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2012年11月钟山晶典商业地块市场研究及产品定位报告1谨呈：华夏麒麟地产集团思维导图2I、项目解读本体解读区域解读市场解读II、项目定位SWOT分析产品建议开发建议客群建议客群解读本体解读1I、项目解读区域解读2市场解读3客群解读43项目区位：项目位于城东板块，紫金山东侧，马群至仙林段中部位置，距离南京市中心直线距离约12km，距马群约2KM，距仙林中心区域约3KM，属于南京主城区域，项目整体区位条件较好项目位于南京市栖霞区和玄武区的交界处附近，属于城东板块，距离南京市中心区约12km。项目地处马群至仙林的中间位置，距马群约2KM，距仙林中心约3KM。主城核心本案本案仙林中心马群5项目指标：项目总用地约2万㎡，为商业用地及社会停车场用地，整体限高50米，退让社会停车场后，实际可用范围较少，并且与主干道并不相邻，土地闲置期较长，目前使用年限仅剩余30年经济技术指标规划用地面积19675.27m2总建筑面积60000m2（地上+地下）建筑高度50米容积率2.5建筑密度35%绿化率30%年限40年（剩余30年）商业用地6地块现状：项目地块内部土地已基本平整，仅在西南角拥有一栋已经废弃的临时建筑（原钟山晶典售楼处），基地已经具备了基本的开工条件地块全景地块现状地块现状7交通条件：项目周边整体车行交通条件良好，距离项目不足500米的地铁2号线金马路站使得项目可以在20分钟内直达新街口，未来随着轨道交通4号线的建成，交通条件有望进一步改善本案金马路城际轨交紫金山东站（暂未使用）石狮路白水路金马路地铁2号线（4号线）金马路站8四至资源：项目北至市重点项目——紫东创意园以及亚洲最大的国际赛马场；西临工厂企业区；南依已经交付的钟山晶典及少量配套商业；东靠紫金山余脉，环境安静，景观优越本案紫东创意园工厂企业国际赛马场住宅区，少量配套商业紫金山山脉延伸北侧：紫东创意产业园，以发展研发服务业和设计服务业为主，文化传媒业和咨询策划业为辅，并通过创意消费的形式，形成完整的创意产业链。紫东创意园效果图西侧：主要是工厂企业，代表性的有江苏山推，中国城投，盛达建设南侧：已经交付的住宅社区南侧：配套商业，数量较少，形象低端北侧：南京国际赛马场是南京市为了十运会所建的马术比赛场地，目前已接近荒废。周边配套：项目周边半径1公里以内基本无生活配套，目前主要依托半径3公里以内仙林和马群的商业、教育配套资源，未来仙鹤门商圈的配套将进一步改善目前的现状9•马群配套：马群由于距本案更为接近，成为了本案区域内居民的主要消费场所，但马群商圈内商业档次较低，商业业态较为大众化，基本上以一些满足日常生活配套的商业为主。•仙林配套：拥有11座高校，已经建成使用的金鹰商圈和亚东商圈，此外还有正在建设的仙鹤门商圈，其中仙鹤门商圈距本案最为接近。本案仙林商圈马群商圈仙鹤门商圈（建设中）权比细目佳较佳一般较差差基地条件★区位条件★自然景观★交通情况★生活配套★社会人文★区位形象★区域规划★基地条件：本案原本40年的使用年限，但目前实际仅剩余30年，土地年限较少。区位条件：本案地处城东栖霞区和玄武区的交界处，处于马群至仙林的地理中心位置，整体区位具有一定的优势。自然景观：本案靠近紫金山，周边车流人流较少，自然景观较为优秀。交通情况：项目周边道路通达性良好，地铁2号线的开通以及规划中的地铁4号线使得区域交通条件逐步完善。配套资源：项目1km半径内配套缺乏，目前主要依托3KM内的仙林配套以及马群配套。人文资源：本案距软件园、创意园较近，可依托其优秀的人文资源。区位形象：由于目前区域发展现状较为不理想，区域认知度较低。区域规划：随着紫东创意园的建成，以及今后区域成为交通枢纽的规划，整体区域形象将有进一步提升。