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本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。打造长三角一流的大型综合度假休闲区——安吉城东新区项目终期报告2009年9月世联平台本报告是严格保密的。2推荐背景说明：2009年6月－2009年10月操作时间高海骏、李晓玲、胡英华、汤铭项目组成员1、案例研究：对长三角区域知名主题乐园专项研究2、技术沉淀：大都市圈3小时辐射圈范围四线城市旅游地产开发要素分析，国内成功旅游地产开发模式研究报告推荐点山地休闲、大规模、旅游地产、四线城市项目关键词世联平台本报告是严格保密的。3世联工作阶段划分——本阶段顾问工作为项目整体定位、功能区及规划建议第二阶段项目整体定位、功能区及规划建议（中期汇报及调整）第三阶段项目整体定位及功能定位终稿以及后续研究第一阶段项目市场调研项目本体现状分析工作成果•城市及区域发展研究•安吉旅游发展状况分析•地块情况调研及分析•主题乐园市场调研•高尔夫发展状况调研•城市规划及项目背景研究•城市及区域功能发展现状研究•项目区域房地产状况研究•类似区域开发案例研究•主题公园案例研究•规划研究与经济测算•根据建议深化研究，完善报告•地块分析•主题乐园市场分析•高尔夫市场分析•项目整体定位•项目功能分区•项目规划建议和经济测评•其他补充研究•提交整体报告（终稿）6.4-6.186.19-8.309.1－10.1世联平台本报告是严格保密的。4研究思路定位前思考发展方向研判驱动模式研究整体定位功能分区与开发策略案例分析世联平台本报告是严格保密的。512发展方向研判3整体定位与发展战略4功能布局与规划建议5经济投入测算核心问题界定研究内容世联平台6p项目四至：东以三友社区与高坞岭村、赤芝村交界线为界，南以三友社区与双一村交界线为界，西以高速公路为界，北以余墩社区里林场山地与义士塔村农田交界处为界。地块属安吉与德清两县交界区域，靠近德清莫干山国家重点风景名胜区。p用地性质：现状土地70%以上均为无法开发的山地，其中生态保护林属禁止开发区域。地块内部拥有两座水库，为水利用地及水土保持区。山间谷地中可开发利用的土地全部为村镇建设用地和农用地。注：资料由安吉县国土局规划科提供地块分析项目位于在建的杭长高速公路东侧，现状土地由山地、水利用地、村镇用地和农用地构成。安吉天使乐园休闲度假园区项目用地可开发利用土地可开发利用土地世联平台本报告是严格保密的。7地块范围内多为农业村落、有少量厂房及农田，基础设施和度假区所需的生活配套匮乏，地块内的自然资源丰富但不强势u项目区域内自然资源类型丰富，包括了山地、水库、坡地、竹林等，但在安吉的可替代性强，特色也不够突出；u现有的石马水库和禹山坞水库旁都开辟了农家乐度假村，档次偏低，经营不佳。u区域内仅有自然村落和山区公路，缺乏度假区生活配套设施，基础设施建设需要长时间、大规模的投入u项目区域周边城镇均为未开发地区，以农业为主，有少量的家具制造厂业。区域内厂房、农田有水库资源，但在安吉并不强势。石马水库禹山坞水库禹山坞村杨家山周边农田石马村竹木产品厂世联平台8地块分析研究结论p山地林地比例高，生态环境好，整体规模大p山水资源缺乏特色，在安吉不够强势，实际可开发利用土地较小。p杭长高速安吉出口位于地块内部，将成为未来融入杭州的第一站，对外交通条件优越，区域内部道路匮乏p开发过程可能受土地性质、用地指标制约，存在政策风险2341注：地块详细分析见调研报告世联平台9已确定项目总体目标为综合型度假休闲区，基于“目标—现状—冲突”分析界定核心问题现状p规划：位于县城东部山区，缺乏明确规划定义，非城市近期开发主导方向，未来杭长高速开通后，拥有针对杭州的门户优势p房地产市场：目前以安吉本地客户为主，外来度假型二居客源缺乏，高端市场购买力有限p区域认知：土地内部山林资源丰富，但缺乏号召力，区域的价值认知度较低实现目标所面临核心问题：n区域整体开发模式和驱动因素是什么？