三）管理方式1、以项目安全管理、车辆管理、公共秩序管理和消防管理为工作主线，确定重点防范区域，日常工作按照三标一体管理体系运作。2、与业户共同制定包括日常生活和紧急事件的沟通方式和渠道、应急处理总指挥和小组成员、应急处理及启动程序、应急处理培训及演习计划等内容的“安管员工作方案”，建立项目一体化安全防范运作体系。遇紧急事件时，及时启动一体化安全防范运作体系。3、熟悉并充分利用先进的安全、消防管理设施设备。4、配备和培养训练有素、行动迅速、果断干练的秩序维护员队伍。5、安全监控系统设立24小时监控值班岗，密切注意屏幕情况，全面了解和严密监视项目内外的安全状况，发现项目内异常情况，及时处理，必要时报告应急处理上级领导，准备启动一体化安全防范运作体系。6、公司总部定期进行品质考核和不定时查岗。（四）具体管理部分管理项目管理内容服务要求公共安全防范管理1.出入管理；2.安防系统的使用、维护和管理；3.施工现场的管理；4.协助社区和公安机关的安全管理工作。1.安防人员仪表和礼貌礼仪符合管理规定；2.做好值班记录，认真执行交接班管理规定；3.安全设备设施运行完好，使用正常。车辆管理1.专业车辆管理队伍；2.地下车库管理；3.地面车场疏导与控制；4.非机动车管理；5.车场设施管理；6.车场收费管理。1.车辆停放有序；2.车场通道畅通；3.车场标识清楚、设施完备；4.车辆停放收费明码标价、收费程序快捷、合理。注：制度化管理—具体执行泛海物业《秩序维护作业规程》、《消防安全管理规程》、《突发事件管理规程》、《车辆进出、停放管理规定》、《停车证办理流程》（五）管理流程图七、消防管理方案贯彻“预防为主，防消结合”的工作方针，实行技防、人防、物防的有效结合。以消防监控中心为指挥中心，借助先进的消防监控系统和消防设施设备，做好日常消防防范工作。组建一支反应迅速、技术过硬的义务消防队伍，按时对消防报警系统进行联动测试，定期进行消防演习，提高员工防火、灭火技能。（一）管理方式1、消防监控中心值班员24小时对项目的消防系统进行监控，发现报警立即通知相关岗位人员到现场查看确认，防止超标使用报警，确属火警则按火警处理程序立即处理；属误报的，查明原因，消除故障，恢复系统做好处理记录。2、发生火警或误报使电梯迫降时，立即用电梯对讲电话通知电流动巡逻及时处理发现问题记录归档定岗执勤重大问题报公安机关紧急情况通知领班流动、巡逻、机动、人员紧急处理梯内乘客保持镇静，并通知相关人员做好解救工作。3、严格执行交接班制度，加强消防监控中心管理。4、定期对消防系统进行巡视检查、检测和保养，发现问题及时排除，保证系统的正常可靠运行。（二）消防巡视检查内容1、消防通道是否畅通无阻2、消防器材是否已按要求配备3、消防箱内水枪、水带等各种附件是否完好4、消防水池、消防高位水箱水位是否正常5、烟感、温感、喷淋头是否完好6、做好相关记录（三）在下列场所，应增加巡视频率1、扑灭火灾后的现场2、在动火作业现场3、重点防火的位置4、装修施工现场（四）管理标准及要求1、消防控制中心及消防系统设施配置齐全，完好无损，待机状态良好2、消防设备完好率100％3、无火灾及其它安全隐患（五）消防设备维护养护计划1、消防设备维修养护计划表序号项目周期工作内容及要求1消火栓每月清洁卫生。检查外观是否完好。检查配件是否齐全。检查水带是否发霉、破损，水带、水枪、消防栓接口是否正常。每半年消防演习（水枪水柱射程大于30米，能实现联动）。对消防水带做防霉变处理。2喷淋、雨淋、水幕等每周检查喷淋头是否滴漏，喷淋管网压力是否正常。每半年更换失灵压力表。放去管网污水，并试验。室外管道清锈刷漆，并标注水流方向及水系统色环。3防排烟系统每月清洁卫生。检查标识是否清晰，外观是否良好，风叶有无卡壳现象，手动试运行，检查风机有无异常现象，并做好记录。每半年检查防排烟阀动作情况。观察消防演习时是否联动。防排烟阀传动机构加润滑油脂。每年检查风机轴承，监测绝缘电阻。风机外壳清锈补漆。检查有关标识。4气体灭火系统每日检查外观是否完好，有无气体泄漏现象。每月清洁卫生。检查气压表的完好情况。每年气瓶外壳除锈、补保护漆。模拟测试气体消防灭火系统的动作情况。2、消防弱电设备维护养护计划表序号项目周期工作内容及要求1感烟探测器，感温探测器每日检查外观是否完好观察其是否处于工作状态。监测是否误报，解除报警、查出故障、及时处理。每半年重复上述检查。每消防区域抽样模拟实验探测器是否正常反应报警。每年整理线路，检测各种接口，处理接触不良的接口。进行探测器模拟试验，有故障或性能不稳定的及时处理。利用消防主机的巡检功能，监测各类探测器的状态。对所有探测器分批清洗、烘干、检测。2消防控制主机每日对主机、联动柜表面清洁，并做好记录，随时了解系统运行情况。遇系统故障、警告及火灾报警、联动及时记录事发时间、地点及发展情况。每周内部吸尘、清洁，并做好记录。每月对消防联动柜按钮进行检查测试，若有故障及时维修处理，并做好记录。每季度对主机、联动柜内各接线端子进行检查、清扫、紧固，并做好记录。每半年消防演习时能正常控制消防设备的动作，并能准确检测有关信息。检测能否正常打印系统故障、警告及火灾报警资料。对存在的故障予以处理。测试系统接口信号是否正常。软件数据备份。测试系统接口模块、各种按钮的性能。测试系统接地电阻。测试各贿赂的对地电阻。3报警装置每周清洁卫生。检查外观是否完好，运行是否正常。每年更换损坏的报警装置。手动测试报警装置是否联动，并及时处理故障。检查接线是否松动、脱落。4消防广播每季清洁设备。检查外观是否完好，检查线路及设备是否正常。检测线路及音响要求达到的标准。在双休日用实况广播检测每层消防广播喇叭是否完好。3、排烟、送风设备、灭火装置等维护养护计划表序号项目周期工作内容及要求1灭火器每月检查一次使用时间、压力、保险、喷嘴、胶管、装设数量应符合要求。2