10综合评价：项目地理位置较好，拥有优秀的自然资源、便捷的交通条件以及广阔的发展前景，尽管目前区域发展现状相对一般，但总体条件较佳，最大的劣势在于土地使用年限过少及配套缺乏优势区位便捷交通优质环境城市稀缺人文区域广阔前景综合项目自身及周边资源，项目具备打造成为紫金山东主城区内地铁·山景·精装小公馆11本体解读1I、项目解读区域解读2市场解读3客群解读41213栖霞区由5大功能区组成：•迈燕地区•仙林副城•龙潭新城•马群地区•八卦洲新市镇其中项目所在的马群地区总面积约在12.9平方公里，以居住功能为主马群地区以生活居住和公共配套功能为主的地区，引导发展商业、商贸等第三产业。2030年城镇人口规模约20万。规划形成“两心两组团”的空间结构。其中，“两心”是指马群社区中心和麒麟生态科技创新园北部社区中心；“两组团”是指以绕城公路为界的两个居住组团区域规划：栖霞区总体划分为五大功能区，本案隶属于其中的马群地区，但项目位置略微偏北，不属于马群规划的“两心、两组团”重点区域，未来发展受到一定限制马群重点规划地区本案14本案规划中的马群综合换乘中心，将由交通换乘中心、公交停车保养场、商业办公混合楼三个部分组成：交通换乘中心分为地上三层与地下三层。•地面一层是公交换乘层，设有大型公交枢纽站和换乘大厅等。•地面二层是地铁换乘层，这一层也是地铁16号线、17号线的站厅。•地面三层是地铁16号线、17号线的站台层，有通道与地铁2号线连接，可实现不同线路间的换乘。•地下部分，主要用于机动车和非机动车的停放，从负一层到负三层都是停车场。据悉，建成后可以提供近千个车位，市民开车到这里来乘坐地铁，再也不要担心车位的问题。区域交通：项目西侧约300米处，近期将开建马群综合换乘中心，地铁、公交、自驾等将在此换乘，区域交通条件进一步优化15区域产业：项目所在马群区域服务型产业聚集，项目西北方向2-3km范围内具有徐庄软件园、紫东创意园及马群科技园，产业集群将为项目带来一定的高素质人群本案徐庄软件园紫东创意园马群科技园2.5km16湖畔办公区花园商务区总部基地区大师独栋区创意LOFT区创意LOFT区中心配套区•园区于2009年1月正式启动建设，预计总投资28亿元，是栖霞区建设“智慧新区”的重要组成部分，并已被列入南京市创意产业重点项目之一。•园区定位为南京乃至长三角地区最具优势的国际性创意总部型商务园区，将会对长三角地区的创意企业和总部企业形成跨界整合和集聚，打造成为同类园区的典范。紫东创意园17•马群科技园是南京市重点园区之一，总体规划面积近4平方公里，一期1.78平方公里控制详细规划于2002年6月被市政府正式批准(宁政复(2002)68号)，并被定位为一类洁净工业园。园区重点引进以生物医药、信息科技为重点的“高、大、外”等无污染的高新技术企业。园区自批准以来，按照“拉框架、增功能、进项目、树形象”的总体要求，大力推进园区基础设施建设，园区功能不断完善．已成为南京市城东重要的高新技术企业。马群科技园18徐庄软件园庄软件园规划占地面积3974亩，可用地面积2750亩，平均容积率≤0.7，建筑密度≤25%，建筑高度≤15米。总建筑面积为130万平方米。其中：研发用房60%；公共配套20%；软件公寓20%。主要建设内容包括：孵化研发用房，封闭开发用房，教育培训用房，相关配套设施。为满足软件从业人员居住、生活和休闲的需要，公共配套服务区将建有公共技术中心、物流配送中心、中介服务中心、人才培训中心、商务会馆、综合管理中心、软件学院、孵化大楼、文体场馆、超市、宾馆、公寓及1500车位的大型停车场等配套设施。徐庄软件园19区域规划项目不属于马群规划的重点规划的居住区域，在区域能级上略有欠缺，未来发展受到一定限制。区域交通项目临近马群综合交通换乘枢纽，随着该重点工程的开工，未来项目周边交通条件将进一步优化。区域产业三大高新技术产业园环绕，项目周边高素质人群聚集，这将为项目的发展提供一定的客群基础。最终实现市场突破区域小结：综合区域背景分析，我们认为项目应当跳脱区域现状，合理依托区域交通规划利好，充分借势区域产业集群，最终实现市场突破本体解读1I、项目解读区域解读2市场解读3客群解读42021政策分析22限购政策：限购政策的出台，65-70年产权的酒店式公寓受到政策限制，而40-50年产权的产品则基本不受影响，存在政策机遇65-70年产权酒店式公寓（限购）此类公寓基本设施同70年的住宅一致，民用水电、煤气管道，设有阳台，舒适度较商住房高。