n各功能区的定位、规模、目标客群、市场可行性如何？n功能之间如何互动，开发策略如何？问题界定世联平台1012发展方向研判3整体定位与发展战略4功能布局与规划建议5经济投入测算核心问题界定研究内容世联平台11问题一：驱动因素和开发模式的思考p价值挖掘p市场机会p案例借鉴世联平台1项目价值挖掘世联平台13安吉位于中国经济最发达的长三角城市群，从区位看，处于上海、杭州、南京三大城市2小时交通圈辐射范围内ü在安吉的旅游人群来源中，上海是安吉的主要客源地，。ü近年来，苏南、浙北的游客比例有所上升。ü安吉未来纳入长三角高速网络后，可借助杭州萧山国际机场作为对外出口，其旅游辐射力将得到根本改观ü从长三角城市群布局看，安吉位于江浙沪的几何中心。项目价值分析一世联平台14p安吉县城递铺距上海223公里，杭州65公里，湖州68公里。p从2000年开始，安吉县凭借优越的自然生态环境，逐步发展为长三角重要生态旅游休闲度假胜地。p高速公路建设制约了安吉的城市发展，落后于周边的德清、长兴两县，未来随着杭长高速南段的建成，安吉将快速融入准备和苏南。安吉目前仅能通过申苏浙皖高速公路对外联系，为长三角高速路网端头，未来杭长高速建成后，安吉将快速融入浙北和苏南项目价值分析一（续）世联平台15•原生态的森林资源p优质自然资源•溪流及水库水质良好p和杭州相比，他们的临安等虽然也有山水，但我们安吉的生态更好，工业发展也严格控制污染，县城的东南部都是景区和旅游，西北部的规划是工业区，可以说卖空气是我们的最大卖点。p安吉目前以景区旅游为主，缺少娱乐性产品，天使乐园项目可以填补目前市场上的空白p安吉的生态环境好，以后一定会吸引越来越多的大城市人口来度假，因为他们需要释放压力，希望亲近自然，但安吉以往受到交通制约，人流量上不去，以后杭长高速开通后，估计可以达到百万人次。交通是安吉以后发展的关键•未来的度假休闲区——安吉旅游业内人士访谈安吉在长三角地区具备一流的生态优势，项目临近德清国家级莫干山风景区，地块内拥有丰富的山水资源，对大城市居民而言具有无与伦比的生态度假体验价值项目价值分析二世联平台16根据规划，县城递铺镇西北为产业区，东南从天山坞到灵峰山将形成绕城度假休闲带，本项目从体量和功能方面，可与东南休闲带其他项目形成功能互补和开发互动。城北工业区康山工业区及原教育园区塘蒲工业区龙山体育公园凤凰山公园本项目浙大美波登灵峰—浒溪生态保护区递铺镇天山坞景区p南部灵峰山---凤凰山具有优良的山、水、林地资源，规划为安吉休闲度假区，新增的别墅、酒店用地均位于该区域。p安吉西北分区、城北分区都是工业区，城东分区、凤凰国际项目、龙山开发项目、环灵峰，这些项目都是县里近年引进的重大项目。—安吉县国土资源局区域价值分析三世联平台17周边在建和拟建的多个大规模休闲旅游项目将在2012年前后陆续建成，会共同推动形成环县城的东南休闲度假板块互动1环灵峰山休闲区位于县城东南部6公里处，规划区总用地面积1053.31公顷，其中建设用地面积574.23公顷，占总用地54.52%，项目依据安吉县“一地四区”的发展总战略，主要承担休闲经济先行区的使命，定位为全县休闲经济。包括灵峰山景区、农业田园区、体育休闲区、旅游服务区等项目投资方：安吉环灵峰山休闲度假区发展总公司2龙山森林体育公园市政公园与住宅捆绑出让，总用地约147万平方米，其中公共绿地约85万平方米，项目包括：1、森林公园区块；体育馆、酒店、2、企业会所等公建区块；3、自然生态居住区区块。投资方：浙江华都控股集团、浙江茶叶进出口公司、安吉城市建设发展总公司3凤凰山项目位于城东的凤凰山区块，是一项含生态示范、观光旅游、运动健身、休闲度假和生态人居为一体的大型城市功能性项目，其中包括有27洞高尔夫球场。投资方：中国希格玛公司主城区231本案区域价值分析三（续）世联平台18p安吉县的旅游资源主要分布在南部的天荒坪，西部的黄浦江源以及北部的民俗风情区，三个区域与本项目均有良好的交通联系——11省道西侧直通黄浦江源景区，北侧接连“中南百草园”，南侧通过13省道连接天荒坪周边各大景区。