买房：首套房首付3成，基准利率，可用公积金贷款，最多可以贷30年。65年的酒店式公寓，作为住宅类别的，需要交纳1%的契税40-50年商用型公寓（非限购）此类公寓大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便。但是商用水电，无独立厨房、客厅，缺乏足够的储存空间，只具备旅店的暂住功能。买房：首付5成，利率上浮1.1倍，无法使用公积金，最多可贷10年。需缴纳3%的契税，如果不满5年出手需要交纳5种税费，分别是：1.营业税＝现出售价*5.55％2.印花税＝现出售价*0.05％3.土地增值税＝现出售价*3％4.个税=现出售价*20%5.交易手续费：5元/平方米除去交易手续费，4种税加起来高达28.6%。以一套面积30㎡总价30万元的房子为例，5年内转手需承担的税额将达到：300000*28.6%=85800元。这样高的一个税费，直接影响了购房者的投资回报率。2011年2月19日南京限购令出台，对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年以上（含1年）本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其销售住房。23住宅层高大于3米，面积要乘1.52009.12.23日南京规划局颁布了《建设项目容积率管理》、《建筑间距规划管理》、《酒店式公寓规划审批管理》等五项新规。即将执行的建设项目容积率管理条例规定，除独立式住宅建筑(别墅)和需要大空间的商业建筑以外，住宅建筑层高大于3米、公寓(包括酒店式公寓)和办公建筑层高大于4.8米、商业建筑层高大于6米的，计算容积率指标时，该层建筑面积均按该层实际建筑面积的1.5倍计算；只有住宅、公寓建筑的起居厅，办公、商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅、大型会议室等公共部分仍按其实际建筑面积计算容积率。酒店式公寓面积不得大于100平方米南京此次首次在《南京市酒店式公寓规划审批管理规定》中，给酒店式公寓下了个定义，就是指具有居住功能，但不同于一般住宅平面和功能的建筑形式，从外立面上来看，没有阳台。在商业办公用地上建设的酒店式公寓，原则上是江南八区内酒店式公寓建设量不能超过居住量的20%，在新区不得超过35%。酒店式公寓层高一般不得超过4.8米。单套建筑面积不得大于100平米，阳台不得外挑，必须采用封闭式等。新规还特别提出，酒店式公寓建筑单体不得按照“独门独户”的单元式住宅套型设计，一般应采用通廊式布局。《关于调整酒店式公寓规划管理相关规定的通知》1、自2011年1月1日起，规划居住用地的出让条件中不再安排酒店式公寓。2、在2010年12月31日之前，用地已出让且出让条件中明确可配建酒店式公寓的项目，或规划设计方案已审定且方案中同意配建酒店式公寓的项目，仍按原先规定执行。3、任何建设项目未经批准不得在总平面图和单体图中擅自加注为“公寓”或“酒店式公寓”。产品规划政策：层高不得高于4.8米，面积不得大于100平米，原则上不再新批酒店式公寓规划等限制条件，将进一步规范酒店式公寓产品市场242010年7月1日起，南京正式开始实行住宅禁商，凡房屋产权证上的用途明确为‘住宅’的，一律不得核发营业执照。这无疑意味着，再想要在住宅小区里办新公司行不通了！想创业想办公司得找正规办公房，据工商部门统计，在此之前前南京登记在册的各类公司以及个体工商户中，以住宅性质房屋，作为营业场所的比例至少接近六成。这六成左右的新公司“重返”办公楼。业内人士认为：商业和写字楼的贷款政策没有变，属于楼市里不受政策调控的一族，或许会成为楼市里已有多套住宅、但又有投资需求的资金自然选择的出路。南京工业大学房地产管理系副主任吴翔华认为，商业办公性质酒店公寓或许成为受益主力，无论是40年或50年商业办公