竹博园天下银坑影视基地天荒坪（江南天池）大竹海本项目中南百草园安吉县现有旅游景点各自为战，项目位于杭长高速安吉入口，存在“辐射周边”、“以点带面”的区位优势，从旅游战略角度分析，可引领安吉融入大华东黄金线路11省道04省道13省道黄浦江源第一漂p安吉主要是山水特色，如果结合了主题乐园，就更有价值了。现在江南天池带动了安吉冬天的淡季旅游，天下银坑是电影拍摄主题，大竹海是游客认为风景体验价值很高的景点，以后安吉旅游发展肯定需要形成互补，不能只靠一个点来带。——景点负责人项目价值分析四世联平台19作为未来集休闲度假和生态山水为一体的度假区，本项目可以承担安吉休闲产业整合者的使命，为安吉融入大杭州休闲板块战略“点睛”p各自封闭，点式吸引来p安吉内部资源整合，组合发力各项目均以点式方式吸引消费者，没有形成一个完整的产业链“休闲度假”停留在低端的农家乐和观光游层面安吉有优质旅游资源，却无整体度假形象，缺乏区域之间的整合留p整合者的两大使命：p“标杆型项目”，“代言”安吉区域p活力中心，目的地与集散地p在交互作用中实现价值增值，“1+12”1p融入杭州大都市休闲板块p目前安吉旅游景点比较散，规模小，市场缺少主打产品，现在都是各自为政，自己宣传自己，政府由于财政收入低，不像周边的临安等景区，可以统一组织大规模对外宣传，安吉的体推广力度不够大。希望乐园项目可以承担这部分功能，成为龙头企业——百草园营销部p现在安吉的华东线很难带，只有大竹海。大华东线目前业内公认的线路是；香港到南京到上海，再到乌镇，杭州/千岛湖，最后回到香港，我们安吉很难排进去，而旅游界都知道，华东线占了市场60%的份额，安吉要充分和周边项目结合形成一条产业链，不要单独发展---旅行社老总分析结论世联平台2市场机会分析结论详细分析参附件世联平台21p华东市场在全国旅游产业中占据主力地位，安吉位于江浙沪三地几何地理中心，周边区域经济发达，休闲需求旺盛。p长三角的旅游正由观光向休闲度假转化，公共出行体系（轨道、高速公路）快速发展推动区域一体化发展进程，自驾游及自由行比例快速上升，2-3日的短途休闲游上升。p安吉当前各个旅游项目规模小且分散，在推广营销上各自为战，可借鉴杭州临安实现安吉旅游项目联动，实现整合。p安吉的周末旅游现象明显，非双休日客人以低收入的中老年游客为主，能创造更高消费收入的家庭型及商务度假型客户缺乏。p安吉的旅游连续5年快速增长，但目前的辐射区局限在长三角，立足国内游客的大华东线没有安吉的身影。23415旅游市场分析世联平台22p休闲游是国内旅游产业转型趋势，主题乐园为休闲旅游重要形式之一，其发展速度取决于区域人口收入水平、交通便捷度（高速公路自驾车及铁路）、以及国家的假日休闲制度，长三角成功的大型主题乐园游客以度假放松为主要目的，多为周末短途形式，且散客自驾游的比例逐步提高p主题乐园需要巨额投资，且投资不是一次性完成，需要开发主体以2-3年为一个周期，不断投入新项目，获得产出收益后继续投入支持开发新项目，仅仅依靠乐园自身不能给开发者带来盈利，但能迅速带动陌生区域开发，聚集人气，形成热点，提升周边地价p大型主题乐园的游客辐射范围仅限于周边城市，其中大城市和产业发达区域的家庭型、休闲人群是主题公园客源，属于大众化旅游，持续不断的客流是运营收入的主要来源。p全国性专业的主题乐园，深圳华侨城，华强集团，是少数突破区域的乐园品牌，目前在长三角开始布局，但相比发达国家，其开发深度仍处于初期阶段。2341主题乐园分析世联平台23p长三角是中国高尔夫的重要战场，高尔夫消费逐步成熟，由商务型向休闲度假型项目转变2p高尔夫球客户通常为事业成熟期的男性，此类客户对于能满足家庭复合度假功能的高尔夫项目需求强烈3p安吉具有高尔夫球场所必须的优质生态环境，已开发运营的龙王溪乡村俱乐部项目带动了高端休闲产业，有助于进一步提升安吉的区域形象4p高尔夫对于周边居住、酒店等物业具有重大的升值作用，一般的高尔夫开发商均是通过开发球场周边的房地产项目来获益1长三角高尔夫市场分